毕业论文管理系统, 自己写这个项目时需要注意以下几点
具体要求发给我看看
俺有这方面的材料的。。。
运用对比，必须对所要表达的事物的矛盾本质有深刻的认识。对比的两种事物或同一事物的两个方面，应该有互相对立的关系，否则是不能构成对比的。
你这个题目是计算机专业的毕业设计，这样的题目做毕业论文，主要有两个方面的工作，一个是论文，另一个是程序。程序是指一个信息管理系统的开发了，比如学生成绩管理、学生档案管理等。论文主要将系统的开发过程进行论述，注意，一定要用软件工程的方法进行论述。网上关于这方面的论文有很多。我空间也有，你自己可以看看。
我认为中心应该是：（在市场经济的大环境下，越来越多的人士逐渐认识到用计算机技术进行各类管理，交流的便捷，其中最突出的要算企事业单位的人事工资管理了，为了提高人事工资管理效率，减轻劳动强度，提高信息处理速度和准确性，在对其组成结构和系统功能进行了全面地分析，提出了人事工资管理系统的实现和解决方案，该方案利用计算机支持高效率地完成人事工资管理的日常事务，是适应现代企事业单位制度要求、推动企事业单位人事工资管理走向科学化、规范化的必要条件。）设计的思路：应该以为开发语言和ACCESS2000为数据库以及其他第三方控件等软件作为设计工具，以工资为对象，开发的一个能够满足企事业单位的工资管理的要求的“人事工资管理系统”。要求本系统具有完成单位人员工资管理的全过程，包括用户管理，员工管理，维护不同职务，职称，其他工资的工资标准以及浏览与结算和查询等。关键词：工资管理系统;VB;ACCESS
你这个问题不好说啊,需求分析,功能实现什么的,都是一大堆了,
制造业全球化趋势的加剧，使得制造企业面临的不确定性因素越来越多。消费者对产品的增加了多样化和个性化的需求，从而导致目前制造类企业的主要生产方式由单一品种大批量生产逐渐转变为多品种小批量生产。对企业生产流程和生产管理方式进行不断优化是企业提高竞争力和创新能力的必要条件，这有助于企业快速、灵活地应对不断变化的客户需求和市场发展趋势。本文根据企业多品种小批量制造企业生产管理的主要特点，结合自己多年的实际生产管理实践，着重研究了M公司的生产管理流程和生产管理方法，提出对生产流程和生产管理方法的优化意见。首先，分析了国内外多品种小批量机械制造企业的生产管理的现状和存在的问题；其次，针对M公司的生产管理的现状和存在的问题，根据自己实际生产管理经验，在学习吸收相关管理理论知识和现代管理思想如MRP、JIT、OPT及传统生产管理方法优点的基础上，提出了多品种小批量生产管理流程和生产管理方法优化的指导思想和基本原则，在此基础上，进行了M公司部分生产管理流程和生产管理方法的优化，解决了M公司在生产管理中存在的流程不顺畅和生产管理方法混乱的问题。本文对生产管理的优化研究为其它多品种小批量制造企业实施生产管理优化提供了参考和借鉴。
题目以及内容 我都能完成的
呵呵,一:你可以从网上查找相关资料,参考参考二:上课用的汽车专业书本三:学校图书馆四:学校网页里汽车相关资料,呵呵,最简单的就是复制粘贴
一个范文《企业生产管理之我见》 保证质量,及时供货 --生产管理之我见 相关专题： 坚鹏 时间：2009-05-31 12:11 来源： 中国总裁培训网 生产管理是企业管理的基本部分,是企业最重要的基础管理,是实现经营目标的基础和保证,是提高经济效益的重要手段,是增强企业应变能力、提高竞争力的重要措施,是确保企业上层领导集中主要精力,搞好经营决策的前提条件。 生产管理的内容主要包括生产组织、生产计划、生产准备、生产控制等工作,生产管理以讲求经济效益、以需定产、科学管理、组织均衡生产、开展文明生产为指导原则, 我公司的生产管理将采用生产现场管理的模式,生产现场管理是用科学的方法对生产现场的各生产要素进行合理配置,对生产过程进行有效的计划、组织和控制,提高生产现场的运行效能,实现安全、均衡、文明生产,以达到优质高效低耗的生产目的。 结合公司的实际情况,我公司的生产管理的目标应定为:降低成本、提高效率、保证质量、及时供货,围绕着这个目标,我谈一谈如何进行我公司的生产管理。 首先,要做到有效的组织和计划管理。做到定额、定时、定员、定量、定标准,谋定而后动。生产任务下达后，要迅速反应、马上行动,各部门也要积极配合，做好一切生产准备工作,根据供货周期,制定生产进度表,进行任务分解、分工、合理地安排,按照生产流程卡和作业指导书,使生产认真有序地进行,同时,对生产过程要有很好的控制,以做到保证质量,及时供货。 其次,努力降低生产成本。要节约耗材,象焊锡、胶带等,要爱护生产工具和设备,象烙铁、台钻等，把工具要尽量分配到人，若损坏或丢失由本人负责。 第三，提高生产效率，提高一次合格率，提高产品质量。加强对员工的培训，提高员工的自学能力，让员工掌握更多的知识，以减少一些低级错误地发生，如插错元器件等，集合大家的智慧，采取更好的措施，努力提高生产效率，尽量减少加班是减少质量问题的较好的办法，但有时候又必须加班，如何解决好车间加班时减少或避免问题的发生是很重要的一个问题，它对于产品质量的提高有十分重要的意义，因为车间生产人员一般是在加班时容易出现问题，这就要求生产人员加班时一定要保持冷静，不要心急，要更加细心，每生产完一件产品交给检验人员检验之前，再仔细检查一遍，看是否有问题，做到认真地自检、互检，这样做表面上浪费了一些时间，实际上提高了一次合格率，提高了工作效率，因为一旦返修，就会多用焊锡丝，多用一些元材料，就会耽误很多时间，并容易造成质量问题的发生，降低了一次合格率，降低了生产效率，不利于产品质量的提高。 第四，采用以整理、整顿、清洁、清扫、素养为基本内容的现场管理方法,即5s管理法,建立生产部严格的卫生值日制度。事事代表企业形象,人人代表企业形象,一个公司的卫生也代表企业的形象,生产部的卫生一定要搞好,所有的物品都要摆放整齐,放到固定的位置,生产线要清理、清扫,不能有灰尘,地面要清扫,下班后一定要关断电源,时刻注意安全问题,做到清理、清扫、整齐、洁净、安全，树立一个良好的部门形象。 第五，建立严格的考勤制度。生产部的所有人员必须做到按时上下班，不能无故迟到或早退，迟到或早退5 分钟，扣20元钱，迟到或早退半小时，扣全天工资，旷工一天，扣半月工资，旷工三天，作自动辞职处理。 第六，库存及原材料的准备。常用原材料和有供货周期的原材料要有一定量的库存，以满足生产的需要;对于成品，必须保证每种产品都有一定量的库存，以满足销售和更好地保证产品质量的需要，同时，根据市场形势的需要，适当地加大或减少某种产品的库存。 第七，工作总结及分析报告。生产部的所有成员到月底都要上交工作总结，同时鼓励每位员工写出对公司的意见，提出一些好的建议，积极参与生产部和企业管理。另外，我要分析出成品及原材料的质量问题的原因，画出质量分析图，上交总经理。 为了使生产部树立一个良好的部门形象，圆满完成每一个生产任务，同时使每一位员工得到很好的发展，特制定以下战略性的指导思想，生产部的原则：全员从严、领导从严、严而公正、严而公平、严而有度、严而有情；用人之道：用人之长、容人之短；管理方针：严、高、细、快；工作作风：迅速反应、马上行动；工作方法：纪律无情人有情；工作标准：能做到100分，就不做99分；目标：降低成本、提高效率、保证质量、及时供货。 春天、夏天、秋天、冬天，天天向上，上九天揽月； 诚心、信心、恒心、专心，心心相印，印五湖风云。 总之，只要我们抱着科学的态度，继承传统的方法取其精华，借鉴国外的方法为我所用，创造自己的方法刻意求新，在大家的共同努力下，在各部门的密切配合下，我相信生产部一定能够圆满完成公司下达的每一个任务，树立一个良好的部门形象，实现降低成本、提高效率、保证质量、及时供货的目标，为公司的高速发展做出自己的贡献。
运用对比，必须对所要表达的事物的矛盾本质有深刻的认识。对比的两种事物或同一事物的两个方面，应该有互相对立的关系，否则是不能构成对比的。
《新时期 市场营销 的创新》
一、引言
市场营销作为企业经营的核心部分，在整个社会的经济发展过程中都有着举足轻重的地位。全球经济一体化和世界多元化以及信息时代的快速发展，冲击着我国的整个经济市场，对企业的发展格局也产生了重大影响，为了跟上时代的步伐，与国际迅速接轨，对市场营销进行创新也就势在必行了。市场营销不仅能促进企业快速发展，同时还能有力地增强企业的竞争力，它是企业在市场得以立足的前提。所以，对于新时期的企业市场营销进行创新具有重要的现实意义。
二、新时期企业市场营销的现状
新时期企业市场营销的现状主要表现在以下几个方面：第一，全球化。经济全球化的来临，让企业不再只是面对国内市场，而是更多地面对国际市场。第二，信息化。随着互联网的普及，现在全球已经进入信息化时代，信息的传递范围和传递速度都是前所未有的。因此，网销也迅速发展起来，这不仅是因为网销使得营销时间和营销过程大大减少了，更重要的是它能拉近企业与消费者的距离，直接沟通。第三，以客户为中心。较之以前的市场营销来说，新时期的市场营销不仅仅只是追求产品的质量，同时也注重对客户的服务，在保证质量的前提下，做到以客户为中心，把“客户就是上帝”的宗旨落到实处，追求客户的满意度，提高客户的忠诚度，尽可能地满足客户的要求和需求。
三、新时期企业面临的市场营销问题
(一)缺乏完善的市场营销理论
缺乏完善的市场营销理论是当前我国企业面临的主要市场营销问题，这是因为我国的市场经济起步较晚，与西方国家比起来还有较大的差距，实际经验也相对欠缺，而现有的市场营销理论大多是由西方国家传来的，没有属于自己的完善的市场营销理论。另外，研究市场营销方面的学者只是对西方的理论进行照搬，并没有结合我国的自身情况进行深入研究，以至于没有适合我国的成熟的市场营销理论，使得我国的营销理论与国际脱轨，甚至是和我国的实践脱节。
(二)短浅的营销规划目标
市场营销规划是关于企业长期发展的规划，它作为企业经营活动的重要组成部分有着重要作用。因此，在制定企业市场营销规划目标时必须要有长远的目光，随时根据市场的变化进行调整，要通过对市场的整体把握和分析制定符合企业自身的营销目标。而目前我国的大多数企业在制定营销目标时只注重眼前利益，不顾后期发展，完全没有意识到长期规划的重要性。另外，由于没有长期的规划目标，所以企业的各个方面都无法展开，使得企业在后期的发展中动力不足，市场萎缩，严重影响到企业的发展。
(三)不到位的营销管理控制
不到位的营销管理控制主要表现在多数企业只是简单地把产品销售出去，却忽略了营销过程。在新时期，只重结果不问过程是行不通的，没有良好的营销过程，并且不能对营销过程进行有效的管理控制，是无法达到想要的目标的。营销人员作为企业的基层人员不仅仅是把产品销售出去这么简单，他们是直接面对客户的企业人员，需要有良好的素质、有效的营销方法和优质的服务态度。而很多企业的营销人员恰恰没有做到这些，这是因为企业的营销管理不够到位。粗放式的营销管理控制是无法使营销人员达到相应的业绩目标的，并且会对营销人员的积极性造成很大的影响，这对整个营销团队都是不利的，长期来看还会加大企业的营销风险。
四、新时期市场营销创新 措施
(一)观念创新
新时期是全球化和信息化时代，已经远不同于之前的时代，所以必须具备全新的市场营销观念。只有进行市场观念的创新，才能跟上时代的步伐，适应时代的要求。首先，要有全球营销观念，全球一体化的形成使得企业必须具备全球营销观念。其次，要树立异质化和定制营销观念，新时期不同于传统时期，传统时期的同质化营销和大规模营销已经不再适用。最后，形成互动营销理念。传统的单向营销理念在传递信息时是单向传递，而互动营销理念是多向传递，能够及时对信息进行接收和处理，与消费者进行实时沟通和服务。
(二)策略创新
策略创新包括产品策略创新和分销策略创新。产品策略创新主要是使产品具备足够的内涵和外延性，不仅要提高产品的知识技术含量，还要使其所包含的知识技术成为有价值的商品。也就是说，企业通过对客户的了解，对消费者的需求进行引导，利用先进的技术生产出符合客户需求的个性化商品。分销策略创新是指通过强大的互联网系统，进行销售渠道的创新，不再局限于以往的销售渠道，如通过平台交易、网店或者是第三方支付拓展企业的分销渠道。像阿里巴巴、支付宝等网上虚拟平台就是运用这种方式进行创新，而网络交易所产生的效果和成果都有目共睹。毋庸置疑，这对企业现有的固定的销售渠道造成了巨大的冲击，这种网络购物给消费者带来了前所未有的体验，实时解答，实时订退，不仅拉近了消费者与企业之间的关系，也使企业的营销渠道发生了重大改变。
(三)市场创新
随着市场中企业的竞争越来越激烈，当前的市场开始无法满足众多企业的需求，是去争夺现有的这块已经被抢的所剩不多的“ 蛋糕 ”，还是自己另做一块新的“蛋糕”是值得大多数企业思考的问题。有的企业顶着巨大的竞争压力也要在已有市场分上一杯羹，这样投入的成本和得到的受益往往不成正比，而有的企业则选择把视野投向新的市场，如高科技市场和农村市场，由于高科技市场需要很高的技术水平和巨大的成本，所以大多数企业无法开拓，而农村市场作为国家重点扶持的市场具有巨大的发展潜力。
(四)管理创新
新时期市场营销管理的中心不再停留在业务结果，而是更多地关注业务质量，注重过程。要以追求客户满意度和忠诚度为目标，而不是以低成本和高效率为目标。所以，客户关系管理是营销管理创新的主题，要以客户为中心。另外，实需对应型营销体制也是营销管理创新的重点。实需对应型营销体制简单地说就是实需对应，是指把客户所反映的实际信息和需求传递给企业的相关部门，然后进行专业的设计和生产，满足客户的需求。这相对于之前的推测型营销模式有着绝对的优势，使得生产经营不再依靠预测，而是来源于客户的实际需求。
五、结语
企业如果想在未来的市场中不断增强自身的竞争力，就必须在市场营销的创新上不断地突破，这不仅能够使企业更好更快地发展和进步，同时还能推动社会经济的不断前进。当然，企业在进行市场营销创新的过程中，务必一切从实际出发，准确把握市场趋势，再结合自身特点，使得市场营销创新体系不断完善，促进企业更好地适应市场。
《论企业市场营销管理中出现的问题及对策》
我国市场经济体制也在不断完善，已经从卖方市场逐渐向买方市场进行转变。想要促使我国市场经济进一步发展，就需要不断进行改革、创新。市场营销管理对企业发展而言是非常重要的，对企业实现可持续发展有着较深影响。企业需要对现阶段市场营销管理中存在的不良问题进行深入分析，应用有效措施进行改善，促使企业市场营销管理工作开展取得良好成效，促进企业市场核心竞争力提升，为企业实现可持续发展奠定良好基础。对企业市场营销管理中出现的问题及对策进行深入研究是具有现实意义的，下面就对相关内容进行详细阐述。
一、现阶段企业市场营销管理中存在的不良问题分析
1.市场营销管理理念过于落后
受到传统计划经济影响，面对现如今的买方市场，企业市场营销管理理念并没有根据现阶段市场经济体制的新形式进行转变，不能跟紧时代发展的脚步，企业依然奉行卖方市场条件下的产品生产和推销理念。一些企业并没有认识到市场营销管理的重要性，没有依据现阶段企业发展的实际情况，对产品售前和售后服务却没有给与更多关注，企业销售部门与部门之间的协调性较差，对企业发展不能起到良好的推动作用。
2.企业市场营销管理策略过于落后
科学技术发展速度不断加快，社会文化也在不断进步，市场环境也越来越为复杂。但是对企业市场营销策略制定进行深入调查发现，企业并不能依据现阶段发展的实际情况进行制定，仍然应用以往传统形式的市场营销管理策略，对一些新型市场营销策略重视程度较差，例如企业品牌营销策略和网络营销策略，对企业发展造成了一定限制。
3.企业高层营销管理不能呈现系统化特点
本文以我国施工企业为例，企业高层管理人员对市场营销管理工作开展非常重视。但是，这种重视也存在一定的局限性和不确定性，最终导致企业高层营销管理不能呈现出系统化、规范化的特点。企业的每一个部门都需要具备属于自身的市场营销职能，但是因为不够系统化，致使企业不同部门的市场营销职能不能良好呈现出来。还有就是企业一些部门认为部门工作开展与企业市场营销关联不大，对企业市场营销决策并没有更多关注，导致企业市场营销决策不能得到实际落实。企业市场营销工作效率较差，很多不良市场营销问题不能得到及时性的解决，限制了企业发展脚步。对企业市场营销管理工作人员工作积极性和主动性也会造成不良影响，降低了企业整体运行效率。
4.营销管理人员的综合素质有待提升
在施工企业中，很多工作人员对市场营销管理工作并没有清楚性的认知，他们所做的更多是推销，并没有意识到市场营销具有的服务性特性，就是增强企业的社会名誉，使得施工企业可以得到众多客户的认可。企业没有将市场营销上升到 企业文化 层面，现阶段企业不仅仅需要对客户介绍企业的各项业务，还需要让客户了解企业的文化。
二、企业市场营销对策分析
1.转变市场营销管理理念
施工企业需要依据市场经济发展的新形式，对企业市场营销管理理念进行创新，保证企业市场营销管理工作开展可以跟紧时代发展脚步，将其具有的重要作用充分显现出来。经济全球化趋势不断加快，企业承担的市场竞争压力也越来越为沉重。施工企业不仅需要面对国内的竞争对手，同时还需要面对众多国外的竞争对手，这些企业同时也具备着丰富的市场营销经验。所以企业需要从经济全球化角度制定市场营销策略，将企业推向国际舞台。
要制定具备企业自身特色的市场营销策略，企业想要在激烈的市场竞争中站稳脚步，必须要明确客户的实际需求。企业需要注重客户利益的最大化，使得客户对施工企业的业务开展有着较高满意程度，从而促使二者可以建立长期性的合作关系，增强客户对企业业务的肯定。节能环保理念渐渐深入人心，施工企业在市场营销过程中也需要融入“绿色”理念，促使绿色市场逐渐发展。这样的市场营销策略不仅是施工企业现代化发展的必然需求，同时也是我国可持续发展战略落实的必然要求。
2.对市场营销策略进行创新
施工企业需要注重市场营销策略的创新，加强对品牌营销策略、网络营销策略等新型市场营销策略的重视程度。以往施工企业只是利用价格战和广告战获得市场份额，这并不是增强企业市场核心竞争力的最佳途径。现阶段，企业需要注重品牌建设，利用品牌文化帮助施工企业获得更多的市场份额。质量是企业发展的命脉，在加强企业品牌文化建设过程中也需要注重企业产品质量提升。
施工企业需要不断强化自身的服务意识，需要提升售前、售后服务的重视程度，将客户的满意程度作为评价业务开展质量的重要标准，使得业务开展可以得到客户肯定。目前，信息技术和网络技术不断发展，施工企业也需要以网络平台为基础进行市场营销框架建设，从而提升企业市场营销管理能力，为促进企业实现可持续发展奠定良好基础。网络营销体系建设不仅仅是将互联网络作为企业营销的主要渠道，而是需要创建属于施工企业自身的营销网络，无论是企业业务推广还是售后服务都可以具备完善的网络营销体系。加强施工企业与客户之间的沟通和交流，实现互动式的市场营销，壮大施工企业的客户群体。
3.建立科学、实战的营销组织框架，确立企业整体营销
现代营销强调的是整体功防能力，对此反应出了很多企业部门与部门之前不够团结，没有明确的目标，所以力量是分散的，这样很难管理市场开发和营销。打比方就像作战，没有一个核心领导，导致战士一盘散沙，只会导致最后的战败。可见，高层的营销管理在市场营销中起到至关重要的作用。因此，企业应当根据市场开发，建立完善的市场营销组织体系、市场信息管理体系、目标和计划管理体系。通过完整的销售管理体系明确销售管理层次及其职责、工作标准和工作流程，将目标、销售管理人员和业务人员、经销商以及市场信息以最佳方式组织起来，充分发挥企业的整体攻防能力，最大限度占领市场，实现企业目标。
4.提高营销人员的综合素质，充分发挥营销人员的促销作用
企业的营销人员直接和地面的消费者接触和谈判，他们的 谈判技巧 和消费者的聊天能力直接影响了消费者对本企业的第一影响，可以营销人员是企业的门面，他们也在企业的经营模式中起到了非常重要的作用。所以，企业内部应对企业的营销人员经营系统化的培训和管理，要从他们的企业意识，产品知识，谈判能力和对消费者的心理探究能力的学习;同时在了解到自身的具体发展情况以后，也要了解到竞争对手的思路，从各个方面让营销人员学习到营销的能力，从而更好得发展企业的营销动力和管理。
经过二十年的经济发展，中国的经济形态正逐渐由稀缺经济向过剩经济过度，但这种过剩是底层次的过剩，产品的技术差别很小，同质化现象很严重，企业的习惯营销思维仍是以产品的推销为主，一次又一次地祭起“价格战”的大旗，结果是消费者逐渐麻木，并开始怀疑产品的品质，同时又严重削弱了企业的资本积累、科研开发及后续发展的能力。21世纪，对于任何企业而言，有两个方面最为重要，一是企业品牌，二是顾客的满意度，但顾客的满意和忠诚不是通过简单的削价可以换来，也不是通过折扣、积分等暂时的经济利益可以买来的，要靠数据库和顾客关系管理（crm）系统，从与顾客的交流互动中更好地了解顾客需求来实现。数据库营销作为本世纪90年代一种方兴未艾的营销形式，包含了关系营销的观念，着重于给顾客提供全方位的持续的服务，从而和市场建立长期稳定的关系；同时和现代信息技术、网络技术相结合，利用计算机信息管理系统（mis）来充分的建设和利用客户数据库，而且，强大而完善的数据库是未来网络营销和电子商务的基础。CWp~=]H}h?Iu(#Qco=O[本资料来源于贵州学习网经济管理工商管理]CWp~=]H}h?Iu(#Qco=O1.未来的顾客服务模式与crm的运用顾客服务模式的变化忠诚、持久而稳定的顾客群成为企业最宝贵的资源，国外，93%的公司首席执行官认为"顾客资源"是企业成功和更具有竞争力的最重要的因素。企业营销的关键是争取和留住顾客，满足消费者个性化地需求，和顾客建立互相信任的稳定的双向沟通的互动关系。传统的只是单向被动的适应消费者的营销方式已经落在时代变化的后面，这种慢一拍的市场跟进不仅不能享受到高额利润，在这个快速变化的社会往往对企业而言还可能是致命的。现代的企业各个部门将被高度整合起来，以顾客为中心工作，追求顾客的终身价值。顾客关系管理（crm）呼之欲出实现顾客的忠诚度，满足顾客随时变化的需求，相应的是企业管理的重心正从内部向外部扩展，从生产制造向顾客关系管理转移：erp—scm—crm……顾客关系管理（customer relationshipmanagement crm）。据2001年2月27日中国经营报消息，上海罗氏制药公司和康柏合作，投资400万启动大中华地区制药行业真正意义上的客户管理系统（crm），由sibel公司提供软件解决方案，上海罗氏希望在3、4年内通过crm的建设，彻底改变与客户打交道的方式。crm作为新一代的顾客资源管理系统，把企业的销售、市场和服务等部门整合起来，有效地把各个渠道传来的客户信息集中在一个数据库里。公司各个部门之间共享这同一个客户数据库，发生在这个客户上的各种接触，无论是他何时索要过公司简介，还是他是否曾经购买过产品都记录在案，每个与这一顾客打交道的部门经手人可以很轻易地查询到这些数据，让这个顾客得到整体的关怀。从中我们也可发现，crm系统的基础是一个数据完备、功能完善的客户数据库在营销中的整体功能发挥。2. 数据库营销的实际应用数据库营销，是在企业通过收集和积累消费者大量的信息，经过处理后预测消费者有多大可能去购买某种产品，以及利用这些信息给产品以精确定位，有针对性地制作营销信息达到说服消费者去购买产品地目的。通过数据库的建立和分析，各个部门都对顾客的资料有详细全面的了解，可以给予顾客更加个性化的服务支持和营销设计，使“一对一的顾客关系管理”成为可能。数据库营销是一个“信息双向交流”的体系，它为每一位目标顾客提供了及时作出反馈的机会，并且这种反馈是可测定和度量的。数据库营销在西方发达国家的企业里已相当普及，在美国，1994年donnelleymarketing公司的调查显示，56%的零售商和制造商有营销数据库，10%的零售商和制造商正在计划建设营销数据库，85%的零售商和制造商认为在本世纪末，他们将需要一个强大的营销数据库来支持他们的竞争实力。从全球来看，数据库直销作为市场营销的一种形式，正越来越受到企业管理者的青睐，在维系顾客、提高销售额中扮演着越来越重要的作用。宏观功能——市场预测和实时反应客户数据库的各种原始数据，可以利用“数据挖掘技术”和“智能分析”在潜在的数据中发现赢利机会。基于顾客年龄、性别、人口统计数据和其它类似因素，对顾客购买某一具体货物可能性作出预测；能够根据数据库中顾客信息特征有针对性的判定营销策略，促销手段，提高营销效率，帮助公司决定制造适销的产品以及使产品制定合适的价格；可以以所有可能的方式研究数据，按地区、国家、顾客大小、产品、销售人员、甚至按邮编，从而比较出不同市场销售业绩，找出数字背后的原因，挖掘出市场潜力。企业产品质量上或者功能的反馈信息首先通过市场、销售、服务等一线人员从面对面的顾客口中得知，把有关的信息整理好以后，输入数据库，定期对市场上的顾客信息进行分析，提出报告，帮助产品在工艺或功能上的改善和完美，产品开发部门作出前瞻性的研究和开发；管理人员可以根据市场上的实时信息随时调整生产和原料的采购，或者调整生产产品的品种，最大限度的减少库存，做到“适时性生产”（jit）。微观功能——分析每位顾客的赢利率事实上，对于一个企业来说，真正给企业带来丰厚利润的顾客只占所有顾客中的20%，他们是企业的最佳顾客，赢利率是最高的，对这些顾客，企业应该提供特别的服务、折扣或奖励，并要保持足够的警惕，因为竞争对手也是瞄准这些顾客发动竞争攻击的。然而绝大多数的企业的顾客战略只是获取顾客，很少花精力去辨别和保护他们的最佳顾客，同时去除不良顾客；他们也很少花精力考虑到竞争者手中去策反顾客，增加产品和服务，来提高赢利率。利用企业数据库中的详细资料我们能够深入到信息的微观程度，加强顾客区分的统计技术，计算每位顾客的赢利率，然后去抢夺竞争者的最佳顾客，保护好自己的最佳顾客，培养自己极具潜力的顾客，驱逐自己最差的顾客。通用电气公司的消费者数据库能显示每个顾客的各种详细资料，保存了每次的交易记录。他们可以根据消费者购买公司家用电器的历史，来判断谁对公司和新式录象机感兴趣，能确认谁是公司的大买主，并给他们送上价值30美圆的小礼物，以换取他们对公司产生下一次的购买。数据库营销是crm的基础crm系统主要包括销售自动化（sales force automation,sfa）、营销管理、客户服务和支持、客户呼叫中心、网络功能几个模块。它的实质是充分发挥市场、销售、服务三大部门的作用，并且使三个部门能充分共享顾客信息，打破各部门之间的信息堡垒的封锁，从而使各个部门以一个企业的整体形象出现在顾客面前。在企业前端crm系统背后，其实就是一个功能强大的顾客服务数据库，存储了顾客的各种资料及交易行为，并能利用各种数学分析模型对这些数据进行深层次挖掘，对顾客的价值和赢利率进行分析。可见，在实施crm过程中，将企业原有的顾客历史数据整理有序化，输入数据库，搭建好一个完整的数据库是基础（关系见图）。
酒店业是中国最早对外开放的行业之一，自从20世纪80年代开始，就有外资进入中国酒店业，如今外方管理的中国酒店数量已经相当多了，而引进国外酒店管理集团的管理也是中国酒店业在自我成长过程中不可缺少的一步。外方管理酒店是指由外方独资、中外合资或中方独资并由外方参与管理的中国酒店。国外酒店管理集团由于起步早，管理科学、形成了先进的管理制度和经营方式，是一笔宝贵的财富。中国的酒店正在快速成长的过程中，需要先进的理念加以引导，再加上中国入境游市场的迅速发展，外方管理的酒店能够更好的为外国游客提供服务，使外国游客产生亲切感和安全感，因此，许多中国的中高星级酒店都选择国外酒店管理集团进行管理，外方管理酒店在中国也取得了比较好的经营业绩。 外方管理酒店作为中国旅游业改革开放的重要标志之一，经过近20年的发展，已经由尝试性发展进入到运作成熟、快速扩张的新时期。这些酒店已由过去仅仅关注外国客人市场转向国内和国际并重、由主要城市向二级城市迈进、由沿海地区向内陆扩展，并开始了对中国酒店业的全方位影响。外方管理酒店成功经营的原因除了在政策上有一定优惠之外，其充分利用人力资源以获得竞争优势的人力资源战略也起着举足轻重的作用。目前中国大陆由外方管理的主要几大集团酒店，如香格里拉、假日、喜来登、万豪、希尔顿等。其人力资源管理上值得借鉴的经验有以下几点： 首先，在用人制度上较为灵活、科学。由于有地方政府的支持，外方管理酒店在国际范围内的人才聘用基本上没有限制，而且由于实行合同制，人员的聘用和解聘更加灵活。尤其受裙带关系影响较小，人员安排更为科学。 其次，外方管理酒店普遍重视对员工的培训。几乎所有的外方管理酒店都设有独立的培训部门，有些还建立专门的培训学校，或者联系国内外有关院校对员工进行培训，希望通过培训来提高员工素质，从而提高酒店的竞争力。 第三，在员工待遇上，外方管理酒店略为优厚。首先是付给本地雇员的工资基本上高于或持平于行业平均水平，其次在对中方雇员的奖励计划上，较为容易依据自身经营业绩作出决定。而很多中方管理酒店由于投资主体原因往往需经上级部门批准，企业难以独立决策。 第四，成功推行了人才本土化战略。80年代初，国内几家主要集团酒店的外方人数曾最高达150多人，占总员工数的10%。进入90年代，随着中方管理人才的成熟，许多外方管理酒店已经顺利实现了人才本土化，成为外方管理酒店维持其竞争力的核心战略。 尽管由于实行了成熟的人力资源管理政策，使得大多数外力管理酒店在中国大陆市场上取得了较强的竞争力，但在外方管理酒店人力资源的实际管理当中，还存在着一些问题： 一、由文化差异引起的薪酬模式实施困难。个人业绩付薪奖励体系是国外酒店业中较为普遍的做法，它是通过对员工绩效的有效考核为基础，实现将薪酬奖励与考核结果挂钩的制度，能够最大限度地调动员工的工作积极性，发挥他们的潜能。但是，大部分中国员工却对目前职务和岗位挂钩的薪资模式表示满意。因为受中国传统文化的影响，中国人认为人际关系和谐很重要，这种平均主义分配模式正好可以维持和谐的人际关系，而个人业绩付薪体制则可能破坏这一和谐，因此其实施受到了阻碍。 二、由员工素质低引起的服务质量问题。尽管中国酒店从业人员的素质有了较大的提高，但与国内外客人日益个性化的需求相比，酒店员工的素质和技能还远没有达到要求。主要原因是员工学历普遍偏低，没有掌握必备的技能，如外语；而且由于传统观念的影响，大多数员工对本职工作没有认同感，认为是伺候人的行业，缺乏相应的职业道德和职业修养，由此导致服务态度、服务技能难以令人满意-因此，酒店业员工素质亟待提高。 三、由员工跳槽引起的人才流失问题。由于外方管理酒店用人制度的开放性与灵活性，使得员工流动率一直较高，虽然到了90年代所下降，但另一种现象的存在也令人担忧，那就是流失主要集中在中高层员工中，尤其是大学生跳槽的比例极高，致使许多酒店人力资源部门在招聘员工时宁愿要职高生，也不愿要大学生。这对本身员工素质不高的酒店业来说无疑是雪上加霜，恶性循环。 四、中方管理人才的真正成熟还需要很长一段时间。虽然很多中方管理人才都具有比较丰富的实践经验，但由于总体上受教育水平不高，在决策能力．管理能力和总体战略的把握上还有待于进一步提高。尤其是缺少那些有海外留学和工作经历，对东西方制度和文化都有较深理解的高级人才。而且，一部分员工“服洋不服内”，也给中方管理人员开展工作带来了一定的障碍。 五、员工培训往往达不到预期效果。多数员工没有主动要求培训的意识，只是根据酒店的安排参加，这样难免使培训流于形式，难以达到预期的效果、只有从根本上解决培训队伍的构成、培训内容以及培训计划的安排。符合员工对培训时间、内容和形式上的需求。才能调动员工参加培训的积极性，为酒店发展培养合格的人才。 六、由文化差异引起的管理中的摩擦。外方管理酒店中中外方员工关系 从总体上来说比较和谐，但也存在着一些由文化差异所造成的问题，不过好在外方管理人员在进行国际委派时大都会进行跨文化培训，使得由于文化差异所产生的矛盾降到较低的水平。 科学的人力资源系统理论假定人是生来勤奋的，在正常的、对个人才能的发挥没有限制的环境里，人都能主动、自主、自立、员工中蕴藏着解决组织所面临的各种问题的丰富智慧和创新精神。在这一假设下，简单的说，酒店留住员工并能最大限度的激发员工的动因可以被归纳为：合理的薪酬、有发展力的职业前景、愉快的工作氛围、不断学习和提高的机会。因此，针对以上几点，笔者认为酒店人力资源管理者应抓好以下几方面： 一、采用“性格特征聘用法”。员工选择不当是导致员工跳槽、人员流失的首要原因，并直接导致酒店人力资源管理成本的上升。因此．酒店在选拔员工时，应首先对空缺的职位进行细分，按照岗位的不同特点选拔符合其性格要求的员工。此外，任用那些充满激情、快乐，友善的员工总是正确的选择。里兹·卡尔顿酒店利用高预测方法确定岗位候选人，通过“性格特征聘用法”的精心选拔后，每一个岗位上的员工都是高效率的，他们不仅不遗余力地使顾客满意，并可以参与自己工作区域内的计划制定。在过去的几年中，里兹·卡尔顿酒店减少了近一半的人员流动。 二、把核心能力植入人力资源体系，彻底改变传统的薪酬设计理念。传统的薪酬体系只能消除员工的不满意，却不能达到激励员工的目的。因此，薪酬要与能力和工作绩效挂钩，以激励员工的工作动机。首先要明确酒店的商业战略，例如假日酒店的商业战略是“提高营业额，使运营成功，重新构建和统一机能，壮大酒店基础，培养优秀的企业文化，进一步发掘战略优势”。然后对面试中发掘的个人能力进行认证，证实其有助于酒店商业战略的成功。再把核心能力与人力资源体系相整合，只有能力完全被整合到所有体系中。包括招聘，培训、绩效考评、奖励、领导力发展、继承计划和职业规划，才能取得最大的成功。最后，以能力为基础制定资薪体系，并将能力体系引入新员工的认识环境中，以明确酒店对他们的期望。假日酒店使用能力体系，成功的转变了其海外子公司的企业文化，并使人力资源战略与公司战略和薪酬体系保持一致，五年以来利润一直保持增长，客户满意度很高，而且员工流失率也很低。 三，员工职业生涯规划。酒店应该对每一位员工设计其职业发展规划；尤其是对大学生等高素质人才的职业发展要有一套明确的规划方案，使其能够看到未来发展的方向和目标。在招聘时，应该选择有潜质并热爱酒店工作的大学生，按照其性格特点和兴趣爱好，分配到某个部门，给予其一段时间的基层工作锻炼，如果达到了特定的指标并通过评审，可以提升到一定的职位，这样，通过不断的磨练和培养，将能为酒店创造出优秀的管理人才。外方管理公司还可以提供一定的海外培训经历，这样的职业生涯发展规划一定会受到大学生的欢迎。例如美国假日集团在孟菲斯市设假日酒店大学，假日集团的经理们都得在这裏进行为期2至5周的学习。喜来登集团在全世界3个大洲设有5个培训中心用以训练中高级管理人员。这样的培训将有助于留住人才、激励人才。 四、交叉培训。交叉培训是一种员工通过接受额外服务技巧的培训来满足不止一个工作岗位需要的培训方式，现已被越来越多的西方酒店作为保持人员素质优势，提高服务质量及竞争力的重要手段。实施交叉培训有助于酒店更加有效的控制成本，在旅游旺季业务量突增或员工生病、休假以及顾客额外需求导致酒店内部出现工作缺位时能够及时弥补。同时，还可以降低员工的跳槽率。因为一方面，员工喜欢培训所带来的挑战，减少了长期重复同样工作而产生的厌烦情绪，增加了新鲜感另一方面，使员工一专多能，效率大幅度提高，从而节约了劳动资本，工资水平上涨。马里奥特酒店集团采用交叉培训管理模式后，进行了大规模减位政策，压缩了30%管理职位，人力资源投资成本减少，每年的净收益增加了10亿美元，并使员工规模达到了最优化。Westin酒店实施交叉培训后，高质量的员工队伍和优质的服务已经从顾客的信息反馈中得到证实：82%的客人有再度下榻Westin的打算，87%的客人准备把Westin推荐给他人，这无疑验证了交叉培训的可行性与高效性。
论我国物业管理可持续发展战略 本文摘自： 从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。 一、我国物业管理面临的主要矛盾 1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。 从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积的；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有房屋总面积的，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的万平方米，占实有住宅总面积的。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。 3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有的认为“小区绿化”不到位，有的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有的认为“交通管理”不到位，有的认为“区内卫生清洁”不到位，还有的认为“其他”服务不到位。 4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。 5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成，物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。 6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有消费者所居住的住宅小区未成立管委会；有的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中，成立管委会经过民主选举产生的占；而未经过民主选举产生的占；对产生过程“不知道”的为。调查结果还显示：有的人认为，管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益；有的人持相反观点。由此可见，在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此，而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。 7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 二、物业管理可持续发展的必要性 物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。 1、有利于保护消费者的合法权益。随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。 2、有利于物业管理行业担负起社会责任。物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。 3、有利于加快城市化的进程。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。 4、有利于加快城市管理体制的改革。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。 三、我国物业管理持续发展的对策 1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。” 1998年7月，国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度，向用户提供质价相符的服务，不能只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。” 2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。 由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理，而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市，要进行区域化物业管理的试点，使城市的各个部位都能实行物业管理。 2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。 （1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。 （2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。 （3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。 3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。 （1）合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。同时，物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会（产权人、使用人代表大会）协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。采纳哦
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浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 （一）物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
实习报告—物业管理 【实习报告】与时俱进的物业管理 国外物业管理经验借鉴 看看对你有作用吗