主要是价格低的原因
小产权房法律问题探究 【内容提要】 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小 产权房” 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用 证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案。 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 【关键词】 小产权房；法律问题；处理原则 冯女士最近很后悔，因为她买了一处不受法律保护的小产权房，她在沈阳某郊区买了一套两室 一厅的住房，可是最近因为城市规划需要拆迁而得不到赔偿。为此她咨询了相关部门，一位不愿透 露姓名的房产业内人士说，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权 利，不能办理过户手续。同样，也不能像正规产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购 房人的利益很难得到保障。小产权房随意交易不合法，也没有房证，房产局不受理。 ” 那么究竟如何来界定小产权房？ 一、 小产权房的界定 “小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 所以， “小产权”其实就是“乡产权” “集体产权” ，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再 直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 ① 要说明的是，房证按性质不同、发证机关不同，其法律效力也不同。普通商品房的“红皮房证” 是在房产局办理过户手续后颁发给业主的，是受法律保护的正规房证，这种房证的土地使用权来源 于国家收取土地出让金等税费后发给开发商的许可证。 而“小产权房证”通常是乡镇政府或村民委员会发放的“房屋使用权证” ，这种房产无法签署正 规的商品房买卖合同，房产局也不会给予备案；小产权房屋的交易无法办理产权过户手续，购买者 的房屋所有权不被法律承认，更谈不上房产转让、抵押，银行也不会发放购房贷款。建设、购买小 产权房都不需要承担土地相关费用，却要承担由此而来的风险。 《土地管理法》第六十三条有规定， 特殊情况除外，集体土地使用权不得出让、或出租用于非农业建设。第八十一条规定，擅自将农民 集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，须限期改正，并处罚款。 对小产权房属性的认定 二 、 对小产权房属性的 认定 （一）有关小产权房的法律规定，小产权房属于违法建筑。 ① 齐东文、熊昭： 《从“小产权房”的合法化到土地管理体制改革———重庆统筹城乡的一个视角》 ， 《西南农业大学学报》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条规定， 除了兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡 （镇） 村公共设施和公益事业外，任何单位进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条规定， 除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移这一情况外，农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 用转为国有后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 从以上法律规定可以看出，集体土地在没有转为国有的情况下是不能进行有偿转让、进行非农 业建设的。不管是以房地产开发为目的建设的小产权房，还是安置本村居民后剩下的房屋，只要向 城镇居民转让都可视为用于非农业建设，而这将为法律所禁止。 此外，国家相继出台的一系列政策也将小产权房置于违法地位。如，1995 年国务院办公厅出台 的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 、2004 年 10 月国务院发布的《关于深化改革严格 土地管理的决定》以及同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》 、2007 年 6 月 18 日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》 、同年 12 月国务院办公厅印发的《关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 规定了城镇居民不得在农村购置宅基地和小产权房， ， 农 民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土 地使用权证。 (二)小产权房属于违法建筑具体表现在以下几个方面： 1. 小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用 地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品 房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房 屋的所有权。 而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人， 未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家 土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非 法用地 。 2. 小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、 规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使 用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项 税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 3. 小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依 法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60 条及《土地管理法实施条例》第 6 条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房 产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证 书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力， 小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房会带来什么样的后果呐？ ① ① 俊英： 《关于小产权房合法化的思考》 《江苏警官学院学报》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 购买小产权房的风险 因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同房管局也不会给予备案。 因此， 购买这种房屋有诸多风险。 （一）法律风险 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具 备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规 对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司 法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是 无效的， 因此根据法律规定， 购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 但是根据目前已有的案例来看， 如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的， 由于己方有过错， 可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的 权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范 围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就 非常有限。 （二）政策风险 购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿这类建设 项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款， 购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房屋没有国家认可的合法产权，购房人并非合 法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿 与产权补偿相比是微乎其微的。 比如开篇中冯女士就是因为购买小产权房在征地拆迁中得不到赔偿。 （三）管理风险 小产权房屋的开发得不到银行贷款支持， 开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管， 主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾 工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开 发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，若开发单位没有 资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。由于所购小 产权房得不到法律的认可和保护， 没有得到国家房地产主管部门的批准， 无法办理合法的产权手续， 购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 那么应该如何来处理小产权房对国家、集体、购房者的带来的众多问题？ 四 、 小产权房的处理方法 关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。关于小产权房的利弊都 是非常明显的，究其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。 当前， 小产权房在全国各地已是大量存在。 以北京为例， 小产权房已占北京商品房交易量近 20%， 并在部分地区已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行 不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央 国务院一再强调社会稳定， 建立和谐社会。 处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位， 最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。若处理不好必 将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小 3 产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。对于小产权房的处理，应坚持以下原则： （一）小产权房处理遵循的原则 1、维护国家利益，兼顾他人利益原则 小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳 各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维 护国家利益是社会公共利益。 但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以 维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给 与保护。 2、维护农民的利益 土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种 方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权 益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。 3、考虑购房者的利益 购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证 书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所， 应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使 其免受伤害，至少应降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小产权房以不拆除为基本原则 对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工） ，原则上不应拆除，应最大限 度地予以保护， 特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。 除非违法情节特别严重， 如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业 用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。 拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。 更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐 社会。 有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房” ，将超过 1000 万平方米，如果以每平方米 3000 元计算，这笔资产超过了 300 亿元。如果以每户 90 平米计算，则涉及到 11 万户 50 多万人口 的住房问题。若从全国角度分析，涉及的家庭和人员将是不可估量的。因此，如果一律强制拆除， 后果将是极其严重的 。 总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 （二）小产权房的处理意见 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥 善处理小产权房。应根据不同情况分别作如下处理： 1、 谨慎拆除部分小产权房 现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的 价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，并保护耕地并严格控制耕地转换为建设用地。 因为，从 1998 到 2006 年，全国耕地面积已由 亿亩减少到 亿亩，平均每年减少 1311 万亩。 禁止农村小产权房的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义的集体土地所有制，防 止集体土地的流失。 ① ① ② 谢良兵： 《北京叫停小产权房始末，已建成小产权房成难题》 . ② 张庆华： 《土地物权疑难法律问题解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 页。 4 因此对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除， 以维护法律的严肃性，以儆效尤。对于下列楼房可以考虑予以强制拆除： （1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重； （2）危害国防安全； （3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发 建设楼房、别墅等； （4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必 须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定 因素。 2、补办手续，核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权 证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发 不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴？这是解决小产权房最为关键、 也是最困难的问题。我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如， 企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额 缴纳，违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用，原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当理由是，首先，如果 要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往 往是与开发商联合开发建设， 按比例分成。 如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金， 显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极 大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到 较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力； 最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情 理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地 出让金不宜由村或乡集体缴纳。如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与 村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散， “人去楼空” ，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言， 主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。 最好的处理方式可以分以下两种情况处理： （1）核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实， 符合经济适用房购房条件的购房者， 发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。 符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时 的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 （2）核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权 证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不 同而区别对待： ① 房屋所有人出售给政府。在出售给政府时，免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后，可以出售给符合购买经济适用房条件的人员，或者 用于廉租房出租。 ② 出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在 5 此情况下，由政府核定购买价格，如，可以按经济适用房价格或限价房价格出售，并根据情况相应 地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减，应根据具体购房者的具体情况确定。当 然，出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 ③ 出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出 多少，影响的仅仅是其利润而已。因为，从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出 售房屋的原购房人，补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根 据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、 核发普通房屋产权证书。 购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关 税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购 房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。 对于上述三种方式，购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 小产权，一个幽灵，一个分产主义的幽灵，徘徊在二十一世纪的中国，其的存在即具有一定的 合理性但同时又带来了更多的问题，似乎满足了部分人对房屋的需要，实现了住有所居的梦想，但 是给我们当前的社会却带来的是更多的问题，小产权房制度创新在产权权能层面上，突出了使用权 和占有权，弱化了所有权；在农村土地所有制方面，弱化了集体土地所有制，扩大了农民的私有权。 这种情形的出现，势必给国家的利益带来了巨大的冲突与挑战，又牵扯到形形色色的利益，那么面 对这个幽灵我们应秉着谨慎、全面用一种合情、合理的方法恰当地去处理这一现状带来的问题。 参考文献： [1]肖耿： 《产权与中国的经济改革》 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"small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8
两个很相似。小产权房的危害你能列举二三吗？针对这些危害能提出一些解决性的对策的话你就可以考虑写这个；小产权房目前存在的问题，比如管理问题、房屋交易问题、购置风险等方面你要是熟悉的话，也可以写这个题目。其实这俩差不多，确定一个开始写就好了，你想下，小产权房的危害和小产权房的问题是不是有点包容的关系，“问题”里面可以认为包容着“危害”。
内容 提要」本文以民法学 理论 为基础，对知识产权本体、主体与客体等基本 问题 进行了重新认识。作者认为，知识产权本质上为一种无形财产权，客体的非物质性是知识产权所属权项的共同 法律 特征；基于平等精神，知识产权主体制度在原始取得、继受取得及国民待遇方面有别于一般民事主体制度；知识产品是对各类知识产权保护对象的新的概括，其种类主要有创造性成果、经营性标记与经营性资信。 「关键词」客体的非物质性、主体身份资格与多重主体、知识产品的范围 知识产权是有别于传统财产所有权的一项新型民事权利，是近代商品 经济 和 科学 技术 发展 的产物。对于该项权利，是难于采用罗马法以来的物权理论加以阐释的。本文以民法学理论为基础，试对知识产权的本体、主体、客体制度等基本问题进行探讨，以期描述该类权利的本质特征，概括其与财产所有权的基本区别。 一、知识产权的性质 传统的财产所有权制度，其调整对象不涉及知识产品或智力成果。在德国民法的概念体系上，一般认为物的外延只及于物质实体和 自然 力。（注：参见刘心稳主编：《 中国 民法学 研究 述评》，中国政法大学出版社1996年版，第295页。）法国民法理论虽对物作广义理解，但其无体物专指具有财产内容的权利。（注：参见法国《拉鲁斯大百科全书》第3卷，载“国外法译丛”《民法》，知识出版社1987年版，第168页。）这表明，大陆法系国家的民法都未将知识产品作为所有权制度的直接调整对象。 其实，以传统所有权制度涵盖非物质形态的精神产品，法学家与立法者都曾作过不懈的努力。18世纪的欧洲大陆国家曾流行着保护文学、 艺术 作品的“精神所有权”学说。早在封建时期，出版特权授之于封建君主的有限地域，且往往有一定的期限，因而酿成出版商排他的出版意识。这即是早期的“出版所有权”论。尔后，由于封建王朝的衰落与市民阶级权利观念的进化，出版商开始主张出版物的垄断性保护不应由国王授予特权才产生，而应基于作者精神所有权的转让而取得。他们试图以自然法思想为基础对自己的垄断权利赋予新的理论光环，即用“精神所有权”学说代替以往的“出版所有权”主张。（注：参见 Patterson，Stanley ：“ The Nature of Copyright：A Law ofUsers‘Right”，The U-niversity of Georgia Press，1991；吴汉东著：《著作权合理使用制度研究》，中国政法大学出版社1996年版，第4页。）在法国，所有权的绝对概念自1789年大革命时期得以确认后，其定义一直有扩大的趋势。其中，所有权定义的扩展首先表现在知识产权领域，用以“适应其标的和其表现的法律关系及各种各样彼此间完全不同大量的支配权类别。”在法国法理论上，精神所有权被理解为一种排他的、可对抗一切人的权利，是所有权的一种。（注：尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第122页。）但这种理论上的概括是有缺陷的。其弊端是：第一，将所有权的概念 应用 在对非物质财富的权利上，“使它远远超出在技术上对它作准确理解的内容的范围”。（注：（法）茹利欧·莫兰杰尔著：《法国民法教程》，载《外国民法资料选编》，法律出版社1983年版，第231页。）尽管所有权与有关精神产品的权利具有某些共同特征，但后者具有不同的性质，并服从于不同于所有权的规定。第二，“从所有权的原来含义来讲，上述权利并非真正的所有权”。（注：尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第122页。）它们未设定于物质产品（有体物）之上，而是系于智力创造性的知识产品，后者是非物质性的特殊客体。因此，为了适应 社会 科技 、文化与经济发展的需要，填补法律调整的空白区域，我们有必要“从单个人的简单物品所有权的财产权概念的束缚中解放出来”，“产生出与有形对象十分疏远的权利形式”。（注：（美）格雷：《论财产权的解体》，载《经济社会体制比较》1994年第5期。）这一权利形式就是知识产权。 在我国，有学者鉴于无形财产的大量出现并广泛进入生产流通领域，提出了“财产所有权客体新论”。该学说认为，作为所有权客体的“财产”不仅包括有形财产，而且包括无形财产。按照其逻辑表述即是：无形财产属于所有权客体的范围，智力成果属于无形财产的范围，发明创造、注册商标属于智力成果的范围。因此，智力成果属于所有权客体的范围，发明创造、注册商标也属于所有权客体的范围。（注：杨紫煊：《财产所有权客体新论》，载《中外法学》1996年第3期。）这种将知识产品与物质产品既无形财产与有形财产一起划归所有权客体范畴的设想，在理论上与实践上都是难以自圆其说的。依现有民事立法体系和民法基础理论，所有权客体是无法将非物质形态的知识产品囊括于其内的。这是因为，一旦价值形态的财产或无形财产成为所有权客体，传统的所有权制度及其理论就难免捉襟见肘，“最直观的事实是：所有权的权能及其行使方式无法圆满地用于价值形态的财产或无形财产”。（注：顾培东著：《法学与经济学的探索》，中国人民公安大学出版社1994年版，第104页。）这即是说，关于占有、使用、收益、处分的“四权能”理论，完全是以实物形态的客体为基础的，显然不适用于非实物形态的精神产品。 精神领域里的智力成果不能成为传统所有权制度的调整对象，而只能归属于新型财产权利客体范畴。知识产权的客体，是一种没有形体的知识财富。客体的非物质性是知识产权的本质属性所在，也是该项权利与传统意义上的所有权的最根本的区别。有的学者认为，知识产权与其他财产权利的根本区别在其本身的无形性，而其他法律特征即专有性、时间性、地域性等皆由此派生而成。（注：郑成思主编：《知识产权法教程》，法律出版社1993年版，第45页。）也有学者持不同看法。曾世雄先生认为，财产权之有形或无形，并非指权利而言，而系指权利控有之生活资源，即客体究竟有无外形。例如，房屋所有权，其权利本身并无有形无形之说，问题在于房屋系有体物；作为著作权，亦不产生有形无形问题，关键在于作品系智能产物，为非物质形态。（注：曾世雄著：《民法总则之现在与未来》， 台湾 三民书局1983年版，第151页。）严格地讲，权利作为主体凭借法律实现某种利益所可以实施行为的界限和范围，概为无外在实体之主观拟制。正是在这个意义上，从罗马法学家到 现代 民法学家都将具有财产内容的权利（除所有权以外）称之为无体物。因此，知识产权与传统所有权的本质区别，不是所谓该项权利的无形性，而是其权利客体即知识产品的非物质性特征所决定的。 二、知识产权的基本特征 关于知识产权的基本特征，教科书通常都有阐述。这些特征的概括在各种版本的著述中多少不等，但其基本特征主要是“专有性”、“地域性”和“时间性”。同时，这些特征的描述，是与其他财产权利特别是所有权相对而言的，并非都是知识产权所独有的。 1.专有性 知识产权是一种专有性的民事权利。相对债权而言，它与所有权一样，具有排他性和绝对性的特点。关于知识产权的这一属性，法国学者曾展开过纯学术性的近乎刻板的“学究似的讨论”。有的学者认为，知识产权是一种“产权”（所有权），意即“知识所有权”。但多数学者怀疑知识产权是否为真正的所有权。他们根据该项权利标的及内容的特点，将知识产权概称为一种垄断权或独占权。（注：参见尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第86页。）日本学者与多数法国学者的见解是一致的。小岛庸和认为，知识产权与所有权不同，是一种“全新的特殊权利”，它可以分为“独占权”和禁止权。前者是指排他地、独占地支配其客体的权利，该类权利主要有著作权、专利权、商标权、商号权、电路布图设计权、植物新品种权等；后者是指对违反不正当竞争义务进行制裁的禁止权，该类权利主要涉及商业秘密权、商品形象权、商誉权等。（注：（日）小岛庸和著：《无形财产权》，日本创成社1998年版，第5－9页。）其实，专有性即排他性和绝对性，是知识产权与所有权的共同特征。两者的区别并不在于前者为“垄断权”，后者为“产权”，其关键性差异应是：前者是无形财产的所有权，后者是有形财产的所有权。 知识产权的专有性主要表现在两个方面：第一，无形财产为权利人所独占，权利人垄断这种专有权利并受到严格保护，没有法律规定或未经权利人许可，任何人不得使用权利人的知识产品；第二，对同一项知识产品，不允许有两个或两个以上同一属性的知识产权并存。例如，两个相同的发明物，根据法律程序只能将专利权授予其中的一个，而以后的发明与已有的技术相比，如无突出的实质性特点和显著的进步，也不能取得相应的权利。 知识产权与所有权在专有性效力方面也是有区别的。首先，所有权的排他性表现为所有人排斥非所有人对其所有物进行不法侵占、妨害或毁损，而知识产权的排他性则主要是排斥非专有人对知识产品进行不法仿制、假冒或剽窃；其次，所有权的独占性是绝对的，即所有人行使对物的权利，既不允许他人干涉，也不需要他人积极协助，在所有物为所有人控制的情况下，且无地域和时间的限制。而知识产权的独占性则是相对的，这种垄断性权利往往要受到权能方面的限制（如著作权中的合理使用、专利权中的临时过境使用、商标权中的先用权人使用等），同时，该项权利的独占性只有在一定空间地域和有效期限内才发生效力。 2.地域性 一般认为，地域性是知识产权独有的特性，其实，在 历史 上民事权利的许多领域都存在过地域性。据国际私法学者研究，在侵权之债领域，侵权诉讼曾长期由侵权行为地法院管辖，适用侵权行为地法；在合同之债领域，也曾因法律的地域性造成法律适用的僵化和判决难以在域外执行。产生这一现象的原因是：当这些权利产生之初，各国大都处于封建闭锁状态，对外经贸往来稀少，偶尔发生的涉外纠纷可以通过其国内法解决，因此没有必要诉诸权利的域外效力。（注：刘家瑞等：《知识产权地域性冲突法评述》，载《中央政法管理干部学院学报》1998年第6期。）在这种情况下，上述民事权利不可能不具有一定的地域性。 知识产权的产生与上述制度有着相同的历史背景。在欧洲封建国家末期，原始著作权与专利权都是君主恩赐并作为特许权出现的，因此这种权利只可能在君主管辖的地域内行使。这种原始知识产权的地域性乃是封建法的地域性。随着近代资产阶级法的发展，知识产权才最终脱离了封建特许权的形式，成为一种法定的精神产权。但是，资本主义国家依照其国家主权原则，（注：知识产权保护的地域性，不仅源于各国主权的地域限制，而且在于知识产权授权的地域限制（如经过国家审查、国家注册方能授权）。参见张乃根著：《国际贸易知识产权法》，复旦大学出版社1999年版，第52页。）只对依本国法取得的知识产权加以保护，因此地域性作为知识产权的特点继续保留下来。在一国获得知识产权的权利人，如果要在他国受到法律保护，就必须按照该国法律规定登记注册或经审查批准。 从19世纪末起，随着科学技术的发展以及国际贸易的扩大，有关知识产权交易的国际市场也开始形成和发展起来。这样，知识产品的国际性需求与知识产权的地域性限制之间出现了巨大的矛盾。为了解决这一矛盾，各国先后签订了一些保护知识产权的国际公约，成立了一些全球性或区域性的国际组织，在世界范围内建立了一套知识产权国际保护制度。国际公约关于国民待遇原则的规定，是对知识产权地域性限制的重要补充和协调。由于这一原则，使得一国承认或授予的知识产权，根据国际公约在缔约国发生域外效力成为可能。但是，知识产权的地域性特点没有动摇，是否授予权利，如何保护权利，仍须由各缔约国按照其国内法来决定。 到20世纪下半叶，由于地区经济一体化与现代科学技术的发展，知识产权立法呈现出现代化、一体化的趋势，由此，知识产权严格的地域性也受到了挑战。这主要表现在两个方面：（1）跨国知识产权的出现。地区经济一体化，使得一组一组的国家联合起来，实现了商品、资本、人员和劳务在统一大市场内的自由流通，从而推动相关国家在知识产权保护方面走向统一。为了实现经济一体化目标，欧洲联盟采取的重要行动之一，就是在 工业 产权与著作权领域建立一个广泛的欧洲保护制度，即在地区经济一体化的推动下正努力实现着“欧洲共同知识产权的幻想”。（注：参见（德）阿道夫·迪茨：《欧洲共同版权是幻想吗》，载《法学译丛》1986年第4期。）欧洲法院在某一案件中声称，权利穷竭原则的地域限制必须在共同市场范围内作出解释，即在一个缔约国内首次销售的商品在整个共同体构成权利穷竭。（注：参见吴汉东等著：《西方国家著作权制度研究》，中国政法大学出版社1998年版。）这说明，知识产权跨出了一国地域限制，已在多国同时发生效力。这在一定程度上动摇了该项权利的地域性特性。（2）涉外知识产权管辖权与法律适用的发展。长期以来，涉外知识产权纠纷一般由权利要求地法院专属管辖。由于卫星技术、 网络 技术、录制技术的发展，涉及现代技术的侵权行为可能在几个甚至十几个国家发生，权利要求地也会相应增加，如果权利人依此在这些地方一一提起诉讼将会带来极大不便。于是一种全新的管辖权理论应运而生，即一国法院不仅有权管辖其地域内的知识产权纠纷，而且有权管辖在其他地域发生的相关纠纷。与此相联系，以权利要求地作为知识产权的准据法也相应发生变革。在一个侵犯知识产权的行为在几个或十几个国家同时发生的情况下，恪守权利要求地法，将会造成同一案件适用几个或十几个准据法的不合理现象。（注：参见刘家瑞等：《知识产权地域性冲突法评述》，载《中央政法管理干部学院学报》1998年第6期。）因此，适用最密切联系地法这种新准据法原则也许是最好的选择。（注：本世纪初，国际私法学者华耶（Pillet）、尼波埃（Niboyet）曾主张在知识产权保护上应适用权利要求地法，而权利的产生和存续应受原始国法（即权利的最初授予国法）的支配。参见李双元等：《中国国际私法》，海洋出版社1991年版，第281页。）涉外知识产权纠纷的非专属管辖与知识产权法律适用的多元化，都会对这一权利的地域性特点带来重大 影响 。总之，在当今社会，知识产权的地域性特点依然存在，但已受
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浅析知识产权法与公共利益【摘要】知识产品不仅是一种个人财富，更是一种社会财富，知识产品的推广和应用关系到社会公众的切身利益。这就要求我国在进行知识产权立法时要兼顾知识产权人的利益和社会公共利益，达到两者的平衡。【关键词】知识产权；公共利益；社会公共利益“私权”性是知识产权的基本属性，知识产权作为知识财产私有的权利形态，得到法律的严格保护。但是，知识产权的保护客体——知识产品，是一种信息，具有私人产品和公共产品的双重性质，而由此带来的权利义务的分配，不仅关系到知识产权人的个人利益，也关系到社会公共利益。因此，知识产权立法在确认和保障知识产权人的利益同时也需要兼顾对公共利益的保障。近些年来，国际上的一些知识产权公约明确地对知识产权法中的公共利益问题作了规定。确保公共利益已成为各国知识产权立法的宗旨。本文仅结合知识产权专门法中的著作权法、专利权法、商标权法的相关法律规定，分析知识产权法对公共利益的保障作用。一、知识产权法在赋予专有使用知识产品的基础上激励知识产品的创造活动知识产品作为无形财产与有形财产不同，知识产品一旦被公开就很难由原来的知识产品所有人专有地控制。竞争者可以通过研究、模仿市场中的知识产品生产同类产品，而不需要付出大量的智力劳动和研发成本，并承担相应的市场风险。因此，竞争者可以以更低的价格在市场上出售同类知识产品，与知识产品所有人展开竞争，这使得知识产品所有人很难从其智力活动中收回投资，更谈不上收益，极大地挫伤了知识产品所有人进行智力活动的积极性。知识产权法赋予知识产品所有人以专有使用权，排除他人擅自使用，知识产权的权利人可以凭借这种垄断地位收回自己为进行智力活动所进行的各方面的投资，这种制度设计激励着知识产品的创作活动，例如，著作人身权财产权的赋予激发对智力作品的创作和传播、专有实施权所带来的巨大收益激发人们从事发明创造活动、商标的专有使用促使厂商改善商品质量，创造出更多的知名品牌。所以说，知识产权法反映了赋予有限的垄断权刺激革新目的的动态效率，它通过授予有限的垄断权利刺激了知识创造活动，报偿在创新上的投资从而刺激对创新者在时间、精力和资金方面的投入，从而创造出更多的知识产品，不断地满足社会对知识产品的需求。二、以垄断换“公开的机制”产生了巨大的社会公共利益知识产权法通过一系列制度设计激励将知识产品向尽早社会公开，可以说公开也是一种重要的社会公共利益。它不仅保障公众正当地接近原创者的知识产品，为后续创新提供充分的“养料”，促进技术创新和文化创新；而且避免了对同一客体的重复创作和研究，节约了社会资源。这一点在著作权法和专利权法中表现的尤为明显，著作权法赋予了权利人专有复制发行权换取了对作品的公开，为后续性创作提供了大量的资料，虽然限制了对作品的自由接近，特别是带有赢利性质的利用和传播，在独创性的层面上刺激更多的合乎社会需要的新作品的创作，最终促进了文化繁荣和文明进步。专利法更是如此，专利法通过专利的“充分公开”要件确保所授予的专利公开，这些以公开的专利成为重要的信息来源，为后续发明和研究提供了技术信息和知识，避免了对同一客体的重复投资，研发者将节省的时间和经费来进行其他的研发，不断促进新发明更多的被创造出来，以满足社会对技术进步的需要。三、适当的限制知识产权人的权利以达到个人利益和社会公共利益的平衡国内外相关法律，都将公共利益作为知识产权人行使其权利的前提，如我国《著作权法》第四条第2款规定，著作权人行使著作权，不得违反宪法和法律，不得损害社会公共利益；再如美国，其立法和司法都强化了“知识产权是为了实现社会目标的有限的权利”的观点，坚持“对知识产权人的报偿是作为第二位考虑的”。因此，知识产权都具有有条件的独占性、有限制的排他性和有期限的时间性的特点。这主要表现在以下几个方面：首先，知识产权法对知识产权保护做了时间和范围的限制。如我国现行《专利法》对于发明专利的保护期规定为20年。经过20年后，发明专利就成为全社会的共同财富。其次，知识产权法还规定了一些“合理使用”、“法定许可”以及“强制实施”条款。我国《著作权法》规定：为个人学习、研究或欣赏，使用他人已经发表的作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬。《专利法》规定：专利权人制造或者经专利权人许可制造的专利产品售出后他人使用或销售该产品不构成侵权即专利权人权利用尽后的使用不侵权。在充分保护权利基础上对知识产权作以必要的限制是为了在保护私权的前提下维护公共利益，寻求个人利益与社会利益的平衡。正所谓权利的限制，应是在充分保护权利基础上的必要限制；权利的保护，应是在实现社会利益前提下的必要保护。四、促进公平竞争，维护良好的市场秩序对有效竞争的促进是知识产权法的一种重要的公共利益。通常，生产者可以使用市场中任何可以获得的手段，针对他们的竞争者来获得优势，但是这种手段必须正当、合法、体现市场主体之间的公平竞争。在缺乏知识产权的保护下，企业可以立即复制被改进的技术与改进者展开竞争而没有必要投入时间和精力进行技术改造；厂商可以采用“搭便车”，“傍名牌”的方式展开市场竞争而不是在提高产品的质量上展开竞争。这些都是违反市场竞争规律的不正当的、不公平的竞争，严重地扰乱了市场竞争秩序。相反，在赋予专利权的情况下，竞争者意识到他不能随意地复制、模仿专利发明，因此，不得不进行独立的研究和开发，形成替代发明和改进发明，因为他们知道拥有一个合乎社会需要的、具有广阔市场的专利是企业占领市场和开拓市场的重要砝码，是取得巨大经济效益、在竞争中立于不败之地的重要手段，这一种竞争是在不断开发新技术的基础上展开的公平竞争。商标权的赋予使得商标作为一种识别性的商业标记，商标权人有权禁止他人在核定使用的同种或类似的商品或服务上使用与自己的注册商标相同或相似的商标。通过制止市场中商品的商标被混淆而维护竞争秩序，促使厂商在提高产品质量的基础上展开市场竞争。五、保护消费者的合法权益知识产品作为公共财富，最终要进入流通领域，成为消费者手中的消费产品，所以，保护消费者的利益也就成为知识产权法的立法目标之一。知识产权法是通过两方面的机制来保护消费者利益的：一方面，赋予知识产品所有人以专有使用权，这使得不同知识产品所有人所创造的知识产品得以区分，也使得假冒的知识产品不能进入市场流通领域，从而保证消费者可以购买到自己信得过的、高质量的产品。如商标法保护商标权人的商标专用权，从而区别产品或者服务来源，确保了消费者能够凭借商标按照自己的意愿选购自己需要的产品。商标不仅具有区别商品来源的作用，而且具有标识商品一致质量的作用，一旦消费者习惯于将一个特定的商标作为特定商品质量的符号，他就会确信其购买的这种商标的商品具有质量的一致性，逐渐形成一种 “品牌认知”， 并且愿意为此商品支付较高的费用。厂商便可借助商标赢得消费者对其商品的青睐，这样就能获得较大的利润，激励了厂商提高产品的质量以便利用商标实现更大的利益，最终保证了消费者可以获得高质量的产品。所以，知识产权法在以法定形式确认和保护知识产权人利益的同时，也兼顾了对公共利益的保障。虽然知识产权的取得意味着权利人获得一定程度之垄断地位，这是社会公共利益所做出的让步，以鼓励技术创新，权利人在行使权利时也要注意与社会公众之间实现利益平衡.仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。
论国际贸易中我国知识产权保护现存的问题及对策分析[摘要] 在经济全球化进程中,知识产权保护已经成为国际贸易中最为重要的问题之一。知识产权贸易在国际贸易中所占的比重日益增大，作用更加显著，随着加入世贸组织，重视和加强对我国知识产权保护，培育国民的知识产权意识，对于我国的健康、稳定、持续发展国际贸易具有重要的现实意义。本文从知识产权理论与国际贸易的关系为切入点，重点分析了我国知识产权的现状及存在的问题，并从国家和企业的战略高度提出知识产权保护的对策。[关键词] 知识产权保护保护战略知识产权主要指个人及其组织在脑力劳动方面创造并完成的智力成果而依法享有的专有权利。它具有无形性、双重性、确认性和独占性的特点。根据我国知识产权法的相关法律规定，公民和法人所享有的知识产权有著作权(版权)、专利权、商标专用权、发现权、发明权，以及其他科技成果权等。知识产权保护在当今知识经济社会显得非常重要，它不但激励发明，创新知识，而且可以引进先进技术和资金，加快配置技术创新资源，促使新技术商品化和产业化。本文从知识产权理论与国际贸易的关系为切入点，重点分析了我国知识产权的现状及存在的问题，并从国家和企业的战略高度提出知识产权保护的对策。一、知识产权保护与国际贸易的关系知识产权保护是以知识为基础的对国际及国际经济关系的反映，是新经济发展的必然产物；根据马克思的剩余价值学说，只有物质资料生产才能产生剩余价值，而知识产权作为一种非物质经济本身不产生剩余价值，只有参与物质生产部门的价值分割才能产生价值。在国际贸易的过程中，一些发达的资本主义国家压低物质部门的产品价格，而提高与知识相关的非物质经济部门的价格，从而在国际贸易中取得较为有利的地位。随着国际贸易的不断发展，知识产权在国际贸易的地位越来越重要，国际上把知识产权与货物贸易、服务贸易相提并论，其重要性可见一斑。1994年在关贸总协定乌拉圭第十回合谈判过程中，形成了《与贸易有关的知识产权协定》（Agreement on Trade-related Aspects of Intellectual Property Rights）简称《TRIPS》协议；1995年世贸组织成立，《TRIPS》协议同时生效，2001年我国加入世贸组织，《TRIPS》协议也当然成为我国知识产权保护的重要准则。知识产权保护对国际贸易将产生重要的影响。1.重视知识产权保护有利于我国对外贸易的健康发展众所周知，对外贸易是经济增长的发动机。随着国际贸易的发展，商品和服务的知识含量和技术含量越来越高，其中涉及知识产权的商品占有较大的比重，且这个比重还在不断攀升。改革开放以来，我国之所以能够大量成功地引进外资和国外的先进技术，很大程度上依赖于我国建立并实行了知识产权制度，为正常的国际贸易活动和投资活动奠定了基础性的保障制度。只有在良好的知识产权保护环境中，国际贸易和投资才能得到有效发展。2.知识产权保护对发展中国家的不利影响在弗农的产品生命周期理论中，一般来说，一个国家的工业都将经历以下四个阶段：第一阶段，创造新产品，进入国内市场；第二阶段，国内市场饱和，向国外市场出口；第三阶段，对外投资，向外国市场提供产品；第四阶段，外国生产，向母国市场出口。从发达国家角度说，当处于产品周期的二、三阶段时，它会极力支持自由贸易；而当到了第四阶段时，国内市场的产品为进口产品所替代时，该国产品的市场地位开始衰落，其市场占有率受到挑战。此时，它会转向知识产权保护，在贸易政策中会极力与知识产权保护挂钩，通过强制性措施来实施严格的知识产权保护，以设法减慢产品周期的步伐。这对在技术上处于相对落后的发展中国家而言，无疑是有失公平的。这样知识产权的保护无疑扩大了发达国家与发展中国家的差距，贫富差距愈加严重。二、当前我国国际贸易中知识产权保护面临的问题我国是世界上最大的发展中国家，随着世界步入经济全球化时代，以及中国加入世贸组织后，中国政府在知识产权保护方面建立和制定了相关法律制度，取得了世界各国公认的成绩。但从我国社会还正处在初级阶段，市场经济制度还有待完善，在国际贸易中，我国在知识产权保护方面还存在一些亟待解决的问题。1.知识产权保护意识比较薄弱企业对知识产权保护意识薄弱，我国企业每年取得省部级以上的重大科技成果有几万个项目，而申请的专利数却不到10%，企业较为重视有形资产的保护，却忽视了其作为无形资产的保护，从而导致我国每年有很多知识产权被“抢注” 。所以增强知识产权保护意识已成为企业家的共识，加强企业知识产权法律保护也已成为企业发展的“原动力”和“分水岭”。目前，我国缺乏一套有效的知识产权保护机制，知识产权保护涉及很多方面，包括法律、政治、经济、文化等领域。如山西老陈醋商业秘密泄露事件的发生；景泰蓝、宣纸等民族绝技的泄密，国内大量的知名商标在国外被抢注。因此，在大力保护国外的驰名商标时，应加强对国内驰名商标的扶植与保护。2.知识产权人才缺乏国内大多数企业尚未建立知识产权管理部门，没有专门负责知识产权工作的人员，真正了解和懂得知识产权知识的人才不多。企业万一牵连到知识产权争端，要么处于极其被动的地位，要么要支付高额费用聘请外部人员应诉。一些专业性很强的包括专利申请、商标注册、产权谈判及分析工作，因为专业人才的缺乏而无人胜任。3.与知识产权保护相关法律亟待完善我国有些法律和TRIPS相关法律还有很多不同甚至有许多空白。知识产权是法律赋予的一种合法垄断。一些跨国公司企图利用知识产权中的非法限制和排斥竞争实现其垄断地位。针对滥用知识产权的非法垄断行为，许多发达国家都通过制定反垄断法进行制约，但我国目前还没有出台反垄断法，知识产权保护法律中也没有可操作的反垄断条款。这样，我国企业在遇到知识产权争端时就可能遭遇不利的被动状态，从而在国内市场上对其他企业的垄断行为束手无策、在国外市场上遇到严格的反垄断法控制而使自身陷入尴尬境地。三、我国加强知识产权保护的对策在国际贸易过程中，各国都非常重视知识产权的保护，制定了行之有效的法律保护制度，来保护自己的经济利益。对我国而言，知识产权保护是一个涉及面较广的系统工程，虽然我国政府在这方面也制定了相关的法律制度，但真正从国民意识上重视知识产权问题还需一个过程。就目前看，应该做好以下方面工作：1.实施国家的知识产权保护战略(1)政策倾斜，资金扶持。政策上要从笼统扶持转到重点支持专利项目上来，特别是那些高科技专利项目，建设拥有我国自主知识产权的高科技民族工业群体。同时，采取有力措施，保证专利制度各项奖酬的兑现，重奖一些重大发明专利技术。在资金上，面对“入世”后的新形势，各级政府都应建立专利基金，以财政、企业为主体，广开资金来源，多渠道、多形式筹集资金。重点支持那些有广泛的市场前景、高技术含量、高附加值的专利技术，如火炬计划、星火计划、高新技术产业化、技术改造项目、新产品开发项目等各种科技和经济计划项目。(2)加强立法，完善法律。知识产权法律法规的制定要以鼓励创新、优化环境为宗旨，进一步形成既与国际接轨又符合我国国情的知识产权法律法规体系。抓紧修订和完善《专利法》、《商标法》、《著作权法》，以及民间文学艺术作品著作权保护办法、保护遗传资源、传统知识等的立法。 同时，进一步完善行政执法程序，依法公正、高效地解决好知识产权纠纷。积极发挥跨部门执法协作机制和区域协作执法机制的作用，打击和防范群体侵权、反复侵权行为。巩固知识产权重大案件联合督办制度以及与外国政府、国际组织间的沟通对话机制。加强“奥运会”和“世博会”等各类展会的知识产权保护。提升我国农业技术、农用工具、农药化肥等领域的知识产权保护水平，促进社会主义新农村建设。强化知识产权司法保护，认真落实知识产权司法解释，依法追究侵犯知识产权犯罪行为的刑事责任。(3)重视人才，培养人才。科技以人为本，人才是国家的第一资源。国家间的竞争实际上是人才的竞争，谁占有的人才越多，谁就能在竞争中获得优势，取得胜利。近年来，跨国公司已经加大了对中国本土人才的争夺，中国企业如果还不加强对人才的重视，将会失掉企业未来发展的动力源泉;同时，企业还应该加快深化自身的人才制度和结构变革，培养自己的人才队伍。要多渠道、多层次地开展人才队伍培养工作，特别是加大知识产权工作高层次人才培养的力度，全面提升知识产权工作水平，造就一支包括各类专业人才和管理人才在内的规模宏大的知识产权队伍。继续加强对各级政府领导和企事业单位负责人的知识产权宣传与培训工作。(4)突出特色，借鉴经验。发展经济有特色，保护知识产权也应该有自己的特色。要有符合本国和地区特色的知识产权保护战略重点和方向。近年来，美国将打击盗版等作为知识产权保护的重点，其中媒体盗版是重中之重。同时，它们根据现代标准改进美国知识产权法规——特别是刑事惩处手段，包括通过修订及更新美国签署的双向司法援助及引渡条约，让盗版者及伪冒者在美国受到法律的制裁。我国也应注重在寻求传统知识资源的联合保护。当发达国家对全球现代工业知识产权“圈地运动”基本完成后，我们的“传统知识”便成为新世纪圈地运动的新目标。中国应当积极运用现行知识产权法律机制，对传统知识资源进行保护的同时，积极寻求国际联合集团式的保护。2.实施企业知识产权保护战略(1)树立品牌 ，增强意识。知识经济时代,品牌之“名”越来越在于产品的知识含量之高,企业应保持产品在知识含量上的优势来谋求产品的竞争优势,只有企业掌握了过硬的知识产权,才能在市场上推出叫得响的民族品牌,才能在国际市场上占有一席之地;有了自己叫得响的民族品牌,更应该树立品牌保护意识,洞悉跨国集团在我国运用的品牌战略,以品牌的国际化带动知识产权战略。不仅要利用国内的资源条件和市场,更要充分利用国外的资源与市场,进行跨国经营,使我们的品牌发展成为全球化品牌。由于我国的一些企业在早些年没有商标保护意识,大量的国内驰名商标被在国外抢注,例如“同仁堂”“青岛啤酒”等,使这些企业在国外的发展受到了重重阻力,因此我们要吸取这些教训,要时刻注意自己的驰名商标的保护问题。否则无异于在扼杀企业在国外的发展之路。(2)加强申请，促进保护。据报道,仅加入世贸以来我国企业因知识产权纠纷引发的经济赔偿累计超过10亿美元。因此我们应从多个角度、立体地实施专利保护战略。实施专利保护战略作为企业发展的护身符已是我国企业的当务之急。第一，成立专门的知识产权机构,建立专利信息中心收集信息,构建知识产权保护网,通过专利信息中心,对与本企业产品相关的专利作分类管理。据世界知识产权组织(WIPO)统计表明,每年新技术发明创造的90%以上都会在专利文献中检索到,所以我们可以不断地更新我们的专利资料库,对相似技术进行排查并通过专业人员对相关内容进行侵权分析,在不构成侵权的情况下,使企业的研发人员了解本行业的技术发展趋势,为创新项目提供方向,保持研究开发中的合法性。第二，提高专利申请率，设置专利网战略。对每一项创新方案都申请一项专利,并在基本专利的周围设置大量原理基本相同的不同权利,并且技术开发本来就是一个不断升级的过程,因此当一个企业拥有自己的自主专利权时,应通过不断改进原有技术而获得网状的专利保护范围。（3）加大创新，提高效率。实施企业知识产权战略,必须加快建立企业技术创新体系, 增加知识产权的产出量，形成企业在技术创新和科技投入中的主体地位。一要在企业技术创新过程中确立知识产权的概念,充分利用知识产权文献,注意发现、申报和形成知识产权;二要加强企业技术中心建设,使技术中心成为新产品、新技术开发和知识产权战略实施的载体,成为吸引、凝聚科技人才,调动和发挥其积极性和创造性的平台;三要加强产学研合作,按照“利益共享、风险共担”的原则,共同开发新产品和新技术,建立研究所和实验室,共同培养技术人才。参考文献：[1]田晓菁:我国企业在国际贸易中的知识产权摩擦及应对策略[J].甘肃省经济管理干部学院学报，2007（1）[2]黎 奔 刘路遥 卢鹏论:WTO框架下国际贸易中的知识产权滥用问题[J].商场现代化，2007（1）[3]丁永刚 张海鹏:论国际贸易中我国知识产权保护现存的问题及对策分析[J].商场现代化，2007（5）其他相关文献：1.《知识产权与国际竞争》 中国科学技术促进发展研究中心 中国财政经济出版社2.《中国：直面国际经济摩擦》刘力 中国大百科全书出版社3.《知识产权学术前沿问题研究》南振兴 中国书籍出版社4. 《以制度和秩序驾驭市场经济》 洪银兴著 人民出版社5.《WTO与地方行政管理制度研究》唐民皓主编 上海人民出版社6.《我国知识产权贸易存在的问题及对策》李浩 《国际贸易问题》2005/11期7.《知识产权保护：中国式跨越》刘勇 《国际技术贸易》2005/3期8.《跨国集团在华知识产权战略研究》吕文举 《国际技术贸易》2005/4期9.《知识产权保护的“西学中用”》 《国际技术贸易》2006/1期10.《中国知识产权战略若干问题》 郑成思 《新华文摘》2006/15期11.《知识产权-民营企业出口绕不过的壁垒》 夏瑞林《对外经贸实务》2004/612.《建立大类出口商品技术标准预警机制的建议》 江榕 《对外经贸实务》2003/913.《广州市大类出口商品技术壁垒预警机制的建立及改进》 江榕等 《世界标准化与质量管理》2004/11期
上凤凰网上的房地产栏目看看，结合一些专家的意见，就是一个很不错的文章。哈哈
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 我国房地产企业发展中面临的问题 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
The Causes of the real estate bubbleIn recent years, China's real estate market-than-expected growth, making real estate development deviated from the normal development track, the real estate bubble began to appear. In this paper, the premises causes a bubble market prices as the research object, the domestic real estate prices in recent years, the observation data obtained my real estate price bubble has formed the facts. On this basis, the combined analysis of the theory of economics, specifically the use of supply and demand model and study the elasticity theory and the real estate bubble burst mechanism. Finally, a brief analysis of the recent real estate prices in China to curb the excessive rise in the policy issued. Keywords: real estate bubble; the market mechanism; supply and demand model; land; land supply;
房屋产权档案管理的不足和完善措施论文
在学习、工作生活中，大家最不陌生的就是论文了吧，通过论文写作可以培养我们独立思考和创新的能力。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？下面是我为大家收集的房屋产权档案管理的不足和完善措施论文，仅供参考，欢迎大家阅读。
摘要： 近年来，社会经济在快速发展的同时，城市化进程的步伐逐渐加快，基础建设规模不断扩大，在很大程度上也极大地促进了房地产行业的迅速发展，商品住宅数量逐年增加，市场快速发生转变，也使得产权、产籍管理工作面临着新的挑战和困难。因此，必须要针对当前产权产籍档案管理工作中存在的问题，采取科学合理的现代化管理手段，才能够推进档案管理的规范化建设与发展。本文通过对当前房屋产权档案管理工作中存在的问题进行了分析，并进一步探讨了房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施，希望可以为相关从业人员提供些许借鉴。
关键词： 房屋产权；档案管理，规范化；现代化建设；
随着房地产行业的快速发展，市场环境也在不断发生改变，也使得机遇与挑战并存，房屋产权制度改革工作不断深入推进，也对房地产行业起到了重要的作用和影响，房屋产权产籍档案管理与整体利用率大幅度提高，其重要性不言而喻。随着市场发展需求不断扩大，房屋产权产籍档案管理工作也备受社会各界的广泛关注。随着人们对于房地产行业越来越重视，也对产权产籍档案管理工作提出了新的要求和标准，也促使档案管理工作逐渐朝着系统化与规范化的方向快速发展，因此，加强房屋产权产籍档案管理的规范化建设与发展具有重要的意义。
一、房屋产权档案管理工作中存在的问题
（一）档案收集与整合手段单一化
随着社会经济的高速发展，极大地促进了房地产行业的迅速发展，相关经济活动也逐渐变得活跃，随着其规模不断扩大，也使得产权产籍档案材料大幅度增加，这些相关材料作为房屋产权的重要组成部分，其重要性不言而喻，必须要进行妥善保存，当前，在实际工作当中，由于产权产籍档案数量不断增多，更改次数也显着增加，对于档案管理工作人员而言，其工作量也大幅度增加，在很多情况下，没有过多的时间与精力去完成当前的档案管理工作，其次，收集与整合手段单一化，一般情况下主要是遵循传统档案统计与管理工作形式进行管理与执行，导致工作效率较低，工作人员无法及时将相关产权产籍资料进行存档，不利于档案的高效化管理。
（二）接收制度有待进一步完善
通常情况下，房屋产权产籍档案材料涉及的内容较多，类型也比较多样化，使得其自身存在一定的特点，并且是以权属登记档案为核心重点，其中还包括拆迁、测量交易以及相关纠纷等资料文件。一般都是由房产管理部门进行专门的保存与管理。当前，由于多方面因素的影响，我国档案接收制度漏洞非常突出，随着房地产产权产籍档案实施之后，大部分的档案主要是由之前的管理职能单位进行存档保管，且缺乏完善系统化的档案管理制度。
二、房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施
（一）充分利用互联网平台开展日常管理业务
随着房地产行业的快速发展，房屋产权产籍管理工作内容大幅度增加，也使得管理工作日益复杂化，传统电脑管理系统较为落后，已经无法有效满足当前的实际需求，导致整体工作效率不高，随着建筑物的不断增多，现有的航测图登记已经不能达到标准要求。因此，必须要充分利用互联网系统，加强房屋产权产籍日常业务的管理与保存，严格审核与管理每一个流程，对房产材料加强管理，不断地创新与优化管理系统，不断提高其工作效率和质量，使其最大限度上满足实际的工作需求。
现代化互联网系统管理平台可应用于房产证办理环节，通过合理的流程为用户提供更多的便捷，使得用户能够进行简单高效的操作，同时也能够有效避免出现错误和漏洞的情况，为申请以及办理工作的有效开展节约大量的时间。系统能够保障用户输入的快捷性，使得整个工作流程，从开始登记到办理都可以在网络上完成，操作流程简单，功能全面。从而有效替代传统的系统以及数据库，建立以房屋产权产籍管理为核心的数据库管理系统，有效改善人工操作的不足和漏洞，促进了信息化的应用与发展。逐步实现以信息化、数字化技术为核心的房产档案管理体系。
（二）严格把控服务环节
为了有效解决与改善当前房屋产权产籍管理工作现状与存在的问题，使其逐渐朝着信息化与现代化的方向发展，首先需要做的便是做好相关基础性服务工作，在拓展相关业务建设过程中，要积极扩展服务内容，使流程逐渐科学合理化，进一步推进责任制的落实，完善相关服务工作内容，持续提供优质服务，更好的解决群众问题，并且仔细筛选群众意见与反馈，及时采取必要的应对措施，可设置投诉意见箱或者电话，对相关投诉内容及时回复。
（三）加强房屋产权产籍档案电子化管理
面对日益复杂化的房地产市场，变化非常迅速，产权产籍档案资料的数量也在逐年攀升，因此，档案存放工作量不断增大，查找次数也显着增加，再者，大多数的档案几乎都是纸质形式的，在保存管理、查询等过程中相对不变，尤其是对档案管理的成本也大幅度增加，查询工作量大幅度上升，人们获取信息的难度增加，其次，许多数据资源不能实现共享。无法对于一些比较陈旧的档案进行及时查询，如果没有进行妥善保管，很可能会造成档案被严重损坏的情况，所以，加快实现房屋产权产籍档案电子化管理与发展有着重要的意义。
（四）完善档案管理相关制度法规
档案管理工作自身具有一定的特殊性，且管理工作量较大，工作内容烦琐，因此，必须要建立与完善相应的法律法规，创造良好的环境，为档案管理工作提供基础保障。当前，不管是档案管理部门或者是个体之间或多或少都会存在诸多法律难题。所以，相关部门必须要针对实际情况，进一步完善相关制度体系，通过科学合理的'法律规范手段对档案进行收集与保管，并对相关工作人员进行一定的监督与管理。这也是保障档案管理工作有序开展的重要手段之一，相关部门应当严格按照相关法律法规对档案加强管理。管理部门应当不断强化组织每一个工作人员的档案管理意识，全面熟悉和掌握本职工作需要负责的档案材料，组织相关工作人员定期学习培训。针对当前房地产档案资料管理工作的实际需求，建立与完善档案资料管理工作计划与相关制度体系，从而进一步推动房地产档案的合理稳步发展，最大限度上保障房地产档案管理工作做到有章可循。
（五）严格把控房地产产权产籍档案归档工作
房地产产权产籍档案涉及诸多单位和个体，所以，做好档案归档工作是极为重要的，同时也面临着不小的挑战，房地产产权产籍档案和一般的文书档案之间有着很大的不同，无法按照普通文书格式进行，必须要针对房地产档案的具体特征进行归档工作。
归档范围：只要是记录房地产的发生、确认以及整个发展变化情况的，以文字、图样、声像等形式为主的材料都是属于房地产产权产籍材料归档保管范围，文件材料主要包括房屋平面图、登记申请表、房屋所有权以及房屋许可证、相关合同、证明、协议、申请、司法文书等相关材料。
案卷整理：房地产产权产籍档案通常情况下属于动态化管理的，所以，在整理相关案卷过程中，应当注重其内容、形式、时间等方面的联系，在文件材料归档时，要将正件、附件、图样说明等组合在一起，不能将其分开。不同单位以及不同所有权人的文件材料是不能放在一起的。
三、结束语
随着房地产行业的迅速发展，市场环境日益复杂化，房屋产权产籍管理工作也面临着极大地挑战，因此，档案管理规范化建设迫在眉睫，已经逐渐成为当前房地产市场管理工作中极为重要的核心内容之一，与人民群众的自身利益息息相关，任务艰巨，因此，一定要针对当前存在的问题，积极采取必要的措施进行调整与优化，通过各方努力，从而进一步推动房地产档案管理工作的健康可持续发展。
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发展小城镇的城镇化建设 摘要:在社会主义新农村的总体规划中,应把小城镇的城市化建设作为我们当今工作中的主题,采取有效的措施和优惠的政策加强中小城镇的建设�1�0发展,以便更好发挥城乡经济的功能,为大城市建设卫星城提供良好的模板�1�7关键词:发展小城镇;建设新农村;二元化结构 三农工作的物质载体,是农村精神文明建设的示范点?是亿万农民安居乐业的家园,直接体现着农村经济社会文化�1�0生态环境状况�1�0农村面貌�1�0农民生活乃至农村文明的总体水平�1�7在建设新农村这个大背景下,建议把优先发展小城镇作为重要抓手,稳定数量,提高质量,先抓点,后扩面�1�7要壮大小城镇人口规模,提升带动周边农村发展的能力,以便更好地发挥统筹城乡的功能,真正加快小城镇迅速发展�1�7 一、支持全国重点镇，发挥以点带面示范效应 2004年2月,建设部等六部委从2万多个建制镇中确定了1 887个全国重点镇�1�7选择结果无疑证明它们在各地经济社会发展中的特殊地位和作用,也表明其在“质量”上走在了全国小城镇发展的前列�1�7应当强调的是,重点镇是小城镇衔接大中小城市形成战略布局的重要节点,必须在不同地区的发展格局中明确重点镇的战略地位和作用,努力达到抓好一个点�1�0带动一个面�1�0影响一大片的效果�1�7 在对重点镇的扶持上,国家开发银行优先对全国169个小城镇提供信贷支持的探索,是实现党和政府发展目标�1�0弥补体制落后和市场失灵的一种金融形式,为我国城镇化提供了示范和样板,为党和政府在更大范围内有效指导新农村建设提供了经验�1�7 二、整合小城镇资源，形成城乡一体工作格局 小城镇发展需要按照综合协调�1�0政策集成的要求,整合规划�1�0建设�1�0国土�1�0农业�1�0交通�1�0水利�1�0扶贫�1�0卫生等各部门的资源,把环境整治�1�0精神文明�1�0农房规划�1�0生态农业以及扶贫等职能工作加以统筹,形成合力,共同推进�1�7在新农村建设的总体部署中,应坚定不移地加快小城镇发展,坚定不移地把优先发展小城镇作为重要抓手,推动从中央到地方把小城镇发展全面纳入支持三农的各类规划�1�0计划中,把有利于缩小城乡差距�1�0繁荣小城镇经济作为制定经济社会政策的重要原则,形成城乡一体的工作格局和推进机制�1�7 当前,特别应当重视小城镇发展的有关政策研究,加快小城镇发展由政府主导型向市场主导型的转变,充分发挥市场机制在资源配置中的基础作用,健全城乡资源良性互动的市场体系,促进小城镇加快发展�1�7 三、重视小城镇规划，突出资源节约环境友好 规划在发展中居于龙头地位?小城镇发展离不开规划水平的提高�1�7应当充分发挥规划的龙头作用,强化“科学规划”的理念,体现“因地制宜�1�0节约用地�1�0延续特色�1�0简明适用”的原则�1�7按照改造镇中村�1�0合并小型村�1�0缩减自然村�1�0拆除空心村和节约村庄占地总量的要求,优化小城镇布局规划,合理布置生产�1�0生活�1�0生态空间,合理布置教育�1�0医疗�1�0文化等服务设施,并与小城镇外部的基础设施�1�0生态环境�1�0交通道路�1�0产业园区�1�0水利设施等专项规划相衔接�1�7建议部分农村公路建设�1�0农村电网改造�1�0通讯建设放缓步伐,与小城镇整体规划相协调,以免通了公路�1�0电网�1�0通讯的村庄可能被撤并而造成浪费�1�7从原则上来讲,小城镇规划管理重在解决地脉�1�0人脉�1�0文脉�1�0经脉“四脉”问题�1�7小城镇规划是不是成功,主要看人工建筑与自然风景是不是和谐地融合在一起�1�7 针对小城镇有关扶持资金不完备�1�0不配套的情况,应当通过立法形式,按照城乡统筹发展和“多予�1�0少取�1�0放活”的方针,把国家支持小城镇建设�1�0推进反哺与支持机制的资金逐步制度化�1�7 四、完善小城镇功能，实现人居环境的逐步好转 要加快小城镇交通�1�0通信�1�0能源�1�0供排水�1�0园林绿化�1�0环境保护等基础设施和科教文卫设施建设,构筑城乡一体的生活垃圾处理�1�0供排水�1�0公共交通等公共服务网络,促进城市基础设施向农村延伸�1�0城市的公共服务向小城镇覆盖�1�0城市的现代文明向小城镇辐射�1�7 现在?越来越多的有识之士都呼吁?小城镇畜禽养殖污染�1�0农药化肥污染�1�0废水污染和工业“三废”污染等问题越来越严重?不仅直接影响城乡统筹发展?而且还严重威胁着城乡居民的身体健康�1�7因此?研究制定小城镇污染控制技术方案和政策法规体系?是实现统筹城乡发展的当务之急�1�7 五、繁荣小城镇经济，构建城乡互动产业格局 小城镇的核心问题还是经济发展,应立足当地资源条件�1�0环境优势�1�0人文特色等?继续调整农业结构,积极发展畜牧业,大力发展小城镇二�1�0三产业特别是农产品加工业,壮大县域经济�1�7 有必要指出的是,以内生比较优势为基础的竞争力培育正在成为小城镇�1�0尤其是资源缺乏型小城镇发展的重要手段�1�7根据自身条件�1�0竞争环境�1�0市场需求及变化趋势,通过知识学习�1�0技术积累和人才培育,做出相应的战略性产业选择,可以帮助小城镇实现长期效益的最大化,形成小城镇的独特魅力和吸引力�1�7从长远考虑?应当在小城镇构建合理的城乡生产力布局和产业结构框架,形成城乡互动的产业发展格局�1�7一方面要引导乡镇企业把适合于在小城镇发展的产业和产品向小城镇集中;另一方面,城市要在加快产业升级的同时,把技术成熟�1�0产品成型的劳动密集型�1�0资源密集型产业,采取技术转移�1�0设备转移�1�0兼并联合�1�0设立子公司或建立新厂等形式,向小城镇转移�1�7 六、深化小城镇体制改革，促进经济与社会协调发展 政府管理体制改革是小城镇体制改革的中心环节,既涉及农村生产关系调整,也直接触及农村上层建筑变革�1�7应加快职能转变,发挥好政府经济调节�1�0市场监管�1�0社会管理和公共服务的职能,切实把小城镇政府的职能转到主要为市场主体服务和创造良好发展环境上来?保证基层政权正常运转�1�7应稳妥地推进以乡镇机构改革�1�0农村义务教育体制改革�1�0县乡财政管理体制改革为重点的综合配套改革;逐步建立与小城镇经济社会发展相适应的农村困难群众住房救助体系,探索农村宅基地有效流转方式,研究农村房屋产权登记与流通政策;完善小城镇公共设施投入与长效运行管理机制,推进村集体经济产权制度改革,资产变股权�1�0农民当股东,确保农民带着资产进入小城镇,并享受集体资产的股权收益;加强农民职业教育和技能培训,在小城镇执行国家土地政策问题上,应当完善土地承包政策,推进承包地使用权流转,确保进入小城镇农民的土地承包权益,解除进入小城镇的农民在土地经营权上的后顾之忧,保障农民在土地流转中失地不失利�1�0失地不失业,让农民在小城镇发展中得到实际利益�1�7 结论 为了解决小城镇发展中遇到的农民居住分散�1�0生活配套设施欠缺�1�0宅基地利用效率低下等问题,应根据小城镇的区位特点�1�0经济状况和村庄实际,有针对性地推进小城镇村庄整治进程�1�7坚持由点到线到面,一个镇一个镇地整体推进,不搞形式主义,不搞强迫命令,不搞千篇一律,不搞包办代替,不搞盲目攀比�1�7 小城镇的发展在追求当前经济效益的同时,不应忽视同等重要的社会和环境效益,必须改变以往粗放型经营的经济发展观念,选择强化清洁生产,注重节约能源,充分利用绿色和可再生能源,保持稳定�1�0持久和健康的发展模式�1�7 参考文献: [1] 李文学.建设和谐的新农村[J].农村合作通讯,2006(11). [2] 曹宗敏.新时期小城镇如何发展[J].城市管理,2006(3). [3] 冯春燕.三农问题的实质性原因及解决途径[J].山西财政税务专科学校学报,2006(3). [4] 杨守春.新农村建设要做好五篇文章[J].今日浙江,2006(2).
小产权房法律问题探究 【内容提要】 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小 产权房” 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用 证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案。 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 【关键词】 小产权房；法律问题；处理原则 冯女士最近很后悔，因为她买了一处不受法律保护的小产权房，她在沈阳某郊区买了一套两室 一厅的住房，可是最近因为城市规划需要拆迁而得不到赔偿。为此她咨询了相关部门，一位不愿透 露姓名的房产业内人士说，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权 利，不能办理过户手续。同样，也不能像正规产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购 房人的利益很难得到保障。小产权房随意交易不合法，也没有房证，房产局不受理。 ” 那么究竟如何来界定小产权房？ 一、 小产权房的界定 “小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 所以， “小产权”其实就是“乡产权” “集体产权” ，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再 直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 ① 要说明的是，房证按性质不同、发证机关不同，其法律效力也不同。普通商品房的“红皮房证” 是在房产局办理过户手续后颁发给业主的，是受法律保护的正规房证，这种房证的土地使用权来源 于国家收取土地出让金等税费后发给开发商的许可证。 而“小产权房证”通常是乡镇政府或村民委员会发放的“房屋使用权证” ，这种房产无法签署正 规的商品房买卖合同，房产局也不会给予备案；小产权房屋的交易无法办理产权过户手续，购买者 的房屋所有权不被法律承认，更谈不上房产转让、抵押，银行也不会发放购房贷款。建设、购买小 产权房都不需要承担土地相关费用，却要承担由此而来的风险。 《土地管理法》第六十三条有规定， 特殊情况除外，集体土地使用权不得出让、或出租用于非农业建设。第八十一条规定，擅自将农民 集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，须限期改正，并处罚款。 对小产权房属性的认定 二 、 对小产权房属性的 认定 （一）有关小产权房的法律规定，小产权房属于违法建筑。 ① 齐东文、熊昭： 《从“小产权房”的合法化到土地管理体制改革———重庆统筹城乡的一个视角》 ， 《西南农业大学学报》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条规定， 除了兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡 （镇） 村公共设施和公益事业外，任何单位进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条规定， 除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移这一情况外，农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 用转为国有后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 从以上法律规定可以看出，集体土地在没有转为国有的情况下是不能进行有偿转让、进行非农 业建设的。不管是以房地产开发为目的建设的小产权房，还是安置本村居民后剩下的房屋，只要向 城镇居民转让都可视为用于非农业建设，而这将为法律所禁止。 此外，国家相继出台的一系列政策也将小产权房置于违法地位。如，1995 年国务院办公厅出台 的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 、2004 年 10 月国务院发布的《关于深化改革严格 土地管理的决定》以及同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》 、2007 年 6 月 18 日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》 、同年 12 月国务院办公厅印发的《关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 规定了城镇居民不得在农村购置宅基地和小产权房， ， 农 民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土 地使用权证。 (二)小产权房属于违法建筑具体表现在以下几个方面： 1. 小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用 地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品 房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房 屋的所有权。 而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人， 未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家 土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非 法用地 。 2. 小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、 规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使 用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项 税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 3. 小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依 法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60 条及《土地管理法实施条例》第 6 条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房 产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证 书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力， 小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房会带来什么样的后果呐？ ① ① 俊英： 《关于小产权房合法化的思考》 《江苏警官学院学报》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 购买小产权房的风险 因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同房管局也不会给予备案。 因此， 购买这种房屋有诸多风险。 （一）法律风险 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具 备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规 对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司 法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是 无效的， 因此根据法律规定， 购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 但是根据目前已有的案例来看， 如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的， 由于己方有过错， 可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的 权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范 围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就 非常有限。 （二）政策风险 购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿这类建设 项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款， 购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房屋没有国家认可的合法产权，购房人并非合 法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿 与产权补偿相比是微乎其微的。 比如开篇中冯女士就是因为购买小产权房在征地拆迁中得不到赔偿。 （三）管理风险 小产权房屋的开发得不到银行贷款支持， 开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管， 主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾 工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开 发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，若开发单位没有 资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。由于所购小 产权房得不到法律的认可和保护， 没有得到国家房地产主管部门的批准， 无法办理合法的产权手续， 购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 那么应该如何来处理小产权房对国家、集体、购房者的带来的众多问题？ 四 、 小产权房的处理方法 关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。关于小产权房的利弊都 是非常明显的，究其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。 当前， 小产权房在全国各地已是大量存在。 以北京为例， 小产权房已占北京商品房交易量近 20%， 并在部分地区已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行 不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央 国务院一再强调社会稳定， 建立和谐社会。 处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位， 最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。若处理不好必 将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小 3 产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。对于小产权房的处理，应坚持以下原则： （一）小产权房处理遵循的原则 1、维护国家利益，兼顾他人利益原则 小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳 各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维 护国家利益是社会公共利益。 但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以 维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给 与保护。 2、维护农民的利益 土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种 方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权 益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。 3、考虑购房者的利益 购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证 书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所， 应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使 其免受伤害，至少应降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小产权房以不拆除为基本原则 对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工） ，原则上不应拆除，应最大限 度地予以保护， 特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。 除非违法情节特别严重， 如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业 用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。 拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。 更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐 社会。 有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房” ，将超过 1000 万平方米，如果以每平方米 3000 元计算，这笔资产超过了 300 亿元。如果以每户 90 平米计算，则涉及到 11 万户 50 多万人口 的住房问题。若从全国角度分析，涉及的家庭和人员将是不可估量的。因此，如果一律强制拆除， 后果将是极其严重的 。 总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 （二）小产权房的处理意见 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥 善处理小产权房。应根据不同情况分别作如下处理： 1、 谨慎拆除部分小产权房 现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的 价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，并保护耕地并严格控制耕地转换为建设用地。 因为，从 1998 到 2006 年，全国耕地面积已由 亿亩减少到 亿亩，平均每年减少 1311 万亩。 禁止农村小产权房的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义的集体土地所有制，防 止集体土地的流失。 ① ① ② 谢良兵： 《北京叫停小产权房始末，已建成小产权房成难题》 . ② 张庆华： 《土地物权疑难法律问题解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 页。 4 因此对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除， 以维护法律的严肃性，以儆效尤。对于下列楼房可以考虑予以强制拆除： （1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重； （2）危害国防安全； （3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发 建设楼房、别墅等； （4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必 须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定 因素。 2、补办手续，核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权 证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发 不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴？这是解决小产权房最为关键、 也是最困难的问题。我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如， 企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额 缴纳，违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用，原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当理由是，首先，如果 要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往 往是与开发商联合开发建设， 按比例分成。 如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金， 显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极 大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到 较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力； 最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情 理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地 出让金不宜由村或乡集体缴纳。如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与 村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散， “人去楼空” ，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言， 主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。 最好的处理方式可以分以下两种情况处理： （1）核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实， 符合经济适用房购房条件的购房者， 发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。 符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时 的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 （2）核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权 证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不 同而区别对待： ① 房屋所有人出售给政府。在出售给政府时，免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后，可以出售给符合购买经济适用房条件的人员，或者 用于廉租房出租。 ② 出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在 5 此情况下，由政府核定购买价格，如，可以按经济适用房价格或限价房价格出售，并根据情况相应 地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减，应根据具体购房者的具体情况确定。当 然，出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 ③ 出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出 多少，影响的仅仅是其利润而已。因为，从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出 售房屋的原购房人，补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根 据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、 核发普通房屋产权证书。 购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关 税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购 房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。 对于上述三种方式，购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 小产权，一个幽灵，一个分产主义的幽灵，徘徊在二十一世纪的中国，其的存在即具有一定的 合理性但同时又带来了更多的问题，似乎满足了部分人对房屋的需要，实现了住有所居的梦想，但 是给我们当前的社会却带来的是更多的问题，小产权房制度创新在产权权能层面上，突出了使用权 和占有权，弱化了所有权；在农村土地所有制方面，弱化了集体土地所有制，扩大了农民的私有权。 这种情形的出现，势必给国家的利益带来了巨大的冲突与挑战，又牵扯到形形色色的利益，那么面 对这个幽灵我们应秉着谨慎、全面用一种合情、合理的方法恰当地去处理这一现状带来的问题。 参考文献： [1]肖耿： 《产权与中国的经济改革》 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"small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8