随着近几年我国高校的快速发展,许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建,使高校物业管理成为高校后勤的新兴行业,并受到社会的高度重视。下面是我为大家整理的高校物业管理论文，供大家参考。
摘要：高校作为一个培养人才的摇篮，要实现教学、科研及发展的目标就必须有为这个目标提供保障的服务，高校物业的企业化管理是适应高校快速发展的必然产物。
关键词：高校;物业管理特点;思路
中图分类号：G637 文献标识码：B 文章编号：1009-9166200836c-0058-02
一、 高校物业管理的特点
物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务，是在 *** 指导下的经营管理行为，是 *** 、社会、单位、个人共同关心的事业，从管理内容来看，除房屋及其装置的维修养护外，更重要的是提供全方位的综合服务，通过自身的经营管理，收取管理费和专案的经营服务费，实现其经营目标。高校物业管理的最大特点，就是依托学校，实施范围主要限于校内，与社会上的物业管理有很大不同，具体体现在以下几个方面：
1、高校物业管理秉承以人为本的服务理念，大力弘扬科学发展观，以教学、科研为中心，坚持“三服务、两育人”的根本宗旨，为师生员工提供优质、高效、全方位的服务，全面营造文明向上、环境优美、服务周到、经营有序的良好校园环境，使领导满意、学生满意、教师满意。2、高校物业管理，为高校的稳定发展和构建和谐平安校园提供有力保障;为学校节省经费，实现资产的保值增值，“以实效 *** ，为教学、科研、生活提供良好的物业环境。3、高校物业管理工作与高校政治工作有着千丝万缕的联络，绝大多数的领域渗透著培育造就社会主义事业高层次专门人才的意识形态。首先，从教育学上理解，我国高等院校是培育和造就社会主义事业、具有科技竞争力的专门人才的摇篮，其要求物业服务必须具有相容的特性;其次，从经济学理解，高校后勤物业管理的经济利益，必须首先服从于高校教育产业及科学技术发展的效益，必须服从于高校的发展。因此高校对物业管理的自主选择，有其自身经济学上的涵义;从管理学上理解，在遵循教育规律和市场经济规律的前提下，高校物业管理既有一般性又有特殊性。要“以教学为中心，诚信服务”的价值内涵为重点，树立“服务、严谨、亲和、友善”的良好形象，用优质的服务提升学校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的、有文化特色的物业管理氛围，达到学校、教职工、物业服务三赢的目的。4、领导省心，学校省钱的最佳途径。新的劳动法实施以来，学校的用工成本加大，劳动纠纷不断，将用工体系纳入物业管理公司体系后使得学校与合同工、临时工等形成了厚厚的隔墙。通过物业管理企业的社会化、专业化、规范化的管理为学校节约至少20%的费用。
二、高校的物业管理
物业管理是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校后勤社会化改革，为高校物业管理提供了良好的发展机遇，虽然兴起的时间不长，但得到了长足的发展。一定位准确，理念突出。高校物业管理的定位就是突出以人为本的科学发展观理念，以学校的改革、发展、稳定为大局，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造安全、舒适、文明的学习、生活和工作环境。建立一种面向社会，适应市场规律，能够有效满足学校发展需要，更好地为教学科研和师生服务的优质高效的新型保障体系。高校物业管理既是高校管理的有机组成部分，也是反映高校管理水平的重要视窗，要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要。二严谨务实，强化制度。物业管理要在学校整体布局下，结合物业管理行业特征，始终坚持“严谨、务实、规范、创新”的宗旨，积极营造“团结、向上、热情、互助”的企业文化氛围。确立“以校养业、为校减负、服务学校、走向社会”的长远发展目标。逐步树立从单一的简单服务到全方位的综合服务，从主体式服务向专业化物业服务转变的经营管理理念。三建设企业文化，树立中心形象。有意识地进行企业文化建设对于企业的管理能够带来很多意想不到的收获。良好的企业形象可以产生强烈的企业向心力。企业的良好形象赋予企业员工崇高的荣誉感，可以使他们在社会上深切地感受到由于企业的地位而给自己带来的荣耀，在获得心理上满足的同时进一步增强对企业的向心力。在不间断地进行员工适时定期培训过程中，员工不仅缩短了对业务的熟悉过程，好的经验和业务知识又能够及时得到交流和借鉴，而且能让员工与员工之间有一定的沟通和近距离的接触，使得员工之间建立起深厚的感情和默契的配合，有利于员工在工作中相互协作，有利于员工产生归属感和向心力。高校后勤的优势就在于以高等学府作为依托背景。“高等学府”这四个字在人们心目中有着比较高的社会地位，也容易使员工在“学府”产生荣耀感，我们应该抓住这一有利条件吸引人才，完善招、育、用、留的体制，建立一支高素质的服务队伍。
三、高校物业管理的思路
物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作。“做了的都是小事，误了的都是大事”。物业管理的特性涵盖面非常广，头绪很多，可谓“繁”;涉及的内容比较多，牵涉的部门多，可谓“杂”;很多工作是面上的工作，物业管理工作与对“学校第一印象”有直接关系，是学校门面的直接体现，工作可谓“细”;物业管理工作是一项动态的、长效的、立体的工作，如：垃圾随时都有，就随时可能在某个角落产生;杂草，一大意就有可能爬满校园;水电，一不留意就有可能出现问题，可谓是“变”。因此，物业管理工作千头万绪，必须认真思考，把工作做到实处。
搞好物业管理，须坚持以下五个原则：一产权清晰原则。产权管理是物业管理的基础，按谁投资、谁受益的原则，满足舒适、安全、整洁、宁静的要求，并保证资产在运营过程中的保值和增值。二专业服务原则。建立专业化队伍，提供专业化服务。严格规章制度下的严密作业指导，做到每个环节都能量化。三责、权、利明确原则。使用人、所有人、经营人等各方依法签订合约，明确界定各方的责、权、利，避免出现扯皮。四服务承诺原则。全心全意，高标准、高质量地为全校师生服务是物业管理的宗旨。五管理科学原则。建立现代企业的管理体制和组织管理制度。做到既能按企业规律执行，又能积极主动地服务于学校事业的发展。
搞好物业须把握以下五个环节：一落实经费来源。资金来源是物业管理的基础，也是开展工作的保障。作为物业管理企业，应充分发挥区域优势，拓展服务专案，挖掘服务潜力，广开资金来源，弥补学校经费不足，促进企业的良性回圈。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，住户缴纳的管理费，经营用房的租金，自办实体的收益，住房维修金房产局申请，其它服务性收费。二加强宣传，理顺关系。高校物业的发展离不开广大教职工和学生的理解，更需要学校和广大师生员工的大力支援和配合。妥善处理职工与职工之间，物业部门与学生之间，物业部门与学校之间的关系，强化沟通和交流，形成吸引力和向心力，物业管理效率和水平就会持续提高。为此，要加强物业管理宣传力度、广度和深度，形成相互理解，相互支援，相互配合的良好工作作风。提高文化内涵，开设物业网站和宣传栏，设立意见箱和投诉电话等以提高监督力度和透明度。三提高人员素质。高素质人才是实现高质量物业管理的前提条件。物业管理企业一方面要引进人才，另一方面要加强人才的培养和教育，实现持证上岗。形成一套自我培养，自我开发的人才机制，建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的管理队伍，并孵化更多的社会物业企业。四强调企业化管理。严格实行企业化管理，实行全成本核算。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善”。五提升高校物业管理的人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业管理作为新生行业与社会物业相比除有物业管理的共性外，还有其特殊性。作为高校工作的一部分，同样肩负著“管理育人、服务育人”的责任和义务，把物业公司作为学生的实习基地，为学校培养人才服务。高校物业管理处在高校这个特定的环境下，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营思路，用优质的服务实现高校物业管理的科学内涵和人文品位。
树立物业管理在师生员工当中的良好形象，便于与师生员工的日常沟通，有利于解决各类问题，很多困难可以迎刃而解。物业管理企业要通过管理服务构筑起一个有利于人与人沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作环境。要对员工不断地灌输服务理念，经营理念，管理理念，严格执行工作标准、操作规程等基本规章制度，落实考核制度。统一员工的劳动服务意识。加大物业管理的宣传、好人好事的表扬，适时地支援和赞助学生活动等。高校物业管理的生存，要满足学校的发展需求，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益，向管理要生存，走社会化、专业化、规范化的经营之路，最终实现以人为本的全面协调的可持续发展。
作者单位：吕梁高等专科学校
参考文献:
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[3]张作祥,吴雪.浅谈高等院校物业管理[J].高校后勤研究.
[4]周伟建.浅谈物业管理的现状与对策[J].现代物业.
【摘要】 物业管理专业人才匮乏以及从业人员整体素质不高等问题,已经危及到物业管理行业的生存。通过物业管理专业的教学改革,进行高校物业管理专业人才培养模式的创新,以达到培养合格的物业管理人才,是满足社会与物业管理行业及其企业的需求,提升物业管理整体水平的必由之路。
【关键词】物业管理 教学改革 模式创新
物业管理是社会发展进步的产物,是社会文明、人居和谐的必需品,而物业管理蔓延恶化的纠纷,却成为影响社会和谐的突出问题,物业管理行业本身也因此陷入发展的困境之中。物业管理行业专业人才的匮乏和从业人员整体素质不高,物业管理企业服务意识缺乏,管理经验和能力不足,是引起物业管理纠纷的一个重要原因。
解决物业管理人才的缺乏与能力的不足,是物业管理行业需要考虑的问题,更是担负培养物业管理人才的教育工作者应当考虑的问题。
一、物业管理人才的缺乏与人才能力的不足
物业管理在我国仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高阶管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
二、高校人才培养存在的问题
高等教育中的物业管理专业教育,是随着物业管理的普及而开始的,其时间经历并不长,专业建设仍处于不断探索和发展的阶段,在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上,也存在许多的问题,致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。
1、物业管理专业人才培养目标不明确,定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时,往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高阶物业管理专门人才,但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明,致使培养的人才能力目标不清晰,造成专业能力的不足。
2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离,缺乏知识的运用能力和实际动手能力,表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强,不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。
3、物业管理专业建设和课程设定缺陷。主要表现为课程体系不够清晰,课程交叉重复,专业基本技能内涵不够明确,专业特色不突出,培养的学生缺乏专业竞争优势。
4、教学内容滞后,教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多,实践教学少,导致教学效果与目标偏离,加上教学质量保障不力,人才培养质量难以得到有效保证。
5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色,也缺乏学校特色,更缺乏个人能力特色,专业素质和能力培养不足,与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。
三、物业管理人才培养目标的定位
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位,才能根据培养目标,按照教学的基本规律,设计培养规格,制定培养方案,选择培养途径并予以实施。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
在物业管理专业培养目标的实施中,更应培养学生的服务与管理理念,加强行业规范和物业管理服务意识教育,注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养;在对人才复合能力的培养上,强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养,使学生对物业的属性和特点有较多的了解,通过对物业的精心管理,实现服务业主的最终目标。
四、物业管理人才培养模式的改革
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题,摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈,是高校物业管理人才培养模式改革的方向。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。为此,需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系,使专业建设体现出物业管理的专业特色,保证教学质量;并通过加强实践环节的教育教学,注重技能训练,让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力,适应社会发展的需要,满足社会对高阶物业管理人才的需求;同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训,为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考,共同促进物业管理专业教育的进步与发展。
1、构建适应时代需要的物业管理教育教学课程体系。对物业管理从业人员来讲,既要有物业管理方面的知识和能力,也要求有建筑、建筑装置方面的知识和技能。物业管理教育教学体系的构建与优化,要兼顾课程结构模组化和课程匹配序列化,注重学科交叉渗透,形成以管理学科为主干,以建筑工程学科为横梁的课程体系。在课程体系的整体优化方面,根据高等教育培养目标和服务方向的要求,筑起现代物业管理专业人才的“基础理论知识—实务操作技术—定量分析方法”的知识结构体系。
为突出专业教学的特色,在专业课程上要大胆更新教学内容,提高高等物业管理专业教育的起点和水平。整合教学和课程内容,削减传统物业管理专业的课程,增加与物业属性管理的相关课程;开设有利于培养学生思维能力、表达能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力、创造力的课程;培养运用现代经济定量分析方法,在资讯科技方面的应用能力,强化定性分析与定量分析综合运用的能力的课程同时,更多的开设突出实务操作技能培养的课程。课程体系中设定着力加强学生强化专业课程多媒体和现场模拟教学,教学实习一般要求在校外有关单位建立的实习基地进行,社会实践列入教学计划,现场教学占一定课时比例,开展“第二课堂”活动,使培养出来的学生“一专多能”。 在物业管理专业建设和课程设定上,通过整合教学和课程内容,削减原有物业管理专业大而泛的课程,有针对性地设定相关课程,突出现代管理技术运用的培养和建筑工程知识的强化培养,以提高专业教学水平;增强实践教学环节,加强现场模拟教学,突出实践操作技能的培养,以提高学生的实践动手能力,并通过在校外实习基地的教学实习,培养学生综合解决具体问题的能力,达到学生“一专多能”的培养效果。
2、改革传统的教学方法与教学内容。在教学方法上,实行开放式教学方法。在教学中,学生从客体转变为主体,将传统的灌输方式转为培养创造力的启发方式,人才培养从简单的专业知识型转为综合型、复合型、创造型和开拓型。在加强物业管理人才基本素质培养的基础上,通过对培养目标的科学定位,加大管理理论和建筑工程知识的教学力度,着重从物业管理专业所必需的专业基础理论和从事物业管理工作需要的专业技能方面进行综合性教学,解决学生的专业理论和专业技能的不足与不同步问题。
3、加强师资队伍建设。师资队伍建设是提高教学质量的基本前提,物业管理专业是一门实践性很强的应用学科,若让学生了解最新的管理资讯,接触最前沿的管理活动,教师应首先走入实践,深入生产第一线,鼓励教师走出校门、深入企业、学以致用、开拓视野、反馈教学。同时,应有“能者为师”的胸怀,把成功企业的领导人、民营企业家请到大学讲台上,物业管理专业教学才会真正发展成熟起来。
4、完善教材的系统性建设。教材建设应在知识的完整性、知识的拓展性、教材的易教性、教材的易学性等诸多方面进行优化,选用体现物业管理专业的有特色的教材。建立选用教材质量评价制度,每学年进行一次教材适用性问卷调查,全面掌握各门课程教材使用状况,及时调整不适用教材,保证教材在提高教学质量中的作用。
5、建立物业管理专业评估指标体系。通过专业评估指标体系,检查、检验教学工作的实际效果,及时发现和纠正教学过程中存在的问题和不足,确保专业培养目标的实现。教学质量评估体系的“第三方评价系统”,可以依据学生的实习与就业情况以及应用单位的反馈资讯,检查学生的专业能力和业务素质,促进物业管理专业的个性化教育和教学质量的提高。
综上所述,物业管理是社会经济发展到一定历史水平的必然产物,物业管理需要大量的合格的专业人才,高校物业管理教育的专业建设是物业管理人才培养的必然要求。通过科学定位人才培养目标,制定切实可行的人才培养方案,对学生进行专业知识和技能教育并重的教学,以及科学合理的人才培养评价指标体系的评估,才能满足社会发展和经济建设对物业管理人才的需求,从而推动物业管理行业的健康发展。
【参考文献】
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物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
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摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).
5优设计是假的，你千万别了，我交了钱后就不理了，什么都没有给我 ，浪费了我的钱不说，主要是浪费了我的时间，害我白白等，那个郁闷！！！气死了 你千万别上当啊！！
我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，笔者认为，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为21世纪我国物业管理的发展趋势，本文试图就这种发展趋势作些探讨。一、研究我国物业管理发展趋势的意义物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，使其尽早成为朝阳产业，探讨和研究物业管理的发展趋势，有其重要的意义。1、研究物业管理发展趋势是物业管理行业发展的需要。应当肯定的说，对物业管理发展趋势的研究，不是理论的假设，而是基于物业管理行业的发展，特别是物业管理的实践，我国的物业管理经过20年的探索和实践，已取得了长足的发展。要使这一行业得到更快的发展，必须研究物业管理的发展趋势，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国即将加入世贸组织，入世将给我国物业管理的发展带来新的机遇和挑战，物业管理也应当在管理模式等方面有新的突破和新的发展。所以研究物业管理的发展趋势，对于我国物业管理以何种形象跨入新世纪，以及在城市管理和两个文明建设中怎样发挥更大的作用至关重要。2、研究物业管理发展趋势是物业管理行业担负起社会责任的需要。物业管理的任务是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值。因为，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使物业保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行业所不可替代的作用。3、研究物业管理发展趋势是加快城市化进程的需要。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要。实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋管理是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平。城市房屋及附属设备设施、环境、场地管理好了，必然加速城市化的进程。4、研究物业管理发展趋势是加快城市管理体制改革的需要。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的；管理方式和方法的选择以及管理机构的设置等。科学、合理、先进的城市管理体制，是保证城市社会正常体制改革的重要内容。物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革。5、研究物业管理发展趋势是保护消费者合法权益的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、物业管理服务水平和社会社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。二、我国物业管理的发展趋势趋势之一：区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向（一）实行区域化物业管理的必要性和可行性1、实行区域化物业管理的必要性所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。据安徽房地产今年第二期陆长德撰写的“两个住宅小区，两个园中湖，两种管理模式，两样不同结果”关于西园新村
主要是围绕这篇论文的重要性来写，即为什么要选这个题目。为什么要做物业管理行业方面的研究，物业管理行业到底有哪些值得探讨的问题，通过本研究预想达到什么结论、解决什么问题。写的时候要突出重点、观点鲜明。
所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。那么，物业管理的目的是什么呢?下面由我为你提供的相关资料，希望能帮到你。
1、是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物
2、为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境
3、提升物管水平、全民物管意识、维护行业和稳步发展，宣传行业精神\职业精神
国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同;
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同;
4、监督业主公约的实施;
5、业主大会赋予的其他职责。
(6)法律、法规规定的其他义务。
晕 你论文还没写啊 我都帮人家写完了
物流管理的毕业论文提纲
转眼间充实的大学生活即将结束，我们都知道毕业生要通过最后的毕业论文，毕业论文是一种有准备的检验大学学习成果的形式，毕业论文应该怎么写呢？下面是我为大家收集的物流管理的毕业论文提纲，希望对大家有所帮助。
一、绪论
（一）论文选题意义及目的
（二）国内外研究综述
1.国内研究概述
2.国外研究概述
（三）论文研究的方法和创新点
二、科技进步与创新以及现代物流管理的若干基本问题概述
（一）科学技术进步对社会发展的作用
1.科技与科技进步
2.科技进步推动社会生产力全面发展
3.科技进步促进社会经济的发展
4.科技进步对精神文明建设的重大推动作用
5.科技能够改变人与自然的关系
（二）科技创新的内涵
1.科技创新
2.科技创新新领域
3.现代物流管理中的科技创新
（三）现代物流管理的理论概述
1.现代物流管理的内容
2.现代物流管理的作用
（四）从传统物流管理向现代物流管理的转化
1.传统物流管理与现代物流管理的区别
2.现代物流管理的主要特征
三、科技进步与创新对现代物流管理的影响
（一）科技进步与创新可以提高现代物流管理的周转效率
1.科技进步与创新是现代物流管理的核心竞争力
2.科技进步与创新使现代物流管理中供应链管理更加科学
（二）科技进步与创新可以促进现代物流管理的可持续发展
1.科技进步与创新是现代物流管理实践科学发展观的具体应用
2.科技进步与创新实现现代物流管理中人、财、物的最优配置
（三）科技进步与创新适应现代物流管理的需求
1.科技进步促进现代物流管理的发展
2.科技创新支撑现代物流管理的发展
四、科技进步与创新支持我国物流管理的现状分析
（一）我国物流管理应用科技进步与创新的主要成就
1.增加科技投入
2.加强物流管理中科技进步与创新体系的建立
3.引进国外先进技术
4.高校对物流管理的研发实现科技创新
（二）我国物流管理运用科技进步与创新面临的主要问题
1.基础设施与装备条件差
2.中西部地区与国内发达地区差异较大
3.缺乏科技创新人才
4.存在体制因素制约
五、国外物流管理中运用科技进步和创新手段对我国的启示
（一）政府重视为现代物流管理发展提供良好环境
1.改善宏观环境，颁布法律促进现代物流管理发展
2政府对现代物流管理中科技进步与创新财税政策的把控
（二）交通设施的改善与物流管理技术的充分应用
1.改造现有道路，提高道路设计的科学性与安全性
2.机械化、自动化、信息化下的现代物流管理
（三）密切关注国际物流管理的发展趋势
1.学习借鉴与更新创造相结合
2.加强对外宣传，融入国际物流管理大舞台
（四）沃尔玛物流管理经验的启示
1.功能与结构完整的企业物流管理信息系统
2.建立现代化的企业物流服务保障能力
3.企业强调物流运营活动科技创新
六、依靠科技进步与创新，加强现代物流管理发展的建议和对策
（一）构建现代物流管理制度
1.从培养物流管理人才出发
2.进行物流管理体制改革
（二）建立科技进步与创新的物流管理服务体系
1.建立物流管理公共信息平台
2.建立科技创新型人才市场开拓机制
（三）强化政府监督职能
1.财税激励政策
2.增加财政补贴政策
（四）加强现代物流管理科技创新人才培养政策
1.建立科技创新人才引进机制
2.培养与开发科技创新型人才
3.完善科技创新人才管理机制
摘要：
本文首先从整体角度分析了大型制造企业供应物流管理系统的内容，而后针对大型制造企业原材料需求量大、供应商众多、供应物流内容繁复等特点分别设计了适合制造企业的运输管理子系统、配送管理子系统和信息管理子系统。
关键词：
供应物流；管理系统；大型制造企业
科学技术的飞速发展使制造企业的产品生命周期不断缩短，大型制造企业必须面对提高产品质量、缩短工期、成本比较等内在压力和外在压力。这种压力不但对要求大型制造企业的提高自身生产水平，更对供应物流的能力提出了新的要求。大型制造企业所需物料品种复杂、需求量较大，涉及到的供应商众多，供应物流十分复杂。这要求大型制造企业对供应物流进行整体的、系统的规划，提高供应物流系统的稳定性、可靠性、实用性和高效性[1-2]。
1、大型制造企业供应物流管理系统的整体规划
大型制造企业供应物流管理系统包括来货检验、货物搬运及贮存、装卸、配货、信息处理，还包括与供应商进行信息沟通。将这些工作内容协调好，使之均衡顺畅对大型制造企业的正常运转是非常重要的。这首先要求企业选好配送中心的地址，设计好运输线路和供应物流据点；其次要对供应物流效率进行可行性分析，通过多个方案的在技术、成本、效率方面的对比获取最佳方案。同时要考虑供应物流管理系统要避免大型制造企业通常存在的转型难问题，防止经营规模和范围变化产生的供应物流系统重复性建设[3]。在遵循以上原则的基础上，根据配送子系统各项功能来比较和选择手段。根据企业生产的具体需要和供应物流的具体情况，将各项内容进行衡量和比较，从宏观上规划最适合企业自身条件和需要的物资供应管理系统模式。
2、配送子系统及运输子系统的规划
运输子系统规划
如大型制造企业配送中心单独与第三方物流企业联系、单独与多个供应商联系，同时配送中心也单独与第三方物流企业联系、单独与多个供应商联系，而信息平台与配送中心再单独联系。大型制造企业运行过程中所需原材料种类、数量众多，供应商可能遍布全球，如都需要进行单独联系则需要耗费大量的人力、物力和财力，特别是长途运输带来的运输成本和运输时间都会大大增加。因此大型制造企业应选择Milkrun的模式来实现运输子系统运行。
①通过大型制造企业的信息平台，将不同供应商进行串联。串联后供应商所在点形成最优配送线路，配送车辆只需从第1个供应商开始装货、依次到第M个供应商，直到将所有原材料装车再集中到异地集货中心。
②根据大型制造企业所需原料遍布各地的情况设置了异地集货中心，根据实际需要可以设置一个也或多个。异地集货中心还起到交叉码头的作用，即将不同供应商提供的以及巡回收货料收取的大宗原料进行拆分，拆分后将生产急需的获取以小批次快速送达大型制造企业。
③根据企业战略自建或由第三方物流企业构建原材料配送中心。
④将集货中心集中的货物运输到配送中心。
⑤在一些特殊情况下，供应商可以将原材料直接送达配送中心或大型制造企业的工厂。
配送子系统的规划
按照作业具体项目划分，可以将大型制造企业原材料配送中心工作内容分为短期生产需求配送、电子看板配送（JIT），退补货、盘点等。本文将配送子系统分解为大型制造企业-配送中心分系统、配送中心-供应商分系统、配送中心内部分系统这三个部分。
（1）大型制造企业-配送中心分系统配送中心根据信息各方面信息对制造企业进行配送，配送信息来自于大型制造企业管理部门通过信息平台发出的《原材料需求计划》、《运输任务单》、电子看板等。这些信息同步于配送中心管理系统，并生成《出库任务单》。配送中心仓储在接收到《出库任务单》后实行JIT配送。
（2）配送中心-供应商分系统配送中心-供应商分系统是原材料配送中心与供应商之间的配送系统。配送中心仓储随时监控生产所需原材料数量，当数量接近或低于安全库存时，配送中心管理系统通过互联网向提供该材料供应商发送《订货通知单》。供应商得到该订单后根据与大型制造企业所签订协议进行送货或要求配送中心组织Milkrun取货[4]。
（3）配送中心内部分系统配送中心首先进行收货，对货物进行检验，按照不同生产车间的需求对收入的货物进行分类，并将收货信息、检货和分类结果登录至计算机。而后将货物码盘、入库、进行保管，在生产需要时将原材料出库。以整箱配送的方式向生产车间发送的原材料需要在暂存区拆盘，即拆包装，而后码放工位器具并将信息登录入信息系统，最后装配送笼；以拆箱配送方式向生产车间发送的原材料则以箱为单位放置到拣选货架中，粘贴电子标签以辅助人工拣选，同时将具体信息登录到信息系统中，最后装配送笼。要根据车间的具体需求将装配送笼后的原材料进行集货，而后发送到不同车间。
3、大型制造企业供应物流管理系统的信息系统规划
大型制造企业通常产品种类众多，生产工艺复杂，因此所需原材料数量庞大、种类繁多，其供应物流系统也较为复杂。在外部需要与多家供应商进行协调、调度原材料运输，在内部需要管理配送中心、安排库存，而这些工作都是伴随着海量的物资信息收集、整理、分析、储存、交换、集成、共享和加密等工作。本文第二节中每一个分系统的运行都建立在强大的信息统筹基础上，因此大型制造企业应该也必须建立一个完善的、可靠的、高效率的信息管理系统，否则在物流信息方面出现一个纰漏就可能断送供应物流系统在其他分系统上的努力。大型制造企业的信息管理系统可根据生产需要自动生成《原材料需求计划》，此计划为企业供应物流的总体任务。将总任务与实际已经获取原材料进行比对，信息管理系统将总体任务分解并生成配送指令，通过Internet/Intranet或专属虚拟增值网发送到企业外部受控物流单元（第三方物流企业、供应商等）和自有受控物流单元（配送中心、自有运输队等），受控单元再根据配送指令进行物流供应。大型制造企业的信息管理系统具有信息传递的双向性，也就是说受控单元能够将物流进行的状态反馈给信息中心。大型制造企业在规划信息管理系统时应尽量避免使用VAN作为传播媒介，因VAN的信息交换方式为EDI，虽然应用广泛且速度较快，但是其无法在异构信息源之间进行信息传递。如果大型制造企业的供应商已经建立了非专属虚拟增值网，则信息管理系统就无法正常传递信息了。较为合适的方式是通过XML构建信息管理系统，其设计是针对Internet的，不但有价格低、连接快捷的优势，更重要的是其扩张性强、异构性能优越。
4、结论
对大型制造企业来说供应物流如同企业的生命线一样极其重要，只有从整体角度进行设计和规划才能够使供应物流有条不紊的运行，同时具备效率性、稳定性、活跃性。根据企业内在特点及外在环境、综合比较后设计好物资供应管理系统的各项内容，以Milkrun运输模式降低运输成本并提高效率，细致规划配送子系统并强化信息管理系统，这些是规划大型制造企业物流管理系统的重要途径。
参考文献：
[1](美)唐纳德J鲍尔索克斯等.供应链物流管理[M]..李习文等译.北京:机械工业出版社,2004(3):46-60.
[3]冯宝剑.供应链系统下企业物流库存管理的研究[D].吉林大学,2004.
[4]陈瑶,霍佳震.精益制造企业供应物流的集成决策优化及其运作模式比较[J].系统管理学报,2011(1).
1、企业物流管理相关的基础性内容
现代企业将物流置于企业发展的关键位置，物流管理过程中企业的原料进购、原料产品的条件化存储、产品配送、原料产品的交通运输都能实现统一化、系统化。在企业物流管理的整个过程中，要实现原料产品的存储和运输安全化，保证各个管理活动环环相扣，充分利用每一个活动中突出的影响因素，实现管理的高效化，能够将损失降到最低。企业物流管理需要实现各类物资的最大价值化，物尽其用，面对不同的情况要灵活应对，有效调剂、准确分配，在提高利用率的前提下，才能使利润收入提高。企业的物流运转层层分配的，也就是说在这个过程中时间是重要构成，俗话说的好“时间就是金钱”，尤其是对于企业的物流管理来说更是如此，物流管理中的每一个活动都在效率上有所提高，整体的运作时间就会减少，也就在一定程度上加快了资金的流转速度，为企业提供充足的周转资金以应对随时可能发生的资金经营问题。在存储中，物资的存储也需要资金的投入，这就需要能够对物资进行快速的处理，减少物资的存储占用时间，降低成品的投入。在物资运输的活动中，要秉承就近采购的理念，尽量减少物资的中间流转环节，提高单位产品的利益收入。
2、企业物流管理具体面临的瓶颈
相关工作人员的素质问题较为严重
近年来，国家对中小企业的发展采取鼓励、引导的态度，极大的催生了一批具有发展潜力的中小企业。这些中小企业具有蓬勃的.发展力，但因为资金、经验不足，在物流管理方面起步相对较晚，在将物流管理纳入企业发展的重点之后又因为专业性的负责管理工作人员较少，无法形成规模化的物流管理。物流管理不是简单的工作分工，在少数物流管理优秀的大企业中最大的优势就是具有专业管理的人员，人才众多，知识理论基础雄厚，开展工作就能在较短的时间内掌握工作的要领，节省了工作人员对业务的熟悉时间，工作人员职业素质水平高在工作中得到充分的体现，在职业惯性形成之后其职业敏感度会提高，有助于发展物流管理工作中的缺陷，提出创新解决措施。但中小企业的数量在我国企业数量中占绝大多数，也就是说普遍的企业中工作人员素质不高，这也就限制了我国物流管理水平的提高，同时可能因为工作经验不足而增加企业经营的风险。
企业物流管理中的物流设备不成熟
物流管理离不开相关的物流设备，物流设备的不成熟主要体现在现代化水平较低，以下从三个角度加以分析。第一点，企业物流管理的现代化设施较少，还处于主要依靠人力的阶段，没有真正达到一个现代化企业应有的机械化水平。第二点，物流管理过程中的信息多是没有价值的，真正有价值的信息没有得到很好的利用，导致信息资源浪费，计算机对信息的采集没有针对性，过于分散化、繁杂化。第三点，企业物流管理所使用的管理软件没有得到最多大程度的开发，其灵活性较差，没有进一步提升价值的空间，与集成化管理仍有很大差距。
企业物流管理的体系不完整
物流管理体系不完整的现象主要体现在中小企业中。在物流管理体系中较为典型的就是成本控制、物资供给等。一个公司企业发展涉及到了众多的方面，物流只是众多经济收入中的一个方面，因而在很多企业中常见的现象就是无法专门计算出物流的收入与支出，也就无法对物流的发展成本做出相应的调整，使得企业要在物流这个领域内提高经济收入不能够从降低成本着手。企业在物流管理中没有形成完整的产业链，从生产到产品的最终配送形成局部空白，衔接不紧密，使物流运转的效率处于低水平层次。
3、解决企业物流管理瓶颈的措施
提高管理人员素质水平，加强培训
要想提高企业物流管理人员的素质主要有两个途径。第一个途径，要从招聘着手，在招聘管理人员时，要提高工作素质要求，要具有相关的职业理论知识，熟悉相关工作流程，最好能做到刚开始工作就能够熟练的程度，对于有工作经验的应聘者可优先录取。第二个途径，就是在公司企业内部进行的工作培训，对于公司中原有的一些专业理论知识不熟悉，但工作经验丰富、工作能力强的员工可以实行定期的专业化培训，在培训中获得知识理论水平，在实际工作中得到能力的提高，使工作人员的整体能力得到强化。
对物流设备进行现代化处理
物流设备的近代化水平不高，要采取措施提高物流设备的现代化水准，可以投入资金，增加公司企业中物流设备的数量，提高企业物流管理的机械化水平。还要对信息分类汇总，有针对性的收集信息，使信息集中化、简洁化。要进一步开发企业物流管理的软件，提高软件使用的灵活性，赋予软件更大的价值。
完善物流管理体系
物流管理体系在成本控制方面要逐渐趋于明朗化，制定专门的物流收入支出账册，利用计算机对数据信息进行整理，使企业对物流成本投入充分掌握，根据数据调整成本投入，减低成本支出，提高物流管理的经济收入。同时要形成完整的产业链，各个物流活动之间协调工作，衔接密切，提高管理效率。企业物流管理是随着市场经济的发展而形成的新型管理运作方式，它所具有的企业发展价值使得企业对它的重视程度日益加深，企业要想在市场竞争中留有一席之地就要紧跟市场发展的形势，企业物流管理也不能停滞不前，而应该根据企业自身发展的进度和承受能力，结合当前的市场经济情况，对物流管理的各个活动要及时更新，引进先进的运转工作方式，实现物流管理的效率化和高水平化，真正提高企业在市场经济中的地位。
自学考试一年可以申请两次毕业，通过考试且满足条件的本科生需要进行论文答辩，那么自考本科物流管理专业的学生该如何进行选题呢？有没有什么好的选题参考？快跟着小编一起看看！一、如何进行选题？毕业论文(设计)题目应符合本专业的培养目标和教学要求，具有综合性和创新性。本科生要根据自己的实际情况和专业特长，选择适当的论文题目，但所写论文要与本专业所学课程有关。题目选定后，要在指导教师指导下开展调研和进行实验，搜集、查阅有关资料，进行加工、提炼，然后列出详细的写作提纲。根据所列提纲，按指导教师的意见认真完成初稿。初稿须经指导教师审阅，并按其意见和要求进行修改，然后定稿。确立论文题目是确定论文研究的目标和主要研究方向。考生在选择题目时要注意以下三点：1、这个题目的篇幅应该适中。别小题大做。2、应注意研究的新视角。搞研究就是要搞清楚。如果没有新问题，就没有研究，更谈不上创新，也就没有论文的写作价值。因此，要确定研究方向，只有从一个新的角度去研究和研究以前没有人研究过的问题，或者对已经讨论过但不一样的问题进行论证，才能得出鲜明的结论，找到新的思路。3、知己知彼。在选题上，要了解该领域已有的科研成果，了解别人解决了哪些问题，还存在哪些问题;是否存在争议，争论的焦点是什么;哪些方面的研究相对薄弱，研究的哪些方面需要探索等等。只有认识自己，认识敌人，才能避免重复和雷同。二、物流管理自考专升本选题参考1、供应商选择的策略研究2、制造企业生产物流合理化的研究3、绿色物流管理的研究4、现代采购管理对提升企业竞争力的探讨5、第三方物流企业资源整合研究6、中小物流企业竞争力研究7、公路运输业对发展物流服务的研究8、XX企业物流模式分析9、制约我国第三方物流发展因素的研究10、商业连锁企业配送中心运作研究
选择自己熟悉的研究方向最好，比如第三方物流运输中出现的问题及对策。
物流管理主要研究管理学、经济学、信息技术、现代物流管理等方面的基本知识和技能，在贸易、物流类企业单位进行物流活动的计划、组织、指挥、协调、控制和监督等。
例如：供应货品的采购入库，仓库商品储量的统计，货品的拣取和记录，快递的运输和配送，物流系统的规划设计等。
发展前景
就业方向
物流、货运类企业：仓储管理、物流管理、货运代理、供应链管理、物流系统规划、物流服务咨询。
考研方向
物流工程、管理科学与工程、工商管理、企业管理。
（2）问讯。（9）报刊，物业管理公司必须做好营消服务，写字楼营消的市场调研和营消计划制定，整体形象设计、迅速地完成服务项目。（3）确定保安巡逻的岗位和路线，又具有阶段性的特点、快递等邮政服务，不能坐等报修。此外。（15）代购清洁物品服务。（16）其他各种委托代办服务、电视、录像，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录，停车场清洁服务。物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修、分拣、递送服务，舒适、快捷的工作环境，（二）确保写字楼功能的正常发挥（三）使物业保值增值（四）应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合写字楼物业管理的内容（l）物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。2、绿化美化服务写字楼内外的绿化，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地、商务信息查询服务。（5）商务会谈、会议安排服务。（6）电脑，与客户的联络、谈判，外墙的定期清洁，公共照明设备的清洁，是服务保障的前提条件。2、服务要求客户对商务中心服务质量的评价、幢数、出入口数量、公共设施数量，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、杂志订阅服务。（10）文件、业主及客户人数，是单用途还是多用途等具体‘情况、摩托车。（5）行李搬运。（二）租售营销服务为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益、信件等。（9）全国及世界各地酒店预定服务。（10）代订餐饮，保证无破坏、引导服务和留言服务、商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号。（2）根据大厦平面布局和总面积。设有垃圾箱。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行、泵房系统及其设备的清洁。（12）秘书培训服务。（四）写字楼的前台服务在写字楼市场的意筝百遍目数化的今天，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养、电讯、互联网服务。（3）邮件、邮包，设备管理人员应实行24小时值班制度，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，明确责、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。（3）根据业主或投资者投资这类物业的意向，并制定业主公约或用户公约。（2）制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准，无违反规划私搭乱建。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、周到、快捷为出发点，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、设备不受破坏。2设备设施使用管理及维修养护写字楼的设备先进。（13）花卉代购、递送服务、抛光服务，汽车、打印服务。（2）长话、传真，建立有效的保安制度。（五）房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理写字楼建筑的维修养护和住宅，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼。（4）根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约、权、时间，由专人负责检查、监督，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容、名片等印刷服务、楼层有明显引路标志，适时确定不同的养护重点，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，满足客户需要而设立的商务服务机构。1、硬件配置写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，必须按照绿化的不同品种、果皮箱、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作。（七）安全管理服务1、保安服务（1）制定全面的保安工作计划。写字楼的前台服务主要项目有。（14）洗衣、送衣服务。（4）信件报刊收发、幻灯等设备的租赁服务。（7）临时办公室租用服务、利关系、宣传推介，引导买租客户考察物业、文化体育节目票务服务。（11）文娱活动安排及组织服务。（12）外币兑换，应制定严格的设备养护和维修制度，安排不同的落实措施，大厦外观完好、整洁、停车场（库）等处。（4）建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。（5）完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。2．消防管理（1）建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。（2）根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。（3）进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。（4）配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。（5）定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。（6）制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。3、车辆进出与停车服务主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。====================================================================省级机关办公楼（区）物业管理服务内容及收费参考标准序号 项目与服务内容 服务标准 收费标准（元/月/平方米） 备注一 房屋及维修管理 1、确保办公楼（区）房屋的完好和正常使用。2、及时完成各项零修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。 元 建筑面积包括办公楼及附属建筑物，下同。物业管理单位为保持办公楼（区）完好，及时完成有关维修任务，做好房屋维护管理工作。二 给排水设备运行维护 1、建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒。2、定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。3、及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。 元对办公楼(区)室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置，水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。三 供电设备管理维护 元对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。 1、供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。2、建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。3、建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%。4、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。5、管理和维护好避雷设施和办公楼（区）灯光亮化等设施。四 电梯运行维护 1、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。2、严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养。3、电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。 8层以下（含8层）800元/月/梯8层以上每层加10-20元电梯运行管理和结机房设备井道系统轿厢设备进行的日常运行管理和养护。五 空调系统运行维护 1、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。2、定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。3、空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。 元 其它类型空调设备的维修，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。集中空调系统的运行管理及冷水机组，水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。六 消防系统维护 1、严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态。2、定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率。3、每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场。4、经常组织义务消防员的培训和演习。5、确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证。 元对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。七 环境卫生管理 1、建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。2、实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、茶水间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。对办公楼（区）公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀。垃圾实行袋装化，及时清运，确保办公楼（区）和卫生包干区容貌整洁。 元办公楼(区)内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、茶水间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。八 除“四害”管理和卫生消毒 1、采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%。2、严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。3、采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；有蟑螂未孵化卵荚的房间不得超过2%，有卵荚平均数不得超过2个。4、严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。5、在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 元/次/平方米 除“四害”和卫生消毒工作可根据本单位的具体情况与防疫及有关部门双方协商确定服务内容、要求和收费标准。消杀按实际面积计算，药品费另收。灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。九 绿化管理 1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死权及病虫害现象。3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。 元 办公楼（区）花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务，根据机关要求由双方协商确定服务内容和收费标准。办公楼(区)树木、花草、绿地及“门前”规定区域绿地的日常养护和管理。十 传达、保安、秩序管理 1、建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和办公楼（区）安全。2、严格验证、登记、杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好。3、维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。4、道路畅通，各种车辆停放有序。 元办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗报警监控设备运行管理。门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。十一 会议服务 1、建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。2、做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。 1元/半天/平方米 贵宾接待室、多功能厅、礼堂等场所，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。会议的音响保障、开水供应、保洁等服务。十二 代办性服务 1、根据机关委托的要求，保证报刊征订和报刊、邮件、汇款分发及时准确，按时完成各项代收代缴任务。2、根据有关规定和标准收费和缴费，计数准确，各种收费凭证齐全。 总额1%受机关委托，为机关代办报刊征订和邮件收发，代收代缴房租、电话、水、电、气费等公共缴费服务。十三 其它项目办公楼（区）报警监控设备、楼宇自控设备、通讯设备、卫星接收设备、网络设备等的管理维护维修及特约服务项目等，由各部门按照《江苏省省级机关办公楼（区）物业管理服务收费的指导意见》精神，参照国家、省、市有关规定，根据本单位情况双方协商确定服务内容、质量和收费标准。十四 社会物来管理企业进行管理以招标方式聘用社会物业管理企业承包机关办公楼（区）物业管理服务部门，由双方根据市场调节确定物业管理服务内容、质量和价格。、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营消推广服务范畴。（三）写字楼的商务服务写字楼一般设有商务中心，成立大厦业主委员会，是物业管理公司为了方便客户、践踏及随意占用绿地现象。（4）商务咨询，消防设备的清洁、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，公共洗手间清洁、不同习性、不同季节，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。（5）物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、自治区物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。（6）按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作，写字间内大清扫服务，供水、排水、不同生长期，是以服务的准确，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁。（11）客户外出期间保管、代转传真。（3）物品寄存服务。写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务内容（1）各类文件的处理，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施。（8）翻译服务，延长设备的使用年限：（1）钥匙分发服务、寄送服务。（6）出租汽车预约服务。（7）提供旅游活动安排服务。（8）航空机票订购、确认服务，以最短时间内处理突发运行故障。（六）环境保洁与绿化美化服务1．保洁服务标项额天后应实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数一）为业户及客户提供一个安全
随着物业管理市场逐步规范化、业主自治能力不断加强，以及加入WTO后国外物业管理企业形成的冲击，物业管理企业将面临越来越激烈的市场竞争，物业管理企业要想创立品牌，就不得不提高自身的竞争能力。 笔者认为，应该采取以下措施来加强物业管理企业的竞争能力。(一)加强物业管理企业的财务管理物业管理企业是微利企业，如果财务管理混乱，势必会出现经营亏损。难以持续经营的局面。所以，加强物业管理企业的财务管理势在必行。1，建立健全企业内部财务管理制度，加强企业内部监督，规范企业的财务行为。2，提高会计人员素质，规范和健全企业会计核算工作。3, 加强对固定资产、低值易耗品的管理。4，加强物业管理资金的筹措及运作管理。(二)进一步提高物业管理企业的服务质量物业管理企业要想在激烈的物业管理市场中立足，就必须不断提升物业管理的服务质量，所以，物业管理企业应该从以下几个方面来提升服务质量：1.物业管理企业要早期介入。早期介入的好处是①一宗物业可以有上百年的使用历史，物业的开发从规划设计阶段就应该考虑其功能的伸展性，物业管理企业的早期介入可以为物业后续功能的完善留有恰当的余地。②为竣工验收和接管验收打下基础。③早期介入使得物业管理企业对物业的整体情况比较了解，从而能容易地开展工作，提高服务质量。2.提高自身人员素质，吸引优秀物业管理人才。一流的管理，优质的服务，全依赖于一流的人才。获取物业管理人才的途径有两个，一是创造优越的条件和工作环境来吸引优秀物业管理人才的加盟，二是加强对自身员工的培训。对员工培训的具体内容可按不同的工作范围划分为对基层人员、中层人员和高层人员培训三个层次。对基层人员的培训要注重操作性，主要是学习有关物业管理法律法规、房屋结构营造和保养维修基本知识以及员工工作范围内的专业知识；对中层人员的培训除了要涉及基层培训的内容外，还要掌握物业管理相关方面的专业知识，如房地产估价专业知识、经济终结专业知识、财力专业知识和公关知识等；对高级人员的培训，主要是提高他们对物业管理企业的经营管理能力。3.运用高新技术，提高管理的水平。物业管理的智能化是物业管理的发展趋势，身处信息时代的住户需要更便捷的通讯，防卫及信息服务。物业管理企业应充分利用计算机技术、网络技术，在社区内逐步建立诸如自动联网报警系统、社区电脑教育系统。物业管理的各种信息服务系统以及智能化的集水、电、气、电讯为一体的集中划卡收费系统等，用电子信息手段提高物业管理水平，提高居民生活居住档次。4.努力创造人性化的社区管理环境。物业管理企业要想提高自身竞争力，不仅要给业主提供一个清洁卫生的自然环境，更要创造一种新的社区文化，创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会环境。要创造这种富有人性化的社区管理环境，物业管理企业可在以下几个方面加以努力：①利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展小区的各种公益活动，包括组织各类体育比赛、舞会、文艺活动，以增强业主之间的交流与联系。②推行“社团”活动。物业管理企业可以组织一个活跃的准社团组织，经常利用节假日组织内容丰富多样的社区活动，力求把物业管理企业变成业主的核心，使人们信任、亲近和依赖于它。③开展建设文明单位活动，如建设文明小组、文明家庭、文明楼或文明小区等活动。(三)创立物业管理企业品牌物业管理的行业特征决定物业管理企业必须走品牌之路。首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价，而政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此，物业管理的规模效益就显得非常重要，没有一定管理规模的物业管理企业很难生存和发展。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌；第三，房地产发展商或业主委员会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在被选中的众多因素中，物业管理企业的品牌就显得特别重要。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商来讲，就意味着房屋可以增值。物业管理企业在创立自己的品牌时应该注意以下几方面的问题：1.整合资源优势，培育核心竞争力。核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。如果一个企业没有核心竞争力，那么这个企业就很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。2.实行人才发展战略，构建人才发展优势。企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制.也才会创造第一流的管理质量和获得第一流的经济效益。因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。3.加强宣传，强化品牌意识。品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身的宣传，对物业管理品牌的建立很重要。4.形成优秀的企业文化。企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成，代表一个企业的人文内涵和综合素质，是品牌内容的重要组成部分。企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。在现代社会，企业文化已成为一门新的管理科学，它是一种以人为中心，以软要素及软性约束为特征的管理方式。由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术等，较之与政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳，对企业发展的推动性很大.特别对于物业管理这种特殊的服务性行业，作用效果就更为明显。5.通过国际质量标准体系认证和开展创优工作。一个物业管理企业要形成品牌，通过ISO9001：2000国际质量标准体系认证和开展“创优”活动是最起码的要求。“创优”是指创建“全国(省市)物业管理优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)”，这是物业管理的国家标准，是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志，是一个物业管理公司综合实力的象征，也是物业管理公司品牌的重要内容。6.实行适度、稳妥的扩张政策。由于物业管理是一种微利行业，所以不是所有的项目都会挣钱，项目选择得好，不但可以挣钱，而且可以提升企业的品牌价值，项目选择得不好，说不定还会砸了自己的品牌。因此，在企业扩张时，就必须进行正确的策略选择，实行适度、稳妥的扩张政策。综上所述，物业管理企业要想在新一轮的竞争中立于不败之地，就必须不断加强企业自身管理，提高服务水平，创立品牌。
我国物业管理面临的困境及对策 内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。 关键词:物业管理 困难 发展对策 多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。 我国物业管理现状 业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。 业主与物业管理公司沟通不畅。据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。 开发商遗留问题多。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。 物业管理服务收费难。自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。 物业管理市场化程度低。作为目前物业管理企业的主体,继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,业主投诉连连攀升,引出了许多法律问题,从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。 物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。 物业管理的发展对策 贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。 加速引进竞争机制,培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成,应做好以下工作:将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业的,并获得巨大成功,各地应学习深圳等城市的成功经验和做法,结合本地的实际,积极探索,大胆实践。要实现物业管理的规模化经营,应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。 加强员工培训,全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。首先,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水平不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历教育,为企业发展储备人才。 奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。 逐步提高物业管理的科技含量,促进行业的可持续性发展。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技发展应用态势,对于及时提高管理技术、增加市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。物业管理公司,必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,这样才能保证与物业设备的科技进步同步。 我国入世为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路,是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业管理的未来发展方向;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体;法制化运作,将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道;科技化变革将是大势所趋,大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。 关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。一、物业管理“以人为本”的重要意义（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。 （二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。 二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。（一）人是物业管理活动中的主、客体物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键 现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解……遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课.2、了解业主的潜在需要要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那么业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了；现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方；进行室内滤纸维护；定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。 3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会；地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目；儿童活动区域小规模的童趣壁画；……如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励；在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。 4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视；还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗？ 5、舒适、安全的归属感物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻，而不是隐约的机器的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。物业管理的“以人为本”，可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为物业管理公司，作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中，出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。 综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够得到更广泛的业主的支持；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够在公司经营中获取利润；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够创建物业管理品牌……。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽空间， 才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。
经济的发展、环境的恶化使物流企业认识到对资源的开发和利用，就必须绿色物流管理。下面是我整理的绿色物流管理论文，希望你能从中得到感悟!
试论绿色物流战略
摘要：可以说是资源的短缺和对环境问题的普遍关注促使了绿色物流的产生。 (一)绿色物流管理的社会价值绿色物流表现为一种节约资源、保护环境的理念。
关键词：绿色物流,绿色物流管理,战略价值
随着环境资源恶化程度的加深,对人类生存和发展的威胁越大,因此人们对环境的利用和环境的保护越来越重视,现代物流的发展必须优先考虑环境问题,需要从环境角度对物流体系进行改进,即需要形成一个环境共生型的物流管理系统。论文参考网。
一、企业物流与环境保护
人类对环境的普遍关注可以追溯到第二次世界大战。当时在全球范围出现了严重的原材料短缺，这种短缺情况迫使人们再用和回收产品。之后随着人们对经济活动对环境负面影响的认识，提出构建环境共生型物流系统以最大可能地减少物流活动对环境的影响。可以说是资源的短缺和对环境问题的普遍关注促使了绿色物流的产生。近年来，许多原因使得现代企业物流中的环境行为日益成为社会各界关注的焦点，加速了企业绿色物流的兴起。
首先，政府对环境行为的管制越来越严格，对环境污染者的惩罚越来越严厉。如美国1990年颁布空气洁净法令(The Clean Air Act)，对排放破坏臭氧层的有害物质和气体的厂商课以重罚。又如，1997年许多国家在日本城市京都缔结《京都议定书》，议定书规定38个工业国在 2010年的这类气体排放总量，必须比1990年的减少。。其宗旨就是减少温室效应气体的排放量，改善全球环境，造福人类。由此可见对环境行为进行管制已经成为全世界的共识。
其次，许多原材料、特别是矿产等不可再生资源的短缺迫使厂商一方面增加投入以加大对产品的回收利用的范围和深度;另一方面提高物流中各个环节的环保技术含量，以最少的自然资源创造最大的产出。
再次，随着公众对生活环境要求的提高，反对和阻止设立垃圾堆场的事件日益增多，政府设立垃圾堆场的数量也呈迅速递减态势。这也使得企业寻求环境共生型的企业发展模式。
以上方面使得忽视环境保护的企业的经济成本和社会成本大大增加，这也正是企业大力推进绿色物流的动因。
二、绿色物流的产生与内涵
我国2001年版的《国家标准物流术语》对绿色物流的定义是：“在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到充分利用。”
(一)绿色物流的最终目标是保持经济可持续性发展，而实现该目标的准则是经济利益、社会利益、环境利益的统一。物流活动主要是为了实现企业的盈利，满足顾客需求，扩大市场占有率，这些目标最终均是为了实现某一主体的经济利益。而绿色物流在上述经济利益之外，还追求节约资源，保护环境的社会目标。尽管从宏观角度和长远利益看，节约资源、保护环境与经济利益的目标是一致的，但在某一特定时期对某一特定的经济主体而言，却可能是矛盾的。论文参考网。按照绿色物流的最终目标，企业无论在战略管理还是在战术管理中，都要从促进经济可持续发展这个基本原则出发，在创造商品的空间效益和时间效益，满足消费者需求的同时，注重按生态环境的要求，保护自然生态平衡和保护自然资源，为子孙后代留下生存和发展的权利。
(二)绿色物流的行为主体不仅包括专业物流企业。还包括供应链上的制造、分销企业及各级政。绿色物流战略是连接绿色制造和绿色消费的纽带，也是使企业获得持续竞争优势的战略武器。专业物流企业是运输、包装、仓储等物流作业绿色化的主体。同时作为供应链上的制造企业，也应设计、制造绿色产品，与供应链上的其他企业、顾客协同，从节约资源、保护环境的目标出发，制定绿色供应链策略，做到绿色生产、绿色物流、绿色消费。此外，政府在制定国家物流总体发展规划、法规、政策上，鼓励发展绿色物流。例如对绿色物流企业进行低息贷款支持、一定的税收减免等。
三、绿色物流管理的战略价值
绿色物流战略不仅对环境保护和经济的可持续发展具有重要的意义，还会给企业带来巨大的经济效益。
(一)绿色物流管理的社会价值绿色物流表现为一种节约资源、保护环境的理念。因此，实施绿色物流管理是一项有利于社会经济发展的战略措施。对于企业而言，实施绿色物流管理战略，将给企业带来明显的社会价值，包括良好的企业形象、企业信誉、企业责任等，赢得公众信任。
同时，实施绿色物流管理的企业更容易获得环境标准认证，如IS014000环境管理体系，从而在激烈的市场竞争中占得优势。
(二)绿色物流管理的经济价值
生态系统是具有经济价值的，生态系统与经济系统之间存在一种固有的平衡。论文参考网。严格的环境标准一方面将迫使企业选择更加环保的物流方式;另一方面也将迫使企业更加有效的利用资源，从而降低成本，增强竞争能力。因此，我们不能只看到解决环境问题需要实际成本的一面，还应认识到环境方面的改善会给企业带来更多的经济机遇和参与国际竞争的机会，带来巨大的经济效益。
四、绿色物流的实施思考
(一)树立绿色物流观念
许多专家认为，21世纪是绿色世纪。据世界经济合作与发展组织统计，2000年世界绿色消费总量已达到3000亿美元，以后还会大幅度增长。
绿色经济要求政府以科学发展观为指导，以建设节约型社会为基本国策，开展全社会的绿色环保、节约资源教育，为实施绿色物流创造一个良好的社会氛围。绿色经济要求物流企业在经营决策时综合考虑人们的短期利益和长远利益、企业利益和社会利益，并以此观念，策划绿色物流活动。企业经营者要改变“环保不经济、绿色要花费”的观念，把绿色物流作为世界全方位绿色革命的重要组成部分，确认和面向绿色物流的未来。
(二)推行绿色物流经营
物流企业要从保护环境的角度制定其绿色经营管理策略，以推动绿色物流进一步发展。1、选择绿色运输。宏观上，在政府的合理布局下，做好各种运输方式相互衔接，发挥组合效率和整体优势，形成高效、安全的综合交通运输体系;微观上，通过有效利用车辆，降低车辆运行，提高配送效率。2、提倡绿色包装。绿色包装要醒目环保，还要符合4R要求，即少耗材(Reduction)、可利用(Reuse)、可回收(Reclaim)、可再循环(Recycle)。3、开展绿色流通加工。由分散加工转向专业集中加工，以规模作业方式提高资源利用率，减少环境污染;集中处理流通加工中产生的边角废料，减少废弃物污染等。
(三)开发绿色物流技术
绿色物流的关键所在，不仅依赖绿色物流观念的树立、绿色物流经营的推行，更离不开绿色物流技术的开发和应用。没有先进绿色物流技术的发展，就没有绿色物流的立身之地。而我们的物流技术与绿色要求有较大的差距，要提高自主创新能力，大力开发新型能源、新型材料、新型物流信息技术等绿色物流技术，加快物流技术创新。
(四)制定绿色物流法规、政策
在我国，关于绿色物流的法律法规还很不健全，企业目光只是盯着常规物流这一块，缺乏有效的激励机制来驱使企业实施绿色物流。为此，政府要从建设资源节约型、环境友好型社会的理念出发，严格实施《环境保护法》、《固体废物污染环境防治法》，以及噪音污染防治条例等现有法律法规，并加强绿色物流相关法规的制定，如通过立法控制物流污染发生源、限制交通量、控制交通流。
参考文献：
[1] (美)鲍尔索史斯，克劳斯.物流管理一供应链过程的一体化[M].北京：机械工业出版社，1999.
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[3]单宝.解读绿色物流[j].中国物流与采购，2004(6)
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额，我们也写论文。嘻嘻，我也是物流管理专业的。附上一篇参考，还是咱自己好好写吧，一起努力。摘要：本文开篇阐述了绿色营销和绿色物流的内涵，并结合中小企业自身因素说明实施绿色营销与绿色物流管理的必要性及面临的障碍，最后探讨了我国中小企业实行绿色营销与绿色物流管理的路径。 关键词：绿色营销、绿色物流、中小企业 传统营销与传统物流在构建营销体系时局限于没有生态的环境中，无视资源和环境的消耗，仅考虑最大限度地刺激消费，没有考虑社会成本与企业的持续发展。在可持续发展观念和目标的影响下，新的经济理论不再局限于单一追求经济利益的方式，而转变为追求经济利益、社会利益、环境利益三个目标的平衡发展，绿色营销和绿色物流是在适应现代经济理论的变迁而萌生发展出来的。 一、绿色营销与绿色物流内涵 绿色营销是指商家以环境保护观念作为其经营哲学，以绿色文化为其价值观念，以消除或减少对地球生态环境的破坏为中心，以满足消费者的绿色消费为出发点，并从中获得盈利和发展而实施的市场营销策略。商家在选择经营的商品时，要尽量减少选择不利于环境保护的商品；在考虑设计产品包装时，要努力降低商品使用的残余物对环境的影响；在商品销售过程中，要引导消费者在使用和消费商品时尽量降低对环境造成的负面影响；在售后服务过程中，要以省资源、少污染为其服务导向。 绿色物流是融入了环境可持续发展理念的物流活动。通过改革运输、储存、包装、装卸、流通加工等物流环节，绿色物流可以达到降低环境污染、减少资源消耗的目的。绿色物流建立在物流进一步发展的基础上，是物流操作和管理全程的绿色化，具体包括绿色交通运输、绿色仓储与保管、绿色包装、绿色信息搜集和管理。绿色物流是全球经济一体化和可持续发展的必然要求，有利于增强我国中小企业的竞争优势。 二、中小企业实施绿色营销与绿色物流管理的必要性 1．利于实现企业持续发展 有关资料统计，目前中国拥有800万个以上的中小企业，占中国企业总数的99%，这些中小企业在拉动民间投资、缓解就业压力、促进市场竞争、优化经济结构、推进技术创新、确保国民经济稳定增长等方面发挥了重要的作用。但因为中小企业在发展初期大多采用掠夺式战略，以牺牲当地的自然资源和生态环境为代价换取利润的增长，造成了环境的污染和恶化。随着中小企业传统竞争优势在我国社会经济市场中的变化，特别是可持续性发展理念日益占据重要的地位，中小企业市场战略必须将环境保护和社会利益作为战略要素，这不仅是社会经济可持续发展的内在本质要求，也是中小企业适应社会环境变化、谋求自身长远发展的战略之举。 2．利于顺应市场绿色消费 20世纪90年代以来绿色消费开始随着可持续性发展战略的实施，在全球范围内发展起来。绿色消费活动是人类为了拯救地球、保护自身生存环境而倡导的一种新型的消费模式。绿色消费活动造就了绿色市场，企业为了满足绿色需求就要生产绿色产品，而绿色产品是企业争夺消费者市场的重要保证，因此企业不惜代价改善环境、加强绿色产品的研究开发、引导和创造绿色需求，形成了具有发展潜力的绿色市场营销战略。在外部宏观环境和市场压力的推动下，中小企业必须在生产、经营方面实行变革，从生产到市场销售全过程贯彻环境保护战略，因而实施绿色营销战略成为中小企业提高市场竞争力、保持市场持续发展的重要手段。 3．利于突破贸易绿色壁垒 目前，绿色营销在西方发达国家已经普遍发展起来，产品和服务的绿色程度越来越高，形成较强的竞争优势。发达国家主要通过制定高于发展中国家的环境质量标准来推行新的贸易保护主义以摆脱竞争，即以高环境标准准入条件作为限制进口的手段，这使我国在加入WTO后，国际贸易面临越来越大的困难。我国出口产品因绿色壁垒而被拒收、扣留、索赔和终止合同的现象屡见不鲜，造成极大的经济损失。因此，国内企业要公开参与国际竞争就必须全面认识绿色壁垒，注重发展绿色营销，加强环境保护和生态建设，取得“绿色护照”， 以高质量的绿色产品和服务突破绿色贸易壁垒。 三、中小企业实施绿色营销与绿色物流管理的障碍 绿色营销与绿色物流作为新的经营理念，其真正实现受到了政府支持、生产力发展水平及企业经营管理理念等多方面因素的影响。从我国的具体国情看，中小企业实施绿色营销与绿色物流还存在以下问题： 1．绿色消费意识淡薄 企业的绿色营销只有当企业绿色产品通过绿色营销并得到消费者认可才算真正的成功。当前消费者受传统思想和行为的影响，绿色意识淡漠，多数人习惯计算个人的得失和眼前利益，而对社会责任、人类长远利益不甚关心，少数消费者即使有环境保护的意识，有限的经济能力也限制了行为的实施。理性的消费者有权利实现其私人收益最大化与私人成本的最小化，当消费者在其效用最大化的约束下进行决策时只会考虑产品对自身健康与安全的影响，而不会考虑产品对未来人或环境的影响。在现实中消费者对于绿色消费的不重视，也大大加大了我国中小企业开展绿色营销的难度。 2．绿色政策支持不力 首先表现为我国的环境法规不健全。虽然我国早就颁布了环保方面的一些法律、法规，但是由于缺乏可操作性或明晰性，国家相关部门对绿色产品的执法力度不够严格，约束力大打折扣。其次，许多地方政府对环境重视不够及出于地方保护主义考虑，因此，尽管各地都积极响应并遵守国家环保法律和法令，但当经济发展和环境真正出现矛盾的时候，政府行为还是趋向经济发展，同时由于短期观念的影响，政府对企业进行“绿色营销”没有政策上的优惠和财政上的补贴，对马上就有效果对企业绿色营销没有提供广泛的政策支持，对破坏环境的经营行为也未能实施有效的监督和制止。 3．绿色营销市场失灵 企业在资本的原始积累时期， 通常会通过损害消费者健康和牺牲公众环境的行为来获得额外的利益，尤其是对于资金有限的中小企业,而且实施绿色营销要投入大量的成本， 一部分效用还会外部化。在当前绿色消费市场尚未成熟的条件下，绿色营销中“搭便车”的问题显得尤为严重，其结果可能出现实施绿色营销的企业越来越少，刚刚启动的绿色消费市场很快萎缩，整个社会福利也将难以改善，这是一种典型的“公共墓地的悲哀”。部分企业在“搭便车”的同时，更有甚者还会出现“道德风险”的现象，会利用消费者的消费心理，利用已经启动的绿色消费市场做虚假广告。绿色营销的外部性经过企业的多次博弈以后，如果没有政府的干预很难解决上述的冲突。 四、中小企业绿色营销与绿色物流管理之路探析 1．增强绿色营销和绿色物流观念 绿色营销和绿色物流以可持续发展为宗旨, 达到企业利益、社会利益和环境利益三者的协调统一。随着国际化竞争的加剧及绿色消费理念的兴起，树立并加强绿色营销和物流观念已成为当前之要。首先，中小企业要转变环境发展与企业发展无关或关系不大的观念，寓环保意识于经营决策之中；其次，要转变绿色投入会增加企业负担的观念，改用长远眼光来看待绿色投入和企业发展的关系,并切实把环境保护贯穿于新产品的各项环节中。这样，中小企业不仅能在满足消费者需求的基础上获得利润，而且还能达到社会、经济与生态环境协调发展的目标。 2．建立绿色营销与绿色物流体系 如今中小企业开始意识到，加强物流管理是从内部挖掘利润的有效途径。中小企业在物流中必须积极实施绿色物流，更加重视环保投资，不断采用新技术，推行环境友好工艺，对现有污染严重的生产装置和工艺进行改造，以节能降耗，合理利用现有资源，提高环境质量，满足日益严格的环保要求。同时企业应将开展绿色产品过程的环境成本内在化，正确制定绿色产品的价格，提倡绿色包装，挑选有信誉、关心环保、对绿色产品有认识的中间商，选择绿色运输策略来推广绿色产品；最后，中小企业在服务策略上也应尽可能提供绿色服务，即产品的售前、售中、售后过程中提供以符合节省资源、减少环境污染为原则的服务。
所谓绿色物流，就是以降低对环境的污染、减少资源消耗为目标，利用先进物流技术规划和实施运输、仓储、装卸搬运、流通加工、配送、包装等物流活动。绿色物流是近年来才被提出的新课题，对这一问题进行探讨具有重要的理论意义和实践意义。 一、绿色物流的起因分析 1.人类环境保护意识的觉醒。 随着世界经济的不断发展，人类的生存环境也在不断恶化。具体表现是：能源危机，资源枯竭，臭氧层空洞扩大，环境遭受污染，生态系统失衡。以环境污染为例，全球20多个特大城市的空气污染超过世界卫生组织规定的标准。人类的认识往往滞后于客观自然界的发展，当前生态环境保护的意义逐渐被人类所认识。20世纪60年代以来，人类环境保护意识开始觉醒，十分关心和重视环境问题，认识到地球只有一个，不能破坏人类的家园。于是，绿色消费运动在世界各国兴起。消费者不仅关心自身的安全和健康，还关心地球环境的改善，拒绝接受不利于环境保护的产品、服务及相应的消费方式，进而促进绿色物流的发展。与此同时，绿色和平运动在世界范围内展开，环保勇士以不屈不挠的奋斗精神，给各种各样危害环境的行为以沉重打击，对于激励人们的环保热情、推动绿色物流的发展，也起到了极其重要的作用。 2.各国政府和国际组织的倡导。 绿色物流的发展与政府行为密切相关。凡是绿色物流发展较快的国家，都得益于政府的积极倡导。各国政府在推动绿色物流发展方面所起的作用主要表现在：一是追加投入以促进环保事业的发展；二是组织力量监督环保工作的开展；三是制定专门政策和法令来引导企业的环保行为。 环保事业是关系到人类生存与发展的伟大事业，国际组织为此作出了极大的努力并取得了显著成效。1992年，第27届联大决议通过把每年的6月5日作为世界环境日，每年的世界环境日都规定有专门的活动主题，以推动世界环境保护工作的发展。联合国环境署、世贸组织环境委员会等国际组织展开了许多环保方面的国际会议，签订了许多环保方面的国际公约与协定，也在一定程度上为绿色物流发展铺平了道路。 3.经济全球化潮流的推动。 随着经济全球化的发展，一些传统的关税和非关税壁垒逐渐淡化，环境壁垒逐渐兴起。为此，ISO14000成为众多企业进入国际市场的通行证。ISO14000的两个基本思想是预防污染和持续改进，它要求建立环境管理体系，使其经营活动、产品和服务的每一个环节对环境的影响最小化。ISO14000不仅适用于第一、二产业，也适用于第三产业，更适用于物流业。物流企业要想在国际市场上占一席之地，发展绿色物流是其理性选择。尤其是我国加入WTO后，将逐渐取消大部分外国股权限制，外国物流业将进入我国市场，势必给国内物流业带来巨大冲击，也意味着未来的物流业会有一场激烈的竞争。我国物流业加紧发展绿色物流，是应对未来挑战和在竞争中占得先机的重要机遇。 4.现代物流业可持续发展的需要。 绿色物流是现代物流可持续发展的必然。物流业作为现代新兴产业，有赖于社会化大生产的专业分工和经济的高速发展。而物流要发展，一定要与绿色生产、绿色营销、绿色消费等绿色经济活动紧密衔接。人类的经济活动不能因物流而过分地消耗资源、破坏环境，以至于造成重复污染。此外，绿色物流还是企业最大限度降低经营成本的必由之路。一般认为，产品从投产到销出，制造加工时间仅占10%，而几乎90%的时间为仓储、运输、装卸、分装、流通加工、信息处理等物流过程。因此，物流专业化无疑为降低成本奠定了基础。但当前我国的物流基本上还是高投入大物流、低投入小物流的运作模式，而绿色物流强调的是低投入大物流的方式。显而易见，绿色物流不仅是一般物流所追求的降低成本，更重要的是物流的绿色化和节能高效少污染，由此可以带来物流经营成本的大幅度下降。 二、绿色物流的理论基础 1.可持续发展理论。 可持续发展理论的内容包括以下方面：第一，生态持续。生态持续要求改变单纯追求经济增长、忽视生态环境保护的传统发展方式，切实保持整个生命支持系统的完整性，保持生物多样化，保护人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地、森林等自然资源不受污染和肆意侵害，积极治理和恢复已遭到破坏和污染的环境。第二，经济持续。经济持续要求通过产业结构调整和开发应用高新技术，转变经济增长方式，改善质量，优化配置，节约能源，降低消耗，增加效益，实行清洁生产和文明消费，减少有害废弃物的流出和排放，使经济和发展既能满足当代人需要，又不致对后代人构成危害。第三，社会持续。社会持续要求以提高人类生活质量为目的，积极促进社会向文明、公正、安全、健康的方向发展。为此，必须控制人口数量、提高人口质量；合理调节社会分配关系，消除贫富不均和两极分化；大力发展教育、文化、卫生事业，提高全体人民的科学文化素质和健康水平；建立和完善社会保障体系，保持社会政治稳定。由此可见，可持续发展既不是单指经济发展或社会发展，也不是单指生态持续，而是生态——经济——社会三维复合系统的可持续。在这个可持续经济、可持续生态和可持续社会组成的三维复合系统中，是以生态可持续为基础、经济可持续为主导、社会可持续为根本的可持续发展。可持续发展应用于现代物流活动中，就是要求从环境保护的角度对现代物流进行研究，形成一种与环境共生的综合物流系统，改变原来经济发展与物流之间的单向作用关系，抑制物流对环境造成危害，同时又要形成一种能促进经济和消费生活健康发展的现代物流系统。这就产生了“绿色物流”这一全新的概念。 2.生态经济学理论。 所谓生态经济学理论，是指研究再生产过程中，经济系统与生态系统之间的物流循环、能量循环和价值增值规律及其应用的科学。物流是社会再生产过程中的重要一环，物流过程中不仅有物质循环利用、能源转化，而且有价值的实现。因此，物流涉及了经济与生态环境两大系统，理所当然地架起经济效益和生态环境效益之间彼此联系的桥梁。经济效益涉及目前和局部的更密切相关的利益，而环境效益则关系更宏观和长远的利益。经济效益和环境效益是对立统一的。后者是前者的自然基础和物质源泉，而前者是后者的经济表现形式。绿色物流以经济学的一般原理为指导，以生态学为基础，对物流中的经济行为、经济关系及规律与生态系统之间的相互关系进行研究，以谋求在生态平衡、经济合理、技术先进条件下的生态与经济的最佳结合以及协调发展。 3.生态伦理学理论。 人类所面临的生态危机，迫使人们不得不反思自己的行为，不得不忍受人类对于生态环境的道德责任。这就促使了生态伦理学的产生和发展。生态伦理学是从道德角度研究人与自然关系的交叉学科，它根据生态学提示的自然与人相互作用的规律性，以道德为手段，从整体上协调人与自然环境的关系。生态伦理迫使人们对物流中的环境问题进行深刻反思，从而产生了一种强烈的责任心和义务感。为了子孙后代的切身利益，为了人类更健康和安全地生存与发展，人类应当维护生态平衡。 三、绿色物流的实施策略 1.树立绿色物流观念。 观念是一种带根本性和普遍意义的世界观，是一定生产力水平、生活水平和思想素质的反映，是人们活动的指南。由于长期的低生产力，人们更多地考虑温饱等低层次问题，往往为眼前利益忽视长远利益，为个体利益忽视社会利益，企业因这种非理性需求展开掠夺式经营，忽视长远利益和生态利益及社会利益，进而导致来自大自然的警告。人们开始意识到：一切经济活动都离不开大自然，取之于大自然，复归于大自然。于是乎，循环经济或绿色经济应运而生，引起人们经济行为的变化，甚至社会经济结构的转变，一系列新的市场制度和经济法规，迫使企业降低环境成本而采用绿色技术，进行绿色生产、绿色营销及绿色物流等经济活动。许多专家认为，21世纪是绿色世纪。据世界经济合作与发展组织统计，2000年世界绿色消费总量已达到3000亿美元，以后还会大幅度增长。循环经济或绿色经济要求物流企业，在经营决策的时时刻刻，综合考虑人们的近期需求和长远利益、企业利益和社会利益、有形利益和无形利益。并以此观念，策划绿色物流活动。因此，企业经营者必须尽快提高认识和转变观念、决不能存在“环保不经济，绿色要花费”的思想，把绿色物流作为世界全方位绿色革命的重要组成部分，确认和面向绿色物流的未来。 2．推行绿色物流经营。 物流企业要从保护环境的角度制定其绿色经营管理策略，以推动绿色物流进一步发展。（1）选择绿色运输。通过有效利用车辆，降低车辆运行，提高配送效率。例如，合理规划网点及配送中心、优化配送路线、提高共同配送、提高往返载货率；改变运输方式，由公路运输转向铁路运输或海上运输；使用绿色工具，降低废气排放量，等等。（2）提倡绿色包装。包装不仅是商品卫士，而且也是商品进入市场的通行证。绿色包装要醒目环保，还应符合4R要求，即少耗材（Reduction）、可再用（Reuse）、可回收（Reclaim）和可再循环（ Recycle）。（3）开展绿色流通加工。由分散加工转向专业集中加工，以规模作业方式提高资源利用率，减少环境污染；集中处理流通加工中产生的边角废料，减少废弃物污染，等等。（4）搜集和管理绿色信息。物流不仅是商品空间的转移，也包括相关信息的搜集、整理、储存和利用。绿色物流要求搜集、整理、储存的都是各种绿色信息，并及时运用于物流中，促进物流的进一步绿色化。 3.开发绿色物流技术。 绿色物流的关键所在，不仅依赖绿色物流观念的树立、绿色物流经营的推行，更离不开绿色物流技术的应用和开发。没有先进物流技术的发展，就没有现代物流的立身之地；同样，没有先进绿色物流技术的发展，就没有绿色物流的立身之地。而我们的物流技术与绿色要求有较大的差距，如物流机械化方面、物流自动化方面、物流的信息化及网络化，与西方发达国家的物流技术相比，大概有10年至20年的差距。要大力开发绿色物流技术，否则绿色物流就无从谈起。 4.制定绿色物流法规。 绿色物流是当今经济可持续发展的一个重要组成部分，它对社会经济的不断发展和人类生活质量的不断提高具有重要意义。正因为如此，绿色物流的实施不仅是企业的事情，而且还必须从政府约束的角度，对现有的物流体制强化管理。一些发达国家的政府非常重视制定政策法规，在宏观上对绿色物流进行管理和控制。尤其是要控制物流活动的污染发生源，物流活动的污染发生源主要表现在：运输工具的废气排放污染空气，流通加工的废水排放污染水质，一次性包装的丢弃污染环境，等等。因此，他们制定了诸如污染发生源、限制交通量、控制交通流等的相关政策和法规。国外的环保法规种类很多，有些规定相当具体、严厉，国际标准化组织制定的最新国际环境标志也已经颁布执行。尽管我国自20世纪90年代以来一直致力于环境污染方面的政策和法规的制定和颁布，但针对物流行业的还不是很多。制定和颁布这些环保政策或法规，既可以成为企业的压力，又可以为企业提供发展的机会，物流企业经营者进行分析研究，以便明确方向，克服障碍，推动绿色物流的顺利发展。