中国物业管理杂志姚爽

中国物业管理杂志姚爽

东宏德科技物业有限公司（原广东华银物业管理有限公司于2007年10月12日更为现名）成立于1996年。2001年，首批获得国家物业管理一级资质企业。现为中国物业管理协会常务理事位、广东省物业管理协会副会长、广州市物业管理协会副会长，广州市停车场行业协会监事长。是《中国物业管理》、《城市开发》《广东物业研究》《广州物业管理信息》杂志的协办单位之一。

银城物业属于什么档次?

AAA级诚信企业，AAA级企业资信等级、重合同守信用企业。
南京银城物业服务股份有限公司成立于1997年，是一家具有国家一级物业服务企业资质的专业化物业服务公司；为中国物业管理协会常务理事单位、《中国物业管理杂志》协办单位、南京市物业管理行业协会常务理事单位；现有7个省级物业管理示范、优秀项目和20个市级物业管理示范、优秀项目；

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一） 法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

宝宇物业的钥匙是什么样的

黑龙江宝宇物业管理有限公司是黑龙江宝宇房地产开发集团旗下的全资子公司，成立于2003年10月，具有一级物业管理资质并通过ISO9001：2008质量管理体系认证，注册资金1000万元人民币，现为中国物业管理协会常务理事单位、中国物业管理杂志协办单位,2012年“中国物业服务十大优秀品牌企业”，2013年博鳌论坛中国物业管理品牌企业TOP100，同年获得“2013年全国物业行业AAA级信用企业”，并获得省级“劳动关系 和谐企业”、 行业突出贡献奖、全省物业诚信企业等荣誉。现任黑龙江省房地产业协会常务理事单位、黑龙江省房地产业协会物业管理专业委员会副主任单位、黑龙江省建设文化学会理事单位，哈尔滨市物业协会副会长单位。

现管理服务项目：通达世家、凯旋城、荣耀上城、荣耀天地、天邑澜湾、天邑澜山，管理面积180余万平方米。其中通达世家、凯旋城、荣耀上城、荣耀天地小区共计管理面积70万平方米，全部晋升为“全国物业管理示范住宅小区”。天邑澜湾于2014年评为“哈尔滨市物业管理示范住宅小区”，2015年晋升为“省十佳”示范项目。现所管辖项目共有住户10000余户，员工560余人，全部持证上岗，物业师6人，管理层员工95%以上具备大专以上学历，作业层员工均通过岗前培训、岗中实际运用、岗后考核的培训机制，均已达要求并正式定岗，特殊工种全部持有专业工种操作证。

宝宇物业已走过了十七年历程，始终秉承“人性化管理、感动式服务”的管家理念，班子团结、凝聚力强，员工勤奋、务实创新，真诚服务、业主信赖，信誉至上、执法守法，严格执行物业服务合同和条例规定。辛勤的耕耘，赢得业主的理解和支持，业主的满意度和美誉度迅速得到了升华。

宝宇物业始终将日常专业、体贴的精致服务与业主的居家生活紧密联系在一起，高素质的物业管家自始至终将业主放在心上，不放过每一个细节，让业主充分感受到物业服务的无时不在，享受到服务所带来的尊重与愉悦之感，老人的生日有物业人的鲜花、笑脸和祝福，婚、丧、嫁、娶有物业人忙碌的身影和温暖体恤的关爱。雨天一把伞、雪天的一声平安祝福，寒风中矗立的秩序守卫，是小区安全、舒适、宁静的维护者，也是每位业主心理安慰的守护神。规范、仪式感的服务，形成了小区一道靓丽的风景线，使业主内心深刻感受到高品质生活所带来的尊贵感。亲人般的丝丝关怀，犹如阵阵暖流沁人心脾，喜在业主脸上，暖在业主心上。宝宇物业的每项服务都让业主感受到真心与感动交织，诚意与温馨交融。体现了物业倡导的“情系业主，视业主为亲人”的服务理念，也诠释了“选择宝宇 幸福一生”开发品牌使命。

各小区奖牌满堂，锦旗满墙，被省、市广播、电视、报刊等新闻媒体报道多达百余次；每年接待政府各职能部门莅临小区视察指导、前来参观考察的各界人士近1000人次，相关领导到小区视察走访时，业主们都争先恐后、主动上前表达他们对物业的满意、感激之情。各种荣誉和赞誉的获得凸显了业主的信赖和社会的肯定。经过多年的积累和沉淀，宝宇物业服务品质不断完善和提升，品牌影响力不断扩大，为公司实现可持续发展打下了坚实基础。

公司所属小区绿树成荫、鸟语花香，雕塑、音乐喷泉交织在一起，绿化率覆盖40 %以上，种植花草树木百余种，环境优雅、温馨舒适、宜居宜住、和谐共享，处处都能呈现出“宝宇业主心连心  温馨和谐一家人”的良好氛围。小区设计高档，24小时封闭值守服务，设施设备配置合理、制度完善、管理规范，检查检验符合国家规范要求。监控录像、门禁、办公自动化、OA系统齐全。消防设施设备运行正常，防火工作贯彻始终，遇有火情秩序维护员们首当其冲，充分发挥着义务消防队的作用。电梯安全运行，维保到位、质检合格；员工队伍稳定勤劳。通过诚信精细的管家服务和专业精致的管理，营造出业主满意、社区和谐的安居乐业环境，践行了龚保民董事长在新时期下提出的“平安、健康、喜乐”的物业服务理念。