万科股票投资分析论文

万科股票投资分析论文

1-9月实现EPS0.33元，同比增长9.5%，四季度结算将明显增加。上半年营收293亿，净利润36亿，上升31%、9.5%；结算面积及金额237万方、281亿元，均价11861元，上升10%、27%、16%。

　　产品结构适路对销，销售大幅超越行业表现。1-9月销售面积841万方、销售额971亿元，增40%、36%，均价11529元同比降3%，预计四季度计划推盘400亿，全年销售额约1300-1400亿。

　　业绩保障性A股地产中排名前列：合并报表中已销售未结算1380亿元，整体已锁定2011全年及2012全年业绩。

　　财务安全，扣除预收账款的真实资产负债率仅36%。资产负债率79%，略增；净负债率38%，长期借款占总借款的48%。

　　新开工完成计划的86%，竣工预计全年略低于计划729万方。1-9月共实现新开工1139万平方米，预计全年开工略高于计划数。2010年新开工全部精装修导致1-2年内竣工偏低，预计2012年将有突破。

　　销售费用同比增68%，管理费用增47%。主要是1-9月新公司增加及期权费用摊销、销售增加及为后期新项目开盘增加市场投入。

　　拿地谨慎，现金充裕，抄底土地市场能力和机会强。1-9月谨慎拿地，新增权益建面1415万方，楼面地价3714元/平，权益地价为298亿元，同比下降14%。账面现金高达339亿元，有能力抄底土地市场。

　　预计2011-2013EPS 0.90、1.26、1.80元，RNAV11元。公司作为龙头企业，手握充裕现金，在分化市场中抄底土地和并购小公司，看好公司跨越周期、无融资成长的能力。维持增持，目标价10元。
　2．我们的分析与判断

　　（一） 、三季度商品房供应增加，销售速度放缓

　　三季度市场进入推盘高峰期， 公司重点关注的十四个城市 （深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等）批售面积同比上升 5.1%, 成交面积同比下降 20.9%。部分城市新房可售库存已经处于 2010年来的高位，未来市场存货压力降进一步增加。

　　（二） 、三大优势助力公司销售领跑于全行业

　　今年 1-9月，公司累计实现销售面积 841.2万平方米，销售金额 970.8亿元，分别比 2010年同期增长39.9%和 35.9%。1-9月份，全国商品房销售面积 71289万平方米，增长 12.9%，其中，住宅销售面积增长 12.1%。公司能够领跑于全行业的优势在于：1、中小户型为主，装修房、面向自住客户；2、对行业有前瞻性，上半年加大推盘力度，及时销售回笼资金；3、公司一贯的品牌效应，弱市下更显优势。

　　（三） 、收入结算将集中在四季度，年报预计靓丽

　　1-9 月份，公司累计实现净利润 35.8 亿元，同比增长 9.5%。随着第四季度更多的项目竣工并转入结算， 预计年报会实现同比大幅增长。三季报末，公司合并报表范围内共有 1208 万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约 1380 亿元，相比中期时分别提升 18.2%和 16.3%。

　　3．投资建议

　　预计 2011年、2012年公司营业收入为 730亿元和 1022亿元，归属母公司股东的净利润为 104亿元和 143亿元。 对应的每股收益为 0.95 元和 1.3 元，当前股价 7.19 元，对应的市盈率为 7.6 倍和5.5 倍。考虑到公司极低的市盈率，预计未来两年复合增长率不低于 30%，维持“推荐”投资评级。

本人急需一篇题目为“论价值投资”的小论文，1500字左右。望各位帮帮忙

独一无二的竞争优势有很多种，为了更加易于理解“什么是好股”，我归纳了主要的六种，可能互相之间会有点重合或者互为因果。

第一，垄断优势。按照经济学上的“垄断”的含义，是指单一的出卖人或少数几个出卖人控制着某一个行业的生产或销售。我用自己的话说，就是独家生意。或者说得长一点，是独家经营，或者重要产品、服务的最先推出和独家拥有。香港交易所和澳大利亚交易所就是独家生意，在本地区本国独此一家，别无竞争。美国辉瑞药厂的伟哥刚推出来的时候，也是独霸天下。当然，垄断除了独家生意以外，还有一种叫寡头垄断，我们在市场上经常能发现，80%的市场和利润被两至三家最大的生产组织所拥有。银行信用卡大部分必须通过万事达或维萨两家国际组织的网络,世界上的碳酸性饮料的市场基本上就被可口可乐和百事可乐所垄断。国内牛奶的市场最大的两家是蒙牛和伊利。不过，我更推崇的是独家垄断。

第二，资源优势。资源就是与人类社会发展有关的、能被利用来产生使用价值并影响劳动生产率的诸要素。很多公司都拥有各自的资源。资源的关键在于稀缺，按照稀缺的程度可以分成不同的等级。比如江西铜业拥有铜矿，但却还不具备独占的优势，因为很多铜业公司也有铜矿，不能算是最高等级。中国石油的等级就要高一些，南非的黄金钻石等级更高一些，而盐湖钾肥所拥有的钾盐矿，则占全国总量的近90%，这种资源的优势就具有独一无二的性质。又比如离开了茅台镇就生产不了茅台酒，那么茅台酒厂资源优势就具有独占性质。我最喜欢的是具有独占性质的资源优势的公司。

第三，品牌优势。有品牌的企业很多，有了品牌并不等于有了独一无二的优势。品牌优势的独一无二简单地说就是要强大，强大到行业第一。茅台号称国酒，同仁堂号称国药，耐克公司那简单的一勾，就是世界最好的体育用品公司和运动产品的标识，已深深为全世界特别是年轻一代消费者所喜爱。这种优势也是巴菲特的最爱，他叫做消费独占，我有时把它叫做消费者心理霸占，就是把消费者的魂勾去了。比如同样的产品，人家就要买这个牌子的,哪怕这个牌子贵了一大截。

第四，能力技术优势。也就是大家讲得最多的核心竞争力。能力指的是公司团队在决策、研发、生产、管理、营销等方面的技能，比如万科公司，它在品牌强大之前，主要是管理团队极为优秀，能力太强，堪称地产界第一。烟台万华的MDI制造技术独家拥有。微软的技术优势简直是世界老大，任何软件产品不适用WENDOWS系统，你就麻烦了。1997年我第一次接触到招商银行的一卡通时，就深为他们的专业能力、创新能力和服务能力所震动。一张卡片，居然可以活期定期本币外币全包含，而且比存折易带，又不暴露存款数字。这在当时可是全国领先。其后他们还不断推出金融服务创新品种，一直在同业中处于领先地位，这就是能力技术优势最直观的例证。

第五，政策优势。政策优势主要是指政府为加强相关产业的战略位置，制订有利于发展的行业政策与法规，使相关产业形成某种具有限制意义的优势。除了专利保护和减免税优惠政策外，有个原产地域保护政策也很有意思。例如香槟酒。香槟是法国一个地方，只有这个地方生产的气泡酒才能叫香槟，别的地方就不行。政策优势，就是指这种具有限制性质的优势。云南白药，片仔癀，马应龙三个公司的产品被列为国家一类中药保护品种，在很长时间内别人都不能生产，甚至也不能叫这个名字。茅台镇上也有别的酒厂，但只有茅台酒厂的酒才能叫茅台这个名字。

最后，行业优势。行业分析是投资者作出投资抉择很重要的一步，有时甚至是投资成功的先决条件。因为有些行业牛股成群,投资的赢面高;有些行业却牛股稀少,投资获胜的概率低。这是因为基本面确实如此：有些行业就是有先天优势，有些行业注定要吃亏。有些行业就是稳定增长，没有周期性，比如食品饮料业；有些行业就是门槛高，大部分企业进不来，比如航天业；有些行业就是有提价能力，不会你杀价我也杀价，比如奢侈品行业；有些行业的产品就是不怕积压，甚至越积压越值钱，比如白酒葡萄酒；有些行业就是集中度高，它们的优势就是竞争对手少，比如银行业、保险业，更不要说交易所和银行卡国际组织。有专家喜欢用行业利润永远趋向平均化的经济学理论与我辩论，意思是当一个行业拥有暴利的时候必然会引起更多的人和企业进入，从而带来行业利润最后平均化。其实这只是一般而论，很多情况并不如此，因为行业壁垒是客观存在的。

当然，拥有其中一种独一无二的竞争优势，还不能构成买入这家公司的充分条件。有了其中一种独一无二的竞争优势就有了关注的前提。接下来要考虑的是这种优势能不能形成极强的赢利能力？比如自来水、电力、燃气、桥梁、高速公路、铁路等公用事业公司，虽然具有明显的垄断优势，可是价格受管制，没有自主定价权，能赚大钱的不多。在美国上市的中国公司中，广深铁路表现不佳，11年只涨了一倍多。铁路是高度垄断行业，业务好的不能再好，它不太赚钱就是因为事关民生票价不能乱提。张小泉是著名的剪刀品牌，当没有能干的管理层去经营去继续开发的时候，它根本就赢不了利。很多公司拥有资源优势，但当国际商品资源价格处于低潮时，它也是一筹莫展。我们投资股票，最重要的一点就是看它有没有良好的收益，所有的优势最终也还得落实在收益上。

那么，极为优秀的公司平均每年的利润增长率至少应该是多少呢？我前面说过要“股不惊人誓不休”。好股票应该具有数十倍的成长潜力和前景，平均每年的利润增长率不能低于20%，当然，能超过30%就更好。茅台，招商银行，万科就超过了30%。蒙牛在前几年甚至达到了惊人的90%。

有了某种独一无二的竞争优势，又有极强的赢利能力，是不是够条件了呢？还是不够，还要看它的优势和盈利能力能不能长期保持。也就是通常所说的持续竞争优势。这一点难度更高，更有技术含量。买股票就是买未来，长寿的企业价值高。一个公司在某一年赚钱不难，难的是一辈子赚钱。BB机刚出来的时候风光无限，但没几年就不行了。柯达、乐凯等生产胶卷的公司由于数码相机的出现变得非常被动。这就需要我们的眼光更为长远，思想更为深刻。这就需要这个公司“万千宠爱在一身”,也就是多种竞争优势都具有。

可能会有人说，您说的公司近乎完美，好像很难寻觅。其实在我的持股名单中符合的就不止一个，有兴趣的读者不妨用条件套一套。要做到“股不惊人誓不休”，当然不会是一件轻而易举的事。但你发了上等愿，至少能结中等缘吧。我主要是提供一个严格的思路，在挑选股票方面要精益求精，锦上添花，没有止境。这才是追求卓越，这才是无懈可击。

谈了这么多，一直没有谈到价格，价格不太重要吗？不是的，价格当然重要，“安全空间”这个词简直是价值投资者的口头禅。好公司加上好价格才是好股票。我曾经把巴菲特的投资策略概括为十二个字：好股，好价，长期持有，适当分散。就已经把好价包括在内了。但我们谈的主要问题是优秀公司的问题。同时我认为，相对价格来说，好股是第一位的。先好股，再好价；先定性，再定量。这也是一种投资哲学。

买股要随时

买股要随时，就是主张“随时买”。必须申明，这是针对大多数人尤其是有稳定后续资金的工薪阶层而言的。

经常有人面容严峻地向我提出：“随时买，价格不用管了吗？万一买到高价的怎么办？”其实，提问题的朋友没有深思熟虑过，价格问题是个复杂的问题，在实践中甚至是可遇不可求的问题，能力圈之外的问题。你如果有幸常能在入市时遇到“9·11”或者金融危机之后这样的大机会，当然是件美事，然而股市牛熊难测，风云莫辨，不确定性是主流，必须“以不变应万变”来对付。我的经验是，努力捕捉机会也会丧失机会，放弃这样努力也许就逮住了更多机会。多想想方法，而不要动太多的脑筋去想买入时机的问题，也不要成天去盘算市赢率的高低。不同的人参加工作有先后，入市时间有早晚，一旦决定投资，难免会买到高点低点，但有了严格选和不要卖，即使是不那么幸运，最终还是会大获全胜。

有的股友引用巴菲特先生坐拥几百亿现金不出手，并表示愿意一直等下去（等到合适价格）的例子，来反驳我的“随时买”，甚至指责我有背离巴菲特的嫌疑。然而我经过再三思考，坚信这并无大错，尤其是这么多年，眼见很多朋友一再等待贵州茅台、招商银行、港交所等股票的价格跌到他们的心理价位，结果或者是永远无法买到，或者是失去耐心买得更高的事例，更能感受到学习巴菲特不能教条的重要意义。不要忘了，在美国投资界百万富翁和千万富翁组成人员状况的调查中，尽管顶尖的往往是职业投资者，但人数比例最高的恰恰是在二战以后简单买入并且长期持有的普通投资者。

大史学家司马迁在《史记———货殖列传》中说过一段精辟的话：“无财作力，少有斗智，既饶争时。”就是“没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠掌握时机”。坐拥几百亿现金的巴菲特已经取得了巨大成功，属于世界顶尖“钱多”的那一类。我的这个“随时买”不包括拥有大资金的投资者和专业投资机构，只是针对大多数普通投资者而言。大多数人属于“钱少”的工薪阶层，每月有固定的工资奖金收入，“随时买”就是每个月都用工资奖金的剩余部分买，这种固定的买法最终能使买到的股票成本平均化，既不会太高，也不会太低，但由于严格挑选，买到的基本上是优秀公司的股票，长期来看，收益率还是极为可观。这是靠智力的买法，只要实施，可以说人人都可以成为亿万富翁。不信的话，看看我给出的这个方法：

深圳的年轻人如果月薪在3000元左右，那么一对情侣如有毅力又有恒心，每月拿出收入的20%，即每个月各拿出600元来进行投资，按月买进那些平均利润递增在20%以上的公司股票，无论如何都不再卖出。40年后，就轻松成为亿万富翁了。有兴趣的朋友不妨计算一下。

当然，选到平均每年不低于20%增长的优秀股票有一定难度。但工资奖金是会不断增加的，如果把增加部分中的20%再追加投资，不就好事易成了吗？

持股要耐心

投资的辩证法在于：该复杂的复杂，该简单的简单。“选股要严格”，属于复杂的范围，但“买股要随时”和“持股要耐心”则格外简单，就象风暴之后天空特别碧蓝一样。

在中国古代哲学中，有很多极具智慧的话语，如“不战而胜”，“无为而无不为”，“不战而屈人之兵”，等等。特别是“大道至简”和“以不变应万变”这两句话。把这些用来指导投资，就成了轻松赚钱的学问。也就是说，精选了好股以后，把好股简单的留起来就行了。我曾经说过:“象集邮一样收藏好公司的股票”，更爱说的是：“做好股收藏家”。

经常有人问我，你是不是一个特别有耐心的人？你的一些股票五年多没动一下，你怎么能守得住？其实我在生活中是个很急躁的人。只是投资股票和其他事情不一样，你不长期持有就很难稳赚不赔，很难成就一番事业。发财要有耐心，这是千真万确的。赌场和摸彩票能提供一夜暴富的机会，但概率才多少？收藏的发财概率比赌博和摸彩要高一点，但收藏到珍品真迹的不多，大部分是收了假古董赝品什么的；做期货、买权证的发财概率比收藏的又高一点，但长期成功的实在太少；短线炒作股票成功概率又要高一些，但总体而言，失败多于成功。可是你放眼世界，多少人通过长期持有股票和房地产成为亿万富翁。这些认识在前面说过，也是经过惨痛的失败才换来的东西。这个东西叫“定力”，我把它看得很重，仅次于“眼力”。我经常建议朋友，在你的投资字典里删掉那个“卖”字。

没有丰富投资实践的人大多会想，如果结合短线，不是赚得更多吗？这是不知道鱼和熊掌不可兼得的道理。有一定经验的股民往往会问：“难道涨的太高也不卖吗？” 我的回答是不要卖。因为有些东西说说容易，就像低买高卖，实际操作时很难判断什么是高，什么是低。就象无法判断明天是涨还是跌一样。很多短线利润是要放弃的，因为放弃你才能得到更多。有舍才能有得，这就是辩证法。我和很多股友有充分的实践证明，判断高低涨跌这些东西太复杂了，这是自己能力圈之外的东西，也是害人的东西，它让我们只见树木不见森林，只拣芝麻不抱西瓜。如贵州茅台、招商银行、万科哪天卖合适？哪天卖都不合适。从长期趋势看，任何卖出好公司的行为都是愚蠢的，逆经济发展潮流的行为。其结果都不理想。最多在一个局部战役中获胜，而在全局上落败。股市上流传着很多似是而非的东西，有些东西的影响还非常之大，比如“高抛低吸”就是一例。我们看到的是绝大多数人恰恰相反，低抛高吸，大盘一向上就追涨，大盘一下跌就斩仓；上证指数跌到1000点时，每日成交量只有几十个亿，可见大多数人没有“低吸”，上证指数涨到5000点时，每日成交量高达两三千亿，可见大多数人没有“高抛”。再说，判断高低也是个技术层面的东西，不是智慧层面的东西。小赚靠技巧，大赚靠智慧。为什么股市中最后总是赚钱的人少呢？这和过度操作有关。许多人基本上每天都盯住股市行情不放，不停地在捕捉所谓的时机，不停地想低吸高抛。但真有几个人成功？还是举大家都知道的刘元生先生长期持有万科公司股票的例子，就是简单持有，买了就不卖。其实这18年中万科股票有无数次下跌，要是他老想着高抛低吸，能从几百万变成几个亿吗？技巧层面的东西，不但把人弄得非常辛苦，而且并没有给很多人带来可观的收益，至少在电脑房里炒得昏天黑地的股民情况大致是这样。人们经常会忽视：最好的往往是最简单的。

谈到这里，或会有股民质疑：“难道公司的基本面严重变坏，你也坚持不卖吗？”我的回答一如既往。即便不能排除这种情况，还是可以坚持不卖。这似乎不太符合巴菲特的思想。但我仍然认为这是对的，而且这是经过认真思考和实践过的。我很喜欢彼得林奇的看法，假如你有十个股票的长期投资组合，中间有一个股票出了问题，由于选的都是极为优秀的公司，那么我们持有的其他九个股票还是在给你赚大钱，几十年后，也就是一个亿和九千万的差别而已。何况那只股票也不会跌到零。就算你在某个优秀公司基本面出问题之后成功卖出，只是在策略上对了，战略上你却错了。你可能失去获得将来长期收益的大好机会，你也可能在心理上由于变得过于关心，由藏家变成了炒家，因小失大。在这个问题上我们要有一点哲学思维。进一步说，一个优秀公司的基本面出了问题，你可能事后才知道，而这时股价已经下跌了不少，这时卖出很难说是正确的行动。也许，情况又是恰恰相反，你要继续买进了。有几个例子很说明问题。一个是沙特王子阿瓦立德的“花旗之战”。1990年前后，花旗银行因房贷和拉美业务的拖累而陷入困境，当时许多人疯狂出逃，股价掉得一塌糊涂。这个时候阿瓦立德反而不断注资增持。4年之后，花旗银行终于渡过难关，有着坚定信念的阿瓦立德成为最大的单一股东，十几年后又成了最大赢家，一举收获近百亿美元！占他全部身家的一半。阿瓦立德说他总是在寻找同样的东西，那就是国际上知名的公司，它们拥有健康稳固的根基，但却陷入了暂时的困难之中。另一个例子是2004年底伊利股份公司的董事长郑俊怀被抓，基本面出现了问题，股价从14元掉到9元。我身边的一些朋友有些惊慌，我则劝他们在9元时再买进并一直持有，现在听我建议的朋友都取得了很好的收益。深发展也是如此，它在1997年后基本面不佳，但从1990年就开始一直持有的人还是大大的赢家。

可能还有人会问：“如果我需要用钱也不卖吗？”这个严格地说是个投资以外的问题。需要用钱有很多种情况，除非牵涉到极其巨大的家庭或个人的剧变，需要大笔的钱来救急和转危为安，比如家人患病急需用钱，你还坚持不卖，那就失去了投资的意义。投资就是要让自己和家人幸福安乐。一般情况下，要学会坚持不卖，否则我们就很容易找到各种借口把优秀的好股票卖出去。等到赚了大钱之后，就能体会到那种意义了。到那时对资产结构进行一点调整，都是很简单很自然的事。对于投资者来说，首要考虑的是怎么赚，而不是怎么花。而一直持有就是最好的赚钱方法。

还会有人问到：“当我们发现了更好的公司股票，可不可以卖呢？”我的回答是，这种情况不叫卖，叫换股，因为总的投资数量和投资金额没有变，还是在收藏好公司的股票。只要不是太频繁，这是可以考虑的。对于非职业投资者，我还是倾向于不卖先前的股票，而是用后来的收入再买进。因为深思熟虑的人不多，很容易把换股变成炒来炒去。

在这里，我想再举一个深圳人有亲身感受的例子来说明为什么要长期持有。大多数深圳人既买房又炒股，这几年房市、股市都是大牛市，按说两个市场的赢输概率应该差不多。然而统计数据表明，买房赚钱的高达98%以上，而在今年五月的统计中，在股市牛气冲天时居然有30%的人亏损。什么原因？买房的人很少频繁地“炒短线”，而炒股的人却不少有“手痒症”或“多动症”。

在现实生活中，确实是关心卖的人多，而想当收藏家的不多。其实，卖掉好公司的股票才是最大的风险。“炒”是投机者心中的魔鬼。澳门赌王何鸿燊在回答记者有关什么是赌博赢钱的诀窍时，说的是“不赌”。如果有人问我炒股赚钱的诀窍，我的回答是“不炒”。我们买的是极为优秀的企业，它们是最有活力的公司，有最为宝贵的资源、最有前途的产品，处在最好的行业中，也有最能干的经营管理者，你可以心安理得地坐享其成，一劳永逸。股市其实是一个“乌龟”打败“兔子”、“懒人”战胜“忙人”、“笨人”战胜“聪明人”的地方。

万科A投资价值深度分析000002

中央还会继续推行"房住不炒、因城施策"的政策，政策对房地产的高压和准确调整的这种情况下，那么关于房地产的未来又会有怎样的变化呢？学姐马上带你们看一下这个房地产的龙头企业--万科A。

正式开始讲解万科A前，大伙不妨先来瞅瞅这份房地产行业龙头股名单，戳开便能查看：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司的建立时间是1984年，通过三十多年的发展，公司已经成为国内城乡建设与生活服务商的领航者，全国经济最有活力的三大经济圈以及中西部重点城市是公司业务的聚焦点。公司的重点业务包含了住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，住房的居住属性是公司一直坚持的，一直保持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的看法。

大概谈了万科A的公司情况后，再来看一下公司的优势有哪些？

优势一、物业服务国内领先

目前万科物业向服务内容方向大力拓展，从业主利益出发，公司制定并推出了一个综合性的资产服务计划，这个计划是围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节而进行制定的。万科物业还着力推进数字化建设，目的是更好地服务客户，最终达成降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

在行业增速预期放缓的先决条件下，政策调控方式进入“高频微调”常态期，把精力放在土地和金融两个工具上发力，并逐步向长效机制过渡，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在被限制的情形中，业务并没有受到很大的影响，因为公司有着出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件等优势，"以不变应万变"。在自身拿地、销售、业务布局等方面的支配更加有主动权，并且也能防止由于"政策补丁"变化而导致经营策略的频繁变动，保持战略定力方可抓住新机遇，凝聚团队的力量才能走向长远的未来。

因为篇幅有限，关于万科A的更多深度分析和风险提示，我都放在这篇研报里面了，点开就能领取：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

在这样严格的调控之下，房地产依然能够给改革提供加速，稳健优质龙头市占率加大。调控加码的推行促进房地产行业供给侧改革的加速，此前杠杆较高的激进房企融资将受到严格限制，可能会退出行业或者放缓扩张。对于万科A这样的比较优秀的企业来讲，它的融资渠道很简单，价格也不高，具备在符合规范条件的要求下对空间进行进一步扩展，未来有望实现地产市场份额持续提升。

三、总结

总的来讲，我自己觉得万科A公司作为房地产行业的领军人物，能在行业变革的紧要关头，有望冲破过往，再攀新的高峰。但是文章有着比较明显的滞后性，对万科A未来行情比较感兴趣的小伙伴，可以点击链接，有专业人士帮你在股票上出谋划策，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-09-27，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

000002万科A投资价值分析

　　一、基本面分析：
　　万科企业股份有限公司（股票代码：000002），上世纪90年代初上市，属第一批上市公司，公司主营房地产开发、物业管理、投资咨询等项目。因人民币升值关系，作为地产蓝筹股的万科得到了市场资金的热烈追捧，不到一年的时间，其股价已翻越6倍，其走势表现十分坚挺。预计未来公司业绩3年将能保持30%以上的增长，公司2006、2007年EPS分别为0.51元和0.68元。公司在20多个城市的区域布局，能有力降低区域市场波动风险；而卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”中占尽先机。
　　研究结果表明，未来十年全国城镇人口人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，合计每年需求5.35亿平方米，对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量，未来需求旺盛。行业调控的持续深入，为公司提供了绝佳的扩张机遇。公司加大资源整合力度、加快项目储备工作。公司本年度通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目38个，总占地面积约789.2万平方米，规划建筑面积971.2万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积776.8万平方米。此外，14个新增项目正在办理有关转让手续，占地面积合计174.1万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计276.7万平方米。公司今年4月实现销售面积34.6万平方米，销售金额24.9亿元。公司最新公告称5月份公司实现销售面积61.7万平方米，销售金额47.1亿元，5月销售面积及收入均较上月大幅增长。
　　2007 年公司将进一步增加1000 万平方米左右的项目资源。预计公司近3 年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%，近 3 年EPS 的复合增长率达41%，预计公司07、08 每股收益分别为0.76、0.99 元。在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。
　　业务构成及毛利率：

　　公司主营收入及成本：

　　（注：主营业务收入、主营业务成本单位为万元）
　　利润构成：

　　通过上面数张图表，我们可以清楚的看到万科公司的财务数据，其毛利率主要来自房地产开发和销售，这给公司的业绩有了一个很大的支撑作用，因为人民币升值是长期的过程，这将带动公司的业绩长期向好。

　　二、技术分析：
　　长期走势（2006年8月11日~2007年6月15日）：

　　万科A 同期上证指数
　　该股走势良好，始终在上升通道内震荡上升。
　　万科长期涨幅5倍，而同期大盘只涨了1倍多

　　中期走势（2006年12月20日～2007年6月15日）：

　　万科A
　　突破三角形整理后，该股打开向上空间。
　　中期调整与大盘基本一致。

　　同期上证指数

　　短期走势（2007年5月8日～2007年6月15日）：

　　万科A 同期上证指数
　　5.30因消息面利空大盘下挫，而万科逆势收阳，近日反弹又创新高，可谓王者风范，14、15号是创新高后的整理走势，有望再创新高！

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在发展潜力无穷的快速消费品行业，友谊股份相对控股(34.03%)的联华超市（0980.H）是当之无愧的龙头，这个龙头还由于期望中的收购同属百联旗下的著名连锁超市华联超市而得到进一步的加强。在国民经济高速成长，宏观经济政策转向鼓励消费，逐步使内需成为拉动经济增长主要驱动力的背景下，在食品价格不断上涨的氛围中，联华超市散发出迷人的魅力。而从股本和市值来看。友谊股份和联华超市都还很小，有希望演绎万科、苏宁电器4年增长20倍的故事，当然，前提是联华超市正确地做事，做正确的事。 关于联华，它的行业地位非常突出。在品牌、规模、电子商务和供应链管理系统四个方面都有很强的竞争优势。品牌方面，联华超市在2007年7月出笼的，由全球著名品牌价值评估机构之一世界品牌实验室编制的第四届《中国500最具价值品牌》排行榜上，联华超市品牌价值77.63亿元，排名75位，在排行榜上商业连锁板块中继续排名第一；规模方面，联华超市现有自营和加盟门店总数超过3600家，2006年销售额达到164.47亿元，在全国快速消费品连锁企业百强排行榜上，联华的销售规模连续十年名列第一，在所有国内商业企业中仅低于国美和苏宁，净利润2.42亿元,目前市值只有67亿，与苏宁相比，苏宁2006年销售额249.27亿，净利润是7.2亿，而总市值是1000亿，利润是联华的3倍，市值是联华的15倍；电子商务方面，联合超市持股57.27％，友谊股份持股10％的联华电子商务有限公司在预付费卡领域国内领先，借助联华超市庞大实体网络的支持，公司发行的联华0K卡除用在百联旗下公司的折扣销售外，还吸引了银行、电信、网游、餐饮 乃至美容等广泛领域，上海地区发卡量超过800万，并向周边地区渗透，联华OK卡已经成为企事业单位节日奖金发放用卡（电商开具发票，减少税务开支），朋友送礼用卡（避嫌之用），保姆购物用卡（限制用途），发展潜力巨大，联华电商除了获得销售返佣外，积累了大量的预收现金，具体金额还没有准确数字，但是我们从友谊股份的财报上看到，预收帐款高达33.26亿元，而今年合并联华电子商务报表后，友谊股份现金由去年底的27.66亿增加到48.51亿，由此可见，预付卡积累的零成本资金当在20亿元以上，今年联华电商用该部分资金进行新股申购，虽然我们没有准确数字，但是按10亿资金，20％的年化收益率来保守计算，一年的投资收益也有2亿元，非常惊人。试想联华OK卡发卡量近一步扩大，积累100亿、200亿的零成本资金，按照5％的债券收益率计算，收益能够有多少？5亿、10亿，这是很稳定的收益，是不比超市经营收益少的收益，非常惊人，非常可爱，所以我说，我们目前的研究报告对联华电子商务公司的价值认识不足，估计不够，在互联网日益深刻改变我们的生存方式的今天，联华超市的创始人以其远见和创新，为联华的发展奠定了网络优势，这个优势在今后将会进一步强烈显现，让后来关心联华的人对此充满感谢，所以我们也建议联华的管理者把更多的精力放在联华电子商务公司的发展上，放在联华OK卡的跨地域销售上；最后，联华眼光超前地投入1.2亿资金，在IBM的帮助下建立了信息化供应链管理系统，该供应链管理系统获得国家三项大奖，国内领先。我们从联华超市的年报上看到，新的系统给联华带来很大的改变，门店订单满足率提升了10个百分点，而重点供应商之一联合丽华服务（合肥）有限公司使用该平台，销售同比增长了24.96％。 联华的问题出在管理上和前期企业发展战略上。管理方面，正当有效的股权激励机制在国资背景下并未实施，我们怀疑仅靠自觉和奉献，是不是能够发挥十二分的努力；在店面赢利能力方面，我们看到3600家网点创造的净利润竟然低于联华与家乐福在上海的合资公司联家超市11家门店的净利润，令人感叹，特别是占主营收入一半以上的世纪联华在上半年由于关闭了广州的3家店而首次亏损。赢利能力差除了单店经营水平外，更多来自于前几年激进的跨地域扩张，这种扩张自早年河南亚细亚的仟村百货、华联超市北京分公司、到近来的大商股份在郑州以及香港百佳在深圳都没有取得成功，深层次的原因在哪里，我不是商业零售业的专家，给不出准确的回答。跨地域拓展成功的是苏宁和国美，家用电器行业品种少，行业集中度高，规模优势更突出，于百货、连锁超市还是有很大区别，并不能由此说明苏宁国美有如何了得的经营天才。我们看到联华超市的发展战略已经转变为聚焦华东，逐渐向长三角二三级城市渗透，我觉得这是务实和有效的，也相信联华的赢利能力有望在重新布局后稳步增长，今年联华关店200多家，新开店亦有200多家，总店铺数并未减少，说明联华超市积极进取的锐气并未被一时的挫败所打消。股权激励的问题在上海还没有一家实施，这是上海这样国际性大都会，中国改革的前沿城市让人感觉遗憾的地方，但是在整个大环境，坚冰已经消融，国家对央企股权激励政策已经出台：12月6日，国资委正式下发了酝酿多时的《国有控股上市公司(境内)实施股权激励试行办法》，该办法由国资委和财政部共同制定并于今年10月开始执行。试行办法规定，上市公司最多可拿出公司股本总额的10%用于股权激励；除股东大会特别决议批准外，一名激励对象最多可拥有公司股本总额1%的股权；鉴于目前正处于试点起步阶段，激励对象长期激励预期价值或收益占薪酬总体水平的比重原则上控制在30%以内，而不是国际普遍的40%左右。央企之后，地方也将参照执行，股权激励机制的实施是我们期待中的利好之一。再论友谊，我觉得是一间非常好，经营非常稳健，也非常进取的上市公司。从最初的友谊商店发展到现在拥有全国最大的连锁超市，规模领先的连锁建材专卖店、稳健经营的连锁精品百货商店和价值日益提升的两家购物中心，升值巨大的股权投资，友谊进入收获的季节。按照友谊自身的逻辑，友谊下一步应该是释放好美家的股权，引进强势战略合作伙伴，把好美家打造成更加强大的建材专卖连锁超市，并分拆上市，对友谊百货也可照此办理。卖掉几十倍收益的股权，建设更多的购物中心，为公司贡献更多更稳定的租金收入。但是这个逻辑被上海国资委强力整合国有商业企业的举措打断了，变成了百联集团下属企业，职能与百联集团重叠，发展方向不明。我们从最新的《二十一世纪经济报道》中，清楚地看到友谊四项业务被托管，友谊本身已经丧失了经营管理权，成了一个纯资本平台，友谊股份很多可能的发展路径被堵死，大机构投资者对它的热情仅限于被肢解后，能卖多少肉钱，而作为鲜活的经营主体的价值完全丧失，所以总市值只有赢利能力相当的百联股份的40％，甚少大机构重点推荐友谊，我们说这对中小投资者是不公平的，毕竟直接归属百联集团名下的友谊股权不过只占总股本的17％而已，百联集团有责任把友谊整合好，而不是想压低股价，最后私有化友谊股份。我们并不反对友谊股份走专业化的道路，最终成为百联股份的超商事业部，问题是友谊持有的联华超市股权太少，从规避同业竞争的要求看，华联超市只能被联华超市收购而不能直接装入友谊股份。我个人认为解决的办法有两个：一个是收购联华超市第二大股东上实联合持有的21.17％的股权，使友谊持有联华超市的股权上升到55.2％。上实联合早已有意退出联华，专心医药，这从去年该公司以极低的价格把联华电子商务公司18.18％、世纪联华22.21％股权卖给联华超市就可看出（合计4480万元），按市值计算，21.17％的股权市值不到15亿，友谊股份可卖出浦发银行股权偿付，也可将好美家卖给百联集团，解决交叉管理的问题，然后，联华超市购入华联超市，最终友谊股份拥有整合后的大联华55.2％股权，成为类似于A股联通与H股联通的关系（友谊股份甚至可直接改名为联华超市），同时保留赢利稳定的购物中心和赖以成名的友谊百货，等待以后联华大发展需要资金的时候再卖给百联集团；另一种办法是联华超市向友谊股份定向增发，用于收购华联超市，而友谊将好美家卖给百联集团支付增发所需资金，实际上仍然是好美家与华联超市的转换。这样的转化是友谊股份现有资产向连锁超市集中，更清晰地定位为中国最大连锁超市，中国的沃尔玛。