物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)
2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)
3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010
4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)
5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
浅谈物业管理论文相关 文章 ：
1. 论物业管理健康发展的现状及对策论文
2. 关于物业管理论文
3. 物业管理毕业论文范文
4. 物业管理论文范文
5. 物业管理论文范文
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).
物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分,在物业管理企业复杂的经济服务活动中具有十分重要的作用。下面是我为大家整理的物业档案管理论文，供大家参考。
摘 要：“物业档案管理研究”是北京联合大学应用文理学院与北京金隅集团有限责任公司(以下简称“金隅集团”)的合作项目。以规范物业档案管理为重点，通过对金隅集团等企业物业档案管理状况的深入调查，掌握目前物业档案管理现状、 经验 与存在的问题，结合提高物业管理水平的要求，提出了一整套物业档案管理 方法 ，系统地阐述加强物业档案管理的必要性与方法。
关键词：物业管理 物业档案 规范化管理
一、规范物业档案管理的必要性
物业档案是物业企业从事物业管理活动时形成的对国家、社会、业主有保存和查考利用价值的各种历史记录。物业档案管理是在物业管理过程中适时地做好物业文件与档案的形成、收集、整理、归档、提供利用工作，促进物业服务水平与效率的提高。
物业档案管理是物业企业的基础工作之一。物业企业综合管理水平对物业档案管理有制约性，而规范物业档案管理对提高物业管理整体水平有不可忽视的重要作用。二者相辅相成。
二、物业档案的构成
物业档案的基本构成如下：
1.物业清册：反映所有物业单元、公用区域状况及权属状况。包括房屋数量、户数、面积、结构、完好情况、产权归属、使用性质等;
2.物业租售档案：包括租售合同、物业权属证明、房屋安全鉴定材料、同意出(转)租文件、公证书等。
3.业主及住户档案：反映各单元业主及住户的情况。包括户主类型、姓名、年龄、职业、家庭人口数量及结构、联系电话、入住通知。
4.物业保养维修档案：包括保养计划、维修审批表、修缮图纸、验收合格证明、修缮工程许可证、工程预结算表、材料单。
5.物业服务档案：物业部门在开展公共服务和专门服务中形成的档案。包括：绿化、环卫、保安、车辆管理、代理出租等产生的档案。
6.物业收费台帐(册)：是物业中各单元业主及住户缴费情况一览档案。
7.物业经营档案：物业企业在开展经营和物业延伸服务时形成的档案。
在上述档案中，物业专门档案是物业管理行业独有，是物业档案规范化管理的主攻方向，可以为提高物业管理水平，改善服务质量提供保障，必须尤其重视。
三、物业档案规范化管理的
基本要求和实施方法
我们通过调研发现，当前物业档案管理中存在的问题有：
首先，缺少统一管理制度和标准，基础工作不规范(分类不统一，案卷形态不统一，保管期限不明确)，操作上随意性较强。即便同一物业集团内部的各下属公司也如是。
其次，多数物业企业的档案没有集中统一管理，而是按内部机构的划分将档案分开存放，使档案的完整性和安全性得不到保证。比如：有的物业公司将售房档案放在上级公司，基建档案和行政档案放在本公司办公室，业主档案和维修档案放在房管部，财务档案则由财务部单独管理。
第三，物业公司与业主之间信息不对称，缺少档案信息公示，是造成管理者与业主(客户)矛盾的主要原因之一。
第四，对兼职档案管理员缺少档案专业培训，没有掌握档案管理基本技能，影响物业档案管理水平。
通过深入细致的研究，依据档案管理理论与操作规范，结合物业管理特点，金隅集团制订了《物业企业档案管理暂行办法》，其主要思路和实施控制要点如下：
1.要规范物业档案管理，首先要建立物业档案管理制度和规范，并明确物业档案管理人员职责。
“制定一套规范，明确一个管理责任者”，并且做到制度配套，操作性强，责任者明确，这是物业档案管理规范化的第一要点。
档案管理制度是物业管理制度体系的组成部分。建立物业档案管理制度，首先是为了完善物业管理的监督机制，发挥物业档案对提升物业管理水平的促进作用;其次是为了以制度的形式来明确物业档案管理责任，约束和规范档案管理行为，提高物业档案管理水平。
物业档案制度和规范建设包括：物业档案管理的业务范围、物业档案分类标准、物业档案归档制度、物业档案整理方法、物业档案保管制度、物业档案开放利用制度、物业档案管理人员的职责规范等。
在金隅集团下属物业企业中，100%都有物业档案管理制度，并有专(兼)职档案管理人员。同时，通过专门的指导和培训，提高档案人员的素质，规范档案工作，从而促进物业档案管理工作。
2.做好物业文件的形成和归档，既是物业档案管理的起点，也是重要的物业基础工作。
物业档案的规范化要从基础工作抓起：按规范形成物业文件、物业文件的归档、物业文件的整理与保管、物业档案的开放与提供利用、档案信息分析与研究等。考虑到当前物业档案管理的实际状况，我们特别强调物业文件的形成与归档两个环节。
①让每一个物业管理与服务人员有意识地、按规范形成文件，并注意积累
要提高物业管理与服务质量，就要求每个业务人员在从事各项工作时，必须遵循业务流程，有意识、规范地形成文件，以此作为工作依据和绩效凭证。
对“文件形成”的控制有两个方面：一是在物业管理制度中，明确每个物业管理环节形成的文件;二是明确每份物业文件的内容和质量(文件上要填写哪些内容，怎样填写)。只有满足这两个要求，才能称之为规范的物业文件。
②严格执行文件归档制度
要将文件归档作为业务流程的重要一环，要求物业管理与服务人员自觉执行，将归档作为每项物业管理与服务业务的收尾。要真正落实这一思路，需要物业制度中有配套的规范，包括每一项服务工作完成后要逐项或定期的验收、检查、绩效评估，同时也检查应该形成的文件质量。
3.突出行业特点，将管理重心放在物业管理专门档案上;完善一户一档的管理形态。
物业企业的档案中往往行政档案、基建档案等管理的比较好，但物业专门档案大多比较松散，随意性强，案卷形态多种多样。
物业专门档案是物业管理行业独有的，实际上，在物业投入使用后，这类档案的重要性将远远超过其他档案，其数量也会逐年增加，理所当然应该作为管理重点。
“一户一档”的管理形态，主要针对物业专门档案中的以户为对象的部分。虽然90%企业有了一户一档的管理，但不同的企业在一户一档的管理中采用的方式并不一样。有的是把每一户的业主档案作为一卷，有的是把整个一栋楼所有的业主档案作为一卷，再将每一户的业主档案作为子卷。
实行一户一档管理，不仅便于对“户”的针对性管理，而且还有利于为业主提供个性化服务，促进物业公司的管理质量与服务品位提升，是体现物业行业特色、保护业主和物业管理企业合法权益的好方式。在法律允许的范围内，还应尽量丰富一户一档的内容，包括收集业主、住户的 爱好 、习惯、联系方式等个人信息资料。
4.以物业管理前期介入为契机，打好物业档案基础，将动态管理落到实处。
在业主委员会与物业公司签订正式委托管理之前，物业公司是由发展商临时与物业管理公司签订 委托合同 ，履行该物业的管理职责。这种委托通常是在物业正式投入使用前，这就是物业管理的前期介入。它可以更好地把握物业设计和施工环节，加强对物业的全面了解，方便日后的物业管理。
档案管理人员在物业前期介入的过程中主要是做好基建审批与验收档案、竣工档案的质量监督和收集。各物业管理企业与房地产开发企业及时协调，提高档案人员的参与度，切实负起检查、监督和指导的责任。
在物业企业接手物业后，档案工作的另一个要点是做好动态管理。因为物业的情况不是一成不变，所以物业档案具有很强的动态性。业主可能因物业的买卖、交换、继承而变更，且物业本身也需要不断进行保养、维修，这都要求相应的物业档案及时随之改变，保持与实际相符。物业公司在管理过程中应采取定期检查、日常维护、跟踪项目等方式来保证动态信息填补及时、无遗漏，保持档案的现实有效性。档案人员及时收集变更的物业文件。
此外，物业企业还通过宣传物业档案对业主的开放性，方便业主对档案的利用，主动公示重要的公共性档案信息;充分利用物业档案信息，迎合住户的服务需求，因地制宜开展物业延伸服务。
总之，物业档案管理贯穿在物业管理的全过程中，提高物业档案管理的水平是为了促进物业管理整体水平的提升。物业企业要真正认识到这一点，并为物业档案工作提供精神上和物质上的支持，对物业管理整体水平再上新台阶将大有裨益。
摘要：随着物业管理在我国的不断发展，物业档案管理的重要性也日益体现。 文章 从物业档案管理的特点，现状及提升建议三个方面阐述加强物业档案管理的意义。
关键词：物业档案管理物业管理加强
中图分类号：G271文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)09-263-02
物业档案是随着物业管理的出现而产生的，物业管理自产生至今只有百余年，我国引进这一模式仅仅20多年。在这短的时间里，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，又或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。如，某住户在收楼后准备先装修房屋，然后才居住。由于装修方案包括改动原房屋的间隔，所以必须先了解原房屋哪些墙是承重墙，哪些是隔断墙壁;装修方案还包括改动原来的电线布置，所以还要了解原房屋的电路布线位置。这些需要了解的信息都记载在房屋的各种图纸中，属于物业档案的一部分。如果物业档案管理得不好。甚至没有整理，那么要了解必要的信息就需要到其他有可能保存这些资料的地方去找，甚至会需要重新测量，这就造成了不必要的浪费。由此可见，物业管理工作要能规范有序地开展。加强物业档案管理尤为重要。
一、物业档案管理的特点
1.动态性。物业管理工作，它涉及的方面很具体：管理的对象是物业，服务的对象是物业的业主或住用人。相关对象的情况通常不会是一成不变的。物业可能需要进行维修、养护;业主可能因物业的买卖、交换等权属变更而变更;住用人更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业、业主及住用人的文件材料也要不断地添加变动。这就决定了物业档案管理必须及时准确，动态性较强。
2.完整性。物业档案主要可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、荣誉档案等;另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业日常巡检册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业服务档案等。物业档案是以―个物业单位为对象组成案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，从而需要物业档案管理完整规范。
3.相关性。物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。这就充分体现出物业档案管理与人们的日常生活的密切相关性。
4.灵活性。物业档案和某些档案如产权档案、人事档案相比。具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，像物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐密性，因为它也包含着大量的隐私内容和一定的公司机密。这部分档案内容是不便于公开的，如住户的个人资料、物业中各个单元的产权资料、公司的重大决策等。这就要求物业档案管理必须灵活多变，既不能只存不用，也不能无限公开。
二、物业档案管理中存在的问题
1.企业领导对物业档案管理重视不够。很多物业企业领导认为物业档案管理工作是“安置型”工作。由于领导对档案工作重视程度不够，对物业档案利用产生的社会效益和经济效益缺乏广泛的宣传。长期以来造成了很多企业没有专门的档案库房，档案管理设施设备，档案信息资源开发不足，员工档案意识不强。物业档案利用率低。重“藏”轻“用”。
2.物业档案管理人员素质有待提高。目前，物业企业的档案管理人员往往由前台接待或客服人员兼任，没有专门的档案管理人员。由于领导的不重视，加上自身对档案工作重要性和责任性认识不够重视，很多工作人员存在应付了事的思想，工作不安心，对本职工作缺乏热情;物业档案管理人员平时缺乏一些专业知识的培训，许多档案人员的管理水平停留在经验上，思想观念和管理水平跟不上发展的要求，缺少创新和活力，专业素质和管理水平都有待提高。
3.物业档案收集资料欠齐全。物业档案是通过接收、征集等手段逐步积累起来，物业档案由物业管理文件材料经过整理、归档转化而来的。物业管理文件材料的形成、积累工作直接影响到物业档案的完整性、准确性、系统性，可以说没有收集工作，就不可能有完整的档案。目前很多物业档案管理人员在办理物业档案的过程中往往会收集不齐，一方面工作人员对物业档案收集流程不熟，会忘记一些重要的步骤，如该签字盖章的没有签字盖章等;另一方面对物业档案应收集的文件材料要求不清，如装修申请表中的装修内容填写不完整等。有时业主不交资料，档案管理人员也不及时催缴，时间的延误就会造成失档的现象，从而会导致收集资料不齐。
4.物业档案管理制度不健全。俗话说“没有规矩，不成方圆”。很多物业企业档案管理的相关制度不健全、落实不到位，档案工作缺乏制度化的管理程序。一是档案整理不规范：档案管理人员在整理过程中有的没有按照文件目录顺序进行排序组卷，卷内目录与实际整理文件不相符。卷内资料漏失现象比较普遍。此外，既不符合要求，又不利于查找利用;二是档案综合管理力度不够;三是档案利用不规范。档案管理人员对档案借阅内松外紧，借出的档案没有按期归还。有的虽然制定了制度，但由于管理不规范，在工作中无法落实，严重影响了档案管理工作的制度化、规范化发展。
三、提升物业档案管理水平的建议
1.领导重视，增强全员档案管理意识。(1)领导要重视物业档案管理工作，建立健全物业档案管理制度，落实责任，加强管理，切实做到把物业档案工作作为物业质量管理和目标管理的重要考核依据。(2)组织全员认真学习《档案法》、《档案法实施办法》。加强档案管理、保护档案资料的宣传工作，并不断加强档案法制建设，提高对档案工作重要性的认识，提高全体工作人员的档案意识。(3)配备专业档案管理人员，加大对档案管理人员的培训力度，培养档案管理人员的责任感，严肃认真的工作态度和全心全意的服务思想。
2.全面提高物业档案管理人员素质。物业档案管理工作是一项长期性，需要耐心和细心的工作，要提升物业档案管理水平，提高物业档案管理人员素质是基础。(1)档案管理人员要自觉树立 爱岗敬业 精神，认真遵守“忠于职守，埋头苦干，优质服务”的档案职业道德规范，以勤为本。无私奉献，不断培养实干精神和严谨、细致、认真的工作作风。要明确档案工作者的职责任务，既做好档案收集和保管工作，又要不断强化依法治
档意识。(2)档案管理人员要熟悉档案的分类、收集、整理、鉴定、保管、借阅、销毁的程序、方法和要求，注意多接受收集、整理、保管等方面的指导;积极参加各项业务培训，与其他单位的档案管理人员相互交流工作方法和经验，不断学习，不断提高。
3.收齐资料，做好整理。(1)要做到档案资料逻辑上的辩学性。档案收集工作做得好与坏，各部门移交的文件齐全与否，直接决定和影响了档案管理工作的质量。档案的内容来自各个方面，在形式上也不尽一致，因此，收集、立卷、归档、整理、著录时一定要遵循规范。做到科学、简洁，起到纲举目张的作用。(2)要做到档案资料的原始性。档案的本质特征是原始性和记录性的统一，绝对原始性指的是档案只能是原件原稿，相对原始性指的是除原件原稿是档案外，有些档案复制件、图书及资料也是档案。这些原始资料对于经营目标的实现、“各以查考性”和物业企业发展战略的确定起着关键性作用。(3)要做到档案资料的可理解性。为了使人们能够完全理解一份档案，就需要保存与档案内容相关的有用的信息。收集到的物业档案信息资料，统一交给档案员集中整理，在整理过程中重点是要根据内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。在整理过程中，可以将档案制成标准化的图、档、卡、册、表。
4.完善 规章制度 ，依法管档。(1)物业企业要建立健全并认真贯彻落实物业企业档案管理方面的各项规章制度，对物业企业档案的归档制度、利用制度、保密制度、保管制度、档案人员岗位制度做出明确而严格的规定，建立动态的管理机制，使档案管理工作有章可循，保证档案管理工作的及时更新，促进档案管理工作的制度化、规范化发展。(2)档案管理人员要严格按照规章制度执行，规范档案管理。一是对档案的使用实行严格的管理，借阅时必须登记后才能借出，归还时须本人来归还签字，档案管理人员对资料进行检查，如有破损，立即修复，严重的要追究有关人员的责任;二是对档案的存放要做好防火、防潮、防蛀等工作。使用电子文件存档时要注意留有备份，以免电脑病毒侵入后中毒，什么档案都没有了，平刚要做一系列的防范工作。
5.大力提高物业档案管理现代化水平。随着信息技术的发展，物业管理手段也越来越先进。当前，不少物业企业在日常工作中已实施“无纸化办公”模式，即通过系统软件开展工作。通过信息技术在物业档案管理中的运用，可以系统地完成文件材料的起草、修改、删减、检索、打印、汇集等工作，使文件的形成、运行等各个环节与办公有机地衔接起来;利用信息技术整理档案，既可以降低人为因素在文件归档中的影响，又可以发挥计算机的优势，减少人工操作，提高工作效率，起到事半功倍的效果。
成本控制论文提纲范文
本科学生在毕业之前必须做毕业论文，其目的是通过毕业论文，让学生系统地进行分析总结和运用学过的书本知识，以巩固本科阶段所学的专业理论知识，并给予一个理论联系实际的机会。以下是我和大家分享的成本控制论文提纲范文，更多内容请关注毕业论文网。
论文题目：施工阶段的成本控制研究
第一章 绪论
研究背景
由于近几年经济发展的刺激，加上人们对房屋的需求量上升但随着国有企业股份制的改革。2010年以后国家政策的调整导致建筑市场的竞争日趋激烈。经济力量决定上层建筑，企业想要发展就必须赢得利润。因此企业在施工过程中必须科学的控制施工成本。
研究目的和意义
研究目的
研究在施工阶段的成本控制可以将资源落实到实处以减少企业施工成本。在现场施工过程中对进行的变更进行预算，以增加企业收入,提高企业竞争力。
研究意义
对施工阶段成本控制的研究是通过一系列的措施和和方法对施工过程中的成本进行控制。在保证工程项目的质量，安全和工期等合同的基础上降低成本，提高经济效率。
研究思路
本文通过研究在施工阶段中对成本的投入，科学的管理，甲方设计的变更和工程量的临时增加等成本的控制以提高经济效率。其中成本的控制包括对人工，对材料的管理和控制，机械台班费，安全文明施工费等方面。
第二章 对施工阶段的研究
对企业 施工阶段的研究
施工组织计划
.工程概况和施工条件
施工方案
施工进度计划
施工平面图
主要技术经济指标
.施工过程的控制
2. 3建筑施工特点
施工的流动性
施工的单件性
施工周期长
受环境影响大
第三章 对企业施工阶段成本控制的研究
对企业施工阶段成本控制的认识
企业控制施工成本的方法
施工阶段成本的节约
施工阶段成本的创益
施工阶段企业的科学管理
施工阶段成本控制的内容
材料费用的'控制
人工费用的控制
管理费用的控制
安全文明施工的投入
对传统的施工过程中成本的控制的研究
在传统的施工过程中工程成本只是在施工前对于工程量的计算和施工后对工程进行决算，对施工中成本的控制不够到位不科学。
对安全文明施工的管理
安全文明施工决定了企业在施工过程中的成本投入。
对材料的管理
(1)材料的入库和保管
(2)材料的成本控制
(3)材料的使用
现场施工人员的管理混乱
企业施工阶段成本控制的方法
(1)安全文明施工
安全文明施工是企业施工的重中之重，只有通过对施工安全的管理才能：
① 使员工面临的安全风险减小到最低程度。
② 直接或间接的获得效益。
③ 提高企业品牌和形象
(2减少施工成本的方法
①采用先进的施工技术：
②对材料的管理
③对工程的合理安排：
(3)对现场工作人员的要求
第四章 我国工程项目施工过程中的成本控制
国内对于现代意义上成本控制理论和方法的研究始于二十世纪八十年代，是伴随我国改革开放逐渐发展起来的，施工项目成本控制理论与方法也逐渐成为理论与实务界研究的热门，许多专家学者从不同角度对这一课题进行了研究和探讨。
我国工程项目施工过程中的成本控制的主要问题
(1)组织施工计划受市场影响大
(2)施工过程中控制不严密
(3)安全管理不到位
(4)技术基础薄弱，管理水平难有保障
(5)材料管理不细致
我国工程项目施工过程中的成本控制问题的主要对策
(1)加强对市场的了解
(2)提高技术人员技术水平
(3)安全文明施工落实到位
(4)增强施工人员水平
(5)加强对材料的控制和管理
先看一下写作格式，然后找范文和资料，自己慢慢写！
企业成本管理的控制
企业成本控制论文篇1 浅谈企业成本控制与成本管理 成本控制和管理是企业在生产经营过程中获得良好效益的基本途径，它贯穿于产品从研发、生产直到销售的整个过程中，在确保产品质量的同时，也降低了产品的成本。但是，企业成本控制和管理不是简单的、纯粹的降低成本，而是应当立足于企业整体发展战略的高度，从企业自身的实际情况出发，不断调查、研究和计划，从而使得企业利润最大化。 一、目前企业成本控制和管理存在的问题 我国企业因受经济体制等多方面因素的影响，没有对成本管理引起足够的重视，使得我国企业在市场竞争当中处于劣势。一方面企业内部管理层过度重视生产成本的控制，却疏忽了对经营成本的控制与管理，另一方面在管理方式上没有做到对成本事前、事中、事后的全方位管理，而不能形成成本控制的合力。 (一)过分降低成本 有些企业对成本的控制是通过单纯的削减支出，为降低成本而降低产品原材料的档次，这种做法的确可以在一定的时期实现成本的降低，但是从长远来看，这种做法无异于引火自焚，因为一个企业要长久发展，实现长期效益，就必须经受市场的检验，所以通过削减产品质量来控制成本是牺牲长远利益来满足眼前利益的做法，这使得产品丧失信誉度，成为制约企业成长和发展的障碍。 (二)内部控制简单化 对于许多企业来说，将内部控制放在了财务部门的事后审计上，偏重于财务审计所揭示的违纪环节上，却对效能审计、内控审计做的不够，导致企业难以发现存在的问题，这也是导致企业难以把握效益的原因之一。 (三)成本信息失真 我国有一部分企业的管理者在不良利益的驱动下，偷税逃税、谋求私利、粉饰业绩，对成本资料任意调整和修改，造成成本信息的失真，导致了以成本为基础的管理活动和效能的降低，同时也因人为的因素调改成本数字，造成成本信息核算的失真，使企业虚盈实亏。 (四)成本考核不到位 我国大部分企业并没有建立一套完整的预算和责任管理机制，没有一种成形的成本考核制度，因此，这样不仅造成了生产管理责任落实不到位、责任管理体系无实效，同时，还使得实行的成本管理也就失去了起本身的意义。 二、提升成本管理的措施 企业要用最少的消耗来换取最大现代的利润，就必须抓好每一个环节，利用计算机等现代化的管理技术，做好战略、质量、精细化的成本管理。 (一)提升战略成本的管理 战略成本管理就是要研究和分析影响到成本的每一个环节，找出降低成本的途径和影响成本的动因。成本动因有了两个方面，一是与生产作业有关的成本动因，如搬运存货的次数;二是与 企业战略 成本有关的动因，比如技术、规模、人力资源的投入等，从而对作业成本，战略成本的影响较大，因此企业可以从战略成本的动因进行管理，采取适度的投机规模、调研等策略来有效的降低战略成本，避免企业在经营过程中的成本浪费。 (二)提升质量成本的管理 质量成本管理主要是对鉴定、预防、内外部缺陷等成本的管理，包括质量成本的合算、质量成本的控 制和全面质量管理，因此企业要做好质量成本管理，就必须要扩大范围，建立质量管理体系，从而使之与成本管理相结合，与经济效益相挂钩。首先要了解质量成本的习性，对不同项目采用不同的方式进行控制;其次是将质量成本管理落实到每一个员工身上，进行全面的质量管理。这样才能够建立起技术经济一体化成本管理。 (三)提升精细化成本管理 做好精细化成本管理可以有效的控制费用的使用，因为精细化的成本管理是以数字进行标准量化的。精细化的成本控制可以对可控费用(如水、电、人事等)和不可控费用(如利息、原材料采购、销售费用等)进行控制，对成本超支要求相关部门进行解释，同时让各部门提出有关的控制方法，并建立激励机制，促进精细化管理的有效实施。 (四)提升成本信息管理 现代科学技术的发展，为企业成本管理信息的处理提供了现代化的工具。将计算机技术应用于企业成本管理，可大大提高企业现代化管理的进程。它们不用编程，灵活方便，使用成本低、效率高，利用这些软件可以方便快捷地辅助管理人员对成本进行预测、决策，并可对控制过程实施监控分析，收到良好的效果。 三、结束语 任何一种成本管理方式都不是一成不变的，它会随着社会的发展和环境的变化而不断变化。所以，要以发展的观念去研究成本管理方式，不断创新成本管理方式，以适应形势发展的需要。 参考文献： [1]陈胜群.企业成本管理战略[M].立信会计出版社,2006. [2]曹文庆.成本管理在企业中的地位作用[J].合作经济与科技,2004(18):52-53 企业成本控制论文篇2 浅谈企业采购成本控制 【摘 要】 本文根据财政部关于《企业内部控制具体规范——采购与付款》等有关制度，结合企业实际工作 经验 ，介绍了企业采购工作各环节的业务，以及各业务与采购成本的关系。阐述采购管理中的采购计划、供应链管理、采购价格、付款政策、职能设置等对控制采购成本的影响，为企业控制采购成本和理财提出了较好的管理思路。 【关键词】 企业采购;成本控制 2001年6月，财政部发布了《内部会计控制基本规范(试行)》和一系列具体规范，对企业管理起到一定的指导作用。根据国内外经济发展形势的变化，同时借鉴国际先进经验和做法， 2008年5月，国家财政部等五部委发布了《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制配套指引》，自2012年1月1日起，所有在国内交易所主板上市的公司都要实施新的内控规范，并进行 自我评价 和引入外部审计。国家从宏观经济运行上对企业提出了内控管理要求，企业在对照执行的过程中需要结合自身特点，要有更深的理解和创新，既要参照“规范”和“指引”的要求，又要符合企业利益，又要有实用性和可操作性。同时，在目前倡导共赢的经济合作关系中，也只有充分考虑各合作方的利益，企业才能更具有竞争力，更能持续性发展。本文从《企业内部控制配套指引》启示中，结合工作经验，简要谈企业采购成本控制。 企业采购业务流程主要涉及以下环节：编制需求计划和采购计划、选择供应商、确定采购价格、订立框架协议或采购合同、管理供应过程、验收、退货、付款、会计控制等，在以上环节中，采购成本一般表现为按计划采购的存储成本，以及支付的价格成本，除此之外，采购成本还应包含供应链稳定性、供应保证强弱程度的因素。供方是一个企业发展的重要合作者，应视同企业产品生产的延伸部分，和供方结为互信和战略联盟，是提高核心竞争力的重要策略。一方面，采购方希望不断强化供方的互动，提高供方的诚信度、主动性和积极性，得到供方在质量、服务和技术上的有力支持，得到供方忠诚的配合，另一方面，从控制采购成本的意义上讲，采购方希望支付最低的采购价格。在采购方最大合作期望的前提下，采购成本控制须建立在和供方互赢的基础上，采购成本控制的重点是采购计划和供方管理，更进一步理解就是，采购计划的核心是按需采购，供方管理的核心是采购付款承诺，采购方只要抓住核心点，采购成本控制也才能顺势而为，并达到自己的最大期望。 一、采购计划和存储成本 采购计划是采购和计划的结合，是企业最基本的管理活动，采购的目标是以合适的价格、合适的数量、在准确的时间将物料送到正确的地点。计划的目的是在已知的计划期内，根据每一时段的需求预测量，以最小化生产计划期内的成本为目标，确定各时段内各期的产量、库存量和物料需求量。企业实务中，需求部门一般根据生产经营需要向采购部门提出物资需求计划，采购部门根据该需求计划归类汇总平衡现有库存物资后，统筹安排采购计划，并按规定的权限和程序审批后执行。当计划不合理、随意采购，那么一般会增加存货占用，一是总量的过多占用，二是呆滞物资的产生，导致存货运转效率低下，而企业还要投入更多的采购资金，造成资金成本增加，甚至于造成物料呆滞、过期和报废等后期损失。 而解决措施一般有：提高生产计划和采购计划预测的准确性;降低采购中的不确定性;设计合理的安全库存;加强采购和生产、采购和计划的实时沟通衔接;结合实际设计科学的采购批次和采购批量;利用信息化管理工具，如使用ERP系统进行存货和计划管理;更重要的还须加强供应链的稳定和及时供货。 二、供应链管理和采购成本 供应链脆弱和不安全会造成供应中断、供应延误、供应不符合需要、供应质量及成本等问题，会对企业成本控制造成一系列连锁反应式影响，所以供方的选择培育、供方的日常管理非常重要。 1、供方的培育 企业应制定采购物资目录，可将物资划分为一类、二类及三类，一类是有特殊质量和技术要求的关键材料和零件，二类是有一定质量和技术要求的重要材料或零件，三类是通用的和不重要的物资，为保证供应链的安全，重要物资一般不少于2至3家供货商。供方培育的目的是对愿意合作的供方，进行有计划的、系统的沟通和审核，使其提供的产品能够完全满足需求，双方有希望长期合作，将来能成为稳定可靠的供应链。培育供方的程序一般包括：调研、考察、供货业绩、履约能力、市场表现、供方提供样品的检测、试验和小批量试用、试验跟踪以及试验结果的确认、联合评审，经过一系列验证之后，才能将初选的供方转为合格供方。 如今，市场竞争不是企业对企业的竞争，而是供应链对供应链的竞争，也就是企业整个联盟之间的竞争。选择供方时，其成本保证能力，包括成本管理能力、成本控制、成本降低和保持、成本意识和成本理念，成本资料和销售价格，成本优势等是考察的重要方面。供应链中的所有企业都是战略合作伙伴关系，也是供应链系统不可分割的一部分，在控制成本方面必须营造整个供应链系统实行全面成本管理的氛围，企业一定要引导、要求和帮助供方正确地控制和降低成本，不能只为了控制和降低自己的成本，而逼着供方一味地降低产品价格，这不利于供应链的健康和持续。 2、供方的日常管理 对合格供方须进行日常的考核与管理，对其业绩不断进行评价和刺激鼓励，一般按检验批次、合格批次、批次合格率、检验数量、合格数量、合格率以及不合格特征、到期订单批数、准时交货批数、准时交货率及延期交货原因、供货价格变化等记录信息进行评价，供方份额分配按照评价排名先后顺序依次递减的原则。一般情况下，对排名第一的供方按总量的50%-60%采购，排名第二的按总量的20%-30%采购;排名第三的按小于总量的10%-20%采购。降级管理时供方会被暂停或限量采购，企业会和供方沟通并限期改进，没有进行整改的，可提出取消其合格供方资格的书面警告。对因供方产品质量问题给企业造成损失的，按照双方在供货协议中的约定，核实损失金额后与供方进行沟通确认，由供方补偿。定期组织供方大会，对业绩优秀者予以表扬，对业绩较差的予以批评甚至警告，激励供方不断的进步。 三、采购价格和成本 采购价格是采购成本控制的重要方面，是企业控制的重点，控制采购价格的方法比较成熟，一般有：招标采购方式(包含公开招标和邀请招标)、比价采购方式、协议采购方式和定点采购方式。企业只要制定完善的采购制度，规定采购价格的管理流程，使用成熟的方法，并严格执行，督促检查，一般都能有效控制。 四、付款政策和成本 付款政策是值得探讨的问题，供应链联盟的支撑点是卖方服务、买方付款和共同利益，所以付款政策是采购管理的重要内容。在笔者接触的很多企业中，包括大型国有企业，对供方付款缺少严格的承诺，有钱就付，没钱就拖，甚至有钱也拖，付款过程缺乏原则。一般情况下，不能遵守付款承诺，一是受主观因素影响，付款权限掌握在个别人手里，关系熟了可以按时支付可以多付，否则拖着慢慢付，或者是供方催要时才付，从不主动支付;二是客观经营困难，暂时无力支付。信用付款即是采购方给供方以承诺，遵守协议约定的付款期，到期主动付款，这一承诺是强化供应链的重要手段，会促进供方的信任度和忠诚度，会改变对供方的管理方式，会正向影响采购价格、框架协议或采购合同的签订执行、供应过程、验收、退货、索赔及会计结算等，而欠款甚至恶意拖欠对各方来说是恶性循环，是死胡同。 在目前的宏观环境下，很多商品处于买方市场，许多企业因竞争而赊销，几乎没有不被欠款的，讨账成本增加，出现坏账也很常见，所以，良好的付款政策对供方是很有吸引力的。对供方来说，被欠太多，经营压力越来越大，客户继续要货时还不能不给，既想维持客户关系，也想及时要回货款，有时为了这种想法不得不徇私舞弊。在这种环境下，当供方的投入成本和货款收回风险加大后，这些综合成本自然地会转嫁到供货价格里去。 当然，对许多企业来说，承诺付款期并主动付款是要有勇气的，当自己的销售货款不能及时收回时，意味着要用更多的贷款垫支，但承诺按期主动付款的意义是积极的。笔者从事 财务管理 工作，承诺意味着承受不能保证按期支付的压力，但从所在企业运行信用付款近5年的经验看，认为承诺并按期付款是公司的重大战略之策，从长远上看，促进管理提升，增强竞争力， 企业运营 进入良性循环。信用付款的意义在于，其一，国内执行信用付款政策的公司比较鲜见，企业能公开向供方承诺信用付款条件，表现出了和供方长期合作的诚意，得到供方的信任，实现真诚合作，提升公司形象和美誉度，给同行企业造成压力; 其二，严格实施信用付款政策后，采购部门、运营部门和财务部门相互制约，互相监督，可以排除付款中的主观因素，杜绝舞弊行为;其三，提高了供方的合作积极性，刺激更多的供方竞争入围，有利于降低采购成本，尤其供方会主动降低供货价格以争取份额;其四，提高了企业对供方的管理力度，甚至严格的供货期、供货质量、索赔条款等;其五，财务结算效率提高，一般当不能确定收款时间时，供方为了避免现金交税的负担(很多企业是开出销售发票后才视为销售实现并缴纳增值税)，一般不愿意在收款前开具发票，而采购方为了能抵扣税金一般会在付款前索要发票，这种矛盾在有付款承诺时得到了解决，因付款期是按财务接到采购发票的日期计算。 信用付款期的确定。一般地，要和供方确定包括付款条款的框架协议，通过协商，按供货类别设定不同的付款信用期限，如一般物资的付款期定为90天，对紧俏物资(受卖方市场的限制)的供方付款信用期限可适当缩短，分为60天、45天、30天等，信用付款在协议签订后执行，信用付款期从发票在购货方财务记账的时间算起，到期后供方主动支付货款，信用期可定期进行修正和调整。 当然，信用付款政策的实施，需要有良好的资金周转支持，否则，财务部门难为无米之炊。只要企业的销售和收款相对稳定，资金收支在时间上能长期匹配，资金流动就会处于良性循环，就能保证付款承诺，而一味增加贷款去支持信用付款不是长久之计。 五、采购控制中职能设置 采购控制中的职能设置及监督问题。设置专门的采购部门，负责供方选择、框架协议约定、付款周期约定、采购价格确定、供方业绩评审、供方大会召集、供方索赔、供方管理等;设置运营部门，负责采购需求计划制定、订单签订、收货、安全库存管理、按协议提请付款等;财务部门负责监督信用付款的执行及办理货款支付。 六、结束语 采购管理和采购成本控制是系统性的，各因素之间相互影响，只有信用付款政策而没有完善的供方筛选、考核及日常管理是不行的，不相容职责须相互分离和制衡，当抓住关键因素后，问题会简单化，业务开展会处于良性循环，管理会顺势而为。 【参考文献】 [1] 2008年5月22日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会印发《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制具体规范——采购与付款》. 猜你喜欢： 1. 浅析企业如何做好成本控制论文 2. 企业成本控制的论文 3. 企业成本费用控制论文 4. 企业成本控制的论文范文 5. 企业成本控制论文范文 6. 有关中小企业成本控制论文
知网，万方 ，维普，龙源，上面找去呀
随着近几年我国高校的快速发展,许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建,使高校物业管理成为高校后勤的新兴行业,并受到社会的高度重视。下面是我为大家整理的高校物业管理论文，供大家参考。
摘要：高校作为一个培养人才的摇篮，要实现教学、科研及发展的目标就必须有为这个目标提供保障的服务，高校物业的企业化管理是适应高校快速发展的必然产物。
关键词：高校;物业管理特点;思路
中图分类号：G637 文献标识码：B 文章编号：1009-9166200836c-0058-02
一、 高校物业管理的特点
物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务，是在 *** 指导下的经营管理行为，是 *** 、社会、单位、个人共同关心的事业，从管理内容来看，除房屋及其装置的维修养护外，更重要的是提供全方位的综合服务，通过自身的经营管理，收取管理费和专案的经营服务费，实现其经营目标。高校物业管理的最大特点，就是依托学校，实施范围主要限于校内，与社会上的物业管理有很大不同，具体体现在以下几个方面：
1、高校物业管理秉承以人为本的服务理念，大力弘扬科学发展观，以教学、科研为中心，坚持“三服务、两育人”的根本宗旨，为师生员工提供优质、高效、全方位的服务，全面营造文明向上、环境优美、服务周到、经营有序的良好校园环境，使领导满意、学生满意、教师满意。2、高校物业管理，为高校的稳定发展和构建和谐平安校园提供有力保障;为学校节省经费，实现资产的保值增值，“以实效 *** ，为教学、科研、生活提供良好的物业环境。3、高校物业管理工作与高校政治工作有着千丝万缕的联络，绝大多数的领域渗透著培育造就社会主义事业高层次专门人才的意识形态。首先，从教育学上理解，我国高等院校是培育和造就社会主义事业、具有科技竞争力的专门人才的摇篮，其要求物业服务必须具有相容的特性;其次，从经济学理解，高校后勤物业管理的经济利益，必须首先服从于高校教育产业及科学技术发展的效益，必须服从于高校的发展。因此高校对物业管理的自主选择，有其自身经济学上的涵义;从管理学上理解，在遵循教育规律和市场经济规律的前提下，高校物业管理既有一般性又有特殊性。要“以教学为中心，诚信服务”的价值内涵为重点，树立“服务、严谨、亲和、友善”的良好形象，用优质的服务提升学校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的、有文化特色的物业管理氛围，达到学校、教职工、物业服务三赢的目的。4、领导省心，学校省钱的最佳途径。新的劳动法实施以来，学校的用工成本加大，劳动纠纷不断，将用工体系纳入物业管理公司体系后使得学校与合同工、临时工等形成了厚厚的隔墙。通过物业管理企业的社会化、专业化、规范化的管理为学校节约至少20%的费用。
二、高校的物业管理
物业管理是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校后勤社会化改革，为高校物业管理提供了良好的发展机遇，虽然兴起的时间不长，但得到了长足的发展。一定位准确，理念突出。高校物业管理的定位就是突出以人为本的科学发展观理念，以学校的改革、发展、稳定为大局，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造安全、舒适、文明的学习、生活和工作环境。建立一种面向社会，适应市场规律，能够有效满足学校发展需要，更好地为教学科研和师生服务的优质高效的新型保障体系。高校物业管理既是高校管理的有机组成部分，也是反映高校管理水平的重要视窗，要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要。二严谨务实，强化制度。物业管理要在学校整体布局下，结合物业管理行业特征，始终坚持“严谨、务实、规范、创新”的宗旨，积极营造“团结、向上、热情、互助”的企业文化氛围。确立“以校养业、为校减负、服务学校、走向社会”的长远发展目标。逐步树立从单一的简单服务到全方位的综合服务，从主体式服务向专业化物业服务转变的经营管理理念。三建设企业文化，树立中心形象。有意识地进行企业文化建设对于企业的管理能够带来很多意想不到的收获。良好的企业形象可以产生强烈的企业向心力。企业的良好形象赋予企业员工崇高的荣誉感，可以使他们在社会上深切地感受到由于企业的地位而给自己带来的荣耀，在获得心理上满足的同时进一步增强对企业的向心力。在不间断地进行员工适时定期培训过程中，员工不仅缩短了对业务的熟悉过程，好的经验和业务知识又能够及时得到交流和借鉴，而且能让员工与员工之间有一定的沟通和近距离的接触，使得员工之间建立起深厚的感情和默契的配合，有利于员工在工作中相互协作，有利于员工产生归属感和向心力。高校后勤的优势就在于以高等学府作为依托背景。“高等学府”这四个字在人们心目中有着比较高的社会地位，也容易使员工在“学府”产生荣耀感，我们应该抓住这一有利条件吸引人才，完善招、育、用、留的体制，建立一支高素质的服务队伍。
三、高校物业管理的思路
物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作。“做了的都是小事，误了的都是大事”。物业管理的特性涵盖面非常广，头绪很多，可谓“繁”;涉及的内容比较多，牵涉的部门多，可谓“杂”;很多工作是面上的工作，物业管理工作与对“学校第一印象”有直接关系，是学校门面的直接体现，工作可谓“细”;物业管理工作是一项动态的、长效的、立体的工作，如：垃圾随时都有，就随时可能在某个角落产生;杂草，一大意就有可能爬满校园;水电，一不留意就有可能出现问题，可谓是“变”。因此，物业管理工作千头万绪，必须认真思考，把工作做到实处。
搞好物业管理，须坚持以下五个原则：一产权清晰原则。产权管理是物业管理的基础，按谁投资、谁受益的原则，满足舒适、安全、整洁、宁静的要求，并保证资产在运营过程中的保值和增值。二专业服务原则。建立专业化队伍，提供专业化服务。严格规章制度下的严密作业指导，做到每个环节都能量化。三责、权、利明确原则。使用人、所有人、经营人等各方依法签订合约，明确界定各方的责、权、利，避免出现扯皮。四服务承诺原则。全心全意，高标准、高质量地为全校师生服务是物业管理的宗旨。五管理科学原则。建立现代企业的管理体制和组织管理制度。做到既能按企业规律执行，又能积极主动地服务于学校事业的发展。
搞好物业须把握以下五个环节：一落实经费来源。资金来源是物业管理的基础，也是开展工作的保障。作为物业管理企业，应充分发挥区域优势，拓展服务专案，挖掘服务潜力，广开资金来源，弥补学校经费不足，促进企业的良性回圈。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，住户缴纳的管理费，经营用房的租金，自办实体的收益，住房维修金房产局申请，其它服务性收费。二加强宣传，理顺关系。高校物业的发展离不开广大教职工和学生的理解，更需要学校和广大师生员工的大力支援和配合。妥善处理职工与职工之间，物业部门与学生之间，物业部门与学校之间的关系，强化沟通和交流，形成吸引力和向心力，物业管理效率和水平就会持续提高。为此，要加强物业管理宣传力度、广度和深度，形成相互理解，相互支援，相互配合的良好工作作风。提高文化内涵，开设物业网站和宣传栏，设立意见箱和投诉电话等以提高监督力度和透明度。三提高人员素质。高素质人才是实现高质量物业管理的前提条件。物业管理企业一方面要引进人才，另一方面要加强人才的培养和教育，实现持证上岗。形成一套自我培养，自我开发的人才机制，建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的管理队伍，并孵化更多的社会物业企业。四强调企业化管理。严格实行企业化管理，实行全成本核算。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善”。五提升高校物业管理的人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业管理作为新生行业与社会物业相比除有物业管理的共性外，还有其特殊性。作为高校工作的一部分，同样肩负著“管理育人、服务育人”的责任和义务，把物业公司作为学生的实习基地，为学校培养人才服务。高校物业管理处在高校这个特定的环境下，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营思路，用优质的服务实现高校物业管理的科学内涵和人文品位。
树立物业管理在师生员工当中的良好形象，便于与师生员工的日常沟通，有利于解决各类问题，很多困难可以迎刃而解。物业管理企业要通过管理服务构筑起一个有利于人与人沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作环境。要对员工不断地灌输服务理念，经营理念，管理理念，严格执行工作标准、操作规程等基本规章制度，落实考核制度。统一员工的劳动服务意识。加大物业管理的宣传、好人好事的表扬，适时地支援和赞助学生活动等。高校物业管理的生存，要满足学校的发展需求，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益，向管理要生存，走社会化、专业化、规范化的经营之路，最终实现以人为本的全面协调的可持续发展。
作者单位：吕梁高等专科学校
参考文献:
[1]李富.高校物业管理的特点分析[J].现代物业.
[2]倪智明,宋汉卫.沟通的价值及其在高校物业管理中的应用[J].高校后勤研究.
[3]张作祥,吴雪.浅谈高等院校物业管理[J].高校后勤研究.
[4]周伟建.浅谈物业管理的现状与对策[J].现代物业.
【摘要】 物业管理专业人才匮乏以及从业人员整体素质不高等问题,已经危及到物业管理行业的生存。通过物业管理专业的教学改革,进行高校物业管理专业人才培养模式的创新,以达到培养合格的物业管理人才,是满足社会与物业管理行业及其企业的需求,提升物业管理整体水平的必由之路。
【关键词】物业管理 教学改革 模式创新
物业管理是社会发展进步的产物,是社会文明、人居和谐的必需品,而物业管理蔓延恶化的纠纷,却成为影响社会和谐的突出问题,物业管理行业本身也因此陷入发展的困境之中。物业管理行业专业人才的匮乏和从业人员整体素质不高,物业管理企业服务意识缺乏,管理经验和能力不足,是引起物业管理纠纷的一个重要原因。
解决物业管理人才的缺乏与能力的不足,是物业管理行业需要考虑的问题,更是担负培养物业管理人才的教育工作者应当考虑的问题。
一、物业管理人才的缺乏与人才能力的不足
物业管理在我国仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高阶管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
二、高校人才培养存在的问题
高等教育中的物业管理专业教育,是随着物业管理的普及而开始的,其时间经历并不长,专业建设仍处于不断探索和发展的阶段,在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上,也存在许多的问题,致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。
1、物业管理专业人才培养目标不明确,定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时,往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高阶物业管理专门人才,但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明,致使培养的人才能力目标不清晰,造成专业能力的不足。
2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离,缺乏知识的运用能力和实际动手能力,表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强,不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。
3、物业管理专业建设和课程设定缺陷。主要表现为课程体系不够清晰,课程交叉重复,专业基本技能内涵不够明确,专业特色不突出,培养的学生缺乏专业竞争优势。
4、教学内容滞后,教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多,实践教学少,导致教学效果与目标偏离,加上教学质量保障不力,人才培养质量难以得到有效保证。
5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色,也缺乏学校特色,更缺乏个人能力特色,专业素质和能力培养不足,与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。
三、物业管理人才培养目标的定位
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位,才能根据培养目标,按照教学的基本规律,设计培养规格,制定培养方案,选择培养途径并予以实施。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
在物业管理专业培养目标的实施中,更应培养学生的服务与管理理念,加强行业规范和物业管理服务意识教育,注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养;在对人才复合能力的培养上,强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养,使学生对物业的属性和特点有较多的了解,通过对物业的精心管理,实现服务业主的最终目标。
四、物业管理人才培养模式的改革
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题,摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈,是高校物业管理人才培养模式改革的方向。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。为此,需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系,使专业建设体现出物业管理的专业特色,保证教学质量;并通过加强实践环节的教育教学,注重技能训练,让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力,适应社会发展的需要,满足社会对高阶物业管理人才的需求;同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训,为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考,共同促进物业管理专业教育的进步与发展。
1、构建适应时代需要的物业管理教育教学课程体系。对物业管理从业人员来讲,既要有物业管理方面的知识和能力,也要求有建筑、建筑装置方面的知识和技能。物业管理教育教学体系的构建与优化,要兼顾课程结构模组化和课程匹配序列化,注重学科交叉渗透,形成以管理学科为主干,以建筑工程学科为横梁的课程体系。在课程体系的整体优化方面,根据高等教育培养目标和服务方向的要求,筑起现代物业管理专业人才的“基础理论知识—实务操作技术—定量分析方法”的知识结构体系。
为突出专业教学的特色,在专业课程上要大胆更新教学内容,提高高等物业管理专业教育的起点和水平。整合教学和课程内容,削减传统物业管理专业的课程,增加与物业属性管理的相关课程;开设有利于培养学生思维能力、表达能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力、创造力的课程;培养运用现代经济定量分析方法,在资讯科技方面的应用能力,强化定性分析与定量分析综合运用的能力的课程同时,更多的开设突出实务操作技能培养的课程。课程体系中设定着力加强学生强化专业课程多媒体和现场模拟教学,教学实习一般要求在校外有关单位建立的实习基地进行,社会实践列入教学计划,现场教学占一定课时比例,开展“第二课堂”活动,使培养出来的学生“一专多能”。 在物业管理专业建设和课程设定上,通过整合教学和课程内容,削减原有物业管理专业大而泛的课程,有针对性地设定相关课程,突出现代管理技术运用的培养和建筑工程知识的强化培养,以提高专业教学水平;增强实践教学环节,加强现场模拟教学,突出实践操作技能的培养,以提高学生的实践动手能力,并通过在校外实习基地的教学实习,培养学生综合解决具体问题的能力,达到学生“一专多能”的培养效果。
2、改革传统的教学方法与教学内容。在教学方法上,实行开放式教学方法。在教学中,学生从客体转变为主体,将传统的灌输方式转为培养创造力的启发方式,人才培养从简单的专业知识型转为综合型、复合型、创造型和开拓型。在加强物业管理人才基本素质培养的基础上,通过对培养目标的科学定位,加大管理理论和建筑工程知识的教学力度,着重从物业管理专业所必需的专业基础理论和从事物业管理工作需要的专业技能方面进行综合性教学,解决学生的专业理论和专业技能的不足与不同步问题。
3、加强师资队伍建设。师资队伍建设是提高教学质量的基本前提,物业管理专业是一门实践性很强的应用学科,若让学生了解最新的管理资讯,接触最前沿的管理活动,教师应首先走入实践,深入生产第一线,鼓励教师走出校门、深入企业、学以致用、开拓视野、反馈教学。同时,应有“能者为师”的胸怀,把成功企业的领导人、民营企业家请到大学讲台上,物业管理专业教学才会真正发展成熟起来。
4、完善教材的系统性建设。教材建设应在知识的完整性、知识的拓展性、教材的易教性、教材的易学性等诸多方面进行优化,选用体现物业管理专业的有特色的教材。建立选用教材质量评价制度,每学年进行一次教材适用性问卷调查,全面掌握各门课程教材使用状况,及时调整不适用教材,保证教材在提高教学质量中的作用。
5、建立物业管理专业评估指标体系。通过专业评估指标体系,检查、检验教学工作的实际效果,及时发现和纠正教学过程中存在的问题和不足,确保专业培养目标的实现。教学质量评估体系的“第三方评价系统”,可以依据学生的实习与就业情况以及应用单位的反馈资讯,检查学生的专业能力和业务素质,促进物业管理专业的个性化教育和教学质量的提高。
综上所述,物业管理是社会经济发展到一定历史水平的必然产物,物业管理需要大量的合格的专业人才,高校物业管理教育的专业建设是物业管理人才培养的必然要求。通过科学定位人才培养目标,制定切实可行的人才培养方案,对学生进行专业知识和技能教育并重的教学,以及科学合理的人才培养评价指标体系的评估,才能满足社会发展和经济建设对物业管理人才的需求,从而推动物业管理行业的健康发展。
【参考文献】
[1] 李光辉、侯章良:物业管理职位工作手册[M].北京:人民邮电出版社,2005.
[2] 黄永安:现代房地产物业管理体制[M].南京:东南大学出版社,1996.
[3] 弯红地:高层次物业管理人才培养模式研究[J].现代物业,200712.
[4] 霍尔姆斯、麦克莱恩:比较课程论[M].北京:教育科学出版社,2001.
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).
化学实验是学生验证科学理论、训练操作技能、培养科研创新能力的重要途径，必须要重视其安全管理。下面是我为大家精心推荐的化学实验室安全管理论文，希望能够对您有所帮助。
化学实验室安全管理
摘要：化学实验是学生验证科学理论、训练操作技能、培养科研创新能力的重要途径，必须要重视其安全管理。本文首先概述了化学实验室安全管理及其安全事故，基于此，探讨了如何加强化学实验室安全管理工作。
关键词：化学实验室、安全管理、事故
中图分类号： TU714 文献标识码： A
一、前言
实验室是高校院校培养具有实践能力创新型人才的主要场所，近年来，教育体制随着学生课外科技活动、创新性实验项目、综合性设计性实验等改革的不断深入，传统的实验室安全管理模式已不能满足当今高校人才培养的需求，较完善的化学实验室安全管理模式为高校的人才培养带来了良好的机遇。一方面，为高校发展提供了源源不绝的动力;另一方面，为高校如何主动适应社会对创新型人才培养的新需要。
二、化学实验室安全管理及其安全事故
1.实验室安全管理的原则、内容和特征
化学实验室管理包括教学管理、软件管理以及仪器设备管理。化学实验室安全管理既渗透于上述三项管理之中，又贯穿于高校科研活动和实验教学的每一个环节，是一项独立的、不可或缺的实验室管理内容。在实验室安全管理中应坚持环保和以人为本的原则。首先，减少实验对环境造成破坏，避免化学试剂对环境造成污染。其次，坚持以人为本，将实验人员和间接接触实验人员的身体健康作为实验室安全管理的首要内容。
实验室安全管理包括两部分，即实验室安全硬件管理和实验室安全软件管理。前者是指实验仪器设备的安全管理，由此需要实验室管理人员定期对实验仪器设备进行检修，及时发现实验安全隐患，预防实验安全事故的发生。后者强调安全规章制度、安全责任、安全观念建设，从制度或者思想层面加强实验室安全管理。从全国范围来看，化学实验室的扩张已经成为一种趋势，在此背景下，实验室安全管理呈现出三方面的新特征。
(1)化学实验室实验结果不确定性增多
在实验室所开展的实验中，除了少部分实验室属于验证性或者常规性实验之外，大部分实验都是具有探索性的实验。因而，基于实验的探索性与未知性，实验中不确定的因素或者影响因子较多，“实验项目越多或规模越大，不确定性越明显”，进而增加了实验室安全事故发生的风险。
(2)化学实验室安全管理复杂性增加
新增加的实验任务对实验环境和实验条件都有着不同的要求。例如，需要在一些高压、超真空的环境下进行实验，或者需要面临更多的环境问题，如需要科学处理废气、废水或者固体废弃物等。这些新增加的实验任务，无疑增加了实验室安全管理的复杂性。
(3)化学实验室实验事故破坏性超常
实验室内部的实验布局较为集中，不同的实验项目混杂在同一个实验室内。如此混杂的实验环境增加了实验安全事故结果的超常性，一旦发生实验安全事故，实验污染会快速扩散到化学实验室周边的环境中去，从而增加次生事故发生的概率。
2.实验室安全事故的分析
根据实验室安全事故发生的原因，可以将实验室安全事故划分为三种类型，即人为原因造成的安全事故、仪器设备原因造成的安全事故以及自然原因造成的安全事故。具体来说，人为原因造成的安全事故又包括实验人员操作不当或者疏忽大意造成的安全事故、犯罪行为引发的安全事故以及敌对分子破坏引发的安全事故。无论何种原因引发的安全事故，在现实中都可以表现为以下5种形式。
(1)仪器设备破损事故
化学实验离不开电源的使用，在一些需要借用电源加热的实验中，一旦突然停电，正在运行的实验仪器设备极其容易受到损坏。
(2)毒害实验事故
毒害实验事故一般发生在化学实验中，由于实验人员违反操作规范或者实验仪器老化，实验中使用的化学制剂很容易误伤实验人员。而有毒气体也可以对接触人员造成伤害，甚至有的实验人员因为接触毒害的实验物质而死亡。
(3)火灾事故
火灾事故的发生多为人为原因。如实验人员在实验室吸烟或忘记切断实验室的电源，致使实验仪器设备因长时间通电而产生火灾。
(4)爆炸事故
爆炸事故的产生一方面是由于实验人员误操作而引燃易燃易爆实验物品，另一方面是由于实验仪器设备的老化，实验室管理人员没有及时发现这类故障，从而造成危险物品从实验仪器设备中泄漏出来，遇到高温环境或者接触火花发生爆炸。
(5)机电伤人事故
在冲击运动、带电作业或者高速旋转的机械性实验中容易发生机电伤人事故。机电伤人事故发生的原因主要是因实验人员操作不当，而机电伤人事故的表现形式为仪器设备挤压或者碰撞伤及仪器旁边的人员，或者仪器设备“老化而存在故障和缺陷，造成漏电触电和电弧火花伤人”
三、如何做好化学实验室安全管理工作
1.加强仪器设备的安全检查，确保仪器设备的安全
仪器设备是生物化学实验中涉及比较多的，这也是引发生化实验室安全事故的主要环境因素。对于实验室安全隐患排查来说，仪器设备隐患排查更直观，也是最容易预防的。但容易的事情，往往又是最易被人忽视的。实验室管理人员应定期对仪器设备进行安全检查，及时维护。对于冰箱、培养箱这类常年开机的设备，若仪器比较老旧的，要做好仪器报废和重新申购工作。学院也应加快仪器的报废和重新采购的工作，对于实验项目利用率高易损耗的仪器如电炉、恒温水浴锅、分光光度计等应多备几套，以防因仪器问题而影响实验教学。
2.提高师生的实验安全意识
规章制度的建设，每个实验室都很重视，而且已经趋于成熟，但是规章制度的实际效用却很少，更多时候是形同虚设。教师和实验室管理人员在实验前若未对实验室进行彻底的安全隐患排查，或者未对学生进行实验室仪器、药品等使用的安全教育，就会造成安全事故。师生对于实验室规章制度了解甚少，有些师生虽然知道但是对于具体条列却不清楚。因此，提高学生对实验安全意识必先提高任课教师的实验安全意识。只有教师自身安全意识足够高才能在实验过程中引导提高学生的安全意识。在实验教学过程中，任课教师应在实验过程中把好安全关，规范实验操作，特别是发现学生仪器操作不规范的时候，要注意多次演示并时常提醒。如发现学生在实验操作过程中相互嬉闹时，应及时阻止，进行安全教育，分析此类行为存在的安全隐患和可能导致的严重后果，只有在不安全行为发生时进行教育，学生才能有深刻体会，这比单一地组织学生集体学习规章制度和实验规范操作要有效得多。
3.加强硬件建设
畅通实验室安全通道。管理人员应平衡实验室仪器设备防盗与安全事故预防之间的关系，清除消防安全通道上的障碍物，对于门窗的加固材料应选取既防盗又符合消防安全的材料，一旦发生消防安全事故，实验人员可以通过门窗进行逃生，或者将贵重的实验仪器设备搬离实验室。对于实验室走廊、楼道放置的障碍物应及时清除。
增强实验室及其仪器设备的防火能力。加强对年代较为久远的实验室的改造，拆除私接的电源，对实验室的外墙、内墙结构进行改造，提高其防火、防灾的能力。对于实验室内部的仪器设备，可以通过改造的方式增强防火能力，或将旧的仪器设备及时处理掉，实现实验室仪器设备的更新换代。
加大对实验室安全设施的资金投入，提高对实验室安全事故的预警能力。增加对消防安全设施的后期维护力度，保障消防设施时刻处于良好的运行状态。此外，还需要增加实验室环保的资金投入，减少实验对环境的污染。
4.健全实验室管理的各项规章制度加强实验室监督管理力度
健全和完善各项规章制度才能使实验室工作有章可循、有章必循，实行科学化、规范化管理，使实验人员、教学任务、仪器设备、实验场所、各种技术档案及基本信息的建立和管理形成科学化、规范化、制度化的实验室管理模式.使学生和实验技术人员时刻遵守实验室规章制度，同时还要加强实验室监督管理力度。聘请实验室建设与设备管理经验丰富的退休专家和老教师协同技术实验中心组成监督检查组对全院实验室建设与设备管理的状况进行督查，及时发现问题并提出建议，为学校实验室建设与管理出谋划策，同时积极参与大型仪器设备的立项论证与评估，使实验室管理更科学、更规范。
四、结语
综上所述，化学实验室安全管理应坚持以人为本和环保的理念，两者并重。要注重考察实验对周围环境的影响，趋利避害，减少对环境的污染，实现化学实验与环境保护的可持续发展。
参考文献：
赵水俭 汪春华 朱西桂：《论化学实验室建设与管理》，《实验室研究与探索》，2003年06期
徐苗苗：《大众化教育背景下化学实验室建设与管理的问题及对策》，《黑龙江教育》，2006年07期
王文芳 肖建东：《高校化学实验室安全管理的策略研究》，《化学实验室工作研究》，2012年03期
刘林涛 田慧珍：《化学实验室安全体系改革研究》，《实验技术与管理》，2013年30期
点击下页还有更多>>>化学实验室安全管理论文
浅议煤炭化验的质量影响因素与应对措施论文
煤炭实验室是独立性质的煤质化验实验室，不受行政压力的影响，主要的宗旨是向客户提供客观的煤质化验数据。但是对于煤炭化验实验室的煤炭化验来说，影响煤质化验的因素比较多，比如人员素质、仪器设备等，在本文中，笔者在分析影响煤质化验质量因素的基础上，提出了控制煤质化验质量的措施。
1、影响煤炭化验质量的人员与设备因素
煤炭实验室的质量管理在采样、制样、化验和结果报告中等各个环节均可以得到体现，在煤炭化验过程中也有所反映。在质量管理方面，影响化验质量因素包括工作人员、环境和化验方法等因素。
人员因素
在生产管理中，人是最重要的影响因素，同时也是不容易控制的影响因素。为此，人这一因素也就名副其实成为任何管理理论中的重点讨论内容之一。在煤炭实验室，由于实验室担负着向社会公众提供客观、准确化验结果的责任，因此这就要求从事煤炭化验工作的工作人员应是专业的，具有相应的资质，可胜任煤炭化验相关工作。如果煤炭实验室的工作人员不专业、不具有资质证书，即专业技术水平低、不了解煤炭化验规范、无法掌握化验技巧，那么煤炭化验的结果便有可能出现偏差、准确性无法保障;而如果煤炭实验室管理人员对管理工作所知甚少，对于人员配需、化验过程、仪器校准和物资供应等内容毫无了解，则实验室的正常化验活动即无法正常开展，有效性更是无从谈起。因此，这就要求加强实验室人员的培训和管理力度。
煤炭实验室人员应具备的基本素质。第一，国际或行标检测方法及检测方法的细节;第二，了解化验仪器设备结果与特性，并了解掌握校准与验证方法，在化验和日常维护过程中熟练使用;第三，了解并熟悉标准物特性，并利用标准物质开展测试，质量进行自行控制;第四，了解各项煤炭化验的相关要求以及环境条件，在化验过程中做到有效控制;第五，了解并掌握一定的煤炭物理与化学特性以及一定的试验数据处理理论。
煤炭化验实验室应具备足够数量的、与实验室规模相适应的实验人员，并保证每个测试项目在1人情况下也可完成。
实验室的工作人员均应具备质量管理意识。
有计划加强工作人员的培训。实验室应制定完善的工作人员培训制度与规划：第一，制定对新人的培训规划，保证每个检测人员可达到持证上岗的要求;第二，对在岗人员的培训，培训应有计划进行，确保其掌握最新的化验理论、技术方法，了解新化验设备的操作使用情况。具体来说主要包括下面三方面内容：技术培训。技术培训主要采用理论与实践相结合的方法，理论知识包括化学分析基础知识、化验数据计算和处理方法、试验方法标准，而实践培训内容包括化验操作、仪器设备的使用和校准等方面;质量和质量管理意识。对员工开展质量保证和质量控制，即质量管理体系培训，有计划开展培训;职业道德培训。通过职业道德培训，提高工作人员职业素养。
加强工作人员管理。包括实验室人员的分工、相互关系;制定完善的凭证上岗制度，加强对各级人员的评价考核;制定切实可行的、完善的考核与监督制度，实施绩效考核办法，发现管理中的问题及时纠正，调动人员工作积极性;建立与实验室相关的人员资格、培训和经验书面记录等。
仪器设备因素
为了保证化验仪器设备具有相当的精密度与准确度，应制定定期检查和校准仪器设备制度，而不能放松对仪器设备的检查。在检查中，要纠正工作人员的思想，使其不把仪器设备的检定、校准看作一项必须完成的工作，不让检查工作流于形式，而是真正起到检定、校准仪器设备的作用，有规划、定期开展检查。因此，为了保证仪器设备的稳定性与精密度，应做到以下六个方面：
采购的仪器设备应满足实验室化验的相关要求，并从正规厂家采购。
对于新进仪器设备，应认真组织验收，在设备投入使用之前，应经过计量部分的资质认证，并通过检定、校准，而对于大型精密仪器，应由厂家安装调试，并形成验收、校准的相关文件。
对于仪器设备，实验室应制定一套完善的仪器设备检定规划、规范标准，并严格遵守落实。此外，对于仪器设备，实验室应定期或者不定期开展核查，确保仪器设备始终处于受控状态，减少甚至降低出错风险，保证检测结果的准确性。
仪器设备的日常维护与管理，应由专业人员负责，了解并熟悉仪器设备的`结果、操作方法和原理以及故障的排除方法和检修理论知识等。
对仪器设备进行统一管理，对于每一台设备，均要建立档案并赋予标识，设备如果出现故障，也应做上标识，并单独存放。
仪器说明应存放在档案室，准确记录每台设备的使用与故障情况。
2、影响煤炭化验质量因素的检测方法与环境设施
检测方法与质量控制
实验室的检测通常采用国家标准或者行业标准，检测均有理论依据，必须达到相应的准确度与精密度。对于试验的每一个方法，均有严格的实验条件与操作程序，尤其是规范的试验方法。在检测过程中，如果不遵守，甚至违背规范的操作程序，则检测结果的准确定无法保证。应做到：
检测方法保证是最新的、有效的版本。
根据人员素质、环境条件和设备情况，制定具有可操作性的作业指导书。
在检测过程中，应严格遵守作业标准，严格控制检测温度、实践和仪器设备的状态等，重复测定和结果计算。
使用自动化仪器设备时，密切观察设备的运行状态，通过人工检测复查设备运行参数与测定结果。
对于有标准物质的测定方法，应采用定期检测的方法或者插入测定法来校验或者验证，而对于没有标准物质的方法，应通过对比试验或者参加能力验证的方法，严格控制检验的质量。
采用统计技术监督检测质量。如果出现失控现象，则应立即停止试验，分析失控的原因，及时消除，然后再重新开始试验。
环境与设施因素
煤炭化验的正常运行，需要一个稳定的实验室环境设施，这是试验得以正常开展的有效保证。此外，环境条件也是不可忽略的因素，不然可能影响检测结果的准确定。因此，为得到准确的检测结果，实验室应做好以下的工作：
实验室中的计算机、计算器、能源设施和桌椅等，均应与实验室的工作环境相适应，且有安全和健康保障。
实验室的环境应可满足检测方法与仪器设备要求，保证在此环境条件下检测结果的准确性与精密度。
实验室应处于控制与监测装填，防止受到电磁、电源电压和灰尘等干扰，保持室温和湿度的相对稳定性。
对于实验室的各种设施，应做严格检查，并明确各级人员的管理责任，定期开展维护与管理，并做好日常的维护与管理，根据规定做好客观记录。
如果实验室的环境条件影响检测结果的准确性，则应停止检测作业，并采取有效的矫正措施，在环境条件恢复正常后方可开展检测。
对于各个实验区，应防止相互影响和污染，应严格划定各个实验区的界限，并做好隔离工作。
3、结语
煤炭实验室的质量管理体现在实验室质量管理的方方面面，贯穿于煤炭化验的各个阶段，因此，对于各个影响管理质量的因素，均应引起足够的重视，采取有效的措施，降低因素对化验结果的影响。在本文中，笔者结合自身的工作实际与相关的理论文献，从环境与设施、人员与仪器设备等方面分析了煤炭化验的质量控制的措施，相信对于保证化验结果的准确性具有重要的作用。
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 （一）物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
从目前的实践看，物业管理经营的有利之处主要体现在：首先可以更好地满足市场需求和客户需要；其次更好地体现了经营、管理一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率；再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。 物业管理经营面临的问题有：一是压力大，物业管理企业承担了一项物业的经营管理权，同时也承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力；二是风险大，一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼；三是组建专业队伍困难，物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，而且有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一旦经营出现严重偏差和失误，物业公司难以承受。