试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题

　　论文摘要　现有法律对房屋承租人优先购买权规定较为简单致使实践中操作不一。对此，本文在对相关现状进行分析的基础上，发现所存在的问题，并对侵害承租人优先购买权的赔偿依据、条件以及范围进行分析研究，以期对司法实务有所帮助。

　　论文关键词　房屋承租人　优先购买权　赔偿

　　一、研究背景及问题的提出

　　近年来，因承租人优先购买权遭受侵害而提起的诉讼尤为常见且各地法院处理标准不一，令人深思。
　　（一）研究背景
　　近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多，由于相关法律规范比较原则化，法院在审理此类纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。
　　1．立法层面。房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。我国最高法院于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），在该《解释》第2l条至24条，对承租人的优先购买权问题作了规定。此前，相关规定主要有，《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》（已废止）第118条。但相关立法都过于简单，缺乏可操作性，以至于在司法实践中，处理此类纠纷常出现偏差，既无法保护当事人的合法权益，也没有达到立法者的预期目标。
　　2．理论层面。与之相对的，立法的模糊也反过来使得理论界对承租人的优先购买权定性认识不一，主要有以下几种：（1）形成权说及附条件形成权说。前者认为，优先买权人在具备了法律规定的条件的情况下，只须依自己一方意思表示，即可形成与出卖人之间的买卖关系。而后者认为，先买权人可依单方之意思形成以出卖人与第三人同等条件为内容之契约，无须出卖人同意，但此形成权附有停止条件，必须等出卖人出卖标的物给第三人时才能行使。（2）期待权。即承租人的优先购买权是指承租人对其所租赁的房屋的优先取得有期待的权利，“权利尚未现实化，只处于期待权状态”，待一定的条件成就即出租人出卖房屋，便可在同等条件下优先取得房屋的所有权。（3）物权说。即承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力，应于物权法中规定。在此种情况下，优先购买权具有对抗第三人的效力。（4）债权说。即优先购买权实质上是一种债权，是优先购买权人所享有的一种请求权，其实现依赖于出卖人将自己的财产出卖时，承租人具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权，在同等条件下，出租人有承诺的义务，应当转让给优先购买权人。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物时，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。
　　对此，笔者认为，只要承租人在同等条件下表示购买，即可成立买卖合同，进而取得房屋所有权，符合形成权的特征，因此，承租人的优先购买权是形成权；另外，承租人优先购买权具有不可转让性，而期待权是可以转让给他人的，故而承租人的优先购买权并非期待权；我们知道物权法定，从实然的角度看，现行的《物权法》并未将承租人的优先购买权归入其中，另外，从应然的角度看，物权具有支配特定物的权利，即可以处分该物，但是我们清楚，承租人的优先购买权只是相对限制出租人处分财物的权利，并不是承租人对此享有处分权，因而，物权说亦不符合；对于债权说，笔者持赞成意见，这样一方面放松了对出租人行使处分权的限制，另一方面，也对承租人行使优先购买权起到一定的保护作用，当优先购买权得不到保障时，承租人可以基于债权请求对方给予赔偿，而且，《解释》也已经确定了承租人优先购买权的性质为债权。
　　（二）问题的提出
　　《解释》为如何保护承租人优先购买权提供了一种新的解决思路，以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题，规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，为承租人在该权利难以得到实现时请求获得赔偿提供了法律依据，但该《解释》对承租人要求损害赔偿的请求权依据及在何种情况下可获得赔偿等均没有明确规定，故而有必要对侵害承租人优先购买权的赔偿问题进行研究。对此，本文主要从以下几个方面进行研究。

　　二、侵犯承租人优先购买权之赔偿依据

　　《解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这里的承租人要求出租人承担赔偿责任是基于何种责任，目前亦看法不一，主要有：侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。笔者更倾向于缔约过失责任说，理由如下：
　　（一）分析其他责任学说
　　1．对于侵权责任，《解释》已将承租人的优先购买权定性为债权，若适用侵权责任说的话，则即是侵犯承租人的债权，但侵犯债权的主体必须是债之外的第三人，出租人为债的相对人，而非第三人，因此，侵权责任说不符。
　　2．对于违约责任，《解释》第二十一条中明确规定承担“赔偿责任”，而违约责任有继续履行、采取补救措施、违约金等形式，解释中连违约责任最为重要的责任形式违约金都没有规定，说明此处的赔偿损失并非违约责任，且在实践中，当承租人的优先购买权受到侵害时，常要求出租人赔偿房屋出售的价格差，这是违约责任所无法解释的。
　　3．对于独立责任说，我们知道，最高法院进行解释的权限为对法律、法令具体应用的解释，该《解释》并不能创立新的责任形式，只是对现有法律的解释说明，因此，独立责任说也行不通。

　　（二）分析缔约过失责任说

　　以上三种学说都难以解释承租人优先购买权受损的赔偿问题，而对于缔约过失责任说，承租人的优先购买权是指在出租人卖房时，承租人请求与出租人订立房屋买卖合同的一种权利，是一种先合同的权利，而对出租人来说，履行通知义务也是在其与承租人签订房屋买卖合同之前，属于一种先合同义务。出租人未履行通知义务侵害承租人优先购买权的，侵害的是承租人的信赖利益，而不是履行利益。因此，承租人与出租人之间的房屋买卖合同并未成立，不能要求出租人承担违约责任。另外，适用缔约过失责任，也能更好地保护承租人的利益，因为缔约过失责任的赔偿范围比违约责任要广。一般认为，缔约过失责任之赔偿范围，应以不超过履行利益为原则，但根据具体情况也可不以履行利益为限。这就给法官一定的自由裁量权，可以根据具体案情来确定损害赔偿的范围。对此，笔者认为，《解释》第二十一条所说的赔偿责任为缔约过失责任。

　　三、侵害承租人优先购买权的的赔偿范围

　　在上文中，已将赔偿责任定为缔约过失责任，根据《合同法》的规定，赔偿的金额应该是相当于因违约所造成的损失，包括实际损失和可得利益损失，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　在出租人侵害承租人优先购买权之时，承租人只能请求财产损害之赔偿。而对于财产损害赔偿责任之范围，尚有不同意见。一种意见认为，承租人未购得房屋的损失，与房屋价格涨跌直接相关。另一种意见认为，给承租人造成的损失分为直接损失和间接损失，前者是迫使其在租赁期届满后另行购、租房屋而支出不必要的交易成本；后者是使承租人丧失以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，应赔偿承租人的损失包括以下几个方面：
　　（一）直接损失
　　主要是指承租人为了行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。
　　（二）间接损失
　　主要是指房屋价差损失。具体分为以下几种情况：（1）出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者的价差损失；（2）房屋市场价格维持不变，出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失；（3）交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。
　　对于价差损失的赔偿，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定；无法协商的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基合，租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，还需注意：一是承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费。房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用无论由出租人承担还是由第三人承担，均应从价差损失中予以扣除。二是现实交易中经常出现真实交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致情况，此时应根据真实交易价格来确定，而不能依据备案合同的交易价格为基准来计算价差损失。
　　（三）附带损失
　　这里是指，在租赁期满后承租人另行租赁房屋所产生的相关费用。对此，应分情况而定，如果承租人已得到了房屋价差损失赔偿，此时租金若上涨了，一般不应给予租金价差的赔偿，因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然就不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益；如果承租人没有获得房屋价差赔偿，而此时租金若上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当地赔偿承租人的租金价差损失。
　　（四）不予赔偿部分
　　在租赁期满后，承租人另行购买房屋的相关费用不在赔偿范围之内。因为，即使承租人实现了优先购买权，那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中，也是必然会产生交易成本的，所以不存在承租人新增损失的问题，因此不应予以赔偿。