浅析房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

　　[论文摘要]在我国兴盛繁杂的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力；2.被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

　　[论文关键词]居间合同；跳单违约；风险防范

　　绪论

　　在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

　　一、案情简介
　　（一） 案件概况
　　原告：上海中原物业顾问有限公司
　　被告：陶德华
　　原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
　　被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
　　法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
　　（二） 法院判决
　　上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
　　上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

　　二、争议焦点
　　在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：
　　第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？
　　原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效？
　　第二，被告陶德华有没有构成“跳单”，即构成违约？
　　卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，这样做是否构成“跳单”违约？
　　三、案件相关法律问题分析
　　（一） 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力
　　1.居间合同和格式条款的法律概念引入
　　对于居间合同和格式条款的概念，《合同法》均有明确规定：
　　《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
　　《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。” 　　2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性
　　根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中，居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，而不属于代理合同等其他合同。

　　3.禁止“跳单”格式条款有效
　　根据《合同法》第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。
　　（二）被告陶德华有没有构成“跳单”
　　1.客户构成“跳单”的要素分析
　　《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：
　　第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。
　　第二，房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。
　　第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当，此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。
　　第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的中介公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。
　　2.本案中被告陶德华并无违约
　　该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

　　四、本案带来的一些思考——房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

　　在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈，面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。
　　第一，房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员，应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。
　　第二，房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向
　　中原公司支付违约金，如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，应非常注意。
　　第三，房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时，建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件，标明居间报酬的标准和支付期限，在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件，做到实名制。在带领买房人看房时，要求看房人签订类似本案的《看房确认书》，在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等，这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中，必须非常注意证据的保留，以免在对峙于法庭上时，因缺乏相关证据而败诉。
　　此外，由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险，房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外，还需努力提高服务质量，扩大服务范围（如代办证照、代办产权过户、代办贷款等），努力争取质优价廉，增强自身的竞争力。