浅谈收益法在房地产评估中的应用

　[提要] 本文从房地产评估的角度研究目前我国房地产评估的基本方法——收益法。本文的基本逻辑进程是引出问题、提出问题到分析问题，然后探讨问题到解决问题。

　　关键词：房地产；收益法；估价

　　中图分类号：F27 文献标识码：A
　　
　　一、收益法概述
　　（一）含义。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后再累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
　　（二）产生。1984～1987年广州市、抚顺市、深圳市等几个城市先后开始征收土地使用费，为收益法在我国房地产估价中的应用奠定了理论基础。随着房地产评估的发展，收益法在我国的研究也取得了一定的进展，在20世纪九十年代以后关于收益法在房地产评估中的应用才开始增多，直至现在，收益法演变为房地产评估中最常用的方法之一。
　　（三）收益法适用范围。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。
　　二、收益法在我国房地产评估中的优势
　　（一）理论依据充分。收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。
　　（二）运用范围广泛。无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者两者合二为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用其估价。
　　（三）符合购买者的理念。通过收益法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。对于房地产的购买者来说，其购买房地产所愿意支付的代价，自然以该房地产在未来所能给他带来的收益为依据，而不会去考虑该房地产在开发建设过程中花费的成本。收益法还可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且它是用未来收益来衡量房地产的资产的价值，所以其结果较容易被投资者所接受。
　　三、收益法应用于房地产估价的原理
　　房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产中获得的净收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：
　　房地产的价格=■
　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提：1、净收益每年不变；2、资本化率的固定；3、收益为无限年期。运用收益法评估房地产的价值，首先要求取净收益，其通过总收益减总费用求得，然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
　　四、关于收益法在房地产评估中应用问题的探讨
　　（一）关于收益法在房地产评估应用中产生的问题
　　1、收益法的适用范围有一定的局限性。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。在信息资料比较全、对比案例比较多的情况下，市场法与收益法相比，市场法能更好地评估出房地产的真实价值。
　　2、折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议。在运用收益法进行房地产评估的时候，人们受传统观念影响都认为折旧费应作为费用扣除，而在实际应用当中许多专家对这样的做法提出质疑，认为把折旧费应作为费用扣除不恰当。
　　3、纯收益及资本化率的确定比较困难。由于收益法需要对未来收益进行预测，要度量收益所承担的风险，而且它受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响，最终导致其结果受主观判断和未来不可见因素的影响比较大，因此收益法的应用，需要比较发达和成熟的资本市场，需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而，在我国的实践中，没办法达到相应的要求，从而使收益法在实际评估中的操作也有较大的困难。
　　4、仅根据预期纯收益来确定价格可能脱离实际。首先纯收益是购买者期望的未来纯收益，是以预测为基础（与实际的收益额不一定相符合）；其次，收益法仅仅从预测收益的角度考虑价格，完全忽视成本费用的大小，这么做考虑的不够全面。
　　（二）解决方法
　　1、以同类房地产的市价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，本文认为在确定某房地产收益时，应该同类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，这样做以便减少误差。
　　目前确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法、净现金流量。本文建议采用净现金流量法，因为与其他方法相比，它不仅以收付实现制为原则，排除了人们主观认定的固定资产折旧费的干扰，而且作为税后指标的它考虑了现金流量的数量和受益的时间、货币的时间价值，所以它符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，也比较真实地模拟了企业在未来经营中收益的实现途径和过程。
　　2、折旧费不应该作为费用扣除。目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，本文认为可以把折旧费作为房地产的一种投资。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。然而，折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。
　　3、确定资本化率。资本化率实质上是对未来收益的折现率，其大小对委托估价房地产价格的高低影响极大。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。本文认为，在收益法评估实践中可采用以下两个步骤：
　　首先，利用分析工具和分析技术初步确定资本化率
　　①利用财务分析技术，可运用财务比率分析法、杜邦分析法；利用经济、管理战略分析技术，可运用产品寿命周期分析模型、SWOT分析法；利用统计分析工具和技术，可运用的常用的统计分析工具如：EXCEL软件、SPSS统计分析软件，可运用的常用的统计分析方法如：平均分析方法、相关性分析方法、回归分析方法。
　　②利用层次分析法层次分析法，可将人的主观判断用数量化形式表达和处理，形成相对的客观判断标准，以用来处理一些多因素、多目标、多层次的复杂问题。
　　其次，采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、物价指数状况以及估价对象的新旧程度等确定的风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。因为合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息对分析更全面和更透彻，充分挖掘所收集的资料中的有效信息，减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。
　　五、结论
　　收益法有利有弊，就目前的状况来看，我国对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架，致使收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。无论收益法这一估价方法是好是坏，我们应该取其精华，去其糟粕；无论造成收益法应用受限的原因是什么，我们都应该积极应对，科学地寻求适合当前国情的应用方法，提高估价人员的规范意识，健全估价体系，规范估价流程，引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，以促进房地产和房地产估价科学的发展。