论房地产法体系的重构

　一、房地产法体系的立法现状及问题 

　　（一）房地产法体系的立法现状 

　　全国人大通过的《城市房地产管理法》是我国房地产法律规则中层次较高的立法，是调整房地产经济关系的最基本的法律。《城市房地产管理法》的出台，标志着我国的房地产法制建设基本成熟，全国人大所提出的立法目标基本实现。《城市房地产管理法》和修改后的一系列法律法规基本围绕规范土地使用权出让、转让、出租、抵押等房地产交易、开发、管理行为而开展。 

　　（二）房地产法体系存在的问题 

　　我国现有的房地产法律体系已经滞后于房地产业的发展，依靠未上升为法律层次的法规、部门规章缺乏稳定性和强制性。另外，我国房地产立法大多是为促进房地产业的发展，关于房地产一级市场即生产经营市场的规范，而对消费市场的规范比较欠缺，对房地产消费者利益保护规范更为薄弱。《城市房地产管理法》对一部分的物业管理未作明确的规定，致使实践中没有法律依据，操作随意性大，因而导致针对物业公司或大厦自行订立的“公约”、“守则”纠纷不断。 

　　二、房地产法体系的重构 

　　（一）房地产法体系的构建标准与原则 

　　1.房地产法体系的构建标准 

　　（1）特殊职能标准。每部法律都有其特殊的职能，房地产法所具备的职能显然不是其他法律体系能够替代和囊括的。房地产法体系作为一个独立的体系，主要是因为其在调整房地产关系的独特性，是国家调整房地产市场、保护房地产经济关系中各方当事人的合法权益、促进房地产业顺利发展重要工具，而通过法律体系原有的公法或私法二元结构则都难以有效实现。 

　　（2）调整对象标准。调整对象标准是依据法律规范所调整的社会关系的不同进行的分类，房地产法的调整对象较之其他法而言，具有以下特征：第一，既包括经济关系、民事关系，也包括行政管理关系和社会保障关系；第二，政府机构和企业或个人的关系以及平等主体之间的相互关系。这就是房地产法体系构建的调整对象依据。 

　　（3）调整方法标准。调整方法标准是依据法律规范调整具体社会关系所运用的方法、手段的差异进行分类。在房地产法体系中，需要多种调整方法，如行政许可、行政处罚、行政检查等微观调整手段，还需要设定税收、金融等宏观调整手段。 

　　（二）房地产法体系的构建原则 

　　构建房地产法体系需坚持基本法与专门法相结合原则。基本法是相关立法的统率，是对各专门法中共通的原则、制度加以归纳，具体、特殊的制度则规定于各专门法中。第一，住宅权作为公民的一项基本权利，应该与其他权利一样得到同等的保护。为了确保公民住宅权的稳定性，《宪法》应当为保障性住房法律制度提供根本法依据，明确各级政府在居民住宅问题中的责任。第二，抓紧《住宅法》的修订完善，通过立法、执法有效地调整住房体制改革中的各种社会经济关系，对经济适用房开发建设、廉租房出粗管理、换购住房等问题给予相应的规定，保障和促进城市住房的合理分配与规划发展。第三，遵循适度保障原则，坚持“公共住房是为最需要的人提供住房保障”的保障原则，建立多层次的住房保障体系。 

　　（三）完善房地产法体系的配套措施 

　　突出房地产消费者权益保护内容。目前针对我国对侵害房地产消费者权益案件的审理，主要适用《民法通则》或者《合同法》的一般规定，对房地产经营者往往适用一般合同过失责任原则，不能适应房地产消费者权益保护的需要，也不利于我国房地产业的健康发展。因此，房地产消费者利益应由一般民法保护上升到消费者权益保护的高度予以特别关注，在《城市房地产管理法》、《物业管理条例》中明确房地产消费者的资格，并使房地产消费者权益同《消费者权益保护法》中一样得到一致的及时、合理的保护。 

　　在审视房地产业的发展同时，我们不可避免的发现存在的许多问题：因城市化趋势所带来的建设用地需求同土地资源日益稀缺的矛盾；由房屋高售价与居民低收人的价位差异所致的商品房大量空置同住房困难户、无房户或待改善户并存的矛盾；住房抵押贷款的每月还贷数额同购房者的实际还贷能力之间所形成的矛盾；小区规划不理想、房型老化同持币欲购者居住理念的矛盾；物业公司的“保本”收费同业主的心理价位实际承受力之间的矛盾；开发商投资的规模盲目扩大同资金短缺的矛盾等等。怎样处理好这些问题，将巨大的住房潜在需求转化为有效需求，是眼前我国房地产业能否摆脱困境、走上健康增长之路的实质所在。我国房地产法没有对保护生态环境资源资源的可持续发展予以足够的重视。除修订后的《土地管理法》中对生态平衡作出原则性的规定外，其他的房地产立法对滥占耕地、破坏生态环境和自然资源的行为也没有规定惩罚措施。因此，要对一这个问题予以立法上的解决，在立法中要有明确的行为规定和惩罚机制。应当从可持续发展的角度出发，注重生态环境，并加强与城乡规划、区域规划、环境保护等之间的配合。 

　　三、结语 

　　我国房地产目前正处于高速发展的阶段，越来越多房地产问题的涌现要求房地产法以及配套的法律法规能够给出解决问题的法律依据。房地产法体系依然存在很多争议的地方，因此需要经济法学界对房地产法体系的发展进行不断的研究，更好地为房地产管理和调控指出正确的法律方向，提出健全我國房地产法立法体系的措施，使房地产在房地产法的严格规范下健康运行。同时房地产法体系的建设还要在实践中得到检验，并在不断的修正过程中得以完善。