论房地产法的调整对象、构成要素和原则

　　摘要：房地产业是涉及到国计民生的一个大产业，运用开发的结果怎么样，直接关系到国家经济发展的持续性、稳定性、协调性，我国近十年来大力发展房地产业，对于整个经济的繁荣做出了很大的贡献，我国房地产业方面的运作、法律是如何界定的，下面就对这个问题做一梳理。

　　关键词：房地产管理开发

　　近10年来，我国大规模的展开房地产业的开发和利用，并且自2004年后各级政府一直作为一项重要的国民支柱产业来扶植发展，支撑了辉煌的高速发展十年，不过，由于我国特有的城乡二元分制结构，加上现有的房地产开发产业，主要集中在城市，所以笔者在本文就我国的房地产法调整的对象、构成要素和原则等方面来进行阐述。

　　1、房地产法的概念及调整对象

　　1.1房地产法的含义

　　房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典或房地产单行法律法规，在我国，是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　1.2调整对象

　　房地产法的调整对象内容包括以下几项：

　　(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。

　　(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。

　　(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。

　　(4)城市房屋管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。

　　(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

　　（6）涉外房地产管理关系和协作关系。这类关系也明显包括两类关系一是外商在中国开发房地产的经济关系；另一类是外国人在中国拥有房地产的管理关系或财产关系。

　　2、房地产法律关系的构成要素

　　(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

　　(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。还包括行为。

　　(3)内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。

　　3、房地产法的基本原则

　　(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，——经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

　　(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

　　(4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

　　(5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

　　(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管的太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

　　（7）维护当事人合法权益的原则

　　维护房地产权利人的合法权益不受侵犯，是房地产法的基本任务，也是房地产立法、执法的出发点和最终归属。房地产权利人的合法权益是其进行房地产交易和正常生产、生活的前提和基础，同时，保护房地产权利人的合法权益也是维护正常的房地产市场秩序，促进社会主义市场经济发展的必要条件。

　　《宪法》第12条定“社会主义的公共财产神圣不可侵犯遥。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”第13条也规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

　　作者：绍紫瑛