论科学发展观对我国房地产法的影响

　　[摘要]：科学发展观的提出和实施，是传统的生产方式和经济生活的变化，是经济基础的重大变革，势必会对属于社会制度之一的法律产生重大影响，房地产法作为我国法律制度的重要组成部分，也概莫能外，我国房地产法律部门应抓住机遇，坚持科学发展观。构筑科学的房地产法。

　　[关键词]：科学发展观存在的问题对策

　　一、科学发展观的形成

　　在党的十七大上，胡锦涛总书记在《高举中国特色社会主义伟大旗帜为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》的报告中提出，科学发展观第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续性，根本方法是统筹兼顾，指明了我们进一步推动中国经济改革与发展的思路和战略，明确了科学发展观是指导经济社会发展的根本指导思想，科学发展观的提出和实施，是传统的生产方式和经济方式的变化，是经济基础的重大变革，而法律是社会经济生活条件的产物和反映，是社会制度之一，属于上层建筑，并随着社会经济生活的发展而演变。经济基础决定上层建筑，科学发展观必然对与“非科学发展模式相适应”的现行法律制度产生深刻的影响。

　　二、我国房地产法存在的问题

　　我国发地产发发展至今虽具备基本框架，但是还是存在诸多问题，笔者认为问题主要有以下几个方面：

　　(一)重经济效益，轻环境效益和社会效益。

　　我国房地产法把立法的重心放在了促进房地产业快速发展的问题上，这必然导致我国房地产在很大程度上依然保留着以往以传统发展和粗放经营为特征的发展模式，具体表现在：重经济效益，轻环境效益和社会效益；重发展的速度和数量，轻发展的效益和质量。

　　(二)我国房地产法律残缺不全，立法不完善。

　　虽然我国已经制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但是从结构和条纹内容看他们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称为房地产“准基本法”，实在难当重任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如《住宅法》等至今还未出台，不少重要领域的高层次立法仍是空白，没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不会完善，其缺陷也不会消除。

　　(三)我国房地产法律支离破碎，混乱不堪。

　　我国房地产法律虽然比较多，但是没有形成科学合理的体系，导致法律规范等级不分，效力不一。例如，《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系非常混乱，很难看出这两者是从属关系还是并列关系。二者在内容上既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。

　　(四)房地产立法缺乏保护生态环境和资源可持续利用的内容。

　　三、构筑科学的房地产法

　　在科学发展观的影响下，包括房地产法在内的法学在理论上和实践上都打上了科学发展观的烙印，正在向着更科学的方向发展，这已成为当代法学理论和法治建设发展的一个重要特点和趋势，这也在告诉我们要坚持用科学发展观指导我国的房地产立法，构建科学发展的房地产法，具体要求我们做到以下几点：

　　(一)加强对土地资源的保护。

　　完善我国土地使用权出让制度的一个重要方面是强化科学发展观的“科学”和“发展”的内核，为此应对《土地管理法》、《房地产法》等现行法律中的有关制度进行必要的修改，引入科学发展观机制，同时要学习和借鉴国外土地资源保护法律中公众参与、政府与社会相结合的监督机制，加强对土地资源的保护。

　　(二)强化房地产环境利益的保护。

　　在科学发展观影响下的房地产立法工作强调消除不科学的掠夺式的房地产开发，更加重视注意环境保护，更加重视土地资源的可持续利用，充分发挥环境评价和环境预测的作用；更加重视公众的长远利益，兼顾本代和后代的利益。科学发展观向房地产法学的发展提出了更高的要求，也提供了更大更好的发展机遇，建立能体现科学发展观性质，协调人与自然关系，规范开发、利用、保护土地资源，监督管理房地产市场的房地产法律体系，是对传统房地产法学的充实和发展。

　　(三)完善住宅保障法律制度。

　　我国家也应该加快制定《住宅法》，为当前正在进行的住房制度改革及改善居民居住条件工作奠定法律基础。而且，将来《住宅法》的制定要满足以下几个要求：首先，要保证居民的居住权，保证居者有其屋，不同收入阶层的人都要有房住；其次，要保护消费者的权益，即消费者拥有房屋的所有权，具体来说就是消费者的使用权、经营权、处置权和收益权。

　　住宅问题是社会普遍关注的热点，也是问题普遍存在的难点，在制定《住宅法》的同时，当然还需要出台其他许多切实可行的法规，提高其权威性和执行力度，以保障大众的权益、协调在发展住房过程中产生的各种矛盾和冲突。

　　(四)加强对消费者房地产权益保护。

　　日前我国对侵害房地产消费者权益案件的审理，主要适用《民法通则》或《合同法》以及《消费者权益保护法》的一般规定，对房地产经营者往往适用一般合同过失责任原则，不能适应房地产消费者权益保护的需要，也不利于我国房地产业的健康发展。

　　因此，房地产消费者利益应由一般民法保护上升到消费者权益保护的高度予以特别关注，在《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》以及今后可能制订的《消费信贷法》、《物业管理法》等相关立法中明确房地产消费者的资格，并明文规定与《消费者权益保护法》一致的保护原则，使房地产消费者权益得到及时、合理、经济的保护。这也是和科学发展观“以人为本”的核心想一致。

　　总之，科学发展观成为房地产法的指导思想，这是房地产法德指导思想的一个新的、重大的变化，对房地产法具有全局影响、全程影响、根本的影响，因而科学发展观必将对房地产法产生广泛深远的影响和作用，房地产法理论和法律制度都打上了科学发展观的烙印。

　　作者：刘志军

　　　参考文献： 

　　[1]符启林，《房地产法学》，法律出版社，2002年版 

　　[2]覃有士等，《社会保障法》，法律出版社，1997年版 

　　[3]李延荣主编，《房地产法研究》，中国人民大学出版社，2007年出版 

　　[4]张跃庆，《中国房地产市场研究》，经济日报出版社，2002年版