试论物业管理维修基金的法律问题探讨
[论文摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。
[论文关键词]物业管理；维修基金；法律保护
我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。
一、物业管理基金现今存在的各种问题
在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：
（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题
在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。
1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。
很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。
2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。
我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。
（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范
对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：
1.没有合适的管理物业管理维修基金机构
由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。
2.物业管理维修基金的升值贬值问题
在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。
3.物业管理维修基金的续缴问题
在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。
二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解
建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。
（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善
1.建立统一、完善的法律法规
在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。
2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规
在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。
3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设
我国的物业管理维修基金自1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。
（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度
1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度
如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。
2.建立业主自主管理基金的资金管理机制
笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一笔巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。
3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制
在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。
（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心
前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。
（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充
市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。