试析共有产权房推行年租制之可行性

  　　论文摘要 本文从土地出让金的收取模式入手研究共有产权房的相关问题，并结合上海市共有产权房沿用批租制的困局的现状来讨论年租制对于共有产权房的推行之益处。论述被搁置的年租制在高房价环境下针对共有产权房可以发挥的特殊作用。

　　论文关键词 年租制 共有产权房 批租制 土地

　　近日，上海市房地产调控市场在一贯保持高压态势之下，大幅放宽共有产权保障房准入标准，将人均月可支配收入限制由3300元放宽到5000元，与此同时，住建部日前也表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权。共有产权房这个概念开始出现人们的视线中，上海、山东、甘肃、江苏淮安等地已先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。上海2013年批次共有产权房的申请家庭异常踊跃，累计受理申请家庭2.94万余户，预计该批次签约户达2.5万户。

　　一、共有产权房概述

　　共有产权房全称为共有产权经济适用房，是指没有能力购买商品房的中低收入家庭购房时，按照自身的经济条件，依照自身与政府的出资比例，按份拥有房屋产权。它与传统的经济适用房不同的是，共有产权房的土地出让形式是土地出让，而经济适用房的土地出让形式则是划拨。另一个显著的区别是购房者本身受到相当的约束，个人与政府共有产权，因为本身是在政策的优惠下申请才得以购买共有产权房，所以在抵押、转卖方面受到了一定程度的限制。
　　以上海市为例，共有产权房的政府份额部分，在五年内可以按照原始价格由购房者购买，五年之后就按照市场价格处理，且五年后开始收取对应部分的租金。从当前上海市的实践来看，主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益，适当给予财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于同期商品房价格的低价配售给提出申请并符合条件的购房家庭。配售时，双方订立合同并在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
　　然而此举存在若干问题，首先政府既是土地的所有者，又是房屋产权的享有者。换而言之，政府既是卖家，也是买家。当下我国土地出让金实行批租制，政府在取得土地出让金的同时也要垫付一部分资金给建房者，这使得政府的实际出资变成无法监管的问题。另一方面，共有产权房的各类优惠条件及优惠政策，是为共有产权房所针对的购买对象设定的。政府占据部分份额在客观上也变相造成了政府挤压了购房者的福利，将原本在政府占据部分里面的包含的社会福利给间接浪费了。再次之，共有产权房要求购房者购买一部分产权并于五年后支付政府部分产权的租金，但是购房者都对家庭条件有着相当的要求，使得实际能达到条件又有能力购买的人少之又少，所以上海才一再提高应符合的月收入可支配份额的标准。

　　二、批租制的现状及缺陷

　　批租制是土地所有者将建设用地使用权在一定期限内通过订立合同的方式租给承租人，期满后收回土地及其上建筑物，一次性收取土地出让金的土地使用制度。
　　中国现行的土地制度是在借鉴香港土地批租制度的基础上形成的，其基本特征为：国家垄断城市土地所有权和农地城市化的发展权并以拍卖、招标、协议等方式将使用权有偿、有期限地出让给使用者，土地使用者以一次性缴付地价为对价。批租制在几年以前确实发挥着巨大的作用，一方面政府一次性收取可观的土地出让金，在宏观经济方面能够有效地运用资金办大事，发展和扶持其他产业，通过房地产业作为龙头行业快速拉动当地整体经济，在经济亟需发展的中国尤为重要。另一方面，数年以前的政府行政工作并未像现在一样明晰严格，通过批租制下的招拍挂，能够做到较为公平公正地引导公权力的运用，防止腐败、回扣和幕后交易的发生。
　　而在目前的房地产环境下，批租制已然不能面面俱到地满足整个房地产市场的需求。土地出让金频频走高，价格惊人的地王频频出现，大型房地产公司在土地出让金上的开支巨大，一些实力不是特别雄厚的企业在支付完土地出让金之后容易出现资金链断裂，在大中型城市时常可以看到因为资金链断裂而停建数年的工程，例如因为资金链的断裂而退出房地产市场的顺驰地产和上海圣力数码广场，地价压力可见一般。
　　从购房者的角度来看，市场的不正常行为终究会被转嫁到消费者身上。批租制所带来的巨额建房成本使得建造商在银根紧缩的政策下无法承受时间过长的投资回收过程。另外，对于地方政府而言，一次性收取土地出让金其实并不合算。举例来看，根据2014年2月1日发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。其中62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%。由此可见，房地产市场稳定增长的今天，地方政府放弃长远的增值利益而一次性通过土地出让金的形式收取并不明智，看似得到了巨大的收益，实质上抛弃了土地本身的增值利润空间，随着地价的不断上涨，早期低价出售的土地使用权不仅压缩了下届政府的财政资金，长远来看还无法充分发挥政府宏观调控，调节社会经济生活的作用，这种寅吃卯粮的做法也严重违反可持续发展原则。
　　三、年租制适用的局限性

　　年租制是政府以土地所有者的身份将建设用地使用权出租给土地承租人，于一定时限内按年或者约定期限为周期向承租人收取地租的一种有偿使用制度。它是相对于批租制而言的概念，年租制又可以分为年定额租制和年分成租制，即约定租金和年终结算时将收益的一部分交给出租方。
　　房地产价格在传统批租制的条件下可以分为土地价格、建筑物价格和房地价格。土地价格是指单纯的土地的价格，我国实行房产和地产分离的政策，土地价格即是传统意义上的地价，也就是建设用地使用权的出让价格。而建筑物价格则是指土地上建筑物部分的价格，房地产开发公司主要从事就是建筑物的建设，可以看做企业分离了土地使用权的产品价格。房地价格是指一次性的房地混合价，即人们常说的房价，也是购房者所需要支付的房屋价格。

　　而在年租制的环境下，使用年限内的一次性交换代价的地价转而变为使用和收益代价的地租，即使以租金的形式存在。房产即商品房建筑物本身的价格则变为土地年租制的条件下的房价，房地价格此处演变成为购房者先支付商品房价格，然后按年租的形式按年支付地价的收费模式。
　　年租制的实施，可以使我们国家垄断的土地市场由国家垄断管理，通过年租金进行土地价格管制。这样的话，房地产开发企业其存在的目的就变为主要对房屋这一产品的策划和生产从而取得合理的生产和品牌利润，所销售房屋价格的构成则可以不过多地反应地价，而探索新的收费模式来契合年租制，缓解房地产企业的资金链压力。传统房地产商对于楼盘的用途因为高额的土地出让金会从事能够快速回收成本的短期投资项目，而实行年租制之后，房地产企业可以从事更多长线投资项目，不仅仅局限于住房和商铺这些短期投资项目，扩大企业的项目面，也可以扩大房地产开发企业的业务范围。
　　此种模式的局限性在于它与中国的实践做法和观念相违背，我国土地的所有权是禁止转让和流通的。而房产不同，其作为一项资产，所有权是完全的，业主通过买卖行为而获得所有权。然而在实践中，普遍上未能将土地所有权与土地使用权区分开来，一定程度上混淆了实际的产权归属。年租制的一大问题就是民众根深蒂固的家的思想，将地产年租化会使得房产的所有权也受到影响，房产显然不能独立于地产而存在，但是年租化的土地使用权会长时间处于不稳定的状态，倘若突然承租方突然无法支付土地年租，那么随之而来的问题可能是房产所有权仍然属于业主，房产所依附的土地使用权被强制收回，重新归国家。广大中国公民普遍无法接受这一不稳定的状态。
　　四、共有产权与年租制结合的可行性

　　共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。但是也正因为它与市场接轨，所以共有产权房的价格无法和传统保障房相提并论，价格虽然相较于普通商品房来说偏低但是对于低收入群体而言还是难以满足其需求。
　　对于采用年租制的房价组成来看，相对于批租制一次性收取土地出让金将土地价格直接加到房价当中而言，年租制给予了经济拮据的部分群体缓和的空间。共有产权房的针对群体恰恰是没有能力购买商品房而对住房又有强烈需求的中低收入群体。
　　在年租制条件下，共有产权房产权人实际应当支付两项开支：一是房产的购房款；二是每年的土地年租金。政府承担一定比例的份额可以考虑从上述两项开支中选择，由政府承担地价部分或者由政府承担房价部分。
　　分析来看，如果由政府承担房价部分的份额，而由购房者每年按照支付年租金的方式支付共有产权房，从产权角度来说，政府占据了房产的所有权，可以五年内原价出售给购房人，购房人实际上每年支付土地使用费，类似于租赁形式享有共有产权房，不仅仅产权组成上存在法律问题，而且不符合购房者的心理预期。在政府分担方面也存在问题，政府实际扮演了一个双重角色。一方面是土地使用权的出让者，一方面是土地使用权上建立房产的所有者。从效益角度来说是不经济的，政府额外出钱购房房产的所有权，不仅是对政府财政的占用，也无法从该所有者身份中有所收益。
　　而如果是由政府来承担地价部分的份额，由购房者采取付清全款或者按揭等方式支付房价部分的份额。在产权方面，购房者得到房产部分的所有权，并可以在一定限度内抵押、转让其所有权，而政府实际仍然是该土地使用权的物权人，购房者可以五年内购买政府手上购买完整的土地使用权从而使房屋拥有完整的产权。在财政承担上，对于保障房建设，政府不需要再额外投入巨大的资金与共有产权房购房者分享份额，而是通过暂时无偿让与土地使用权的方式享有份额，并可以在五年后收取租金或者被业主购买走土地完整年限的使用权。相比于批租制环境下的出资方式，政府还可以根据土地价格的实际变化调整共有产权房的占有比例，通过购房者对政府所享有比例的购买或对租金的支付而保持土地的利益不受土地上涨而带来的消极损害。
　　比较分析来看，共有产权房实行年租制，由政府承担地价部分的份额，而由购房者支付房价部分的份额较为合适，相较于由政府承担房价而言，其产权明晰，经济效用较高，能够节省政府财政开销，符合购房者要求享有所有权的心态。相较于批租制下的共有产权房，购房者资金压力小，保障住房的效果更好，政府实际投资小，且能减小由土地增值带来的消极损失，对政府对购房者都有益处。