试论住宅小区停车位权利归属的立法缺陷与完善

　　论文摘要 《物权法》第74条为确定住宅小区停车位的权利归属提供了法律依据。但《物权法》实施以来，该条文存在“首先满足业主需要”界定不明确、未规定“约定归属”的主体、时间、未约定或约定不明时停车位归属不明等缺陷，导致地方法院在审理此类案件时判决不一。因此，需要完善立法规定，确定小区停车位权利归属。

　　论文关键词 住宅小区停车位 权利归属 立法缺陷

　　随着我国私家车数量的不断增加，城市土地的日益稀缺，城市小区业主与房地产开发商或物业管理公司因停车位归属不明而发生的纠纷日益增多。
　　我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定为“车位纠纷”的处理提供了法律依据，且充分考虑业主的利益，尊重“意思自治”，但也不无缺陷。

　　一、住宅小区停车位权利归属的理论争议
　　《物权法》制定过程中，理论界对应当如何规定小区车位的权利归属问题一直存在重大分歧，《物权法》的起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。具有重要影响的学说主要有：业主所有说；开发商所有说；公摊面积所有说；成本分摊说；约定归属说。
　　业主所有说认为，小区停车位从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物，根据主物与从物之间的关系，在买卖合同约定不明的情况下，应当依附主物即与房屋一起出售，所有权一并发生转移，由业主所有。
　　开发商所有说以“谁投资，谁受益”为依据，认为小区停车位是开发商义务以外的付出，停车位的建设应考虑投资与效益的原则，投资人分享利益，符合公平与等价有偿的法律原则。
　　公摊面积即公用分摊建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积说认为，住宅小区建筑物的面积若已包含停车位的面积，则停车位属业主共有，否则归开发商所有。
　　成本分摊说则以停车位的建设成本是否纳入住宅价格构成作为确定其权属的依据，若已纳入当属业主共有，反之则由开发商自主销售。
　　最后是约定归属说。此种观点认为，小区停车位的权利归属应依约定确定，《物权法》第74条采纳这一观点。笔者认为这一方式是可取的。其一，这是“私法自治”原则在物权法上的体现，有利于业主和开发商通过协商充分体现自己的意志，实现各方利益归属最大化。其二，实践中，业主对停车位的需求不同，以协商的方式能实现停车位的有效使用和管理。其三，若将小区停车位全部归为业主共有，则开发商提供停车位的热情将大大减弱，最终不利于业主利益的实现。

　　二、小区停车位权利归属的立法缺陷

　　（一）“首先满足业主需要”界定不明确，缺乏可操作性
　　《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”体现了立法者对业主利益的优先保护，但“首先满足业主需要”的界定不明确，缺乏可操作性。
　　1.“首先”的理解易引起歧义
　　第一种观点认为，“首先满足业主需要”意味着开发商修建停车位后应当首先出租或出售给业主，而不能为盈利出卖给业主以外的第三人；第二种观点认为，该款意味着业主在与非业主条件同等时，对停车位有优先购买或优先承租的权利。第二种观点中，业主的优先承租权和优先购买权都是以业主和业主以外的第三人具有同等条件为基础的。在卖方市场下，开发商很可能刻意抬高小区停车位价格，使一般业主无法承受，从而合法地出租或出售给有较强经济实力的第三人。而第一种观点，不管其他人是否比业主处于更优地位，开发商都要先出租或出售给业主，有利于维护业主合法权益。因此，笔者赞同后者。
　　2.“首先满足业主需要”界定不明
　　满足业主的何种需要？是不是意味着满足了业主的需要后就可以流转给业主以外的第三人？开发商违反“首先满足业主需要”又将承受何种后果？《物权法》的规定都没能解决上述问题。2009年出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条认定建设单位按配置比例将车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的行为即是符合“应当首先满足业主的需要”的规定。该解释也未能解决错综复杂的现实问题。
　　（1）满足业主的何种需要。有学者认为，应该限定为满足业主的现实需要，理由是业主的潜在需要具有不确定性，开发商即使建造足够多的停车位，也不能排除每个业主以后买车的可能性。但笔者认为，随着城市居民收入水平的提高，小区业主拥有私家车的数量也在急剧增加，应兼顾业主的“现实需要”和“潜在需要”，但“潜在需要”应限定在一定期间内。可规定开发商增设的可自主处分的停车位在一定年限内，应充分征求业主的意见，只有业主有权租赁和购买。

　　（2）满足了业主的需要后是否可以流转给业主以外的第三人。美国停车位权属制度排除小区以外的任何其他人拥有小区停车位的所有权；同时不允许小区内的停车场作为独立的专有部分单独买卖。在停车位已成为稀缺资源的现代社会，若允许小区停车位被业主以外的第三人所有，意味着停车位进入市场，势必造成车位价格上涨，也使小区物业管理困难，影响小区居民的生活质量。但笔者认为，满足业主需要后仍不允许开发商向非业主的第三人流转则显得过于僵化，对开发商过于严格。《物权法》第74条2、3两款已将停车位的初始所有权赋予开发商，那么，其所有权也应得到尊重。“过于限制或否定所有权人的处分权无异于否定所有权本身，与所有权的基本法理不合。”如上所述，开发商增设的停车位在一定年限内，应充分征求业主的意见，只有业主有权租赁和购买。期限过后，开发商欲转让车位时，应发布公告告知业主，而开发商与第三人对于车位的流转方式限制在出租范围内。这样，既可以满足业主的需求，也可以让开发商在一定程度上行使其停车位处分权。
　　（3）违反“首先满足业主需要”又将承受何种后果。理论界主要有两种观点：第一种认为开发商未满足业主合理需要，将停车位处分给非业主就意味着其损害了业主本应享有的合法权益。主张开发商与业主以外的第三人订立的合同无效，才能实现立法目的；第二种则认为违反“首先满足业主需要”的行为是可撤销行为。笔者从立法过程来看，更认同第二种观点。按2008年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第5条第1款规定，建设单位违反“首先满足业主需要”的规定，将停车位、车库处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。可见，违反“首先满足业主需要”的行为并非必然无效，而是赋予业主向人民法院申请撤销该交易或认定该行为无效的权利，即是可撤销行为。
　　（二）未规定“约定归属”的主体、时间、未约定或约定不明时停车位归属不明
　　《物权法》第74条第2款是“私法自治”的体现，但条款并未规定约定的主体、时间和未约定或约定不明时停车位的归属，这在实践中无疑将缔约能力较弱的业主置于危险境地。商品房买卖合同多为格式合同，在“约定归属”缺乏法律规制的情况下，开发商很有可能利用“私法自治”，设立对购房者不利的条款，以车位稀缺为由，向小区业主合法地获取高额价款。
　　理论界对于约定主体和约定时间无太大争议，认为约定的主体应该是开发商和业主以及业主之间。约定的时间，既可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后另行专门约定。对于未约定或约定不明时停车位的归属，有的学者指出，业主在合同订立中处于弱势地位，在没有约定或约定不明时应推定归业主共有；还有的学者则是从语言逻辑角度考察，认为通过“通过出售、附赠或者出租等方式”与业主约定车位归属的前提是停车位归开发商所有。相比之下，前者更合理。其一，从《物权法》起草过程来看，三审稿、五审稿、六审稿均设计停车位没有约定或约定不明的应当由业主共有，可见立法者倾向于将未约定与约定不明的停车位交由业主。其二，房屋销售合同是开发商起草的格式合同，若做出的解释又偏向开发商，则会显失公平。其三，按现行《物权法》第74条的逻辑，停车位初始所有权是归属于开发商，开发商完全可以在合同中明确停车位的归属，若合同中没有规定停车位的归属，则可以推定开发商放弃主张停车位的权利。

　　三、立法建议

　　根据以上论述，笔者给出自己的立法建议。
　　（一）对小区停车位进行分类规制，并完善专有车位登记制度
　　停车位类型多样，确定其权利归属的前提是分类明确。笔者认为，可借鉴台湾法律的规定，将停车位分为法定停车位和增设停车场。法定停车场是开发商以法律规定的比例修建的，由全体业主共有，这部分停车位随住宅的销售一并发生所有权转移；为满足业主需要，开发商可额外增设停车位。这部分停车位，应当由开发商与业主单独约定，约定后属业主专有，并办理独立产权登记手续。
　　（二）法律上明确“首先满足业主需要”的界定，使其具有可操作性
　　开发商修建增设的停车位后在一定年限内只能出租或出售给业主，兼顾业主的“现实需要”和“潜在需要”，满足业主的需要后可出租给业主外的第三人。开发商违反“首先满足业主需要”时，业主有权向人民法院申请撤销该交易或认定该行为无效。
　　（三）对“约定归属”进行法律约束
　　对于“约定归属”，有待进一步明确：约定的主体包括开发商与业主，也包括业主之间，且严格限制业主以外的第三人参与小区停车位的“约定归属”。约定的时间可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后另行专门约定。在没有约定与约定不明的情况下，停车位应该归业主共有。