试论物权法中小区车位、车库权利归属新探

　　论文摘要 自2007年物权法颁布施行以来，关于住宅小区车位、车库权利归属的纷争就没有停止过，《物权法》第74条的规定过于笼统和模糊，在具体的法律适用上出现很多盲点，为小区车位、车库问题的解决埋下了隐患。本文试从小区车位、车库所有权归属理论出发结合两大法系关于小区车位、车库权属的规定以及我国实践中存在的问题，对住宅小区车位、车库的权利归属做出新的探讨，以期有益于相关实践。

　　论文关键词 车位 车库权属 物权法

　　随着中国经济水平的提高，我国城市汽车的保有量每年呈递增之势，伴随汽车数量的增加，但住宅小区车位、车库数量的增长却与之不相适应，小区车位、车库日趋紧张，停车难成为人们关注的社会问题。虽然由车位、车库供需矛盾导致的纠纷在现实中表现形式多种多样，但其最根本的就是权属应该如何确定。

　　一、小区车位、车库的所有权归属理论

　　住宅小区车位、车库的所有权作为建筑物区分所有权的内容因其特殊性历来受到学界和立法者的关注，我国小区车位、车库种类不同，实践中情况复杂，小区车位、车库的权属不能简单的认定为区分所有权的专有部分。《物权法》第136条第1款规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此根据建设用地使用权类型和空间小区停车位、车库可分为以下三种类型：地面停车位、车库，地下停车位、车库和架空层停车位、车库。豍
　　（一）地面停车位、车库
　　地面停车位，顾名思义是在地面上设置的车位，主要有路边划线车位和地面车库。划线车位在我国的住宅小区里比较常见，在小区的相邻两幢建筑物之间或者道路两旁通过划线设置车位，开发商设置划线车位时需要向政府有关部门申请颁发《建设规划许可证》，我国《物权法》第74条第3款的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此这种车位是属于业主共有。地面车库即通过建立四周墙壁和房门与外界隔离的空间设置停车位，此种车库多见于城市高档小区，对于这种地面车库的权属一般争议不大。
　　（二）地下车位、车库
　　地下车位、车库主要包括利用人防工程改造的车位、车库和开发商自建的地下车位、车库。对于人防工程，《人民防空法》规定地下人防工程可以军民两用，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。豎由此可见《人民防空法》并没有明确规定地下人防工程的所有权，笔者认为，如果住宅小区内的人防工程是由全体业主投资所建，则归全体业主共有。开发商自建的地下车位主要是开发商利用小区地下空间而建造的停车位，采取编号、划线等方式确定归属。该种车位并没有分摊土地使用权面积份额，开发商将建造车位成本分摊到建筑成本之中，故该种地下停车位应归业主共有。
　　（三）架空层车位、车库
　　此种形式的车位、车库多见于我国南方地区，因为南方的阴雨潮湿的环境，建筑物一层不适合居住，所以开发商一般将建筑楼房的第一层设计为车位、车库。开发商已将这种车位、车库的成本计入消费者的购房价格中，故笔者认为架空层车位、车库应为全体业主共有。
　　对住宅小区的车位、车库的权利归属不能一概而论，要从实际出发，考虑车位、车库的类型，开发商和业主应进行充分协商，最终在法律的范围内达成约定，更好的维护广大业主的利益。

　　二、两大法系国家和地区关于车位、车库权属的立法规定

　　（一）大陆法系
　　1.德国《住宅所有权法》中的车位、车库
　　1951年颁布的《住宅所有权法》未对车位、车库的权属做出规定，德国将土地与商品房视为一个整体，仅成为一个所有权所指向的标的，因此在住宅小区范围内的土地上建造的停车位均归建筑物区分所有权人共同所有，开发商还须在住宅小区的规划内配备足够的停车位，即为每套商品房相应地配置一个停车位。豏1973年，德国对《住宅所有权法》对第三条进行了修改，规定停车场的独立性是以是否具有持久性界标进行判断，从而使得住宅小区车位的独立性得到确认。
　　2.我国台湾地区《公寓大厦管理条例》中的车位、车库
　　1995年，我国台湾地区颁发实施《公寓大厦管理条例》，其中规定停车位可以分为法定停车位、自行增设停车位和奖励停车位，法定停车位不仅可以作为法定的停车空间使用，而且可以作为紧急情况时避难空间使用，在性质上法定停车位属于全体业主共有的财产，不可单独转让，部分停车位可以依据开发商与业主的协议确定由特定业主使用。自此我国台湾地区确定了法定共有部分与专有部分并存的小区车位模式。
　　（二）英美法系
　　1.美国《统一区分所有物业产权法》中的车位、车库
　　美国作为世界上最发达的国家，二次世界大战以来，城市人口呈几何式倍增，城市高层建筑发展迅猛，因此美国非常重视小区车位、车库法律的制定，其中就包括《统一区分所有物业产权法》。《统一区分所有物业产权法》也将住宅小区划分为共有部分和专有部分，小区内所有建筑与设施分为专有和共有两类，豐因此在实践中美国的住宅小区车位、车库分为两种，即特定业主专有和全体业主共有。

　　2.加拿大多伦多市立法中的车位、车库
　　加拿大作为一个发达国家，早在上世纪七八十年代其全国汽车的保有量已位居世界前列，特别是像多伦多这样的大城市更是如此，加拿大多伦多市设置小区停车位时是按照住户卧室的数量来进行的，即要求开发商为拥有2间卧室的住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还以每4个住户为单位，设置1个供来客使用的停车位。

　　三、我国物权法及相关司法解释中关于小区车位、车库规定的不足及立法建议

　　（一）我国《物权法》和《建筑物区分所有权解释》的相关立法
　　我国《物权法》于2007年3月正式颁布施行，其中对建筑物区分所有权做了相关规定，对于小区车位、车库的权利归属，《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”豒该条从整体上规定了住宅小区车位车库的权利内容，但对于该权利到底属于建筑物区分所有权哪一部分时，《物权法》第七十四条却规定模糊，不能准确界定。
　　由于《物权法》关于小区停车位、车库的规定过于笼统，实践中出现很多问题，2009年最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释对住宅小区停车位、车库的权属等相关问题作了进一步明确的规定，但是这些规定仍然过于原则，在实践中很难施行，“徒法不足以自行”，在立足我国国情的基础上借鉴其他国家立法来完善这一制度是当务之急。
　　（二）关于住宅小区车位、车库权属的立法建议
　　纵观世界上关于住宅小区车位、车库权属的立法，两大法系国家和地区的规定有许多不同之处，我们应该在立足国情的基础上，博采众长，取长补短，找出适合我国的立法模式，解决城市中小区停车难的问题，解决民生问题从而促进我国经济的发展和社会的稳定。
　　1.单独制定建筑物区分所有权法，明文规定住宅小区车位、车库权属等问题
　　在各国关于小区车位、车库的问题上，只有德国在立法上有明文规定，因此我国可以在以后单独制定建筑物区分所有权法的时候，借鉴德国的经验，明文规定小区车位、车库的权属归全体业主所有，从而为解决住宅小区停车难等问题提供立法保障。
　　2.借鉴我国台湾地区的立法，确定车位、车库法定共有部分与专有部分并存的模式
　　我国《物权法》第74条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该款规定可以看出，开发商拥有车位、车库的原始所有权，其可以和业主约定车位、车库的归属，业主本来就处于弱势地位，这一规定更加容易使广大业主的权益受损，如果开发商没有原始所有权则车位、车库就会成为无主物，这与实际情况不符而且不利于保护业主的合法权益。所以借鉴我国台湾地区的经验，将小区车位、车库的权属分为法定共有和约定专有并存，即开发商依据法律的强制性规定建设规划的停车位、车库由全体业主法定的共有，而其他停车位则由开发商与业主通过协议确定由某些业主专有。
　　3.借鉴加拿大多伦多市的每户配套车位的方法设置停车位
　　加拿大多伦多市根据每户的卧室数量配套建设停车位，同时通过计算小区住户的数量来建设来客停车位，这种规定的好处在于使每位业主都会有停车位而不会出现停车难的现象，同时没有汽车的业主也不会丧失未来使用停车位的权利，这有利于维护业主的利益。在我国根据实际情况开发商可以建设和住户配套的停车位，既可以是地面停车位也可以是地下车库，通过签订协议来确定停车位、车库的权属。

　　四、结语

　　当今之世，没有任何一种制度能完美无缺，绝对合理，《物权法》颁布已五年有余，关于住宅小区车位、车库的权属争议依然此起彼伏，实务中出现了多起关于车位、车库权属的纠纷案件，在具体的应用上我国的相关立法仍然有待提高。因此通过立法强制性将小区车位、车库的权属归全体业主所有或者确立车位、车库法定共有部分与专有部分并存的模式等方法依据我国具体国情来解决相关问题，不失为一种良策。当然这只是笔者的浅显设想，具体的立法进程我们将拭目以待！