试论完善我国不动产登记制度研究

　　论文摘要 物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。

　　论文关键词 不动产登记 物权法 公示公信原则

　　公示公信原则是目前物权理论中的一个重要原则，体现这一原则其中的一个体现就是物权登记制度。所谓物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。这种充分体现公示公信原则，将不动产以及某些特殊动产的物权归属以及变动明确的登记确定，这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。

　　一、不动产登记制度概述

　　不动产登记属于对其物权归属变动上的一种登记，具体包括不动产物权的出现、变动以及消灭，都要在登记薄上有所体现，具体包括以下三个方面的内容：
　　首先是不动产登记的主体认识。登记制度的主体包括申请人和登记机关，申请人不仅仅包括物权所有人，还包括他物权人。登记机关是指给不动产进行登记的国家机关，在职能部门体现上不同的国家有不同的体现。日本目前都是依靠行政部门来进行登记，德国主要是地方法院下属的土地登记局等等，而在我国目前对于不动产登登记也是行政部门，具体包括国土管理行政部门和房地产行政管理部门。
　　其次在登记程序上，这是连接登记机关和申请人的一个纽带，在登记人向登记机关提出申请或者是请求之后，这个登记程序就相应的得以启动，登记机关需要对申请的理由进行审查，然后决定是否进行登记以及采取什么方式登记。如果申请人或者是其他利害关系人对登记机关所作出的决定不服，还可以提起行政复议，这是当事人进行法律救济的一种方式。
　　在不动产的登记结果上，登记程序运行到最后必然会出现一个结果，这个结果如果是积极的，则会导致不动产物权出现变动，而会在登记薄上进行真实情况的记载，这对申请人来说就是实现了变动不动产物权的目标，而对社会公众则是起到了公示的效果；如果结果是消极的，登记机关则不会对物权进行登记，原有物权保持不变。

　　二、我国不动产登记制度目前所存在的问题

　　我国不动产登记制度虽然在新物权法中进行了比较详细的规定，但是由于法律自身的滞后性以及该制度在我国立法上的刚刚起步，出现一定的问题和不足也是在所难免，笔者认为其中最大的问题主要包括以下三个方面的内容：
　　（一）预告登记制度
　　以房屋买卖为例，当事人在房屋买卖合同签订之后，在办理正式的登记之前，一般都会存在一定的期限，对于房屋的买主来说，在没有办理正式的登记之前，虽然已经等价支付，但是由于不动产物权的转让是以登记为生效要件，因此还没有享有该物权，卖主完全可以将房产专卖给善意第三人。而对房屋的卖方来说，买家可以不去登记，而迟迟不予支付房款。为了保证双方的合法权益，实现不动产物权的切实转移，于是就设立了预告登记制度，以预告登记的方式来进行公示，确保不动产归属的明确性，具有十分重要的积极意义。但还存在可以完善的地方：
　　首先是预告登记的适用范围过窄，目前针对我国不动产的预告登记，其范围仅仅包括房屋买卖和其他不动产物权的协议，具体包括商品房预售合同的预告登记、在建工程的预告登记、抵押权顺位的预告登记以及船舶飞行器的预告登记，这些范围和实际生活中所存在的不动产物权变动相比，还是范围较小。
　　同时对于预告登记的适用条件上比较苛刻。在预告登记的申请方面，必须要双方完成约定才可以，而这种适用条件对于不动产预告的登记双方来说都有些苛刻，在实践中达成预告登记可能出现在一定程度的障碍，也无法体现预告登记的真正价值。因为在实践中只要一方面无法达成约定，申请人就无法实现预告登记，也无法实现预告登记所要达成的目的。造成预告登记无法进行的情况有很多，比如在商品房预售的过程中，预售方和买方之间所处的地位实际上是不平等的。预售方由于掌握了对房产的绝对控制，买方往往都是出于被动的局面，因此一旦买方提出预告登记，预售方往往会以各种理由来搪塞不达成相应的约定，导致买方无法实行预告登记。
　　（二）异议登记制度
　　对现有的登记制度并不是一旦登记就不容许提出异议，异议登记制度的出现就是为了跟现行登记公信力的一种对抗，需要针对登记错误而在不动产登记薄里进行记录。异议登记制度的主要目的在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度笔者认为主要存在以下两个方面的问题：
　　1.异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。这事实上属于对登记公信力效力的事后阻止，针对公信力效力也存在事前的阻止，也就是要对已经出现异议登记的权利停止登记，但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。
　　2.制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。所以说在实践当中，最重要的条件就是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。
　　（三）错误登记责任制度
　　这种制度对于不动产登记瑕疵，在实践中主要包括登记原始文件和登记记载事项之间不符，以及记载事项和真实不动产物权之间的状况不符两种情况，前一种情况一般属于登记遗漏，多数是由于登记机关工作人员工作疏忽、审查不严所造成的，而后一种情况是登记错误，多数是由于登记申请人故意隐瞒真实的不动产物权状况，向登记机关提供了虚假的物权资料。
　　出现错误登记的主要原因在实践中比较复杂，但是根源上来说都是由于不动产登记制度以及整体经济体制本身存在的问题所造成的，而具体的实践中主客观原因包括登记机关工作人员的工作疏漏，不认真，未尽到审查义务；申请人自身对真实物权信息的故意隐瞒，在物权相关文件上的造假；一方当事人和工作人员之间的恶意串通而进行的虚假登记和错误登记等等。不动产物权上的错误登记对于利害关系人的切身利益而言是一种严重损害，同时也是严重扰乱基本的生活秩序和交易秩序，因此需要一个较为完善的责任制度来对该类情况进行杜绝。

　　我国新物权法中针对错误登记责任制度规定如下，登记机关由于登记错误而给其他人造成损害的，应该承担相应的赔偿责任，如果登记错误是由他人原因造成，登记机关在赔偿之后可以找其追偿。在具体的实践当中的，登记机关如果在的不动产物权登记的过程中出现错误，导致利害关系人或者是物权本身出现损害，需要登记机关赔偿相应的责任，这对于利害关系人以及不动产权利人利益保护、不动产交易安全维护、登记相关信息正确性维护方面都具有十分重要的保障意义。但是在追偿方面，虽然在法律条文中明确规定登记机关在赔偿损害之后可以找造成登记错误的他人进行追偿，但是这种规定过于模糊，在追偿过程中赔偿资金的来源、登记错误的救济、赔偿责任的归责以及责任性质问题等等都没有进行规定，仅一句“可以追偿”这对于现实操作方面比较困难。

　　三、我国不动产登记制度的完善

　　（一）预告登记制度的完善
　　预告登记制度拥有完整的体系，只有完善其适用范围、申请条件及登记效力，才能将其作用发挥出来。
　　1.增加预告登记的适用范围。针对我国预告登记适用范围的狭窄状况，我国应扩大其范围以适应我国社会的需求。预购的商品房转让，以预购的商品房或者在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。针对预告登记所保全的债权请求权的发生依据可以将根据协议产生的请求权，根据法律规定产生的请求权，根据法院的指令产生的请求权，根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权包括进去。
　　2.申请条件以强制与自愿相结合为原则。预告登记的申请条件可以采用强制与自愿申请相结合的原则：首先，通常情况下须按照双方约定向登记机关申请预告登记；如果登记双方不愿意达成约定时，登记权利人在有充足理由申请预告登记的情况下，可以依法申请法院裁定，登记义务人有义务依裁定配合登记权利人进行预告登记；其次，针对不同对象采用不同的申请条件：对于那些标的额比较大，对社会经济影响大的不动产强制当事人办理预告登记。比如针对预购商品房的交易或以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押等采用强制办理预告登记。
　　（二）异议登记制度的完善
　　针对异议登记的效力规定的不明确，笔者认为，可以借鉴德国立法经验，明确异议登记的效力，针对没有明确申请人的对异议登记之后或之前阻止登记公信力的选择权问题，可以通过司法解释的方法予以明确。结合我国的现实情况，采用德国式的事后阻断方式为主，事前阻止方式为辅的模式，即异议登记情形下，登记名义人仍然有处分该不动产的权利，如果异议登记正确，那么登记名义人的后处分行为无效，反之有效。这样既有利于物的流通，有利于保护真正权利人。
　　此外，从保护真正权利人的角度出发，应允许利害关系人单方申请异议登记。有人认为单方申请登记这种做法虽比较迅捷，但相对于双方申请登记和申请法院裁定登记来说，过于轻率，不利于保护登记名义人的权利，可能因为恶意第三人的恶意行为而损害登记名义人的利益，虽然这里可因登记机关实行实质审查原则而控制恶意情形的泛滥，但登记机关毕竟不是中立的权威的纠纷解决机构，其职责也不在于此。所以，立法可以在公平方面稍作完善。为了平等的保护登记名义人的利益，法律可以规定在单方申请情况下，要求异议登记申请人必须提供担保，如果申请人异议登记错误，可以加重其赔偿责任，以防止申请人滥用申请权，这样就将损害降到最小。
　　（三）登记错误责任制度的完善
　　在不动产登记错误责任制度方面，为了更好的实现其体系本身的完整性，除了要求制度根本完善之外，还要建立相关的救济制度。对于登记错误的救济可以分为事前和事后，事前救济需要依靠对高素质工作人员培养、可行性完善法律内容的构建来实现，而事后救济就是要针对不动产登记错误问题建立起相关的赔偿制度。
　　具体而言，针对我国不动产登记相关赔偿制度主要包括以下几个方面的内容：首先是制度的性质方面，这属于民事责任。由于不动产登记处于不动产自身权属上的变动，这属于私法的调整范围，如果不动产登记机关在对物权权属进行登记的过场中出现错误而对相关权利人的合法权益造成侵害，则属于民事责任中的侵权行为；其中由于合法权益受到侵害而出现的损失，可以是直接损失，也可以是间接损失；第三，如果采取行政赔偿的方式，在诉讼时间、成本方面都比较困难，而相对采取民事诉讼要方面很多；第四在归责原则方面应该采取过错责任原则；第五，由于这里所造成的损失一般数额都比较大，如果这些大额损失都要求登记机关的某个工作人员来承担，相对来说是不公平的。因此在赔偿方面可以考虑以下三种方式：依靠保险机制的引进、建立登记机关基金模式以及国家来出资赔偿。
　　综上所述，作为物权法中的重要组成部分，不动产登记制度充分体现了物权法中的公示公信原则，基于不动产本身的特殊性质，需要对其物权进行登记后公示，然后对社会公众起到公示的作用。不动产登记制度需要一定相配的制度才能真正的发挥应有的作用，在保证不动产交易安全的同时实现权利人的合法权益保护。由于我国新物权法刚颁布没几年，还处于基本的起步阶段，在立法方面难免的不完善，虽然依靠新物权法的规定对于不动产登记方面做出了不少的创新，但是依旧需要一个长期的完善过程。