试析房屋承租人的优先购买权

　　论文摘要 自陈惠贞诉胡元强案发生后，相关案件不断涌现，“房屋承租人的优先购买权”问题引起了法学理论与实务界越来越多的关注。房屋承租人的优先购买权是《合同法》第230条明确规定的一项法定权利，但司法实践中仍出现不少问题。本文认为，承租人行使优先购买权需具备三个条件，即：出租人须“出卖租赁房屋”；承租人须以“同等条件”表示购买；须出租人与第三人已缔结了一份房屋买卖合同。

　　论文关键词 房屋承租人 优先购买权 合同法

　　近来房屋承租人优先购买权纠纷不断增多。法学理论与实务界都对此问题展开了深入的讨论和研究。笔者认为，纠纷根源在于民众对房屋承租人优先购买权实施的具体要件缺乏了解。因此，本文将以陈惠贞诉胡元强案为例，从房屋承租人优先购买权的性质切入，结合相关案例，从理论与实务两方面对房屋承租人优先购买权问题进行若干探讨。
　　一、陈惠贞诉胡元强案件评析
　　1989年，西关公司因拆迁安排陈惠贞户回迁至该公司所有的一处房产（即诉争房产）。回迁后陈惠贞与西关公司没有签订租赁合同，但有向西关公司缴纳租金。2005年，法院裁定将西关公司所有的包括诉争房屋在内的23套房屋以物抵债转给五洲城公司所有。在法院处理诉争房屋过程中，陈惠贞没有行使承租人优先购买权。2007年，五洲城公司委托英纳拍卖行对上述23套房屋进行整体拍卖，2007年1月英纳拍卖行分别在《深圳商报》、《广州日报》上刊登了上述房屋的拍卖公告。期间五洲城公司未到诉争房屋处通知陈惠贞参与拍卖。同年2月10日，胡元强在拍卖会中以成交价1614109元成功竞买上述房屋，并于6月2日取得诉争房屋的《房地产权证》。2008年12月29日，陈惠贞向区法院提起诉讼，请求确认胡元强、五洲城公司买卖诉争房屋的行为无效及自己对该房屋有优先购买权。一审败诉。后原告向市中院提起上诉。二审维持原判 。
　　笔者认为，本案主要涉及以下几个争议点：（1）原告陈惠贞是否为房屋承租人（以下简称“承租人”）、是否享有房屋承租人优先购买权（以下简称“承租人优先购买权”）。（2）被告胡元强与五洲城公司的房屋买卖合同是否有效。对此，笔者将以具体法律法规为切入点进行分析。

　　二、我国关于承租人优先购买权的相关法律规定

　　“房屋承租人优先购买权”这一概念在1950年东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》中已有涉及。1952年，最高人民法院在《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》中也曾提出一些指导性意见。
　　1983年12月，国务院发布了《城市私有房屋管理条例》。其第11条首次明确了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。但该法规目前已被废止。一年后，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条亦对这一权利作了简略阐述。不久，最高人民法院出台了《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（1988年）。其第118条承租人优先购买权的构成要件以及法律效力作了具体规定。但该条文目前已被废止。
　　1994年，针对当时涌现的出售公有房屋的现象，建设部发布了原《城市公有房屋管理规定》，其第36条第二款对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权作了具体规定。
　　然而，上述规定仅局限于行政法规、司法解释，直至1999年《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）出台后，其第230条正式对这一权利作了解读，我国才第一次在法律层面上对承租人优先购买权有了较为明确的规定。
　　随后，最高人民法院颁布了法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“以下简称‘法释[2009]11号’”）。其第21—25条对承租人优先购买权的具体内容、效力及与其他优先购买权的关系等问题作了详细阐述。此外，考虑到实务中的特殊状况，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“《规定》”）第14条、第16条对拍卖过程中承租人优先购买权的行使作了特殊规定。
　　目前，我国司法部门主要依上述条款处理涉及承租人优先购买权的各类纠纷。

　　三、我国关于承租人的优先购买权的相关民法理论

　　（一）承租人优先购买权的概念及其性质
　　承租人优先购买权，是指房屋租赁关系中承租人依法享有的、在出租人将租赁房屋出卖给第三人时、得以同等条件优先购买该房屋的权利 。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对于承租人优先购买权的性质，众说纷纭，具体可分为以下几类：
　　1.期待权说
　　该学说认为，优先购买权是一种期待权，即，若出租人未出卖租赁房屋，承租人优先购买权只属于期待利益；只有当出租人出卖房屋后，在同等条件下，这一权利才由可能实现的权利转为现实的权利。笔者同意这种观点。
　　细读《合同法》第230条，可知，承租人优先购买权的实现须具备三个条件：一是法律基础，即须存在合法的房屋租赁关系。二是时间条件，须为“出租人出卖租赁房屋时”。三是实质条件，只有在“同等条件”下承租人才可行使优先购买权。因此，若出租人未出卖租赁房屋，承租人仅具备了部分要件，因而属于期待权。

　　2.请求权说
　　请求权是指当事人得请求他方为一定行为的权利。该说认为，优先购买权是请求权，请求的内容是同等条件下缔结买卖合同的优先，但合同成立仍需出卖人的承诺 。
　　笔者不同意“请求权说”。若将承租人优先购买权视为请求权，则承租人只能请求出租人行使该权利，无法对抗第三人；且请求权的实现须待特定对象为一定行为，意即承租人优先购买权的实现须出租人同意，若出租人不同意，则承租人利益将严重受损。这与立法原意不符。 　　3.形成权或附条件形成权说
　　该说主张优先购买权系属形成权，即权利人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺 。
　　笔者认为，承租人优先购买权属于形成权，而且是附条件形成权。依法条，承租人以单方意思即可与出租人订立同等条件下的房屋买卖合同，无需对方同意。但又有条件，即须等到出租人向第三人出卖房屋时，因而是附条件的形成权。
　　4.物权或债权说
　　有学者认为，承租人优先购买权属债权。台湾地区法院多采债权说，认为土地法上之优先承买权仅具债权之效力 。也有学者认为，承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力，因为这更有利于保护承租人利益 。
　　笔者赞同承租人优先购买权具有物权性质这一说。从权利特征角度，物权是绝对权，具有排他性；债权是相对权，不具有排他性。承租人优先购买权的核心是“优先于”不特定的第三人，因而具有对世权的性质，与物权更接近。且依《合同法》第230条，承租人以单方意思即可与出租人订立同等条件下的房屋买卖合同，这与债权须双方意思表示一致才可变更这一性质不符。
　　综上，承租人优先购买权是一种期待权，也是一种附条件的形成权，并兼具物权性质。
　　（二）承租人优先购买权的行使要件
　　承租人行使优先购买权有何要求？依《合同法》第230条，需有两个条件，即：出租人须“出卖租赁房屋”及承租人须以“同等条件”表示购买 。
　　1.须出租人“出卖租赁房屋”
　　意即只有当出租人出卖租赁房屋时承租人才可以行使优先购买权。这里涉及三个问题：第一，何谓“出卖”？第二，何谓“租赁房屋”？第三，对于赠与、遗赠、继承等非“出卖”的情况如何处理？具体探讨如下。
　　首先，法律没有明确规定何为“出卖”。学界有不同观点。一说出卖是指出租人将房屋所有权转移给第三人；一说出卖是指第三人与出卖人订立了房屋买卖合同；一说认为，出售人公开表达出售意图时为出卖之时 。在陈希元、杜本玉诉四川省乐山汽车运输有限公司侵害优先购买权纠纷案 中，法院采用了第一种观点，认为合作开发协议不同于房屋买卖协议，房屋产权未发生转移，出租人未出卖房屋。笔者不赞同这一观点。若以房屋所有权实际转移作为承租人主张优先购买权的前提条件，将导致，只要出租人与第三人未进行产权变更登记，承租人便不能主张优先购买权，与立法原意不符。
　　同时，依《中华人民共和国拍卖法》第3条，拍卖是以公开竞价的形式进行的买卖方式，即“拍卖”亦属于“出卖”。因此该类问题时适用前述《规定》第14条、第16条。
　　其次，对于“租赁房屋”，法律也未作详细界定，但部分地方法规，如《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》、《天津市房屋租赁管理规定》、《安徽省城市房屋租赁管理办法》等对此作了解释。依据这些法规，除正式房屋外，经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁、只提供房屋由他人承保经营的、以联营或入股等形式将房屋提供他人使用只获得固定收益不负盈亏的，均属于“租赁房屋”。
　　第三，赠与、遗赠、继承均不属于“出卖”，此时不适用承租人优先购买权。混合赠与中，虽同时存在买卖与赠与的因素，但本质仍为“赠与”，不同于单纯的“出卖”，因此亦不适用。
　　2.承租人须以“同等条件”表示购买
　　合同条款众多，“同等条件”是指所有条款均一致，还是几项主要条款一致？目前存在绝对同等说、相对同等说、价格同一说等不同的观点。笔者认为“同等条件”应为相对同等：首先为价格等同；其次，付款方式也应等同，如不能将立即支付与分期付款视为等同。此外，若第三人允诺给予出租人其他优惠，则不能视为“同等条件”。
　　同时，若出租人分别与数人订立了数个买卖合同，则依何标准确定“同等条件”？笔者认为，为保护承租人利益及预防道德风险，应以最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”。
　　另外，若承租人只租赁一部分房屋，则部分承租人是否拥有优先购买权？实践中不乏此例。如广州中院2011年审理的刘启东与周雄健纠纷上诉案 。事实上，早在2004年最高院已作了批复。《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》指出，应从两个方面综合考虑：一是考虑房屋使用功能。若该部分房屋与其他部分是可分的、使用功能相对独立的，则部分承租人拥有优先购买权；反之不成立。二是考虑该部分房屋与全部房屋的比例。若该部分占全部房屋一半以上，享有优先购买权；反之不成立。
　　3.须房屋出租人与第三人已缔结了房屋买卖合同
　　“优先”，表明有比较对象。只有在第三人与出租人达成买卖合同的前提下，才有承租人在同等条件下优先购买的问题。
　　4.出租人须以一定形式通知承租人
　　出租人应采用采用书面、口头、发电报等形式在合理期限内通知承租人。通知一旦到达承租人，出租人就受其约束，不得更改。
　　（三）承租人优先购买权的除斥期间
　　承租人优先购买权属形成权，须在除斥期间内行使。《民通意见》第118条规定的合理期限为三个月。考虑到市场运作实际，《合同法》第230条以“合理期限”取代了原先的“三个月”，为当事人提供了较大的协商空间。但过于模糊的规定引发了不少问题，因此法释[2009]11号第24条第三款将其限定为“十五日”。除斥期间过后，优先购买权消灭。拍卖程序中，出租人应在拍卖5日前通知承租人，此期间内承租人不参加拍卖，视为放弃权利。
　　（四）承租人优先购买权与第三人买卖合同的关系
　　《民通意见》第118条规定，若出租人未履行合理通知义务，承租人可以请求否定出租人与第三人买卖合同的效力。该条款有利于保护承租人，但易使善意第三人受损，引起不少争议。遗憾的是，《合同法》第230条并未详细界定二者的关系。因此，法释[2009]11号第21条规定：“但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这一变化表明立法者对房屋承租人优先购买权及物权的重要性的认识发生了变化，从单纯偏袒优先购买权转为尊重物权。

　　四、以案说法

　　综上，可对开头提及的“陈惠贞诉胡元强”案作以下分析。
　　（一）原告陈惠贞为房屋承租人
　　陈惠贞一直向西关公司交纳租金，双方已形成事实上的租赁合同关系。2005年，在陈惠贞放弃优先购买权的情况下，经法院裁定，五洲城公司取得包括诉争房屋在内23套房屋的产权。依《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此五洲城公司与陈惠贞之间存在租赁合同关系，原告陈惠贞为房屋承租人。
　　（二）原告陈惠贞不享有优先购买权
　　1.陈惠贞未“以同等条件购买”
　　被告胡元强在拍卖活动中以成交价1614109元成功竞买诉争房屋。现陈惠贞按房屋成交单价计算诉争房屋价款并主张优先购买权，已不属于“同等条件”。
　　2.陈惠贞未在规定期限内行使承租人优先购买权
　　在法院处理诉争房屋过程中，陈惠贞没有行使承租人优先购买权。此时应理解为陈惠贞已放弃了其所享有的承租人优先购买权。
　　2007年1月英纳拍卖行分别在《深圳商报》、《广州日报》上刊登了上述房屋的拍卖公告。但考虑到上述两份报纸的发行量及普通人获取信息的渠道，应视为五洲城公司与英纳拍卖行已完成了通知义务。依据《规定》第14条、第16条及法释[2009]11号第23条、24，陈惠贞经通知后未到场参加拍卖，视为其自动放弃优先购买权。
　　（三）被告胡元强与五洲城公司的房屋买卖合同有效
　　1.被告胡元强对诉争房屋产权享有合法物权
　　在2007年的拍卖会中，被告胡元强以成交价1614109元成功竞买上述房屋，并与英纳拍卖行签订了拍卖成交确认书，后于2008年6月2日领取了诉争房屋的《房地产权证》。因此胡元强对诉争房屋享有合法物权，应依法予以保护。
　　2.原告陈惠贞请求确认该买卖合同无效的要求不合理
　　依法释[2009]11号第21条，承租人不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。且本案中原告陈惠贞并不享有承租人优先购买权。因此胡元强与五洲城公司的房屋买卖合同合法有效。

　　五、结语
　　综上所述，在处理承租人优先购买权纠纷的实践中，须最大限度的发挥既有法规的效能，加深民众对承租人优先购买权的具体要件的了解，使其真正懂得应如何正确合理的行使这一权利以维护自身合法权益。