浅谈不动产物权的信赖保护

　　论文摘要　信赖保护原则是民法的基本原则之一，善意取得制度恰恰是该原则在物权法中的体现。2008年《物权法》的颁布，对于物权的善意取得中关于善意取得的范围作了扩充，即善意取得不再局限于动产，这是对我国传统观民法理论的突破。但是在实践中，不动产物权与动产物权在一些规则的适用上存在着明显的差异，《物权法》将二者一概而论，就导致两者在法律适用上存在着很多的难点。本文通过分析不动产物权善意取得的构成要件，理解不动产物权适用的难点，进一步加深对不动产权物权善意取得制度的理解。

　　论文关键词　信赖保护　无权处分　异议登记　善意取得

　　一、善意取得制度概述

　　善意取得又称即时取得，是指无权处分人将其占有的动产或者登记在其名下的不动产转让给他人，善意受让人即可取得受让的物权，而原所有权人不得要求受让人返还原物的法律制度。
　　善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要的法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，这一制度的目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易动的安全之间的冲突。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人，这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。

　　二、善意取得的构成要件分析

　　我国《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
　　从以上法律规定，可以总结出善意取得的适用条件，但是不动产物权的取得在物权法中适用公示公信原则，即不动产物权变动必须进行登记，也就是说，不动产物权登记过程中买受人必须是善意的，不知道实际的权利归属，是登记发生了错误，而不是买受人的错误。因此，不动产物权的善意取得，应该有自己的适用条件：
　　（一）当事人在登记的过程中发生了登记错误
　　登记错误，即在不动产物权进行变动的过程中发生了错误的登记。这是不动产善意取得的首要条件，如果没有登记错误，善意取得便无从发生。登记错误就是指不动产登记簿上显示出的不动产归属及其权利状态与真实状态不一致的错误。
　　根据登记错误的原因，可以把登记错误分为因登记错误机关的错误、因当事人的错误和因混合错误的原因。因登记机关的错误，是指登记机关的过错是登记错误的原因，如登记机关的原因，错把甲的抵押权登记为乙享有就属于这种情况。因当事人的错误，是指因为当事人自己的原因导致登记错误。例如，甲通过伪造证明书的手段欺骗登记机关，从而成为乙房屋的所有权人。因混合过错的错误，是指登记机关和当事人在登记错误上有共同的过错，如登记机关工作人员与甲恶意串通，在登记簿上涂销了原物权人乙的登记，而将甲登记为权利人。这种分类的意义，在于确定登记机关或者登记机关与当事人共同过错时，登记机关要承担赔偿责任。
　　（二）当事人有合法的权利外观
　　这一要件要求让与人必须是具有合法权利外观的无处分权人。善意取得保护的是善意的交易，其基础在于第三人不知登记错误，如果第三人明知登记是错误的依然进行交易，显然就不属于善意取得制度保护的范畴。这就意味着，让与人必须是具有“合法的权利外观”，且让与人必须是记载在不动产登记簿上的权利人。这也表明，只要在不动产交易过程中，不动产物权善意取得的合法要件具备，实际的权利人将无计可施，被不动产登记簿所掩盖的事实也将无从得以保护。
　　但是，在我国司法实践中，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（一）》第17条第二款规定的，在登记为权利人的夫妻一方处分夫妻共有的不动产时，第三人并不能因处分人具有合法的权利外观而取得不动产。这显然与物权法中的善意取得相背离。
　　（三）当事人双方有交易行为
　　这也就是说，第三人必须通过合法的交易行为取得不动产物权，受让人已经支付了合理的对价并取得了物权，即第三人作为新的物权人已经被记载于不动产登记簿中。不动产物权善意取得旨在维护交易安全，实现这一目的，是交易行为安全性的要求，只有具体的市场交易行为得到了合理的保障，才能确保整个经济活动的安全性。
　　交易行为必须是法律行为，当事人必须有发生不动产物权变动的意思表示，同时交易行为还要符合经济上的特征，即通过有偿的双方交易行为，才是善意取得制度中的交易行为。
　　（四）交易相对人有善意的信赖
　　民法上的善意是指行为人在从事民事行为时，不知道或无法知道其行为缺乏法律根据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。通常情况下，通过登记表现出来的物权，即使与真实权利状况不一致，也被拟制为真实的物权，也就是说，第三人只要信赖不动产登记，登记的物权就是一个真实有效而又合法的物权，登记所表现出来的外观不存在权利真实性的瑕疵。
　　作为不动产善意取得构成要件的“善意”，这种“善意”一方面可以为推定的善意。登记物权首先是具有真实性和正当性的推定力，只要第三人不知道不动产登记有误，信赖登记，就会导致错误的登记被认为是正确的。这时，第三人的“善意”会产生。这种经过严格的法律程序产生的登记事实，理论上称为“物权权利的正确性推定”，这种登记，为第三人的善意取得不动产物权提供了坚实的基础。这种推定善意，实际上是对一般交易情况的认同，除了有证据证明第三人恶意的情形外，不动产物权变动交易的当事人被视为善意的交易者，无需对这种善意举证。另一方面，这种“善意”为客观上的善意。这一特征的基础就是登记这一客观事实，从一定角度来讲，不动产登记总是客观存在着的，是一种容易被人认知的推定标准，与认为善意是主观标准完全不同。这种认定方式显然与那种认为善意取的“善意”是主观的看法是不同的，很显然在这种看似主观的表层加上了客观的面纱。这种客观善意的认定方式，客观上完善了不动产登记制度，非常有利于完善我国的不动产登记制度。

　　三、不动产善意取得制度在实践中适用的难点

　　（一）对不动产善意取得制度中“无权处分”的理解
　　根据我国《物权法》第106条规定，不动产善意取得制度的前提就是对不动产物权无处分权。民法上所谓的无权处分，“是指非所有权人未得到所有权人授权或者同意，在不享有财产的处分权的情况下将他人所有的不动产和动产转让给受让人的行为。”在无权处分的情况下，往往会产生三方当事人之间的民事法律关系，导致善意第三人与原权利所有人之间的权利冲突，在此种情况下，善意第三人往往相比原权利人来说更处于弱势地位，所以法律为了保护善意第三人的合法权益，便设置善意取得制度来维护市场交易的稳定性。
　　不动产物权的无权处分，相对于动产物权的无权处分来说更加复杂。动产物权的变动是以交付为要件的，往往比较容易分析和辨别，而不动产物权的变动则是以登记为要件的，此种情况下的无权处分往往就显得非常复杂。一方面，不动产以登记为权利归属的依据，只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权，可以直接根据登记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产的事件是比较不容易发生的。另一方面，不动产的处分权受限制之后，其所有人再处分其财产也不可能适用善意取得。当然在现实生活中，不动产物权的善意取得制度主要是针对登记发生错误这一情况而产生的，因此，对于不动产物权的认定，应当不仅仅包括没有处分权而产生善意取得，也应当包括登记错误而产生的善意取得。
　　（二）对于不动产物权善意取得“善意”的理解
　　不动产物权的善意取得，是以受让人在受让不动产时“善意”为要件的，但是如果受让人在受让不动产时系重大过失时，是否构成善意取得呢？我们国家对此没有进行规定。对此，我们应该认定：当受让人存在重大过失的情况下，是不可以受让不动产的，即不可依据善意取得获得不动产物权的所有权。在上文中我们已经对不动产物权的“善意”进行了解释，这种“善意”既要是客观上的善意，即相信不动产登记簿上的事实；另一方面又要是推定上的善意，即不动产登记簿上记载的事实被法律推定为是真实的，即使其余真实的权利状态不相符合，在此种状态下，获得物权的善意第三人的“善意”需要由提出异议的原物权人进行举证证明，善意第三人不负有此义务。

　　四、善意取得制度的排除适用

　　从上面的分析可以看出，只要上述构成要件完全具备，不动产物权善意取得即产生。但是，在不动产物权变动登记过程中，也存在排除适用不动产物权善意取得的情况。具体来说，主要由两个方面：
　　（一）第三人知道登记的错误
　　不动产登记错误而产生的善意取得制度，要求第三人仅对登记范围内的信息了解，若第三人明知登记错误仍然进行物权的变动交易，这便阻碍了该物权适用善意取得制度。所谓知道错误，就是说在登记簿中记载的信息，当事人明知是不符合物权客观真实情况的信息。在这种情况下，第三人知情这一事实的证明责任，需要由否定第三人善意的一方承担。若能证明第三人知情，便无需证明第三人知道真实权利状况及归属。当然，如果第三人仅仅是怀疑，并不能排除适用善意取得，此时第三人仍然进行有效的不动产物权变动交易，这也是属于善意的范畴。当然，如何判断第三人“知道”，这是一个非常主观的东西，同时也是一个很难把握的问题，需要我们在实践中具体加以分析和适用。
　　（二）不动产登记簿上存有异议登记
　　异议登记也是排除适用善意取得的一种情形，所谓异议登记，是指记载真实权利人对登记权利真实性异议的登记。从当前的情况来看，异议登记不是不动产物权进行登记的必经程序，同时它也不是一个永久的保障物权人合法权利的程序。它仅仅是不动产物权人对自己的合法权利行使的表现，是一种临时性保护措施，目的是保护可能在登记簿中没有被正确记载或者根本没有记载的物权。如果登记簿的记载嗣后被确认无误，则异议登记自始就无意义。

　　五、小结

　　传统民法理论，对于动产物权的善意取得规定较为严密。我国《物权法》中对不动产物权的善意取得也加以了规定，这是对传统民法理论的突破，也是适应国际社会理论的潮流。不动产物权的善意取得制度，虽然是应运而生的，但是也有在实践中进行操作的难点，如在文中所述的：如何认定善意？不动产物权善意取得的标准是什么？在现实中，如何判断第三人知道登记错误等等问题。这些问题都是带有一定主观性的，要想实现其具有客观化的一面，还有待人们进行实践探索。