论不动产的物权变动的特征分析

　一、不动产物权变动模式概述
　　不动产物权变动模式，是指不动产物权的得丧变更需符合何种法律要件方能发生效力的规范模式。虽然各国不动产物权变动模式各异，但公示原则和公信原则始终是各国不动产物权变动模式遵循的基本原则。  
　　（一）国外立法模式
　　1. 以德国民法典为代表，以萨维尼物权行为为基础理论，形成了形式主义的不动产物权变动模式。该模式认为在不动产转让中，当事人之间达成的不动产交易合同仅使双方发生债权债务关系，不动产物权必须经过登记方能发生物权变动效力。经过登记后的物权行为即使债权契约无效，买受人仍可享有对不动产的所有权，也就是债权行为与物权行为彼此独立，互不影响。
　　2. 以法国民法典为代表，实行意思主义的不动产物权变动模式。《法国民法典》规定：当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物、价金尚未交付，买卖即告成立，标的物所有权即依法由出卖人转移于买受人。因此，此种立法模式认为不动产物权全凭当事人的债权意思而发生变动，无须以登记作为其成立或生效的要件。
　　3. 以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表，实行折中主义的物权变动模式。该立法模式一方面将登记作为不动产物权变动的生效要件，另一方面认为如果不动产交易债权合同不具有法律效力，那么物权变动行为原则上也是无效的。
　　（二）我国的不动产物权变动模式
　　我国法律虽未明确不动产物权变动模式，但学界一般认为我国不动产的物权变动更偏向于折中主义模式。不动产物权变动并非当事人合意的直接效果，即当事人的合意只能发生债权效力。要实现不动产的物权变动效果，必须要通过登记这种特定的公示形式方能实现。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权变动未经登记，不发生效力。因此可看出我国不动产物权登记是不动产物权变动的生效要件，同时也是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据。
　　（三）不动产物权变动模式下的公示原则和公信原则
　　公示原则是指物权变动必须要通过一定的可从外部查知的方式表现出来。如果没有通过公示将物权变动表现出来，那么该变动就很容易给第三人带来损害，影响公平合理的交易秩序。根据《物权法》相关规定，登记是我国不动产物权变动的公示方法，即不动产物权变动必须在专门的登记机关进行法定登记。这在很大程度上可保证第三人通过法定登记了解物权变动的事实，对维护不动产交易安全具有积极的意义。
　　公信原则是指当事人信赖公示的正确性而为一定行为，即使物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能对物权变动效力产生影响。因此记载于不动产登记簿上的人被推定为该不动产的权利人，凡善意信赖登记的表象而受让不动产所有权的，即使不动产登记存在瑕疵，善意受让人的权利仍可得到法律的保护。
　　公示原则的作用是使人“知”，公信原则的作用是使人“信”，如果当事人进行房屋买卖交易，但却未进行过户登记，在法律上并不承认发生了不动产物权变动效力；如果当事人已经在形式上进行了过户登记，但因临时改变让与的意思表示而未发生买卖行为，在法律上却仍然承认发生了物权变动效力。
　　二、不动产物权登记制度
　　不动产物权登记，是指经登记人申请，国家有关登记部门将有关不动产的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。不动产物权登记具有公示力强、规范度高、查阅方便等特点，因此在不动产物权变动中具有重要的作用。
　　（一）不动产登记制度的物权效力
　　不动产登记制度具有一定的物权效力，不动产权利经过登记被赋予了法律效力，受到国家的确认和保护，可以对抗权利人以外的不特定主体的侵犯。由于各国法律实践和社会发展不同，其对不动产物权登记制度物权效力的规范也不尽相同，主要分为登记要件主义、登记对抗主义、地券交付主义三种模式。
　　而我国在不动产登记物权效力方面尚未形成完善统一的模式，现行《物权法》对不动产物权变动的效力采用登记要件模式和登记对抗模式相结合的原则。我国坚持登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记不发生物权变动的效力。在不动产物权变动对第三人效力的问题上，我国坚持非经登记不得对抗第三人的原则。
　　（二）不动产登记机关
　　国外立法体例大多规定在一国之内或一个统一的司法区域内实行统一的不动产机构登记，这样可起到管理交易信息、维护交易秩序等作用。如英国由政府下属的管理全国的土地管理局负责土地登记事务，德国把地方法院下属的土地登记局作为不动产登记机关。
　　目前我国除上海、广州等少数地区外，多数地区仍实行分散的不动产登记制度，主要由不动产所在地县级以上政府登记部门负责。有些地方房屋和土地分别由房产和土地管理部门进行管理和登记；有些地方房屋和土地虽然实现统一，但在管理机构合并前，房屋和土地登记机构分别进行了房屋登记和土地登记，由于整合信息有较大难度，因此仍采用房屋和土地分别登记制。
　　不动产分散登记模式具有诸多弊端：第一，登记机关不统一，容易造成各登记部门职责不明，协调工作困难迟缓，受各自利益的驱动，部门之间容易出现扯皮闹矛盾的情况；第二，不动产登记机关的分散无形中增加了不动产权利人的负担，针对一项不动产可能需要去很多部门进行分别登记，妨害了不动产物权交易秩序的顺利、快捷发展；第三，不动产交易当事人在分散登记模式下获取信息相对困难，其必须到不同的不动产登记部门方能全面掌握不动产的交易信息，给当事人造成了极大地不便。
正是介于不动产分散登记的诸多弊端，我国正逐步尝试进行不动产统一登记制。由国土资源部门作为不动产的统一登记机关，通过统一登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台等信息，从而整合不动产登记职责，以期推动不动产登记制度的良性发展。
　　（三）不动产登记赔偿制度
　　不动产登记赔偿，是指因不动产登记错误，即登记的权利状况与真实状况不一致，导致不动产权利人或善意第三人权利受损时，由相关主体进行赔偿。采用不同的不动产登记模式的国家在不动产赔偿方面也有所不同，德国的赔偿制度分为国家赔偿和公证员职业责任保险 两个部分，而法国则根据过错责任由不同主体进行赔偿，登记员只对其登记过错给他人造成的损害承担赔偿责任。根据我国《物权法》相关规定，不动产登记机构应承担登记错误给权利人或第三人造成损害的赔偿责任。但由于法律并未明确规定具体的不动产赔偿程序和赔偿费用来源，因此关于不动产的赔偿规定在实践中并未得到很好地适用。
　　三、不动产交易合同与不动产物权变动的关系
　　（一）我国立法现状
　　《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此不动产物权转移不仅需要双方签订书面协议，而且须办理登记手续后方可发生物权变动效力。如仅有双方书面协议，即使已交付给买受人不动产，也不能发生物权变动效力。
　　不动产交易合同基于出卖人和买受人转移所有权的合意而订立，并不必然和登记效力联系在一起。登记不是针对合同的行为，而是针对物权变动所采取的公示方法，因此如果未去办理登记的当事人就物权变动达成交易合同，则此合同在法律上仍具有效力。
　　（二）不动产交易合同纠纷的处理
　　1. 当不动产交易合同不具有《民法通则》中规定的民事法律行为的成立要件而当然无效时，应将不动产予以返还，造成损失的，由过错方承担责任；双方恶意串通，损害国家、集体利益的，应追缴所得不动产，收归国家、集体所有；损害他人利益的应给予赔偿。
　　2. 当不动产交易合同符合法律规定应认定为合法有效时，若未办理过户登记的不动产被卖给已办理过户登记的第三方时，合同违约一方应承担相应的违约责任。当事人双方订立买卖合同后，合同就已生效，如果未办理登记手续，从法律上看房屋所有权并未发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权依然受到法律保护。因此当合同一方当事人发生违约行为时，应赔偿另一方损失，或办理不动产移转登记。
　　四、对我国不动产物权变动制度的建构与思考
　　（一）制定统一的不动产法
　　我国目前关于不动产物权变动的法律规制不甚统一，法律和部门规章、地方性法规之间存在不少冲突和矛盾，这对正确适用不动产物权变动制度非常不利。因此需制定统一的不动产法，加强程序规则的修订完善，使不动产物权变动的规则和原则具体化、规范化、科学化，有利于更好地保障权利人利益，更好地维护不动产的交易安全。
　　（二）丰富不动产统一登记规定
　　虽然我国已确定以国土资源部门为不动产统一登记机构，但对登记程序、职责整合、信息查询等规定尚不完善。因此应不断丰富统一登记的具体规定，通过制定规范化的不动产登记标准，将不动产“多头登记”的相关信息进行全面整合。同时还要确立完善的不动产信息查询机制，公民可对不动产登记信息进行全面、快捷地查询，从而实现对不动产交易风险的有效管理。
　　（三）完善不动产登记赔偿制度
　　我国现行法律对不动产登记赔偿规定过于原则抽象，在具体实践中很难操作，这必然导致实务中产生较多的法律纠纷。因此需进一步完善赔偿制度，将国家财政资金引入不动产登记赔偿机制中来。同时可尝试在登记机关内部建立专门的不动产登记赔偿部门，设立专门的赔偿基金，规范赔偿受理程序，从而更好地维护不动产权利人的利益。
　　五、结语
　　不动产规制管理是关乎国计民生的一项重要任务。我国要建构完善科学的不动产物权变动制度，就应采百家之长，兼收并蓄，汲取各国立法体例的先进经验。同时也应结合我国国情，随着社会经济的不断变化推动不动产法律制度的建构与完善，使之更好地服务于我国经济社会的健康发展。  
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　　作者简介：杨同宇（1994- ），男，南昌大学法学院。