业主管理团体主体地位研究

引言国务院于近日颁布的《物业管理条例》规定了业主大会及业主委员会的成立、职责和运作，但未明确规定其法律地位。然而，业主大会、业主委员会等业主管理团体的法律地位如何，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，对业主管理团体法律地位的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。本文拟从建筑物区分所有权的视角出发，分析业主管理团体的民事主体地位和诉讼主体地位，并对业主管理团体的立法规制及物业管理纠纷若干疑难问题的审判对策提出笔者的初步建议。

　　一、司法实践中关于业主管理团体的困惑近年来，各种物业管理纠纷频频发生，一度成为媒体关注的热点。法院受理的纠纷也逐年增多，并且呈现出类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。

　　从类型上看，可以依据主体标准将物业管理纠纷分成两大类，第一类是业主个体与物业管理企业之间的纠纷；第二类是业主委员会与物业管理企业之间的纠纷。1前者主要是指涉及单个业主权益的纠纷，如因装修物业引发的纠纷、因拒交物业服务费引发的纠纷等。后者主要是指涉及业主集体权益的纠纷，主要有以下几种：（1）因物业管理权引发的纠纷，如业主委员会因服务质量、物业管理费等原因起诉要求解除物业管理服务合同；2（2）因物业维修基金的缴纳、管理引发的纠纷，如业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金；3（3）因业主委员会办公用房引发的纠纷；（4）因物业管理企业拒绝承担业主委员会办公经费引发的纠纷；（5）因业主委员会监督检查物业管理企业财务引发的纠纷；（6）因业主委员会存在违约或侵权行为而引发的纠纷。

　　法院在受理此类纠纷时，首先遇到的一个疑难问题便是，业主委员会是否具备诉讼主体资格。也就是说，业主委员会能否以法人或者《民事诉讼法》规定的“其他组织”的身份参加诉讼。如果可以，那么业主委员会可以在哪些纠纷中参加诉讼，法院是否可以判决业主委员会承担责任。产生这些问题的原因有两方面：第一、《民法通则》和《物业管理条例》等法律、法规没有对业主管理团体的主体地位做出规定；4第二，学术界对业主管理团体的主体地位颇有争议，而争议的焦点在于：（1）业主管理团体是不是一类独立的民事主体，是否具有权利能力；（2）在业主管理团体中，业主大会与业主委员会的关系是什么。因此，本文拟从建筑物区分所有权的视角出发，分析业主管理团体的形成和法律性质，并对上述问题作一初步的研讨。

　　二、业主管理团体的法理分析（一）业主管理团体的形成随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的居民通过购买公房或商品房实现了住房的自有化。同时，出现了大量的多层建筑-即所谓城市异产毗邻房屋。也就是说，在数人乃至数百人购买楼房的时候，一栋建筑物的产权主体已经多元化。而多层建筑与物业管理区域的出现，催生了一种新的不动产权利形态-建筑物区分所有权。

　　关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法不尽相同。在德国称为“住宅所有权”，美国称为“公寓所有权”，瑞士称为“楼层所有权”。目前，我国学术界采用的名称是日本及我国台湾法律所采用的“建筑物区分所有权”的称谓。关于建筑物区分所有权的概念，各国民法学者有几种学说，分别有“一元论说”、“二元论说”、“三元论说”等。5一元论说又分为“专有权说”和“共有权说”，前者认为区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，后者将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有人所共有。“二元论说”的主要观点认为：建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人所享有的对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。“三元论说”的主要观点是：建筑物区分所有权是指多个所有人，甚至上百个所有人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。

　　关于上述学说，“一元论说”或者排斥了共有权的客观存在，或者不能反映建筑物区分所有权所固有的专有权特性。而“二元论说”虽然将专有权及共有权纳入了区分所有权，但忽略了因区分所有权人的共同关系所产生的成员权。实质上，建筑物区分所有权既不同于传统的不动产所有权，也不同于一般的共有关系。除各区分所有人的专有权利和共有权利外，各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。6故“三元论说”中包含的成员权内容是专有权和共有权不能概括的。因此，笔者同意“三元论说”观点。

　　根据建筑物区分所有权的上述原理，一栋建筑物的不同部分或不同单元，可以分别由不同的所有人所有，但在一栋区分所有的建筑物中，各个业主（即专有部分所有权人）的专有部分是相互连接重叠的，彼此之间难免相互影响。一方面，为了共同的生活，各个业主之间需要使用大量的共有空间、场地、设施及其他设备，不可避免的会产生许多矛盾纠纷。另一方面，各个业主的财力不尽相同，对使用公共设施的费用负担能力有所差异，对物业管理和服务的要求也不一致。7因此，为维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此间之共同利益，乃需要一超越个人之团体组织，以借该团体组织力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。8由此，业主管理团体得以形成，此种管理团体即所谓建筑物区分所有权人管理团体。换个角度说，组成业主管理团体是业主行使成员权的一种方式，在这个团体中，业主可以对涉及全体建筑物区分所有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、解除管理者、请求就共同事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益的行为等。同时，业主除享有上述权利外，作为团体成员还应遵守团体协议、章程规定，承担接受管理者管理等义务。

　　（二）业主管理团体的性质1、国外关于业主管理团体的立法模式一般而言，业主管理团体即由全体业主组成的社会团体。关于业主管理团体是否应当采取法人形式，业主管理团体是否具有实体法上的主体资格等相关问题，各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。9第一、业主管理团体具有法人人格模式。这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原（区分所有）法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属于此种模式。

　　第二、业主管理团体不具有法人人格模式。此种模式以德国为代表，又称德国模式。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体；诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国《住宅所有权法》为代表。但德国有学者认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体。10我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定的“管理委员会”系采与德国法相同立场，依判例为不具有法人人格之团体。

　　第三、折衷模式。此种模式以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。该种模式承认区分所有人超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。区分所有人总数在一定数量以下的，为无权利能力的社团。

　　第四、判例实务上的法人人格模式。以美国为代表，又称美国模式。美国传统法律及现行法制并不承认区分所有人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

　　关于上述各种模式的优劣，学者们做出了不同的评价。有学者认为业主管理团体有日趋法人化的倾向，因此我国应当追随管理团体法人化的基本潮流，并建议我国在将来的立法中选择日本模式。11也有学者提出不同的看法，认为业主管理团体采用非法人管理团体的模式，完全可以实现同样的功能。12对此，我国有着特殊的国情，笔者将在下文对我国业主管理团体的立法模式作进一步的阐述。

　　2、我国关于业主委员会性质的争论及评价我国实行住宅商品化的时间不长，楼宇、住宅小区的社区民主文化氛围还不浓，公民的自治意识还不强。由于缺乏历史的积淀，作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。相反，《物业管理条例》及各地方立法突出了业主委员会的法律地位，赋予其许多职责和权能，归纳起来，主要表现在以下几个方面：（1）业主委员的成立需要备案登记，这一作法在各地已经获得普遍认可，《物业管理条例》亦予以采纳。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）业主委员会可以代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；13（3）业主委员会可以“其他组织”的身份参加诉讼。如《上海市居住物业管理条例》第54条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。从各地的司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多，驳回的情况较少。14实践中的上述突破，使得业主委员会在我国实际上已经获得了业主管理团体的地位。15基于上述原因，我国关于业主管理团体的法律地位的争论也就主要表现为业主委员会的地位和法律性质的争论。16综合学者的研究，我国理论界和司法实践中关于业主委员会的地位和法律性质问题，主要有三种不同的观点。17第一种观点认为，业主委员会的性质是独立的社团法人。其主要理由为：（1）按照《物业管理条例》和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。（2）现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。（3）业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同、进行诉讼等等。

　　第二种观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。其主要理由是：（1）业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，符合《民事诉讼法》所规定的“其他组织”的构成要件。（2）业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在，就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任，在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。

　　第三种观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。其主要理由为：（1）业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的财产；（2）当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，业主委员会是受权于全体业主，并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。

　　第一、业主委员会的民事主体地位从民法理论研究和民事立法实践来看，民事主体的概念是从罗马法中的“人”及1804年《拿破仑法典》中的“人格”逐渐发展和抽象而来，并由德国普通法和瑞士民法典最终完成了对“权利能力”一词的创设和定义。确认“权利能力”为民事主体资格取得的充要条件，实现了对民事主体资格的演绎和归纳。我国也吸收了这些研究成果，认为民事主体是指“依照民法规定，能够参与一定民事活动并享有民事权利和承担民事义务的人的总和”。19现代民法建立民事主体二元结构，自然人和法人享有权利能力，为民事权利主体。对于权利能力，现代民法用抽象的方式加以使用，在解释上不涉及具体能力问题，只有“有”或“无”的问题。这种高度抽象的结构，将许多现实存在的实体，如非法人团体、合伙、筹备中的法人，胎儿等，一律视为不具备任何权利能力，最后都要解释到自然人或法人这个基础上。20但是，实践的发展已经逐渐突破了民事主体二元结构，各国对合伙组织主体地位的承认便是一个恰当的例子。台湾学者王泽鉴认为，在民法上，权利主体有自然人和团体组织两类。团体组织包括法人和非法人团体，非法人团体的范围，除无权利能力社团外，尚包括设立中社团、合伙等。21在我国，没有进行法人登记的企业或非企业组织都是非法人组织（即非法人团体），它是与社会团体中的法人团体相对应的概念。在诉讼法上，则称此“非法人组织”为“其他组织”。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》，“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。22承认不具备法人资格的“其他组织”一般的具备民事诉讼当事人资格是民事诉讼法和我国司法实践对民法通则的一大突破。在民法理论上，“其他组织”已逐渐成为市场交易中除自然人、法人之外的第三类民事主体。在立法上，我国《合同法》第2条就明确规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”赋予了其他组织合同主体资格。

　　从前文国外关于业主管理团体的各种模式的介绍可以得知，国外除承认业主管理团体有法人资格的以外，一般都将业主管理团体视为无权利能力的非法人团体。值得指出的是，依据我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定，关于业主管理组织，条例设区分所有人会议、管理委员会、管理负责人及管理服务人。区分所有人会议是指区分所有人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有人所举行之会议。公寓大厦成立管理委员会，由管理委员会互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会。条例第35条规定：“管理委员会由当事人能力”。但是，管理委员会或管理负责人虽有当事人能力，可以为原告或被告，其不具有法人地位，无权利能力，其权利主体为全体区分所有人，由其享受权利、负担义务。23同时，台湾“民事诉讼法”第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。”由此可以看出，台湾在立法上将业主管理委员会（即业主委员会）列入非法人团体的范畴。

　　在国内，王利明教授认为，各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。因此，《物业管理条例》对业主组织（即本文所指业主管理团体）以及业主在业主组织中成员权的规定只是对我国《民法通则》中规定的所有权中的一类特殊的所有权形式-“建筑物区分所有权”的行使方式进行了规定。业主组织虽然可以代表全体业主对外订立合同，在法院起诉、应诉，因此也具有一定的行为能力，但其并不是一个独立的法人，因其并不享有独立的财产，尤其是在其违约的情况下，其责任仍由各业主来承担。因此，其并非一类新型的、独立的民事主体。对它的规定也很难认为属于“民事基本制度”的范畴。24笔者同意上述观点。业主大会、业主委员会在我国属于新生事物，其存在的历史较短，实践中的运作也很不规范，因此，其很难像合伙那样形成独立于自然人、法人之外的第三类主体。但是，依据我国的具体实践，将业主委员会定位为“非法人组织”应该是比较恰当的。

　　从建筑物区分所有权的角度分析，业主管理团体组织是因其房屋之间存在共同关系的业主设立的，其所涉及的只是其房屋所有权、土地使用权等民事权利的行使、保护等问题。因此，业主委员会应属于非营利性的非法人组织，其具备一定的行为能力。25依据《物业管理条例》的规定，业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。实际上，《物业管理条例》对业主委员会职责的规定是以业主聘请物业管理企业的管理模式为依据的，在业主自行对物业进行管理的场合，业主委员会亦发挥着重要的作用。对此，梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》的有关规定应该说是比较全面的。26第二、业主委员会的诉讼主体地位业主委员会属于非法人组织的一种，那么，业主委员会的诉讼权利能力如何呢？从法理上讲，民事权利能力与诉讼权利能力即有统一性，又具有一定程度的分离，民事权利能力并不是诉讼权利能力存在的必要性。27如《德国民事诉讼法》规定，有权利能力者，有当事人能力。无权利能力者的社团可以被诉；在诉讼中，该社团具有权利能力社团的地位。28《日本民事诉讼法》第46条规定：“非法人的社团或财团，有代表人或管理人的，可以其名义起诉或应诉”。29台湾“民事诉讼法”第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。”30我国民事诉法把“其他组织”与自然人、法人同列为具备当事人资格的诉讼法主体，表明我国民事诉讼立法对非法人组织的当事人能力予以普遍的确认。

　　如前所述，台湾地区“公寓大厦管理条例”规定管理委员会或管理人有当事人能力，主要目的在于其可以提起诉讼。依据该条例，管理委员会或管理人因执行管理职务，可以在以下七种情形出现时提起诉讼：（1）住户违反相邻关系时，可诉请法院为必要之处置；（2）住户违反公用部分使用方式规定时，得诉请法院为必要之处置及请求损害赔偿；（3）对于不同意重建之区分所有权人诉请法院命其出让区分所有权和基地所有权应有部分；（4）诉请前任管理委员会或管理负责人移交公共基金；（5）诉请区分所有权人或住户缴付积欠之公共基金或其他应分担之费用；（6）对重大违规之住户诉请法院强制其迁离；（7）对重大违规之区分所有权人诉请法院强制出让其区分所有权及基地所有权应有部分。而且，管理委员会或管理负责人可以提起诉讼的情形，并不限于上述情形。31值得注意的是，《中国物权法草案建议稿》借鉴了德国、意大利、日本及我国台湾地区区分所有权立法经验，于草案第111至113条规定了业主管理委员会、管理人的选任、任期、职责及其诉讼主体资格。其中，草案建议稿第113条规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。32由此可以看出，草案建议稿亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位，可以独立充当原告和被告。这无疑是对我国民法通则的一个突破，亦是民法理论研究对实践的积极回应。33从实践看，既然法律规定了业主委员会有独立的职责，法律应为其履行职责提供充分的司法救济，如果否认业主委员会的诉讼主体地位，对于其行使职责无疑是非常不利的。因此，在各地的物业管理立法中，也都承认业主委员会能独立进行民事诉讼活动。例如《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》规定，对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提出民事诉讼。在《广东省物业管理条例》中，也有相同的关于业主委员会可以提起诉讼的规定。34 3、业主大会和业主委员会的关系行文至此，一个不可回避的问题便是，在我国，业主委员会与业主大会的关系是什么。对此，我国学者也做出了有益的探索，主要有以下几种观点。

　　第一种观点认为，物业管理应由全体业主共同参与，业主大会应是最高的权力机关，而由部分业主组成的业主委员会只不过是权力机关的执行机关和代表机关而已。35第二种观点认为，业主委员会不仅仅是业主大会的执行机构和代表机构。由于我国物业管理的相关法规中均规定业主委员会可以其自身名义对外实施具体行为，如与物业管理企业签订物业管理服务合同等。因此，这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造。36第三种观点认为，成立或参加业主大会只是业主行使成员权的方式之一。业主行使成员权的组织形式，应并列设定为“区分所有人会议、业主大会、管理委员会、管理人或其他形式。”37应该说，上述观点均有相当的合理性。在对这些观点进行评价之前，有必要从业主大会和业主委员会的产生入手，分析属于它们自身的质的规定。从各国及我国其他地区业主大会（或称区分所有人会议等）的产生来看，无论是依法自动成立或是依约定成立，业主大会均由全体业主组成，其功能有两方面，第一是作为业主的意思决定机关，第二是作为全体业主的议事形式。在物业管理制度发达的国家，业主大会的两种功能同样明显，而从我国的立法现状及公众的认知水平来看，我们吸收了业主大会的议事形式，却尚未充分认识其第一种功能，即业主大会作为全体业主的最主要的自治组织这一作用并未得到充分发挥。因此，有学者呼吁，我国应尽快制定建筑物区分所有权法或者物权法，并应该紧随业主管理团体法人化之基本潮流，建立与各国相通的业主管理团体法律制度，并采取慎重立场，借鉴日本关于业主管理团体的立法模式。38梁慧星教授也建议在我国将来的物权法中应规定业主大会为区分所有人的最高意思决定机关。39正是基于我国业主大会地位不彰的这种特殊情势，才有了上述理论与实践中关于业主委员会地位的争论。《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构。但在我国，物业管理立法赋予了业主委员会更多的职权，业主也要求业主委员会承担起许多维权的神圣职责，因此，业主委员会渐渐以一个独立的非法人组织的身份活跃于日常生活中，并频频以当事人身份出现在诉讼当中。基于此，笔者认为，业主委员会首先应该是业主大会的执行机构，但在我国目前的情势下，业主委员会担当起了业主大会的诸多职能，因此，有必要在目前的司法实践中承认其民事主体地位，并确认其当事人能力。当然，将来随形势的发展，业主的自治能力和素质有了极大提高，业主大会在我国深入人心且作用明显的时候，业主大会和业主委员会将向其本该有的地位回归，立法者也将在物权法中做出合理的选择。

　　通过分析，我们可以看出，上述关于业主大会和业主委员会的三种观点中，第一种观点较符合前文所述西方国家的业主管理团体的立法模式，特别是规定业主管理团体具有法人人格的国家，权力机构与执行机构的此种关系模式应该是其最恰当的描述。第二种观点认识到了我国业主委员会与业主大会的关系已经突破了传统的关系模式，但仍然不敢承认业主委员会的独立民事主体地位。第三种观点的可取之处在于其承认业主委员会是一种独立的自治管理团体，但是其忽视了业主委员会产生于业主大会这个特点。