房地产开发项目工程建设成本管理浅析

　　房地产开发是一项工期长、资金占用量大并且资金的时间价值大的项目，要想在各种复杂的环境中把房地产项目做好，使房地产开发的利益最大化，就必须从成本管理上下大工夫。房地产开发工程项目成本控制贯穿于全过程，也就是投资决策、设计、招投标，建设实施和竣工结算各阶段均应有成本控制的概念。而工程建设成本的控制是工程项目管理的关键，在房地产项目开发环节中工程建设主要由施工单位完成，所以加强房地产公司工程管理部门对项目工程建设过程中施工成本控制的内容，原则、措施等问题的拿握尤为重要。

　　一、房地产成本管理的概念

　　房地产成本管理是指房地产房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用的计划、组织和控制。成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和各个方面，主要分为三个阶段：第一阶段为前期准备阶段，既规划、设计、招投标阶段；第二阶段为施工阶段；第三阶段为竣工验收后的成本分析与考核阶段。从项目规划开始到竣工验收后的成本核算。对施工企业而言即从中标签约开始到施工准备、现场施工、直至竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作。如何优质高效的完成施工任务，特别是有效的加强工程项目的成本管理和控制，获取较高的效益，已成为企业能否发展和壮大的成败所在。

　　二、房地产成本管理的原则

　　1.实施全面管理，全面管理包括全员管理和全过程管理

　　（1）全员管理。施工成本与施工形成有关的各部门，各单位，班组和每个员工切身利益息息相关，成本责任目标落实到每个部门乃至个人，真正树立起全员管理的观念。

　　（2）全过程管理。在设计阶段，提高设计人员的成本意识，优化设计方案；在招标阶段，相关部门要做好成本的预测，签好合同，在施工前期，做好对工程实际成本的测算，制定相应工作策略；根据成本预算制订相应成本计划及目标，在施工过程中进行相应的成本跟踪。达到事中管理的目的在竣工验收阶段，及时收集相关资料，对整个工程成本进行核算和分析，使施工自始至终处于有管理之下。

　　2.开源与节流并重

　　建设工程成本管理的目的是提高经济效益，降低成本支出和增加收人是主要途径。在项目实施过程中，一方面，“以收定支”，进行成本核算和分析，以便及时发现成本节，超的原因，另一方面，加强合同管理，及时办理合同外价款的结算，以提高项目成本的管理水平。

　　3.设定目标管理

　　目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段。在实施目标管理过程中，目标的设定不但应切实可行，而且要层层落实。目标的责任不仅包括工作责任，要有成本责任，目标应及时、垒面检查，发现问题，及时采取纠正措施；目标评价更应公正、合理，只有将成本管理置于这样一个良性循环之中，成本目标才能得以实现。

    4.向节约要效益

    节约是提高经济效益的核心，也是成本管理的一项最重要的基本原则。

　　⑴节约财力。严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督。

　 （2）节约人力。提高施工项目科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率。

　 （3）节约物力。采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的材料浪费，真正做到向节约要效益，向技术要效率，确保成本目标的实现。

　　5.责任、权力和利益相结合

    在项目成本管理过程中，要形成整个项目成本管理的责任网络，要使成本责任得以落实，责任人应享有一定的权限，企业领导对项目经理，项目经理对各部门在成本管理中的业绩要进行定期检査、考评，要与工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，这一原则是成本管理得以实现的重要保证。

　　6.向管理要质量

　　只有重视提高工程质量水平，降低质量成本，才会有优质的项目为企业树立良好形象。它包括控制成本和故障成本两个主要方面。控制成本是质量保证费用，与质量水平成正比关系，质量管理的重点在于分析现有的质量标准，减少检验程序和提高工作效率，使质量总成本降至较低水平，故障成本是损失性费用，与质量水平成反比关系，当前迫切需要的是降低故障成本。

　　三、做好项目成本控制组织措施

    1.建立成本责任制，完善成本控制运行机制。包括：健全成本责任制；建立完善项目成本控制制度；树立全员成本意识。

　　2.制定施工成本计划。成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程成本的依据，使项目部人员及施工人员无论在工程进行到何种程度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。

    3.提高项目成本控制技术措施

    ⑴制定先进可行的施工组织设计。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机器、工具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机器、工具也不同。因此，施工方案的优化选择是是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和业主要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制定几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织计划之中。

　 （2）配合沲工单位合理安排现场施工管理。项目现场施工管理主要包括临时设施费及现场材料保管、场内运输费用。临时设施应选择技术方案，本着经济适用的原则布置，不能占用过多资源，这样本身就是极大的浪费。合理安排材料进出场是一件特别重要的工作，如何减少材料的保管时间，减少场内运输所耗费的人工、机械，必须有一个合理的安排，应根据技术组织措施合理定制。

　 4.严格把关项目成本控制合同措施

   ⑴认真分析合同条款。实行严格的合同管理，是施工单位的首要课题。建设单位应聘请有经验的管理人员分析合同条款，力争对每一项条款都理解透彻，防止施工单位进场后以工期、工程造价、手续等问题为借口，进行各种各样的索款。

　（2）组织签订合理的分包合同与材料合同。分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一起，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公平公正的原则进行，投标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一言堂，且层层有审批手续。同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商和材料商，从而达到控制支出的目的。

　　作者：孙新  陕西鱼化置业有限公司，陕西 西安 710077