房地产项目成本管理研究

　　伴随着城镇化的发展，中国的房地产业也得到了快速发展,但同时也存在着许多不容忽视的问题。在目前的形式下，严格控制房地产项目的成本对企业尤为重要。

　　改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着城镇化的发展，中国的房地产业也得到了快速发展。但是中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快;房地产开发模式传统粗放;资源、能源消耗大等等，尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。2011年初，为了抑制房价上涨过快等现象，国家相继出台了一系列政策，如限购令、上调第二套住房的首付款比例、进行房产税试点、加强保障房建设等等，这些措施的出台使得房地产开发商逐步认识到房地产业要还像之前那样利用极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发经营模式已经不再可行,现在必须要合理利用资金，加强项目的成本控制。所以，对房地产项目进行成本管理研究，严格控制房地产项目的成本就显得尤为重要。

　　1 房地产项目的成本构成

　　房地产项目的成本构成主要包含如下几个方面：一是由政府有关部门收取的，如地价、基础设施费用、配套设施费、报建费、营业税、所得税等,这些费用可以根据有关规定算出来。二是支付给各设计单位、施工单位、服务单位得工程费及服务费，这些费用准确测算起来比较困难，需要根据概算指标、市场清况等因素进行测算。三是贷款利息、资金运做利息等财务费用，需根据项目进度、资金使用情况来计算控制。四是管理费用是企业组织开发经营活动发生的日常营运费用，取值高低要根据自身的管理能力和营运效率而定，不可预见费是对估算中难以预料的情况如天灾人祸、设计变更、物价上涨而提取的预备增加费用，不确定因素多。

　　2 房地产项目成本管理的内容

　　房地产项目成本管理的内容主要包含如下几个方面：一是房地产项目成本计划，其是在项目建设前期编制的，编制开发期成本项目，并且编制开发期内项目的各项成本费用支出，以及为了降低成本费用所采取的经济措施,也就是为实现房地产项目的成本控制而要采取的必要措施。二是房地产项目成本预测，其是指根据一项目的具体情况,采用一定的技术手段，对一项目的成本的总体水平做出评估，项目预测在整个项目管理中占有十分重要的地位。三是房地产项目成本核算，其是根据之前确定的项目开支的内容对此项目的所有成本费用进行核算，计算出本项目一段时间内成本费用的实际数额，并最终测得此项目的总成本，这一实际成本的计算对于项目成本成本的控制以及项目成本的考核提供了有利的依据。四是房地产项目成本控制，要进行成本控制首先要明确房地产公司的成本管理中存在哪些问题，这些问题的发现是通过成本核算值与成本预测值之间的差额表现出来的，多数情况为项目成本的核算值超过了项目成本的预测值，这时就要采取相应的措施来控制项目的成本了。五是房地产项目成本考核，采取措施进行了成本的控制，那么控制的效果如何呢,应该为此设立一个标准，那就是成本考核，并且成本考核的结果与工作绩效考核结果挂钩，这样便更有利于成本管理效率的提高。

　　3 房地产项目成本管理的措施

　　根据多年的实践经验，并借鉴了其他资料，认为房地产项目成本管理的措施可以从如下几个方面着手：一是立项阶段。项目的工程、成本部门应配合财务部等相关部门准确地计算出包括土地成本、规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目细程中的费用，制定成本目标，并在后期同时实施成本目标管理，估算时还应考虑到工程建设中人工材料的价格上涨。二是规划与施工图设计阶段。影响建设工程项目投资的最主要就是设计阶段，所以说项目成本控制的核心环节是设计阶段。持续实行设计方案招投标制度,以实现设计方案的最优化。在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位;从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，从而造成直接经济损失和投资增加。实行限额设计，在设计中应加大限额设计的落实力度，避免出现出图后修改不可挽回的局面,各项指标应按以往设计标准量化后写入招标文件与合同中。开展价值工程的应用。在降低造价提高产品功能、不增加造价提高产品价值和略增加造价大幅提高产品价值的情况均称作为价值工程。例如，在项目进行中利用地下室架空层赠送、一层赠送花园、顶楼加高赠送阁楼，这些就是运用价值工程的结果，既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审査，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。三是工程建设阶段。加强施工单位招标过程控制，对施工单位资质进行严格审査，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。加强合同管理，对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时按照合同相关条款处理，使工程项目成本得到有效控制。加强工程施工现场的动态管理，首先加强本单位现场施工管編、工程技术人员的“经济”观念，充分重视节约投资的重要性；其次尽量减少设计变更，应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容,一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去；最后严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签'还应该做到签证内容必须与实际相符。四是结算阶段。相关结算人员要对签证及变更的真实性和实施结果进行核实，要结合施工实际对图纸要求施工，但实际没有施工的部分重点记录，并通知施工单位,以免出现双方纠纷。结算中要针对施工单位只报增不报减，只报高不报低的情况进行，一方面要维护公司的利益，另一方面要拿事实说话拿合同条款说话。结算中相关人员的个人业务素质及负责任的态度，也是结算工作的关键所在。五是做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案，便于今后在项目管理与工程造价控制。

　　以上内容首先分析了房地产项目成本的构成，随后对房地产项目成本管理的内容进行了探讨，最后提出了房地产项目成本管理的措施，表达了个人的观点和见解。在目前的市场形势下,成本控制的好坏直接影响利润多少，以成本管理为核心的工程管理应为所有开发企业大力推进管理模式。

　　作者：杨亮  中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，湖北 武汉 433000