刍议房地产项目开发全过程成本管理

　　近几年房地产开发项目数量快速增加，如何对房地产项目开发过程成本很好的管理,是每一个房地产商关心的问题，本文分析了房地产成本管理的重要性以及开发过程每一个环节具体的管理措施，提出自己的建议。

    引言

　　当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理摸式来关注。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。

　　1、房地产开发成本管理的重要性

　　任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是贯穿于项目的始终，从项目的定位，初步设计，施工设计，工程建设，交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等，根据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为88％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究，成立自己的设计团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内苗^构造、设备安装及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为12％，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好现场工程管理.不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。

　　在建筑法律不断健全的今日，要从招标阶段进行严格的筛选协作单位，不能超越招投标等相关法律的规定，设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。建设过程中包括监理单位，施工单位(总分包单位），材料供应单位的确定，甚至后期物业管理单位的确定，都通过公开招标或者邀请招标，择优选取，以取得项目各参与共贏。

　　2、成本管理措施

　　2.1投资决策阶段

　　①认真做好市场调査研究工作。应调査国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景;对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因索的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。

　　②合理确定建设标准。建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规摸、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。

　　③认真编制投资估算。准确的工程建设投资估算可为项目投资资金等措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制投资估算时，应认真负责，实亊求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。

　　2.2设计阶段

　　①规划设计的成本控制。规划设计阶段的成本主要包含一些项目整体方案的设计费、建筑施工设计费、地质勘察费、报建及其他费用等。在这个阶段需要选择具有市场经济性的设计方案。选择经济合理的方案非常重要.因为规划方案一

　　经选定，整个项目的后续成本组成也基本上确定，因此这个阶段也比较重要，同样要进行成本管理，并且一定是要在规划方案设计过程中加强成木管理，以优化规划设计成本。

　　②规划设计阶段的成本管控要做好以下工作：推行设计招标，多方案成本对比，选择盈利性经济性更好的方案；加强出图前的审核工作。在出图前，由专业人士结合实地状况审核，将工程设计变更的发生尽量控制在施工之前，减小变更所花费的代价；结合预算控制，合同限额设计。合同设计成本应与事先编制的预算相对比，对于在此限额内满足投资要求和技术要求的设计实行奖励，对于超出此限额的设计，则可以通过多方论证、谈判，采取调整设计预算:或协商报价来实现。

　　2.3施工阶段

　　①结合施工组织及施工工艺，控制工程成本开发单位的成本管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题.或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定額仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。

　　②严格控制材料用量，合理确定材料价格。工程材料费一般要占工程总成本的60％左右，显然材料费的高低直接影响工程总成本。应建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证相关人员可随时随地的调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，尽量寻找物美价廉的产品。

　　③做好反索赔工作。许多开发商把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场淸理不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品;使用了非业主指定的产品等等，对此开发商均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片、照片等原始资料。

　　3、结束语

　　新时期的房地产业迅猛发展，对于我国的经济发展有着重要的影响，随着国家政策不断变化，对房地产业多轮的宏观调控、限购、限贷等措施，对于房地产业来说面临着巨大的挑战，竞争也不断加剧，为了顺应时代的不断变化，在竞争激烈的市场下长久的发展，对于房地产企业来说，对于开发的成本的控制管理至关重要，通过本文的分析，只有不断提高管理水平，做好管理控制工作，在保证工程质量的前提下，降低成本，只有顺应社会变化发展，提高自身的竞争优势，才能保证企业不断的发展。

　　作者：王健  大连宏发工程造价咨询事务所有限公司