浅谈石化油田企业矿区物业企业成本管理

　　我国石化油田企业矿区物业管理方兴未艾，当前还存在着一些问题。本文从石油物业管理的发展现状以及我国石化集团在物业管理上的不足入手，针对化油田企业矿区物业企业成本管理方面提出了一些应对对策。

　　引言

　　就石化行业经营的田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，然而石油企业分布远离城市，居民居住分散，需要建设“自给自足”，全面方便的社会服务体系，在新的国际形势下，国家对石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区的物业管理系统提出了新的要求。石化集团进行的物业管理尚处于探索起步阶段，受职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，以及长期以来行政型、福利型观念影响，矿区目前还未能支持物业管理公司自立生存，物业公司尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。物业管理经费经常要依赖行政补贴，因此，对石化油田企业矿区物业企业成本管理研究很有必要。

　　一、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

　　应职工群众对改善居住环境质量要求，促进矿区经济和文化繁荣的目的，物业管理向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优质服务获得合理报偿。

　　物业管理从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

　　二、石化油田企业矿区物业企业成本管理的探索和实践

　　从1999年开始，国家陆续对石化集团对内部业务和资产进行了重组，以求适应国际化竞争，获得更广阔的发展空间。物业系统是社会服务部分的主要内容也进行了改革尝试。取得了一定的进展。

　　1、形成了专业化的物业管理队伍

　　到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从事物业管理工作的人员达到近8万人。根据重组改制的要求，企业办社会服务部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。分级分片设立公共事业管理部门，社区管理中心，物业管理公司或物业管理站，有序管理负责居民小区生活。减少了冗余闲置人员，提高了工作效率，也降低了石化油田企业矿区物业企业成本。

　　2、新的经营运行机制

　　物业公司按照关联交易的原则实行新的经营运行机制，经费来源要规范合理、成本明晰、费用开支透明。

　　定期对物业管理单位实行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。支付结算需要主营单位与物业管理公司、站共同签认制度。

　　3、形成合理的服务定价机制

　　定价是双方关注的焦点。服务价格确定要依据国家规定的价格，没有国家规定价格的按市场价格，都没有的按照实际成本+合理利润定价，要严格遵循公正、公平、公开的精神。

　　物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，改革效果喜人，得到了主营单位和广大居民的支持拥护。

　　小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理等日常生活服务水平都有所提高，矿区经常组织开展健康有益的康乐活动，居民的生活质量、文化水平有了显著的提高。在创建文明居住小区的过程中，通过调动居民的参与，改变了以前各自为政、重复建设的状态，居住小区统一合理建设，资源配置更为优化，从根本上减少了石化企业物业管理的人力、物力降低了管理成本。同时，实行物业管理，石化企业生产经营就能与社会服务系统的分离，解放了主营单位的生产力，主营单位彻更能集中精力抓好生产经营，促进了生产发展和经济效益的提高。也避免了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

　　三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

　　石化集团大多数石油化工企业的物业管理虽然已经成立专门的物业管理机构和管理队伍，通过物业管理的专业化降低物业成本，但距离实行产业化发展、企业化经营、市场化运作还有一定差距。将物业管理经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，向暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用的过程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

　　1、走“建管一体化”之路，建管一体化是对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作，良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持。随着实物性分房取消、实行货币化分配，随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，实行以建养业、以业促建的良性发展机制是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

　　2、物独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍是收入来源不足，市场服务不发育。拓宽收入渠道，弥补经费不足，利用矿企业物业公司大多为郊区，缺乏社区服务项目的环境，发展居住小区的社区服务业。物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

　　3、走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业管理将实现由劳动密集型行业向信息技术方向提升管理手段。因此，物业管理公司在市场经济的条件下用信息技术提升传统管理手段，减少不必要的冗余人员，走社会化服务、精干高效管理之路。

　　4、独立石化工矿区居民区分散、规模小，物业管理机构往往按居住区设置，要实现优化资源配置、降低管理成本就要走规模化发展之路。兼并、重组众多小而杂的物业管理公司，集中资源，降低成本，形成较好的规模效益。

　　作者：王鹏 来源：经济视野 2015年1期