房地产开发项目设计阶段成本管理方法研究

　　地产行业是资金高度密集型的行业，做好项目开发各阶段的成本控制极为重要，设计阶段作为项目开发阶段成本的关键，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现不合理，也会降低资金利用效率，造成项目开发利润下降，甚至亏损。根据作者亲自开发项目在设计阶段成本管理的经验，总结出本文为后期新项目开发提供参考。

　　房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，大家更多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果质量是否满足报批报建的要求，往往会忽视设计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方面的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。就目前房地产开发行业而言，设计阶段的成本管理主要存在以下问题。

　　（1）—味追求设计效果，导致成本投入过大，降低项目预期收益。

    （2）一味削减成本，导致实际效果与预期偏差较大，造成返工。

　　（3）设计方案不经比选，仓促出图，错失最佳方案或造成后期发现后被动变更。

　　某地产公司在重庆某楼盘开发建设中，积极探索和尝试如何在设计阶段做好成本管理工作，减少了以上问题在公司开发项目上出现的情况。以下是该项目设计阶段成本管理的方法。

　　设计阶段一般分三个主要进程，分别为方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段，各阶段成本控制的主要工作、成本控制要求、控制重点和成果文件都不一样。要做好设计阶段的成本管理，归根结底是做到设计工作与成本管理工作紧密结合，设计人员与造价人员密切配合。在不同的设计阶段，成本管理工作有着与之相对应的工作，造价人员要配合设计人员完成各项测算分析。目前，房地产开发项目普遍采用三阶段设计，基本控制流程可表示为：

　　根据产品标准确定成本目标，根据成本目标确定经营目标。在建立控制基准的基础上对成本保持心中有数，并做到事先预算，保持成本与产品不脱节。

　　下面重点就各个阶段如何开展成本管理工作进行介绍。

　　1方案设计阶段的成本管理工作

　　方案设计阶段的成本管理工作主要为设计单位选择、方案优化、结合建造标准制定成本目标、制定出图计划。该阶段的成本控制要求是符合项目定位。控制重点主要体现在两个方面，一是在方案评审、比选时对拟选方案进行成本测算，为选定设计方案提供参考依据；二是在方案设计确定后，论证设计方案的目标成本，对目标总成本进行分配，为后续设计提供指导。

　　拟选方案成本测算的主要依据：总图设计指标、不同物业形态的单方成本等。

　　拟选方案成本测算的步骤

   （1）依据总图规划总建筑面积测算城市建设配套费：

 　（2）依据总图规划总建筑面积测算设计费，依据总图估算勘察费用、场平费用等，结合历史经验测算出工程前期成本：

　 （3）依据总图中规划的不同物业形态的面积，参考公司积累的同一地区相同物业形态的成本数据，测算建筑安装成本。当公司内部成本数据库缺乏时，可参考建设当地造价部门发布的相同物业形态的成本指标进行测算分析；

   （4）依据总图设计中的建筑密度、占地面积、户数、总建筑面积、用水用电负荷估算等数据，测算景观绿化成本、水电气接入成本、综合管网成本等基础设施建设成本；

   （5）依据总图中规划的物业形态情况，结合公司过往经验和自有资金情况初步测算项目管理费、资金成本；

   （6）汇总上述各项测算的成本，加上实际发生的土地开发成本后大致测算出对应方案设计的估算成本。

　　在方案设计阶段，设计部门应依据地块定位报告尽可能的多提供可选择的方案，成本部门应对每个方案的总成本进行测算，供决策者在综合考虑营销部门测算的每个方案的预期收入等#况后确定设计方案。

　　设计方案确定后，成本部门组织公司有关部门和人员，对设计方案的测算成本进行分析论证，研究确定选定设计方案的总成本目标和单方成本目标。总成本目标和单方成本目标确定后，成本部门依据方案设计中不同物业（如：多层住宅、高层住宅、地下车库、公寓、写字楼、商业门面等）的情况，对各种物业的建安成本按照专业进行分配，需要进行成本分配的专业主要有：基础、主体结构、砌体抹灰、门窗、保温、防水、水电安装、栏杆、外立面装饰、电梯等。除了上述对建安成本目标的确定和分配，还需要对景观、水电气、综合管网等各个配套专业的成本目标进行分配。成本部门初步分配各专业的成本目标后，组织设计部门、营销部门，结合项目定位和市场同类同档次的产品设计情况进行论证，形成各个专业的成本目标，指导下一步的设计工作。几乎所有设计，都要从方案开始优化进行成本控制。方案设计I价段的重点是设计优化，特别是设计要与成本交叉互动，以便于控制成果、细分过程。要通过在设计^程中对设计的中间成果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检査比较、改进，以期获得更满意性价比的设计成果。在该阶段，房地产公司的实施做法是：

　　组织保证：成立公司（项目）设计工作小组，具体负责方案设计阶段的整体协调组织工作。

　　准备充分：提出方案设计的时间节点计划，并注重相关或同类项目的方案成本资料。

　　事前控制：签订好方案设计合约，对成本指标进行约束。

　　事中控制：及时跟进方案设计进程，对典型性的方案进行成本测算，并在确保效果的前提下提出修改建议。

　　事后反馈：根据事前预算指标对阶段性成果进行检查调整。并按合约进奖罚。

　　方案设计阶段体现和形成的工作文件主要有《设计任务书》、《限额设计指导》、《开发项目成本目标》和《出图计划》。

    2初步设计阶段的成本管理工作

　　初步设计阶段的主要工作包括材料设备选型、编制部品控制计划，控制的重点是电梯、空调、门窗、栏杆、装修材料、景观、智能化、消防、防水保温材料及其他新型材料。初步设计阶段的成本管理工作主要做法和步骤是，一是将公司研究确定的成本目标传达给设计单位，使设计单位能够知晓建设单位的投资意图；二是验算，验算初步设计中各专业的单方工程量是否会导致成本突破目标成本，便于设计部门及时分析查找原因，及时修正设计或调整成本目标：三是成本目标的平衡，根据各专业成本的验算情况，在总成本目标框架下进行各专业的目标成本平衡，经平衡后的各专业目标成本作为指导施工图设计的依据。

　　初步设计阶段的成本控制要求主要体现在设备选型合理、档次与项目定位符合、设备产品的技术成熟、使用风险可控、市场占有率较高，后期维护服务成本低等。

　　该阶段也是限额设计的关键阶段，体现和形成的工作文件主要有《材料设备选用意见》《部品控制计划》等。

　　3施工图设计阶段的成本管理工作

　　施工图设计阶段的成本管理工作更加具体。主要包括编制施工图预算，对比调整成本目标、落实限额设计，并在招标前进行第一次图纸会审。首先，设计部门还是需要将公司研究确定的各专业的目标成本传达给设计公司，并且对结构单方含钢量、单方砼指标、单方砌体指标、单方门窗含量等指标意见传达给设计公司。施工图设计初步成果完成后，成本部门要对各单体工程分专业，针对拟定的单方工程量指标进行验算，设计部门根据验算情况分析查找优化途径。在施工图设计阶段，成本管理工作最主要的工作是配合设计部门进行设计优化，为了配合好设计优化，成本部门需要做的工作就是不断的进行计算、市场调査、成本分析及验算，具体包括工程量指标的计算、选用材料的市场价格调杳、各种分项工程市场承发包价格的调查、各专业分部分项工程指标的测算分析等。总之，这一阶段成本管理工作的重点就是配合设计部门尽可能的优化设计，在能满足产品定位要求的基础上尽可能的降低成本。

　　施工图设计阶段的控制重点主要是限额设计，要考虑钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线等的用量指标，还要考虑有些项目的错漏缺项。要求对图纸的质量和时间必须满足要求，不能因时间原因造成图纸质量1低劣，还要考虑预算的准确性和分析深度。

　　施工图设计阶段形成的主要工作文件有《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》、《施工图预算》和《成本目标调整报告》。

　　4景观设计、装修设计的成本管理工作

　　对于景观工程、装修工程这类由开发商自主单独设计的工程，要控制好投资，就必须在设计阶段做好成本管理工作。这类单独设计的工程，其设计阶段的成本管理工作基本上与建安工程相似，重点是在设计前必须明确拟投入的成本目标，设计部门将公司研究的成本目标传达给设计公司，指导设计公司做好设计工作。初步设计成果完成后，及时测算工程量，对设计使用的铺装材料、苗木、设备等进行市场询价，及时编制预算书，对设计预算成本进行测算并与目标成本进行比较分析，如果设计预算成本与目标成本有偏差（高或者低），设计部门及时要求设计公司进行调整，最终将预算成本控制在目标成本以内，从而达到成本预控的目的。

　　5结束语

　　设计阶段对工程造价的重大影响，业界早有共识，但如何真正解决好设计阶段的成本管理始终是困扰业界的难题，本文上述做法在实践中取得了显著的效果。

    作者：贾勇　中铁二十局房地产开发有限公司，重庆市 400060