如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体

　　房地产项目建设的过程中，成本是最为关键的问题之一，建立起一个成功的成本管理体系能够使利润最大化。建立房地产成本管理体系，核心在于目标，在一个项目的全过程中始终以目标为核心，根据项目实际情况进行一定的调整，才能够有效的控制成本。

　　1如何建立房地产目标成本管理

　　1.1一般流程

　　一个房地产项目开发的过程中，项目成本的管理一般分为四个过程：（1）项目成本优化确定。在一个房地产项目开发成本管理介入之前，首先需要做的是分析市场，根据市场的实际情况对项目成本测算，得出一个估算的成本，这个成本就是最初的项目预算，在这个项目预算中，成本的值需要足量，也就是说，在之后的项目进行过程中，原则上不能超过这个最初的预算。（2）项目成本落实。一个房地产开发项目涉及面很广，核算整个项目的成本并不是一件容易的事情，每一个子项的成本都决定着最终的消耗能否控制在预算之内。一般情况下，每个子项都会落实到子项相关的部门，在落实的过程中，需要细致的控制，防止出现某一个方面的管理空缺，最终造成成本失控。（3）项目成本控制。成本的管理，最核心的问题无疑是成本的控制，花最经济的钱，做性价比最高的事情，是成本管理的终极目标。按质按量的完成项目是基础，在成本控制的过程中，虽然需要尽可能的压低成本，但是凡是对项目质量有所影响的部分，都坚决不能强压成本。（4）项目成本考核。在项目成本控制的全过程中，需要有一个相对合理的指标，这就需要进行项目考核。项目成本考核的最重要内容就是将实际项目成本与项目预算进行比较，得出差值，并对每个环节作出业绩的考评，对于超出成本的部分进行总结，找出改进方法，为以后的项目成本控制找出方法。

　　1.2基本原则

    （1）经济原则。房地产项目的成本管理，最大的目标是进行成本的控制，但不仅仅是压缩，而是为了达到预算的目标。成本的控制中，硬件的成本不能随意控制，偷工减料意味着项目质量的下降，意味着工程隐患，需要去控制的，是成本浪费，以及开发资源的利用率。

    （2）全面掌控力原则。成本控制并不仅仅是成本控制部门的事情，也不仅仅是作出预算，最后总结经验，项目成本控制是一个全过程的控制，在项目行进的过程中对于每个子项都进行细致的控制，才能最终良好的控制住整个成本。项目开发从拿地，立项，到规划设计，施工图设计，到竣工验收，再到销售，在整个全过程中都进行管理控制，才能良好的控制住项目成本。

　　（3）目标导向原则。项目成本控制需要有导向性，而导向性的核心就是目标，以目标成本为核心进行成本控制能够提髙效率，集中力量，解决主要问题。对于不同的子项，需要采用不同的策略，根据目标的特殊性，和整个项目的具体情况，来进行平衡和特殊处理。

　　（4）动态管理。一个项目的行进过程中，不可能一直按照既定的方向走下去，必然会因为各种各样的影响因素而产生变化，所以在管理的时候，需要根据实际情况，在大原则不变的情况下，调整管理的原则，及时进行监督，并根据发展情况作出判断。在不断的调整和比较中，才能有效的控制项目成本。

　　1.3―般特点

　　项目成本管理一般情况下有四个特点，宏观性，微观性，综合性和程序性。

　　（1）宏观性。项目成本需要对整体有很强的把控力，房地产开发目标成本管理需要对全过程的每一个阶段，每一个方面的成本都做到严格管理。项目前期的拿地与设计阶段，中期的施工与建设阶段以及后期验收与销售的阶段，都需要进行宏观把控，另外在一个项目的全过程中，还需要做到对人员的把控，形成一个全面的管理系统。

　　（2）微观性。房地产开发的过程中需要对项目的每一个点进行细致的管理，将每一个阶段细化分解，然后落实到实处。项目行进过程中的每一个细节都需要进行管理考量，并且认真复核，针对目标核心进行仔细核算，才能最终达到要求。

　　一个项目的行进过程主要包括八个阶段，投资与机会的选择阶段，决策分析阶段，拿地阶段，设计与报批阶段，施工工程招标阶段，建设阶段，销售阶段以及后期物业管理阶段。在每一个阶段都要以目标为核心，合理有力的控制成本的输出，最终达到成本管理的效果。

　　（3）综合性。对于一个房地产的企业来说，目标成本控制需要从各个方面对成本管理进行综合考量。一个项目的开发过程必然是综合的，复杂的，系统的在进行成本管理的时候需要综合考虑各方面因素，时间，人员，质量控制，资源消耗等等，这些因素都与成本控制有着密不可分的联系。同时，这些因素也制约着目标的制定，确立了合理的目标，才能最终实现综合科学的成本管理。

　　（4）程序性。一般的房地产开发需要遵循一般程序，成本的控制和开发程序紧密联系。前期的时候，对于地块的勘察研究，产品选择，周边竞品等等需要有系统的研究，这些研究成果最终影响着项目初期的完成度。中期的时候，对于项目的招标，设计单位，施工单位的把控也非常重要，设计层面决定了一个项目质量的好坏。后期，做好竣工验收与销售，直接关系到项目的整体收益。这些程序是房地产开发过程中必须要经历的过程，是实现一个完整落地的项目的必经之路。一个房地产项目的开发离不开前中后期的这些流程，在这些流程执行的过程中，采取相应的办法，才能够稳定的控制项目成本。

　　2目标成本管理体系优劣分析

    2.1目标成本管理的优势

　　以目标为核心的项目成本管理，具有很强的导向性，能够有调理的，按部就班的实现成本控制。另外，目标成本管理能够抓住重点，高效率的完成控制目标，避免不必要的资源浪费。

　　2.2一般存在的问题与不足

　　在实际操作的过程中，项目的复杂性决定了在成本控制的时候不可能按照既定的目标执行，如果过于依赖目标，而不会临场变通的话，很可能会因为程式化与实际的脱节而造成难以弥补的错误。

　　3目标成本管理操作注意事项

    3.1明确目标与岗位责任制

　　成本管理作为实现利润的基本要素，应该作为中小房地产企业重要的管理战略目标之一。企业应该从项目拓展论证之初就通过充分透彻的分析，研究如何来减少或者消除非增值作业，使成本达到最低。

　　在明确目标成本之后，就需要通过责任成本将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而加强成本管理。

　　3.2控制动态成本

　　在整个施工的过程中间，如前文所说，成本的是一个动态变化的过程，在开发的过程中，有效的把控成本的动态变化规律以及实际情况，是至关重要的环节。控制动态成本会带来很多好处，首先，可以保证成本处于可控状态，其次，可以确保目标成本落地实现，再次，可以提供成本决策的依据，最后其还能在资金链出现危机的情况下满足寻求融资渠道需要。

　　3.3评估与经验总结

　　将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，可以评价整个项目的成本控制水平;将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”、拿数据说话。在完成评估的同时，项目周期的效率性也是重要的评判标准，在整个项目过程中，任何和成本有关的环节都应当被记录下来，加以分析归纳总结。

　　4总结

　　一个房地产成本管理的过程，并不仅仅是针对某一个方面的管理，而是要从宏观与微观的层面上，严格控制项目进程的每一个阶段，保证每一个阶段的成本都控制在目标值的范围之内。另外，控制一个房地产项目的成本，不仅仅要在开始做好预算，设定目标，还要自始至终以这个目标为核心,在全过程中严格把控，并且能够按照实际情况随机应变，只有这样，才能够有效的控制成本,稳步的提高利润空间。

　　作者：黄逸民  广州珠江实业开发股份有限公司，广东 广州 510060