交易成本视角下的房地产品牌作用诠释
发布时间：2015-07-06 11:35
内容摘要：本文在分析品牌内涵与品牌功能的基础上，探讨了房地产品牌对相关市场交易成本的影响。研究表明，作为信息不对称市场的补偿工具，品牌已经成为一种重要的营销要素，尤其是在欠成熟的房地产市场中，由于品牌能有效地降低信息成本、增加顾客让渡价值而成为房地产企业的竞争利器，研究结果可作为房地产企业品牌决策的参考。
关键词：房地产 品牌 交易成本 信号传递
上世纪80年代中后期，我国众多企业逐渐认识到品牌在市场竞争中的巨大作用，并将打造强势品牌作为提升企业核心竞争力的重要手段。而在房地产业内，即使已经出现像万科、中海地产等一批具有一定品牌影响力的企业，但在是否应该做品牌的问题上仍然存在争论。有一种观点认为，创立房地产品牌没有现实意义，知名企业开发的楼盘卖不过无名企业的产品，这种现象在房地产市场屡见不鲜，这说明房地产产品与市场具有特殊性，相比其他行业，房地产品牌的市场影响非常弱小。还有一种观点认为，我国房地产业目前尚不具备创建品牌的基本条件，对绝大多数的房地产企业而言，生存与资本积累才是需要考虑的问题。上述观点的存在表明，就房地产品牌的作用问题进行深入探讨，对我国房地产行业的发展具有重要的理论和现实意义。
房地产品牌的涵义
营销学家科特勒认为，品牌（brand）是一种名称、术语、标记、符号或设计，或者它们的组合运用，其目的是借以辨识某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之同竞争者的产品或服务区别开来。品牌的要点是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务，一个品牌能表达六层含义：产品的特性；产品的利益；产品提供者的价值观；一定的文化特征；一定的个性；指明购买者或使用者。
国内学者普遍认为，品牌是包含商标在内的一系列传递产品特性、利益、顾客所接受的价值观、文化特征、顾客所喜欢的个性等设计和活动的总和。品牌包括企业形象识别系统（corporate identity system，cis）与整体化营销传播活动，或者说，它包括了影响与创造识别企业与产品的一切因素。品牌是企业在与市场的长期相互作用中逐渐形成的相对稳定的独特性质，市场对企业的认同、信任和接受程度是品牌价值的基础。
目前，理论界对房地产品牌这一概念的内涵尚未形成统一的解释。套用一般品牌定义，房地产品牌是指用以识别某个房地产企业提供产品的名称、术语、符号、设计及其组合，以之与其他竞争者的产品相区别。这里所指的房地产产品，不仅限于住宅、商业物业、写字楼等有形产品，也包括咨询服务、物业管理等无形产品。房地产品牌的核心是房地产企业向顾客提供的一组特定的特点、利益和承诺。
房地产产品的特殊性，决定了其品牌表现形式的多样化。根据形式的差异及所有者的不同，通常将房地产品牌分为：产品品牌（或项目品牌）、企业品牌、服务品牌。三者有区别也有联系：房地产企业总是通过提供产品与服务，形成自己的信誉和品牌；服务品牌、企业品牌是产品品牌的延伸，产品品牌的影响力会受到物业所处地域的限制，而服务品牌和企业品牌打破了地域空间的制约；强有力的企业品牌，又往往成为产品品牌、服务品牌的内在保障。因此，房地产品牌价值的形成与提升，是三者不断融合、协调发展的过程。
交易成本与品牌功能
（一）交易成本
科斯（1937）认为，传统的微观经济理论是不完全的，因为它只包括了生产和运输成本，而忽略了为交易而搜寻、谈判、签约、履约的成本，这些成本统称为交易成本，它们占用了很大份额的经济资源。
交易成本是一种机会成本，其产生原因众说纷纭。多数经济学家认为，交易成本产生的主要原因有：经济主体之间知识与经验的差异，这种差异造成信息不对称，人们在交易过程中不得不付出成本加以弥补；事件的不确定性，事情发生具有多种可能性，难以事前对交易费用进行精确计算；资源的稀缺性和私人利益的存在，这使交易双方为了各自的利益，可能会利用信息优势转移风险，由此产生交易成本。
（二）信息不对称市场中的补偿工具
斯蒂格勒（1961）在其著作《信息经济学》中指出，信息就像其他商品一样，有自己的成本,获取信息是要付出代价的。在信息不对称的市场中，绝大多数的交易成本是由买方承担的，这就使得买方有降低所承担交易费用的要求，实现的途径就是以更低的成本获得产品信息。对于卖方而言，告知买方的有效产品信息即是主动承担部分交易成本，卖方这样做的目的是为了获得消费者的青睐和重复购买。
让渡价值理论认为，顾客将从为其提供最高价值的企业那里购买产品。这意味着企业既可以从产品、服务方面来提高顾客享受的总价值，也可以从减少顾客在购买或使用产品时所投入的货币、时间、精力来提高顾客享受的总价值（见图1）。这些货币、时间、精力就是顾客为了获得决策信息而不得不投入的成本，通常称之为信息成本。
品牌作为重要的营销工具，它包含有产品品质及产品提供者的多重信息，而这些信息是顾客能够以较低的成本获得的，并且品牌影响经过反复强化能够形成消费习惯。周云等认为，品牌通过释义信息替代交易成本，减少了交易风险，增加了消费者剩余，或增加了消费者让渡价值，于是，品牌作为经营要素参与了经营活动的循环过程。
房地产品牌对相关市场交易成本的影响
（一）房地产品牌与土地市场
土地是城市存在和发展的基础，是城市最具增值潜力和最容易被政府控制的稀缺资源。在我国城市经营中，土地是最重要的经营要素，许多地方政府甚至将土地经营作为城市经营的唯一形式。对于房地产企业而言，强势品牌彰显其在资金、技术、开发经验及资源整合等方面的优势，自然容易得到地方政府的青睐，增加以优惠条件获取土地使用权机会，这也体现了交易成本分摊的公平性。有些地方政府在招商中，甚至置国家相关规定于不顾，对强势品牌企业采取“零地价”政策，这也从一个侧面反映了品牌在房地产企业进行土地低成本扩张中的重要作用。
（二）房地产品牌与商品房市场
在我国当前的房地产市场中，购房者对商品房的隐蔽工程质量、房价走势、真实销售情况、前期物业管理水平、开发商信誉等重要信息知之甚少，在购买预售商品房时，信息不对称情况尤为突出。购房者为了购得理想的商品房，就必须加大对相关信息的搜索成本，从而降低顾客让渡价值。这对于提供优质产品的开发企业而言，并非好事，为了让购房者了解更多的信息而不得不花费高昂的广告宣传费用，并拉长销售周期。
房地产品牌投入的前提是企业是注重长远利益的，那么，这种由品牌而还原出来的信息就是可信的，任何有损品牌形象的行为都会降低消费者对该品牌的评价，从而有损企业的长远利益。基于这样的认识，购房者倾向于接受房地产品牌所传达的有关特定房屋质量及服务水平的信息。于是，有可能通过品牌营销减少信息不充分对交易的不利影响，降低交易结果的不确定性。也正是从这个意义上讲，良好的品牌形象是房地产企业的无形资产，它能为开发商增加收益。房地产品牌在住宅市场中的作用见图2。
信贷配给（credit rationing）是信贷市场上存在的一种典型现象。经济学家普遍认为，即使没有政府干预，由于非对称信息导致的逆向选择和道德风险行为的存在，信贷配给仍然作为一种长期均衡现象存在。银行（放款人）的期望收益取决于贷款利率和借款人的还款概率，因此，银行不仅关心利率水平，而且关心贷款的风险。因此，在贷前、贷中和贷后，银行要分别付出了筛选、监督、审查等交易成本。虽然在经济转轨时期，银企之间信贷交易的不确定性较大，银行有发放担保贷款的偏好。但也应注意到，房地产品牌的信息传递功能对银行而言，等于是企业在申请贷款时主动向银行交纳自己的筛选成本。而且，房地产企业贷中、贷后的任何违约行为都可能使长期、大量的品牌投入变为“沉没成本”，从而大大提高了企业的违约成本。这使得银行降低监督和审查成本成为可能。对于房地产企业而言，贷款审批程序的简化和时间的节约，意味着融资成本的降低。
（四）房地产品牌与建筑、建材市场
房地产开发企业通常以招标方式选择合适的承包商和供应商。由于投标过程需要花费承包商、供应商许多时间和不少的人力、财力，所以如果他们认为成功的机会不大，则很少参与投标。房地产企业品牌所传递的信息，可以帮助他们以相对较低的成本决定是否参与竞标以及如何进行投标的准备工作。另外，不可忽视品牌与成本优势的关系。除了赚取利润外，提升企业形象常常也是承包商与供应商参与工程投标的动机。为了提升自身的知名度和品牌形象，承包商与供应商倾向于主动降低利润指标以增加与强势品牌房地产企业的合作机会，并且此类房地产企业的建设规模通常较大，这也为承包商、供应商带来规模效益。
结论
在我国，作为信息不对称房地产市场的补偿工具，房地产品牌已经成为一种重要的营销要素。房地产企业的品牌供给等于承担了部分交易成本，在增加消费者剩余的同时，也为房地产企业从产品营销转向品牌营销以谋求自身可持续发展奠定了坚实的基础。
降低交易成本只是房地产品牌的起因和功能之一，但绝不是全部。当市政基础设施不断完善逐渐弱化了土地位置的不可替代，当房地产产品同质化趋势越来越显著，当房地产消费者对产品功能之上的附加价值形成了新的、更高的追求，到那时，房地产名牌与其他具有知名度、美誉度和忠诚度的普通商品品牌一样，具有极高的“品牌权益价值”，是构成价格和利润最主要部分的附加价值的来源。
参考文献：
1.卢泰宏，邝丹妮.整体品牌设计[m].广东人民出版社，1998
2.汪逊.不同经济学视角中的品牌价值[j].江苏商论，2006（5）
3.余淼.房地产品牌刍议[j].上海房地，2001（9）
关键词：房地产 品牌 交易成本 信号传递
上世纪80年代中后期，我国众多企业逐渐认识到品牌在市场竞争中的巨大作用，并将打造强势品牌作为提升企业核心竞争力的重要手段。而在房地产业内，即使已经出现像万科、中海地产等一批具有一定品牌影响力的企业，但在是否应该做品牌的问题上仍然存在争论。有一种观点认为，创立房地产品牌没有现实意义，知名企业开发的楼盘卖不过无名企业的产品，这种现象在房地产市场屡见不鲜，这说明房地产产品与市场具有特殊性，相比其他行业，房地产品牌的市场影响非常弱小。还有一种观点认为，我国房地产业目前尚不具备创建品牌的基本条件，对绝大多数的房地产企业而言，生存与资本积累才是需要考虑的问题。上述观点的存在表明，就房地产品牌的作用问题进行深入探讨，对我国房地产行业的发展具有重要的理论和现实意义。
房地产品牌的涵义
营销学家科特勒认为，品牌（brand）是一种名称、术语、标记、符号或设计，或者它们的组合运用，其目的是借以辨识某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之同竞争者的产品或服务区别开来。品牌的要点是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务，一个品牌能表达六层含义：产品的特性；产品的利益；产品提供者的价值观；一定的文化特征；一定的个性；指明购买者或使用者。
国内学者普遍认为，品牌是包含商标在内的一系列传递产品特性、利益、顾客所接受的价值观、文化特征、顾客所喜欢的个性等设计和活动的总和。品牌包括企业形象识别系统（corporate identity system，cis）与整体化营销传播活动，或者说，它包括了影响与创造识别企业与产品的一切因素。品牌是企业在与市场的长期相互作用中逐渐形成的相对稳定的独特性质，市场对企业的认同、信任和接受程度是品牌价值的基础。
目前，理论界对房地产品牌这一概念的内涵尚未形成统一的解释。套用一般品牌定义，房地产品牌是指用以识别某个房地产企业提供产品的名称、术语、符号、设计及其组合，以之与其他竞争者的产品相区别。这里所指的房地产产品，不仅限于住宅、商业物业、写字楼等有形产品，也包括咨询服务、物业管理等无形产品。房地产品牌的核心是房地产企业向顾客提供的一组特定的特点、利益和承诺。
房地产产品的特殊性，决定了其品牌表现形式的多样化。根据形式的差异及所有者的不同，通常将房地产品牌分为：产品品牌（或项目品牌）、企业品牌、服务品牌。三者有区别也有联系：房地产企业总是通过提供产品与服务，形成自己的信誉和品牌；服务品牌、企业品牌是产品品牌的延伸，产品品牌的影响力会受到物业所处地域的限制，而服务品牌和企业品牌打破了地域空间的制约；强有力的企业品牌，又往往成为产品品牌、服务品牌的内在保障。因此，房地产品牌价值的形成与提升，是三者不断融合、协调发展的过程。
交易成本与品牌功能
（一）交易成本
科斯（1937）认为，传统的微观经济理论是不完全的，因为它只包括了生产和运输成本，而忽略了为交易而搜寻、谈判、签约、履约的成本，这些成本统称为交易成本，它们占用了很大份额的经济资源。
交易成本是一种机会成本，其产生原因众说纷纭。多数经济学家认为，交易成本产生的主要原因有：经济主体之间知识与经验的差异，这种差异造成信息不对称，人们在交易过程中不得不付出成本加以弥补；事件的不确定性，事情发生具有多种可能性，难以事前对交易费用进行精确计算；资源的稀缺性和私人利益的存在，这使交易双方为了各自的利益，可能会利用信息优势转移风险，由此产生交易成本。
（二）信息不对称市场中的补偿工具
斯蒂格勒（1961）在其著作《信息经济学》中指出，信息就像其他商品一样，有自己的成本,获取信息是要付出代价的。在信息不对称的市场中，绝大多数的交易成本是由买方承担的，这就使得买方有降低所承担交易费用的要求，实现的途径就是以更低的成本获得产品信息。对于卖方而言，告知买方的有效产品信息即是主动承担部分交易成本，卖方这样做的目的是为了获得消费者的青睐和重复购买。
让渡价值理论认为，顾客将从为其提供最高价值的企业那里购买产品。这意味着企业既可以从产品、服务方面来提高顾客享受的总价值，也可以从减少顾客在购买或使用产品时所投入的货币、时间、精力来提高顾客享受的总价值（见图1）。这些货币、时间、精力就是顾客为了获得决策信息而不得不投入的成本，通常称之为信息成本。
品牌作为重要的营销工具，它包含有产品品质及产品提供者的多重信息，而这些信息是顾客能够以较低的成本获得的，并且品牌影响经过反复强化能够形成消费习惯。周云等认为，品牌通过释义信息替代交易成本，减少了交易风险，增加了消费者剩余，或增加了消费者让渡价值，于是，品牌作为经营要素参与了经营活动的循环过程。
房地产品牌对相关市场交易成本的影响
（一）房地产品牌与土地市场
土地是城市存在和发展的基础，是城市最具增值潜力和最容易被政府控制的稀缺资源。在我国城市经营中，土地是最重要的经营要素，许多地方政府甚至将土地经营作为城市经营的唯一形式。对于房地产企业而言，强势品牌彰显其在资金、技术、开发经验及资源整合等方面的优势，自然容易得到地方政府的青睐，增加以优惠条件获取土地使用权机会，这也体现了交易成本分摊的公平性。有些地方政府在招商中，甚至置国家相关规定于不顾，对强势品牌企业采取“零地价”政策，这也从一个侧面反映了品牌在房地产企业进行土地低成本扩张中的重要作用。
（二）房地产品牌与商品房市场
在我国当前的房地产市场中，购房者对商品房的隐蔽工程质量、房价走势、真实销售情况、前期物业管理水平、开发商信誉等重要信息知之甚少，在购买预售商品房时，信息不对称情况尤为突出。购房者为了购得理想的商品房，就必须加大对相关信息的搜索成本，从而降低顾客让渡价值。这对于提供优质产品的开发企业而言，并非好事，为了让购房者了解更多的信息而不得不花费高昂的广告宣传费用，并拉长销售周期。
房地产品牌投入的前提是企业是注重长远利益的，那么，这种由品牌而还原出来的信息就是可信的，任何有损品牌形象的行为都会降低消费者对该品牌的评价，从而有损企业的长远利益。基于这样的认识，购房者倾向于接受房地产品牌所传达的有关特定房屋质量及服务水平的信息。于是，有可能通过品牌营销减少信息不充分对交易的不利影响，降低交易结果的不确定性。也正是从这个意义上讲，良好的品牌形象是房地产企业的无形资产，它能为开发商增加收益。房地产品牌在住宅市场中的作用见图2。
（三）房地产品牌与信贷市场
信贷配给（credit rationing）是信贷市场上存在的一种典型现象。经济学家普遍认为，即使没有政府干预，由于非对称信息导致的逆向选择和道德风险行为的存在，信贷配给仍然作为一种长期均衡现象存在。银行（放款人）的期望收益取决于贷款利率和借款人的还款概率，因此，银行不仅关心利率水平，而且关心贷款的风险。因此，在贷前、贷中和贷后，银行要分别付出了筛选、监督、审查等交易成本。虽然在经济转轨时期，银企之间信贷交易的不确定性较大，银行有发放担保贷款的偏好。但也应注意到，房地产品牌的信息传递功能对银行而言，等于是企业在申请贷款时主动向银行交纳自己的筛选成本。而且，房地产企业贷中、贷后的任何违约行为都可能使长期、大量的品牌投入变为“沉没成本”，从而大大提高了企业的违约成本。这使得银行降低监督和审查成本成为可能。对于房地产企业而言，贷款审批程序的简化和时间的节约，意味着融资成本的降低。
（四）房地产品牌与建筑、建材市场
房地产开发企业通常以招标方式选择合适的承包商和供应商。由于投标过程需要花费承包商、供应商许多时间和不少的人力、财力，所以如果他们认为成功的机会不大，则很少参与投标。房地产企业品牌所传递的信息，可以帮助他们以相对较低的成本决定是否参与竞标以及如何进行投标的准备工作。另外，不可忽视品牌与成本优势的关系。除了赚取利润外，提升企业形象常常也是承包商与供应商参与工程投标的动机。为了提升自身的知名度和品牌形象，承包商与供应商倾向于主动降低利润指标以增加与强势品牌房地产企业的合作机会，并且此类房地产企业的建设规模通常较大，这也为承包商、供应商带来规模效益。
结论
在我国，作为信息不对称房地产市场的补偿工具，房地产品牌已经成为一种重要的营销要素。房地产企业的品牌供给等于承担了部分交易成本，在增加消费者剩余的同时，也为房地产企业从产品营销转向品牌营销以谋求自身可持续发展奠定了坚实的基础。
降低交易成本只是房地产品牌的起因和功能之一，但绝不是全部。当市政基础设施不断完善逐渐弱化了土地位置的不可替代，当房地产产品同质化趋势越来越显著，当房地产消费者对产品功能之上的附加价值形成了新的、更高的追求，到那时，房地产名牌与其他具有知名度、美誉度和忠诚度的普通商品品牌一样，具有极高的“品牌权益价值”，是构成价格和利润最主要部分的附加价值的来源。
参考文献：
1.卢泰宏，邝丹妮.整体品牌设计[m].广东人民出版社，1998
2.汪逊.不同经济学视角中的品牌价值[j].江苏商论，2006（5）
3.余淼.房地产品牌刍议[j].上海房地，2001（9）
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