对“城中村”改造成本的探析

[摘要] 随着我国城市化建设的快速发展，出现了大量的城中村，城中村出现了诸多突出问题，阻碍城市的发展，必须加以改造。本文将从技术层面介绍改造“城中村”的成本及如何控制。
　　[关键词] 城中村改造成本安置补偿费
　　随着我国经济和建设事业的发展，以及加快城市化进程口号的提出。各地城市扩张的脚步不断加快，出现了大量的“城中村”。“城中村”中存在着诸多突出问题，在卫生、环境、治安上给城市总体发展带来矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，势在必行。改造“城中村”不仅要改造环境，还要改造人的思想。改造人的思想是漫长而复杂得过程。本文主要从技术层面介绍环境改造的成本。
　　
　　一、城中村的内涵及存在的问题
　　
　　所谓“城中村”即城市规划区范围内的村庄。在我国，由于急风暴雨式的城市建设，导致城市用地急剧扩大，农村土地逐步被蚕食。这些被城市包围，但又基本没有耕地的农村，仍然保留着农村建制，其行政管理机构是“村委会”，常住人口是村民，因而形成了一个个都市里的村庄。村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则。
　　“城中村”给人的印象就是脏、乱、差。靠着稳定的租房收入、村里的福利，村民们过着悠闲自在的生活，打麻将、下象棋、闲聊，这是目前许多“城中村”的村民生活的写照。“城中村”普遍存在着管理落伍、建设混乱、社会治安突出等问题。村内供水、供电、排污等设施布局不合理。经常出现下水道堵塞，污水横流，基本没有公共绿地。治安问题一直困扰着“城中村”，这里聚集了大量无固定职业，居无定所的人。赌博行窃现象在“城中村”也比较普遍，与现代文明相矛盾，这些都深刻地影响着一个城市的发展进程。
　　
　　二、“城中村”改造成本
　　
　　“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：
　　1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括:一是房屋拆迁补偿费;二是临时安置补助费;三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。或协商确定合理的拆赔比。村民变市民，安置就业问题，可以采用现金补偿和安排就业两种办法。现金补偿标准由省市自治区、直辖市人民政府规定。就目前来看，国家补偿标准比较低。安排就业，政府部门通过政策补偿，比如免费为“城中村”村民进行劳动技能培训；利用城中村改造产生出来的商机，优先考虑安置经过专门培训的村民就业。此所谓授之于鱼，不如授之于渔。
　　2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴:一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发;二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地;三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点:第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以随人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。
　　在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适应；地价要考虑已投入的土地开发费用，土地市场供求关系，土地用途和使用年限。
　　3.土地重新规划建设成本。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成商业用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的费用有：建设单位的管理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。
　　在房地产开发成本中，地价、建安成本和开发商税费、管理费等是最主要的三大块。以郑州为例地价从2000年～2004年，郑州的地价高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本这项费用是房地产开发成本的重要部分。郑州近几年一般来说，多层建安成本在600元/m2～800元/m2，小高层、高层在1000元/m2～1200元/m2之间，管理费、税费占开发成本的三分之一。

　　
　　三、成本控制的对策
　　
　　在村民安置补偿费与地价费确定后。开发商要想获得更大的经济效益，就要有效地进行建安工程造价的控制。在城中村改造中，开发商要从以下几个方面中考虑建设成本。
　　1.科学决策，合理规划。在“城中村”的改造规划中，首先要确定改造的目标，发展方向。“城中村”改造有以下几种发展方向。一是可以彻底改造的“城中村”，改造成集办公、商业零售、休闲、娱乐和餐饮服务等为一体的商务区;二是基础设施和规划原本较好的“城中村”，可以将其配套设施搞得更好，建成现代化的文明社区，实现锦上添花;三是基础比较差的，地处边缘的“城中村”，重点是要完善其周边的路网、交通、水电、文体等配套设施。使其成为管理规范、适合中低收入群众和外来暂住者居住的城市社区。
　　以第一类改造为例，首先要做到小区规划要根据基本功能要求确定各构成部分的合理层次与关系。据此安排住宅建筑、公众建筑、管网、道路及绿地的布局。确定合理的人口与建筑密度，房屋间距、层数与造型，布置公共设施项目的规模及服务半径，以及水电等供应。
　　小区用地面积指标，反映小区内居住房屋和非居住房屋，绿化地、道路和工程管网等占地面积和比重，是考察建设土地利用率和经济性的重要指标。这些费用占小区投资的20%～50%左右。所以，必须重视小区的规划和土地利用。在保证功能的前提下，密度高，有利于降低单位造价。
　　2.在项目设计中控制造价。运用价值工程原理，改善设计方法，提高设计经济效益。它是一种科学的组织管理技术，也是一套科学的技术经济分析方法。这里所说的价值用公式表示为:
　　
　　价值工程是把技术问题和经济问题有机地结合起来研究，而不是分别研究。价值工程以工程功能分析为中心，把抽象的功能因素进行细化和量化，并分别和其成本进行对比，从多方案中选择最佳方案。采用10分制评分，并进行加权平均，最后得到各方案的功能评价总分，即价值工程公式中的分子f值。以造价除功能分数，得价值系数v值，v值最大的为优。
　　3.实行限额设计制度。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计和概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计，保证估算、概算起到层层控制的作用，不突破造价限额。这有利于增强设计人员的经济观念。
　　4.采用工程量清单计价办法，在施工中控制工程造价。为适应建筑市场竞争和与国际惯例接轨的客观要求，我国在工程造价管理体制上从2003年7月1日起实施了工程量清单计价法。工程量清单计价与传统的定额计价的区别在于计价模式，采用的单价方法，计算规则和计量单位等都有不同。工程量清单实行“量价分离”的原则。采用综合单价法，按实体的净值计算工程量和按基本单位计量等。其特点主要体现在统一计算规则、有效控制耗量，市场确定价格及反映企业个别成本等。实行工程量清单有利于公平竞争，实现风险合理分担；有利于提高施工企业的技术和管理水平；有利于工程索赔的控制与合同价的管理。实行工程量清单计价，在招投标中实行“合理低价中标”原则。有效控制工程造价，降低成本，提高工作效率，
　　控制工程造价不应孤立地进行，因为工程造价与工程质量、建设工期三者之间具有辩证的统一关系。只有通过提高综合经济效益，才能使人力、设备、材料、技术等生产要素实现优化组合，充分发挥作用，节约社会总体消耗。择优选用施工方案，在保证施工质量的前提下，采用新工艺，新材料，缩短工期，降低工程造价。