城市边缘土地资源价格评估风险预控探究

　　土地资源是一种稀缺性资源与财产，城市边缘区处于城市与农村的过渡地带，受城市与农村的双重影响，其土地价格具有复杂性及动态性。城市边缘区是城市快速扩张的重点区域，同时也是土地交易频繁、土地价格表现形式多样化的特殊地带。

　　伴随经济的快速发展和人口持续增长，城市因其自身发展需要不断向外扩张。近年来我国城市建设用地和征地面积基本呈现逐年增加态势，具体如表1所示。从2005年以来征地面积年均增幅10%左右，2012年较2011年约增长17.36%。城市边缘区处于城市建成区和农村地区之间渐变融合的地域，是城市扩张的首要区域，城市边缘区土地开发利用活动异常活跃，因而必然涉及到对土地交易具有重要影响的土地价格评估问题。

　　国家统计局公布的数据显示，我国201 1-2013年三年的城镇化率分别达到了51.27% ,52.57% ,53.73%。据中经网产业数据库中房地产数据显示，2005年、2006年全国房地产开发中土地购置面积分别为38 209.86万平方米、36 791 .02万平方米，2007年增至40 609.18万平方米，2008年、2009年呈现下降态势，土地购置面积分别为36 785.37万平方米、31 906.08万平方米，2010年、2011年分别升至40 969.53万平方米、40 972.95万平方米，201 2年、2013年全国房地产开发中土地购置面积分别为35 666.8万平方米、38 814.38万平方米。可以看出随着城镇化进程的不断加快，土地市场活跃程度亦逐渐增强，在这一过程中进行城市边缘区土地价格评估风险研究，具有重要的理论与实践意义。

　　一、土地资源价格评估的主要作用

　　目前我国共有40 000多名土地估价师，约20 000名执业土地估价师在全国3 000余家土地估价机构执业，随着社会发展和城镇化进程不断加快，土地估价行业的服务领域将更广，发挥的作用也会更大。伴随经济的不断发展，土地交易逐渐频繁，而进行土地资源估价，具有以下方面作用:

　　第一，满足在经济秩序逐步建立过程中对地价具体状况的鉴证，主要包括土地资源的经济责任确定、土地资源利益关系界定及对土地资源价格争议的协调等。此外，在确定土地资源税收时，亦需对土地资源价格进行评估。土地资源价格评估制度是经济社会信用机制的重要组成部分，其实质是诚信机制。估价制度的最初产生，源于对资产价格认定过程中的不信任假说。在市场机制运行的过程中，利益主体各方需要了解资产的价格状况。然而，由于信息不对称及缺乏专业知识等原因，利益主体很难真实地掌握资产的实际价格状况。

　　第二，土地资源价格评估可以满足社会对区域性土地市场价格水平及土地资源价格潜在变化趋势的了解等。土地估价作为一个行业，土地资源价格评估的作用之一是协助公众，为其提供地价格方面的指引。公众有时需要了解土地资源的价格状况，往往寻求专业的评估人员进行正式估价。政府服务公众时，亦有进行土地估价的责任和需求，例如建立地价公共信息发布制度，解决市场信息的不对称问题、增强信息透明度，建立土地市场有序的竞争机制，均需要对土地资源价格进行评估。

　　第三，土地资源价格评估有利于完善土地市场管理。土地管理中一项非常重要的内容是进行土地市场的管理，而其中土地价格管理是土地市场管理的核心。土地价格随着市场因素的变动而波动程度较大时，土地投机行为极易发生，因此，需要以专业的评估机构和评估人员评估的具有代表性的地块价格，作为防范地价波动较大时投机行为恶化的依据，以控制地价水平。

　　二、城市边缘区土地价格评估中面临的主要风险因素

　　土地估价机构和评估人员在估价过程中的风险首先体现在土地估计机构的委托风险方面。委托执业质量不高的评估机构将会带来委托风险，不能反映土地资源真实价格的评估，必然会损害土地所有者及相关主体的利益。

　　其次，土地估价过程中还存在着土地估价人员的执业素质风险，表现为其执业能力风险、职业道德风险和不履行勤谨义务的风险。土地估价人员的执业能力是否全面、执业经验是否丰富对于土地资源价格的评估具有实质性影响。具体表现为:

　　一方面，土地价格评估业务类型众多，各土地估价机构也各有擅长的业务领域，但现实中不乏缺少相关专业背景和执业经验的土地估价人员承接其难以胜任的业务，造成土地估价结果不准确，带来执业能力风险。

　　另一方面，即使土地估价人员精通估价理论与技术，拥有丰富的执业经验，但如果没有良好的职业操守，也难保估价结果的准确真实。土地估价人员的职业道德风险是一种故意性风险，表现为恶意执业，出于竞争需要人为操纵估价，迎合客户需求而高估或低估相关土地价格，造成土地估价结果的严重误差。

　　此外，土地估价人员还可能存在对于勤谨义务的不作为风险。履行勤谨义务要求土地估价人员对于需要进行现场勘查的项目，要实地详细勘查，在执业过程中严格遵守行业规范、保守执业机密等，对勤谨义务的不作为，也将对土地估价结果带来不利影响。

　　总结的城市边缘区土地估价中的风险因素，除委托风险和评估人员的执业风险外，在实际评估操作中，评估方法的选取与要素的确定对于土地估价结果影响甚大。城市边缘区土地价格有其复杂性和动态性，选取具体的适宜城市边缘区土地的估价方法对执业人员提出了较高的要求，同时，参数要素的变动与调整直接影响估价结果。

　　三、城市边缘区土地资源价格评估风险预控系统构建及施行机制

　　依据城市边缘区土地资源价格评估中的风险因素识别与判断，进而构建风险预控系统，进行土地资源价格评估的风险预警与管理，以期尽可能在城市边缘区土地估价过程中防患于未然，减少估价误差，提升估价的准确性。在具体的城市边缘区土地资源价格评估风险判别和防范的过程中，主要秉持风险识别、风险衡量、风险决策、风险管控的监督反馈这一流程，具体的风险预控。

　　对于城市边缘区土地估价过程中影响估价结果的各种风险因素，需要以风险管控目标为中心，有针对性地制定防御策略，分别采取及时预防和超前转移的风险管理对策，其后针对众多风险因素所造成的整体影响状况进行衡量并防范，从整体角度出发进一步加强风险监测。通过一系列风险管理策略的制定与实施，加强评估机构和评估人员在城市边缘区土地估价过程中的风险预控能力。

　　结果的准确性。

　　四、防范城市边缘区土地价格评估风险的对策建议

　　依据城市边缘区土地价格评估中所要考虑的主要影响因素，以及其中可能面临的风险因素判别及风险预控系统的构建，对于防范城市边缘区土地估价过程中的风险对策建议主要有:

　　第一，加强土地评估行业的自律监管。在国家相关部门监管的情况下，加强行业自律监管，完善中国土地估价师协会的监管职能十分必要。需强化土地估价机构的执业规范。执业规范是有效进行地价评估项目组织与管理、规范地价评估人员职业操守的重要支撑，加强行业监管，可通过进一步有效统一地价评估程序、评估标准、评估工作底稿以及评估报告等对地价评估人员的执业行为加以规范和调控。地估价执业中，行业协会需有效完善土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。

　　第二，增强风险防范意识。土地估价过程中的受托方应有效进行内部风险管理与防范。委托方进行土地评估业务的委托时，应尽可能选取诚信度高的专业评估机构和土地估价人员，要求土地估价人员执业能力强、执业经验丰富，以降低估价过程中的风险，提升地价评估的准确性，以真实地反映待估宗地的价格。

　　第三，加强土地估价师后续教育和职业道德培养。在城市边缘区土地估价的实务操作过程中，由于有时待估宗地的评估要素复杂多变，土地估价师难免出现执业能力或执业经验不足的情况而无法胜任所承接的业务。