政府保障性住房建设效果反馈研究
一、引言
近些年来在楼市疯狂的飙升过程中房价异常的高，对于普通的民众来说远远超过了他们的支付能力，尤其是那些低收入人群要想在城市中生活在楼房里更是只能望其项背。所以为社会的稳定发展，缓和社会矛盾，在坚持以人为本的执政理念下政府出台了保障性住房这一针对社会低收入人群住房的政策。那么住户对这一政策的满意程度如何?政府在其政策的背后是否较好的配给了相关的服务措施?带着这些疑惑，我们以海南省儋州市的保障性住房区怡心花园住户为主要调查对象。对儋州市怡心花园保障性住房的后期住户满意度及其相关配套设施的研究，不仅对儋州市解决住房问题有力带动其城市规划等相关事业的发展，对海南省其他县市的保障性住房建设也有指导意义。
二、理论分析基础与研究重点
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。保障性住房主要是指经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置、房两限商品房、安居商品房。由于地区和社会建设过程中的限制后面四种房子的提供量很少，所以本文所说的保障性住房主要指的是经济适用房和廉租房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，成为了低收入家庭住房的“救命草”。 在早期建设投资方面出现的问题，中山大学政治与公共管理学院的蔡冰菲博士，从理性人假设出发，构建了中央政府和地方政府的非对等主体“智猪博弈”模型，得出居民住房保障问题不能仅依靠市场去解决，中央及地方政府必须承担住房保障责任，要让全体社会成员均等地享受改革开放所带来的发展的利益。然而长期以来，地方政府注重考虑局部经济利益，忽视保障性住房的建设，形成了与中央政府的博弈，中央政府的政策收效往往在很大程度上受制于地方政府是否采取积极的履责态度。本文基于政府每个官员都是经济人的假设，分析政府官员在保障性住房的建设过程中，都是尽量的有机会就进行钱权交易、权权交易的行为来满足自身利益的最大化，因此出现了后期调研中发现的许多楼体质量问题、应有的配套设施又迟迟不见踪影的现象。
另外，武汉科技大学的李好好和邓华光对保障性住房的研究主要是在法制建设滞后、保障运行机制不完善导致保障性住房的公平性受损、建设标准偏低、结构不合理、保障性住房建设“贫民区”和城郊化等问题进行分析。可是随着时间的发展，政府在保障性住房规划建设位置的选择上以及申请的流程上已经日趋完善。基于这次的调查数据以及访谈记录的结果显示上诉的问题基本已经解决，住户对政府的保障性住房的申请制度和地区建设选址都表示比较满意，因此我们从保障性住房后期的配套设施以及人们的满意度进行分析。但在调研的过程中，面对住户们的投诉问题，由于林达尔现象的出现，许多的政府官员都是想着做一位“免费搭车者”的角色，因此民众的问题迟迟未能得到解决，由此我们主要针对上述两个问题对政府后期的建设给出一些建议。
三、数据获取方法
(一)实物分析法
在儋州市政务网以及各大网站广泛收集相关资料，包括有关儋州市的政府工作报告，廉租房、经济适用房等相关文字资料，深入思考和探究，仔细阅读和比较，认真整理和整合资料，最后进行汇总。
(二)问卷调查法
这是此次调查采用的最主要的方法，由于部分调查对象文化水平有限以及存在填写不认真的现象，将无效问卷剔除，最终获得有效问卷293份。
(三)访谈法
随机对个别用户进行了较为深入的访谈，从各个方面了解居民的居住条件、环境、物业情况以及满意程度。在与居民的交流过程中，更加深入的实现了此次调研的目的。在此之前特地访问了海南省儋州市政府怡心花园政务工作负责人，以了解关于怡心花园项目的主要目的与相关政策和申请程序等。
四、调查结果分析
家庭年收入小于3万元的户数占47.1%，年收入在3~5万元的占33.8%，年收入在5~10万元的占17.4%，年收入大于10万元的仅占1.7%。可见怡心花园的住户家庭年收入基本处于社会的中低收入水平，表明儋州市政府此项保障性住房的政策落实较好，主要针对低收入人群，满足低收入人群的住房要求，解决了低收入人群的住房问题。
怡心花园住宅的价格大多是在20万元以内，在实际的调查中，我们也获悉房子的价格大都是在一平米2000多块之间，这与市场价格相比(大多儋州商品房的价格在4000元每平米)做出了很多的让步，居民对于政府在价格控制方面比较满意。
儋州市怡心花园家庭廉住房的价格在200-300元的占绝大部分，没有价格在400以上的，价格在300到400之间的只是一小部分，说明政府在廉住房价格方面还是比较规范、统一的，没有出现什么大的价格歧视现象，这样保障了廉租房的实际可行性，确实保障了贫民的利益，使得廉租房得到许多拥护者。
44%的居民认为存在质量问题;36%的人认为存在治安问题;7%的人认为存在环境问题;14%的人认为没有问题。可以看出，怡心花园作为政府的保障性住房建设，在房屋的质量和治安上都存在很严重的问题。对于房屋的质量是否有威胁到住户的生命财产安全，政府的质量监管局应该派出专门的人员进行技术上的审查，如果审查的结果确实存在质量安全隐患，就应该进行责任追究，严厉惩治楼体建设过程中贪污腐败或监管不力的官员，以及参与建设的开发商等相关人员。对于治安问题，在调查的过程中我们也发现怡心花园的小偷十分猖獗，保安和物业服务太差。对此增加高质量的保安人数，引进物业在怡心花园的市场竞争机制、打破一家垄断的现象十分迫切。
购房的对象是经济水平较低或困难家庭，在293个家庭中，救助对象为外来务工者为18户，占6.1%;本地区低保户家庭为113户，占38.6%;本地区中低收入者为161户，占55%;其他为1，约占0.3%。由此可看出，儋州怡心花园的救助对象普遍为本地区中低收入者，也可看出针对了不同的群体，目的是解决当地的经济困难家庭的住房问题，建设此小区的既定目标基本与现实落实情况一致。建议是考虑将救助对象再扩大些，让一些特殊情况的群体也能够得到政府的住房优惠，减轻他们的经济负担，促进当地人民生活和谐发展。
五、对政府应对机制建设的建议
(一)加强公共伦理建设
在政府体制中将道德和为人民服务的价值观融入法律、规则、制度和官僚机构当中，这样才能对保障性住房后期的物业、楼房质量的检测等服务形成持久的保障。道德规范行为是不可能孤立地形成并维持的。
首先，建立公共伦理道德的共识，由于官员们的个人道德品质所表现出来的内部控制必须在总体上与组织结构、组织文化和社会期待相一致，所以要想官员们切实落实好保障性住房这一政策在其内部的思想上就应该形成一种全心全意为民服务的组织文化。
其次，加强对公共服务管理的立法，将伦理行为上升到法律行为。由于每个人的道德素质不同，并不是每一个人都能够始终履行自己的职责和使命。所以为了让公共伦理道德更好地发挥作用，让保障性住房建设可以始终有效的执行下去，对住户们的投诉能够迅速高效解决，将道德良心作为软件通过立法的形式形成硬件系统，显得刻不容缓。这既是当代法治国家建设的要求也是对保障性住房住户的权力保障。
(二)发展公民对行政活动的干预和监督
“当人们出于从恶能得到好处的制度下，要劝人们从善是徒劳的。”因此基于人性经济人的假设角度考虑，人们都在想方设法地实现自己利益的最大化。通过权钱交易、权权交易为自己谋利益，于是也出现了严重的楼房质量问题，腐败横行则政策就难以执行。所以可发挥广大民众的力量对政府的行政活动进行监督。 首先，从技术层面上看。由于科技的快速发展，互联网已经成联系世界、获取信息最重要的渠道。在怡心花园的住户们可以利用微信、微博、贴吧、网上投诉等方式来捍卫自己的权益。通过录音、拍摄等方式记录物业的服务水平或是政府官员的服务态度，将其发到有关检查部门的网站，或是在不违法的情况下曝光，引起社会各界的关注。发起舆论的压力促使政府或物业等相关人员提高服务水平也是一条保护住户合法权利的重要举措。
其次，考虑到公民的知识水平，许多年纪较大的住户没能用上互联网带来的便利条件，那么开展多渠道的监督方式就显得十分的必要。就公民个人来说，提高他们的维权意识是十分迫切的，在调研结果中我们也发现，抱怨的人群很多可是其中有近一半的人没有进行投诉，这一方面说明民众的维权意识确实不够，另一方面也说明开展多方位的投诉机制十分迫切，住户还可以通过写意见信给儋州市政府，或是参加相关的研讨会提出意见。
(三)发挥第三部门的作用，建设公民社会
“由民间组织独自行使它们与政府一道行使的社会管理过程，便不再是统治，而是治理……治理和善治的本质特征是公民社会组织对社会公共事务的独立管理或与政府的合作管理……公民社会的必然发展直接或是间接地影响治理的变迁。”所以一个良性的社会离不开发达的公民社会，而发达的公民社会也离不开第三部门或称之为志愿部门的建设，这些第三部门大都是由政府编列预算或私人企业出资，交由非政府单位维持经营的事业体。虽然每个第三部门成立的背景与营运方式有所不同，但普遍来说，第三部门通常是以社会公益为目的，以服务公众为宗旨，具有非营利性、自治性、自愿性、公益性的特点。
第三部门的主要功能是自治，主要目的是为了联合起来，争取和实现公共的权利。一个人的权利不能仅仅依靠自己一个人去实现，为了得到上级的重视，必须通过组织实现。此外第三部门可以更加有效地搜集并交流信息，对于保障性住房信息资源进行收集、整合、分析，然后给政府提供决策，势必也会加快政府处理问题的速度。所以怡心花园的保障性住房可以考虑引进或是成立第三部门，让这些第三部门代表他们或是协助他们进行利益的维护。