我国房地产市场营销管理

　　1.绪论

　　当前加强房地产市场营销管理的理论研究，具有重要的意义。房地产企业可以更好的从消费者的角度出发，及时了解市场的需求，开发出满足顾客需要的产品；运用营销管理，可以进行市场的划分和目标市场的选择；可以更好的选择营销策略和方式；可以使企业更加规范，有利于企业的长远发展。总之，房地产营销理论的研究和运用，可以使房地产企业从开发到销售以及后期工作有续的进行，推动了整个房地产产业的发展，有利于使我国房地产市场的发展在一个正确的宽松的环境中成长。

　　2.房地产市场营销管理发展与现状

　　房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的一种社会过程.可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼盘，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动，与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用[1]。

　　3.我国房地产市场营销管理方法研究

　　3.1不同类型住房的营销策略

　　根据中华人民共和国国家统计局的数据统计，现在对于2012年七月到八月我国房地产的开发以及销售的情况进行表述。

　　图4-2-5和图4-2-6是利用SPSS软件对于，影响房地产销售的因素进行的分析，由相关性分析图可以看出，住房的用途对商品房的销售具有显著的相关性，住房的用途包括的主要内容有，住宅用房，办公楼用房，商业营业用房，因此给我们房地产开发商的启示是，应该突出房地产市场营销的差异化研究，即加强对于不同住宅的不同销售方法，针对不同性质的用房，采用不同的营销方法，对于现在的主流，并不应该只看重的是普通的商品房的销售，因为现阶段居高不下的房地产市场，许多能买得起房子的已经有房子了，买不起房子的仍然买不起，房地产商更应该注意的是一些更有价值的开发类型，扩宽房地产的房屋类型，加大对商品营业用房的开发力度，找准落脚点，看准时机，科学利用房地产市场营销管理研究成果。

　　如SPSS的分析图中可以看出，住房的类型对于房地产的销售具有显著的影响，住房类型主要包括有：住宅、办公楼、商业营业用房，针对不同的用房应该采用不同的营销策略。住宅的主要用途是进行居住，因此对于这类的消费者应该抓住他们的购买心理，购买“住宅”类型的消费者，最注重的是房子的价格、质量、交通情况、周边的环境情况、包括基础设施的建立，因此，对于用于住宅的用户开发商应该根据这些要求来完善房地产的开发。对于用途是“办公楼”应该考虑的是交通位置的情况，办公楼主要有政府办公，各个机关的办公等，针对这些情况应该把这些用于办公的地方设立在一些并不太喧哗的地方但是又不能远离商业中心，开发商应该注意不同用房的选址问题。“商业营业用房”应该在商业繁华地带，当然，交通的便利是必不可少的条件，未来商业用房也会是一个发展的趋势，开发商应该加大对商业用房升值空间的宣传力度，开发初期充分利用“认筹”的手段，加大“认筹”力度，大力宣传，合理地把住宅用房和商业用房结合在一起，商业用房还要注意通过招商引资，管理经营，保障销售质量等多个环节来制定不同的销售策略。

　　总之，要使得开发商最终利润最大需要了解这个市场，在对不同的用户人群进行分析之后，根据分析结果，对所开发的房子进行专业化的定位，合理的设计，针对不同的类型采用新颖的，个性化的设计，采用专业的资本运作，控制成本，合理利用资源，促进房地产产业和谐发展。

　　综合上面的分析图，从开始对数据的变化趋势的分析，到利用SPSS软件进行的影响因素分析，可以看出不同类型的住宅需要采用不同的营销策略，这些不同的策略应该结合实际的房地产开发情况来进行详细的研究，这些问题的产生进一步说明了进行房地产市场营销管理研究的必要性。因此，为了使房地产的发展在一个健康的环境中成长，需要开发商找准落脚点，结合自己的情况，实事求是，在赢取利润的同时能够真正的以消费者的利益为导向。

　　3.2有机概念引领未来房地产市场的发展

　　随着社会的不断进步，科技的迅猛发展，房地产这样的传统企业更应该顺应时代的潮流，把先进的技术，充分地应用到房地产行业的发展中。往往概念的销售要比实体的销售更能深入人心，因此，应该打造全新的概念，以概念来吸引消费者，引导消费者，因此可以引入“有机”这一概念。

　　“有机”这一个概念最早来源于有机蔬菜，随着有机产业的推广，我们应该推行的理念是有机的生活方式，房子的外部材料使用有机材料，内部的房间里面设计智能有机的概念，通过对房间内部人员的出入情况进行分析，智能调节房间内部的用电，温度，通风等各种情况，节约能耗，把节能减排的概念渗透到日常生活中，努力实现环境友好型和能源节约型社会。

　　有机概念的推广是时代发展的必然经过，房地产行业的发展更应该顺应时代发展的潮流，把完美的生活理念和人们的居住结合在一起，提倡环保，以概念打动人，“环保风”和现代人返璞归真的内心需求相结合，让有机房子来引领未来房地产发展的新潮流。

　　3.3培养高质的管理团队打造专业化的房地产市场

　　房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质、定位外，最重要的是人才问题。如何培养一支高素质的营销管理队伍，是每个开发公司必须面对的课题。高素质的营销管理队伍首先要有优秀的决策人才，决策者在市场营销管理中扮演至关重要的角色。培养优秀的决策人才，应从以下几方面着手：首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；善于抓住主要矛盾，善于辨别分析。其次，要提高营销决策者的决断能力，决策者要具备多谋善断的能力。最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险，善于化解风险。高素质的营销管理队伍还需要培养优秀的销售人才，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说是关乎企业的成败。培养优秀的销售人才，应从以下几方面着手：完善个人形象；提升职业素质；增强技术能力[9]。

　　建立一支高素质的管理团队，合理的运用管理学的有关知识，科学管理人、财、物，合理利用各种资源，彻底贯彻我国“建立能源节约型的和谐社会”的方针。通过打造一个高质量的黄金战队，进行专业的培训，保证一流的服务，一流的质量，必然能使企业在这个竞争异常激烈的环境中脱颖而出，在房地产市场中占有一席之地。

　　结束语

　　从本文可以看出，房地产开发从土地取得，到建筑规划、发包兴建、市政配套、房屋销售，每一个环节都需要投人大量资金，资金小、实力弱的小企业难以胜任。在这个大鱼吃小鱼的时代，房地产企业要想在市场上占据一席之地，必须要找到一个合适的营销策略和方式。这就需要加强营销管理。房地产企业应通过兼并、联合等形式，扩大企业规模，降低企业成本，提高企业规模效应。深化企业间的分工和协作，提高企业的专业化水平、整体运作效率和抗风险能力。房地产行业的发展需要有更科学的方法，现在已经不是一块儿地添砖加瓦就能盖成房的年代了，房地产市场的发展需要的是科学化、人性化的管理，做好这方面的工作，会让房地产整个行业真正上升到一个新的高度，因此更应该注重房地产市场营销管理的研究。房地产市场营销管理涉及到管理学、市场营销学、经济学、统计学、消费者行为学等诸多学科。因此需要从不同角度对房地产营销管理进行研究，以便对我国房地产市场营销管理全面理解。（作者单位：洛阳师范学院）

　　参考文献：

　　报纸报刊书籍类：

　　[1]于颖、周宇.房地产市场营销[M].东北财经大学出版社.2005

　　来源：商 2014年40期

　　作者：赵雪