基于价值工程的房地产项目管理实践分析

　　土地资源日益减少，企业的拿地成本逐年提升，房地产企业的利润被大幅度压缩。需要寻求有效的解决方法，在提升房地产项目的核心价值的同时，为企业谋求长足稳定、持续的发展。

　　1、价值工程的涵义和内容

　　价值工程，又可称为价值分析，对作业或产品的成本与功能进行对比，以取得最少成本下的最高功能的实现，从而提高产品或者作业的价值。在这个过程中需要借助计划和组织来协调完成。

　　价值工程可以表达为价值（V）=功能（F）/周期寿命成本（C）。

　　价值工程的目标是为了提高产品或者作业的价值。其价值的体现与客户要求功能是否满足有关。传统的质量管理和成本管理具有一定的局限性，而基于价值工程的管理则将价值、功能、成本三要素形成统一的整体考虑。在价值提高方面，双向型的产品或者作业价值提高即成本降低，功能提高是最为理想的方式。产品或作业的寿命周期成本包含其从研发设计到使用维修的全过程。

　　在价值工程中，产品或者作业的功能分析是核心内容，也是客户真正需求的体现。功能的实现要将客户的核心需求做定量、定性的分析和考量，去除多余的、不必要的功能才能够实现成本的有效降低。

　　同时，价值工程贯穿到整个房地产的项目的过程中，从项目立项设计、施工、材料置备、后期的销售等均需要进行价值工程工作。它需要项目团队的群策群力，进行新的方案、途径、构思等的创造。

　　2、价值工程在房地产项目管理中的实践

　　2.1价值工程在房地产项目管理中的应用方式

　　价值工程贯穿于房地产项目管理的全过程之中，一般情况下，房地产开发项目包括项目立项策划阶段、规划设计阶段、施工实施阶段和竣工验收投入阶段，由于客户的不确定性，还需增加销售阶段，（房地产项目开发流程体现在图一），与传统建设项目相比，房地产项目具有限定条件多、客户不确定和时间性强等特征，这也就意味着价值工程的实际应用会出现一定的差异。一般来讲，价值工程需要按照以下步骤进行：第一，对项目进行阶段性的剖析，按照项目子活动内容的百分比来确定价值工程的研究对象。第二，在选择好合理的研究对象后，针对研究对象进行资料收集，收集的资料应重点包括过往的同类型案例的成本数据；新型建筑材料、技术的数据资料和成本资料；建筑结构、基础形式等经济技术指标。第三，对研究对象的功能进行详细的分析和拆解，找出客户需求的核心功能。在这个过程中，运用功能重要系数分析表来进行功能重要程度的分析。第四，根据功能分析的结果来制定备选的方案，方案的确定过程中，需要强调项目参与者的群策群力和信息共享。第五，对方案进行价值工程的计算，确定V值最高的方案为最终的方案，最大程度的降低成本，提高功能价值。

　　2.2价值工程在房地产项目管理中的实践应用

　　上文指出，价值工程贯穿在房地产项目管理的全过程之中，接下来笔者选择房地产项目的设计阶段作为阐述对象来进行其实践探究。

　　在房地产项目的管理过程中，设计阶段是造成成本浪费的关键因素，从成本的消耗来看，设计阶段本身的成本仅为总成本的5%左右，但是超过80%的成本产生都是基于项目设计而产生的。因此必须要按照价值工程的操作程序来实现设计阶段的成本降低，来提升产品的价值。价值工程相关工作的对象和核心点是伴随阶段特性而发生改变的，在项目设计阶段，主要是对建筑工程的形式、尺寸和整体方案进行明确，其中，设计招标是价值工程效用中的核心部分，需要针对不同工程项目设置对应的指标，其中主要体现在平面布局、立面效果、绿化效果和智能化系统应用等方面。

　　案例：房地产企业甲计划在城市东区建立一商住混合的小区，包含CBD办公楼及多层住宅，其中建筑住宅占总面积的比重75%，CBD办公楼占总面积比重25%，CBD办公楼的一二层及地下一层为餐饮、购物的多功能商业区以及停车场。房地产企业甲将该工程设计委托给当地建筑设计院进行。

　　对案例进行分析，结合价值工程操作方法对项目的设计阶段进行有效管理。

　　首先确定价值工程的研究对象。在研究对象的确定上适宜采用百分比的方式来确定，在该项目中，住宅的面积占总面积的75%，是主要的建筑对象，具有更高的改善空间和价值。

　　其次，对研究对象进行资料收集，重点收集的资料包括业主的建议；该地区其他住宅工程的建造成本，形成成本预算基础；新的技术、材料的应用情况和相关成本数据；按照楼层的高度、基础形式、精装程度对项目的各项经济技术指标进行收集。

　　第三，完成研究对象的功能分析和整理。功能分析是由业主、设计单位、施工单位共同讨论分析完成。根据该工程的讨论结果来看，住宅建筑要求具备三项基本的功能：舒适宜居、美观环保、安全方便。并按照基本的功能进行深层的指标分析。但是基于功能分析的使用者的角度，各项功能占有不同的比重，且从满足各方的需求来看，三项基本功能被赋予不同的权重，分别是0.30、0.55以及0.15。并按照公式（1）对三级功能指标进行重要性评价。

　　其中f1、f2、f3分别代表三项基本功能在业主、设计单位、施工单位的评价分数。

　　通过功能重要系数分析可以发现，舒适宜居是住宅项目设计的主要功能需求。那么就依据各功能的重要系数进行方案的设计，根据设计方案中不同的成本消耗及核心功能的满足性对方案进行评价和优化。计算出价值评价指数（功能评价指出/成本评价指数）。进而选择了价值评价指数最高的方案作为最终的设计方案。

　　在房地产项目的设计阶段，房地产企业需要积极主动的配合并参与到方案设计的全过程中，从企业经营的角度对项目的设计提出经济合理的建议，这样才能促使基于价值工程的最大成本降低以及功能价值提升。

　　结语：

　　价值工程是管理的重要技术和方法，其以用户对于产品或作业的功能需求为核心，考虑市场的价值标准，对房地产项目中的技术提升、资源分配、方案优化等具有一定的促进作用，帮助房地产项目建立起全寿命周期的价值管理，促进房地产产业健康可持续发展。

　　参考文献：

　　[1]郭新华.基于价值工程的房地产项目管理应用研究[J].四川水泥，2015（5）：28-28.

　　[2]余丽珍.价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究[J].建材与装饰，2015（26）.

　　[3]蒋叶.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].中国市场，2016（43）：164-164.

　　来源：中国房地产业·下旬 2017年9期

　　作者：尤志豪