三问我国房地产业的现状与发展
发布时间：2015-03-07 17:17
中国房地产业经过复苏发展到今天逐步走向繁荣，给国民经济的发展注入了强大的推动力。但是我们也应该看到，房地产业过快的发展也导致了中国房价的畸高，不利于中国经济的“包容性增长”，[1] 甚至会为为国家经济社会发展带来反作用。综合经济和民生因素考虑，对于目前中国房地产业的现状，不少学者心中存有一下三问：
一问：中国房地产业能成为中国经济发展的长期支柱吗？
2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)中，第一次明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。这是政府在当时的形式下，对于房地产业的首次公开定位。2009年，中央经济会议公报明确提出房地产领域政策将侧重保障房及满足自住需求，淡化“支柱”概念，这是自2008年中央经济工作会议的“发挥房地产业支柱产业作用”的论调之后，中央政府态度的大转变，也是政府面对新形势作出的战略调整。同时，一些学者也对“房地产业支柱论”表示反对。首都经贸大学金融学院副院长谢太峰曾经在《人民日报》上撰文表示，在土地资源十分有限、粮食安全不可忽视的情况下支柱发展，将房地产业作为支柱产业并不符合我国的基本国情——我们的土地资源并不富余。[2] 中国人民大学黄卫平教授在“2009太极湖论坛”上也指出：“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列，这次下滑完全归结为错误的房地产政策造成的。”[3] 房地产业不能长期作为国民经济的支柱产业发展，主要有以下理由：
（一）房地产业作为支柱产业不符合我国的基本国情。正如谢太峰所说，地少人多是我国的基本国情，而房地产业的发展恰恰必须依靠大量的土地资源。在我国目前所面临的粮食安全的问题下，如何解决13亿人的吃饭问题是当前亟待解决的首要问题。因此，土地资源短缺这一基本国情无法支持房地产业的大力发展。如果盲目的将房地产业长期作为支柱产业发展必将会导致其他许多领域的严重后果，危害国家的稳定与发展。
（二）房地产业自身的短期性与不可持续性决定不能将其长期作为支柱产业论文格式模板。有关研究表明，住宅投资占GDP的比重会随着人均GDP的增长而呈“倒U形”变化。世界银行也认为，当人均收入很低时，房地产业对经济的拉动作用很小；而当人均收入提高，大众对住房的改善性需求快速增长时，房地产业拉动经济的作用才比较明显；而当经济进入更高水平、住房需求得到了充分的满足之后，其拉动作用又将大大降低。[4] 从长远的角度来看，还是应该依靠消费来拉动经济，而不能将房地产业长期作为国民经济的支柱产业。
（三）以房地产业作为支柱产业不利于优化资源配置和对产业结构的调整。目前，我国政府宏观调控的主要内容和重点在于转变经济增长方式、优化资源配置和调整产业结构。虽然房地产业对国民经济的带动作用不可忽视，但这种作用是短期的，并且其带动的大多是劳动密集型和低附加值的行业。这样可能会造成资源的浪费和对产业结构的破坏。另外，土地出让收入是地方政府的重要经济来源，房地产业也是地方官员出政绩的重要途径。大力发展房地产业会更加促使地方政府为了自身利益，盲目的推动其发展，使房地产业走上非理性发展之路。
因此，不能将房地产业长期作为国民经济的支柱产业发展，而应该结合我国的基本国情，从当前最广大人民的根本利益出发，为房地产业的发展探寻出一条合理、健康、可持续的发展道路。
二问：中国房地产业正在透支中国经济吗？
最近十年中国房价的飙升、楼市的疯狂，虽为经济的快速发展提供了巨大动力，但一些学者认为疯狂的楼市，正在透支中国经济的未来。王清（2009）认为，楼市已经成为了一个失去理性的“赌场”，开发商在赌、银行在赌、实体经济也在赌。赌盘在越做越大支柱发展，赌注也在越下越多，多方合力营造出一个虚幻的泡沫，并着力推动这个泡沫的发酵和膨胀。在这个泡沫最终破灭之前，人人都是赢家。如果房价再继续飞涨，中低收入人群会彻底被排除在购房者之外，而失去了大部分需求的“供应”，必定是没有下家的“击鼓传花”，等到资金链断裂的那一天，就是“退房风潮”兴起的那一天。
持房地产业正在透支中国经济的增长动力的学者认为，其最大原因在于中国目前的高房价和居民人均收入的巨大差距。有报道称，北京、上海房价已经比肩东京，而京沪的人均收入还不到的东京的1／10。一套100平米的清水房售价200万元以上，如果以户均年收入6万元计算，房价收入比已经超过了30倍。而北京、上海的人均收入要达到东京的水平，至少还需要15年。这也就意味着，京沪房价已经把未来10余年的发展空间都透支了。
诚然，京沪的高房价在国内只是特殊的例子，而不是全国的普遍现象。单以京沪为例来说明房地产业正在透支中国经济，未免过于以偏概全。但透过京沪楼市现象，我们应该认识到严防国内房价的进一步飙升的重要性。
众所周知，出口、投资、消费是拉动经济的三驾马车。单纯依靠投资拉动经济已经被证明是不具有可持续性的，并且在国际经济危机的大背景下，出口这条路也已经不具有明显的成效。因此，靠消费拉动经济才是国内经济复兴的唯一出路。2008年中国社会消费品零售总额是10万亿元，2009年比2008年多增长了2万亿，而在这12万亿元中，房地产销售总额将达5.7万亿—6万亿元。[5] 从表面数据看，居民的消费中有一大半被用于购房，房地产业似乎可以带动国民消费的增长，这也是2009年之前，国家将房地产业作为“支柱产业”发展的重要原因。但是，我们更应该看到，虽然2009年消费总额有所增长，但这只能算作是房地产消费的增长支柱发展，而其他领域消费并没有得到明显增长论文格式模板。因为房地产业对其他消费产生了“挤出效应”。如果这一局面得不到有效的改变，国家再怎样刺激经济，都无法真正的拉动消费，中国经济形势也无法得到真正的恢复与发展。另一方面，许多居民是靠透支自己的消费能力来满足住房需求和投资的需求，例如向银行借贷。但如果一旦房价下跌，对其承受能力将带来很大的冲击，这无疑加重了银行的贷款风险，不利于经济的健康持续发展。
可见，房地产业的利润不能建立在透支中国经济增长动力的基础上，房地产业的发展和中国经济崛起一样，应该是一个逐步实现的过程。
三问：中国房地产业是会“崩盘”还是会持续繁荣？
改革开放30年以来，中国房地产业从复苏到繁荣，取得了巨大的发展。2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场高位萎缩，房地产业风雨飘摇。当时，中央政府出台大量措施，果断救市。受政府拉动经济的各项政策刺激，2009年房地产市场在短短的一年里走完了由“冰点”到“沸点”的大循环。2010年1月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是接近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅为24%，平均每平方米上涨了813元，达到了前所未有的水平，房地产市场全面呈现出一片繁荣之势。
如今，到2010年，进入21世纪的第二个十年，面对国际国内的新形势，国家又出台了许多政策措施调控房地产市场，房地产宏观调控的力度已经空前强大。但是，“中国楼市崩盘说”的阴云笼罩着整个房地产市场。社会各界均在猜测，究竟中国的房地产市场未来会如何发展，是瞬间崩盘，还是持续繁荣？中国房市究竟路在何方？
2010年5月支柱发展，日本东京大学教授伊藤龙敏在接受《环球时报》的采访时曾表示，中国房地产市场的确存在一些泡沫，但鉴于中国城市化刚刚开始，房地产的繁荣至少还将延续十年。他认为，在如今中国城市户口管理制度下，从农村迁往城市的人并不多，即使农村人居住在城市，也享受不到当地人的福利。如果中国进行户籍改革，农村将会有更多人涌入城市，对房屋的需求量也会大大增加，房地产的繁荣可能还会延续10年左右。[6] 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，当前如此高的房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量的二、三线城市如今仍然可以吸引投机资金，所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。上海某房地产综合研究部部长杨红旭对媒体表示，抽象的对比并不准确，中国房地产市场虽然面临着调整的压力，但在短期内还不大可能出现崩盘的情况。[7] 全国房地产经理人联盟副秘书长、工商联房地产商会理事陈宝存日前曾表示：中国楼市不会重蹈日本崩盘覆辙。他认为，中国城市化进程刚刚开始，楼市如果稳定发展，至少还有30年成长期，中国人的居住理念也与日本、欧美存在巨大差异。[8]
著名房地产分析师、财经评论员陈真诚表示：2010下半年房价将会出现明显下降。他认为，政府此番针对房地产的调控政策态度非常坚决，并已经初见成效。“新国十条”中所列出的内容正在逐步得到细化和执行，许多地方政府也给予了积极配合。另外，在近期的通胀压力下，只有房价真正降到位，才可能触动自住消费者的有效需求。但是他也表示，在如今经济情况下，如果政府迟迟不愿加息，也并不排除在通胀情况下的低利率导致房价再次反弹。[9]
根据中国指数研究院的调查显示，在2010年的第二季度，接近60%的消费者认为房价将会下降，这一数值比第一季度高出超过30%。详见下图。
![支柱发展]( "三问我国房地产业的现状与发展")
2010年第一、二季度购房者房价走势认知对比
综合业界多位专家的观点，在对房地产市场近期的表现和目前国际国内新形势的判断把握之后，笔者有如下几个观点：首先支柱发展，最近盛传的“房地产崩盘说”在目前的中国无法成立；其次，中国房地产市场要想重现2009年飞速繁盛的局面也已经不太可能；如果中央的各项调控政策能够得到切实执行，那房地产市场秩序井然指日可待，房价将会随着城市化进程稳步、健康发展论文格式模板。
一问：中国房地产业能成为中国经济发展的长期支柱吗？
2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)中，第一次明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。这是政府在当时的形式下，对于房地产业的首次公开定位。2009年，中央经济会议公报明确提出房地产领域政策将侧重保障房及满足自住需求，淡化“支柱”概念，这是自2008年中央经济工作会议的“发挥房地产业支柱产业作用”的论调之后，中央政府态度的大转变，也是政府面对新形势作出的战略调整。同时，一些学者也对“房地产业支柱论”表示反对。首都经贸大学金融学院副院长谢太峰曾经在《人民日报》上撰文表示，在土地资源十分有限、粮食安全不可忽视的情况下支柱发展，将房地产业作为支柱产业并不符合我国的基本国情——我们的土地资源并不富余。[2] 中国人民大学黄卫平教授在“2009太极湖论坛”上也指出：“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济的结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列，这次下滑完全归结为错误的房地产政策造成的。”[3] 房地产业不能长期作为国民经济的支柱产业发展，主要有以下理由：
（一）房地产业作为支柱产业不符合我国的基本国情。正如谢太峰所说，地少人多是我国的基本国情，而房地产业的发展恰恰必须依靠大量的土地资源。在我国目前所面临的粮食安全的问题下，如何解决13亿人的吃饭问题是当前亟待解决的首要问题。因此，土地资源短缺这一基本国情无法支持房地产业的大力发展。如果盲目的将房地产业长期作为支柱产业发展必将会导致其他许多领域的严重后果，危害国家的稳定与发展。
（二）房地产业自身的短期性与不可持续性决定不能将其长期作为支柱产业论文格式模板。有关研究表明，住宅投资占GDP的比重会随着人均GDP的增长而呈“倒U形”变化。世界银行也认为，当人均收入很低时，房地产业对经济的拉动作用很小；而当人均收入提高，大众对住房的改善性需求快速增长时，房地产业拉动经济的作用才比较明显；而当经济进入更高水平、住房需求得到了充分的满足之后，其拉动作用又将大大降低。[4] 从长远的角度来看，还是应该依靠消费来拉动经济，而不能将房地产业长期作为国民经济的支柱产业。
（三）以房地产业作为支柱产业不利于优化资源配置和对产业结构的调整。目前，我国政府宏观调控的主要内容和重点在于转变经济增长方式、优化资源配置和调整产业结构。虽然房地产业对国民经济的带动作用不可忽视，但这种作用是短期的，并且其带动的大多是劳动密集型和低附加值的行业。这样可能会造成资源的浪费和对产业结构的破坏。另外，土地出让收入是地方政府的重要经济来源，房地产业也是地方官员出政绩的重要途径。大力发展房地产业会更加促使地方政府为了自身利益，盲目的推动其发展，使房地产业走上非理性发展之路。
因此，不能将房地产业长期作为国民经济的支柱产业发展，而应该结合我国的基本国情，从当前最广大人民的根本利益出发，为房地产业的发展探寻出一条合理、健康、可持续的发展道路。
二问：中国房地产业正在透支中国经济吗？
最近十年中国房价的飙升、楼市的疯狂，虽为经济的快速发展提供了巨大动力，但一些学者认为疯狂的楼市，正在透支中国经济的未来。王清（2009）认为，楼市已经成为了一个失去理性的“赌场”，开发商在赌、银行在赌、实体经济也在赌。赌盘在越做越大支柱发展，赌注也在越下越多，多方合力营造出一个虚幻的泡沫，并着力推动这个泡沫的发酵和膨胀。在这个泡沫最终破灭之前，人人都是赢家。如果房价再继续飞涨，中低收入人群会彻底被排除在购房者之外，而失去了大部分需求的“供应”，必定是没有下家的“击鼓传花”，等到资金链断裂的那一天，就是“退房风潮”兴起的那一天。
持房地产业正在透支中国经济的增长动力的学者认为，其最大原因在于中国目前的高房价和居民人均收入的巨大差距。有报道称，北京、上海房价已经比肩东京，而京沪的人均收入还不到的东京的1／10。一套100平米的清水房售价200万元以上，如果以户均年收入6万元计算，房价收入比已经超过了30倍。而北京、上海的人均收入要达到东京的水平，至少还需要15年。这也就意味着，京沪房价已经把未来10余年的发展空间都透支了。
诚然，京沪的高房价在国内只是特殊的例子，而不是全国的普遍现象。单以京沪为例来说明房地产业正在透支中国经济，未免过于以偏概全。但透过京沪楼市现象，我们应该认识到严防国内房价的进一步飙升的重要性。
众所周知，出口、投资、消费是拉动经济的三驾马车。单纯依靠投资拉动经济已经被证明是不具有可持续性的，并且在国际经济危机的大背景下，出口这条路也已经不具有明显的成效。因此，靠消费拉动经济才是国内经济复兴的唯一出路。2008年中国社会消费品零售总额是10万亿元，2009年比2008年多增长了2万亿，而在这12万亿元中，房地产销售总额将达5.7万亿—6万亿元。[5] 从表面数据看，居民的消费中有一大半被用于购房，房地产业似乎可以带动国民消费的增长，这也是2009年之前，国家将房地产业作为“支柱产业”发展的重要原因。但是，我们更应该看到，虽然2009年消费总额有所增长，但这只能算作是房地产消费的增长支柱发展，而其他领域消费并没有得到明显增长论文格式模板。因为房地产业对其他消费产生了“挤出效应”。如果这一局面得不到有效的改变，国家再怎样刺激经济，都无法真正的拉动消费，中国经济形势也无法得到真正的恢复与发展。另一方面，许多居民是靠透支自己的消费能力来满足住房需求和投资的需求，例如向银行借贷。但如果一旦房价下跌，对其承受能力将带来很大的冲击，这无疑加重了银行的贷款风险，不利于经济的健康持续发展。
可见，房地产业的利润不能建立在透支中国经济增长动力的基础上，房地产业的发展和中国经济崛起一样，应该是一个逐步实现的过程。
三问：中国房地产业是会“崩盘”还是会持续繁荣？
改革开放30年以来，中国房地产业从复苏到繁荣，取得了巨大的发展。2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场高位萎缩，房地产业风雨飘摇。当时，中央政府出台大量措施，果断救市。受政府拉动经济的各项政策刺激，2009年房地产市场在短短的一年里走完了由“冰点”到“沸点”的大循环。2010年1月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是接近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅为24%，平均每平方米上涨了813元，达到了前所未有的水平，房地产市场全面呈现出一片繁荣之势。
如今，到2010年，进入21世纪的第二个十年，面对国际国内的新形势，国家又出台了许多政策措施调控房地产市场，房地产宏观调控的力度已经空前强大。但是，“中国楼市崩盘说”的阴云笼罩着整个房地产市场。社会各界均在猜测，究竟中国的房地产市场未来会如何发展，是瞬间崩盘，还是持续繁荣？中国房市究竟路在何方？
2010年5月支柱发展，日本东京大学教授伊藤龙敏在接受《环球时报》的采访时曾表示，中国房地产市场的确存在一些泡沫，但鉴于中国城市化刚刚开始，房地产的繁荣至少还将延续十年。他认为，在如今中国城市户口管理制度下，从农村迁往城市的人并不多，即使农村人居住在城市，也享受不到当地人的福利。如果中国进行户籍改革，农村将会有更多人涌入城市，对房屋的需求量也会大大增加，房地产的繁荣可能还会延续10年左右。[6] 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，当前如此高的房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量的二、三线城市如今仍然可以吸引投机资金，所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。上海某房地产综合研究部部长杨红旭对媒体表示，抽象的对比并不准确，中国房地产市场虽然面临着调整的压力，但在短期内还不大可能出现崩盘的情况。[7] 全国房地产经理人联盟副秘书长、工商联房地产商会理事陈宝存日前曾表示：中国楼市不会重蹈日本崩盘覆辙。他认为，中国城市化进程刚刚开始，楼市如果稳定发展，至少还有30年成长期，中国人的居住理念也与日本、欧美存在巨大差异。[8]
著名房地产分析师、财经评论员陈真诚表示：2010下半年房价将会出现明显下降。他认为，政府此番针对房地产的调控政策态度非常坚决，并已经初见成效。“新国十条”中所列出的内容正在逐步得到细化和执行，许多地方政府也给予了积极配合。另外，在近期的通胀压力下，只有房价真正降到位，才可能触动自住消费者的有效需求。但是他也表示，在如今经济情况下，如果政府迟迟不愿加息，也并不排除在通胀情况下的低利率导致房价再次反弹。[9]
根据中国指数研究院的调查显示，在2010年的第二季度，接近60%的消费者认为房价将会下降，这一数值比第一季度高出超过30%。详见下图。
2010年第一、二季度购房者房价走势认知对比
综合业界多位专家的观点，在对房地产市场近期的表现和目前国际国内新形势的判断把握之后，笔者有如下几个观点：首先支柱发展，最近盛传的“房地产崩盘说”在目前的中国无法成立；其次，中国房地产市场要想重现2009年飞速繁盛的局面也已经不太可能；如果中央的各项调控政策能够得到切实执行，那房地产市场秩序井然指日可待，房价将会随着城市化进程稳步、健康发展论文格式模板。
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