浅谈关于加强房地产行业税收管理的方法分析

　随着我国城市建设及房地产业的快速发展，房地产业税收收入大幅增长，已成为地方税收收入的重要来源。由于房地产税制体系复杂，征管的难度大。税源管理仍存在较大漏洞，为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能。促进房地产行业的健康发展，有必要在现行税制框架体系下落实好各项管理要求的同时，通过对房地产与地方经济发展的关系实证分析，加强和改进房地产行业税收征管措施，整合现有征管资源，加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接，进一步做到应收尽收，有效发挥税收杠杆对房地产行业的调节作用。
　　一、房地产业与地方经济发展的关系
　　房地产业是一个关联产业庞大的行业。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算，每投资100元的住宅开发，可以带动相关产业170～220元的需求，投资带动系数为1.95；每100元的住宅销售，则又可以带动130～150元其他产品的销售，即每100元的房地产需求，能够产生335元左右的内部需求，由此可见它是一个带动性非常强的产业。所以发展房地产业一定程度上能带动其他产业，从而促进地方经济的发展，对拉动地方经济增长效果显著。房地产业由于所具有的工程价值量大、生产周期长等特点决定了生产中需要有较多劳动者参与、为其设计、开发、建设、营销、维修保养、物业管理和中介等各个环节服务。因此而产生的人口集聚与扩大的效应甚至还波及到许多相关的产业。所以房地产业的发展还为地方经济的发展吸引到素质不断提高的人力资源。但是，应该看到，房地产业属于资金密集型行业，资金占压大、周转慢，其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性，市场价格信号不真实，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。房地产投机造成房地产资产在人们中间的贫富差距，引发人们对经济生产缺乏信心；较大的购房压力也会造成人才流失。
　　二、房地产税制情况与征收管理存在的问题。
　　随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，现行房地产税制构成的一个特点是，在房地产保有阶段课税少、税负轻；而在流通领域则多个税种同时课征，因此给征管带来一系列问题：
　　（一）税基狭窄，收入比重低，税收功能不强
　　我国现行房产税税制规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，区别收入来源，采用不同计税方法；另一方面，现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。现行土地使用税仅限于对城镇土地征税，未将农村非农生产经营用地土地纳入征税范围，设定了相当数量的减免税，从量征收。房地产税范围过窄，税基偏小，计税方法客观存在缺陷，限制了税收聚财功能和调控职能的发挥，也使得房地产税收难以成为地方政府的主体税种。
　　（二）税收立法层级低，税权划分不合理
　　1994年，我国开始实施分税制，主要着眼于收入的划分，对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范，税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的房地产税制，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。
　　（三）租、税、费体系混乱，负担偏重，税收征管阻力大
　　租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，房地产税收以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的12种税，约占建设成本的9%，而各类规费却占到了41%，各种收费增大了房地产的开发成本，房地产行业普遍存在少缴、不缴税收的情况，租税不分亦影响税收征管的规范性。
　　三、房地产行业特点对税收征管的影响
　　（一）房地产行业生产周期长，财务核算难
　　房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算复杂，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大，成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。
　　1.销售收入确定难。房屋销售价格受国家土地政策、税收、物价、房屋的坐落位置等因素的影响波动较大，购买时间的不同，同样的房屋，价格悬殊可能也很大。多数房地产开发单位为了筹集资金，房屋销售采取预收购房定金、一次收款、分期付款、按揭贷款等多种方式。从定金的收取，预售房款的取得到房价的最终确认由于买卖双方在合同的履行上可能因质量的好坏、面积的计算、交房日期的变化等原因而存在争议，很难通过协商取得一致。即使收入进行了账务处理，也存在入账金额偏低等问题。
　　2.成本、费用归集难。开发成本、间接费用的核算量大，统计频繁；特别是原始凭证的取得的及时性在实践中很难按财务管理规定的期限得以保证。
　　3.财务成果核算难。由于前期开发成本较高，启动资金较大等种种原因，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发以降低成本，提高资金的使用效益，土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中，由于各种主客观因素影响，分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。
　　（二）较强的降低税负意愿
　　房地产企业行业资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。二手房交易市场交易主体大都是个人之间进行，交易价格往往被压低；普通住宅与高档住宅的界定标准不符合现实需要，可操作性不强，征税困难；按价差征税原价难核实，计税依据难确定。个人赠与行为无征 税规定，也为部分居心不良者利用，进行逃避税收。
（三）税源变动大
　　房地产受制于政府规划、政府宏观调控等诸多因素，加之近年税制改革频仍，税源变动受政策影响很大，税收收入预测和计划都很难，影响税收管理决策和征收管理。作为房地产行业的共同特点，房屋开发到哪里，征管手段就延伸到哪里，给保持税收征管的连续性带来很大难度。
　　（四）管理职能的分割性
　　房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未达到信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确。
　　四、完善房地产税收征管，服务地方经济发展
　　针对房地产行业特点及税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，更好服务地方经济发展，需要从多方面着手进行改革完善。
　　（一）调整税种设置，改革税制
　　按照房地产的取得、转让、保有三个环节设置税项，将各个环节中重复的税项予以合并。譬如，在取得环节，可以将现行契税和印花税合并，设立房地产取得税，并将“继承遗产”和“接受赠与”取得房地产的行为纳入征税范围。在转让环节，取消土地增值税，将契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加合并为一至两个简化的税种。在保有环节，简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，征收统一的物业税，并扩大其征税范围，原则上对我国境内拥有房地产的单位和个人都予征收，但须兼顾物业税征收的溯及力，防止造成新的税负不公平；同时，改革现行从价、从量、从租计算计税依据的混论局面，条件许可时统一调整为按市场价计征。
　　（二）完善立法，改革完善税收体制
　　房地产税收制度法治化改革，必须与我国税收制度的整体改革相匹配，现阶段可从以下几个方面着手：加快制定《税收基本法》，确立我国的税收法定主义；通过立法程序将现行较为成熟的涉及房地产实体性税收规范性文件上升为法律或行政法规；通过房地产税制建设为契机，逐步健全地方税体系，在中央统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限。
　　（三）完善税收征收管理
　　1.优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。通过印发宣传材料、宣传手册.在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，实现房地产税收、企业盈利、地方经济发展的多赢局面。
　　2.建立健全房地产信息库，提高征管质量和效率。按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息。对房地产权属转移双方的名称、识别号码、房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现税务机关各管理部门之间、各税种之间最大限度的信息互通共享。
　　3.创革新税收征管措施，推进税收精细化管理。（1）全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账。（2）加强发票管理工作，规范房地产企业往来票据管理。加强房地产企业向用户收取订金、预售房款等的票据管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。（3）逐步建立房地产税收评估的指标体系。通过建立针对房地产行业的财务信息指标、征管信息和外部交换信息设立预警指标，及时发现房地产开发企业税收疑点，提升评估选案针对性。（4）加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。
　　4.抓好其他配套措施，有力保证税收征管质量。（1）信息交换制度。加强部门协作，与建设、房管、计划、国土、规划、工商等部门按月进行信息传递，各部门确定专人于规定时间向同级地税部门提供上月涉及房地产行业的相关管理信息。（2）“先税后证”制度。纳税人在办理产权登记或转让手续时，均实行“先税后证”的原则，即纳税人必须先进行纳税申报，房管部门凭《销售不动产发票》或《免税证明单》办理房地产所有权和使用权登记或转让手续；国土部门凭纳税人提供的加盖过“房屋产权证已办”戳记的《销售不动产发票》原件或《免税证明单》，办理变更土地登记手续。对于未出具《销售不动产发票》原件或者《免税证明单》的，不予办理相关手续。（3）推行房屋交易最低价格制度。由政府委托中介机构或有关行政部门根据房屋的位置、建筑时间、房屋结构、基准地价、单位建造成本等合理确定房屋交易最低价格，定期发布。（4）实行国、地税联动制度。在企业所得税征收方式鉴定时，由国、地税成立一个联合工作小组对建安、房地产企业的财务核算情况进行调查，统一鉴定，对认定为不符合查账征收条件的企业统一核率征收企业所得税，改变建安、房地产企业成本费用虚高、企业所得税税负偏低的现状。