强化企业物业资产管理的有益探索

摘　要：随着我国各类企业的纷纷涌现，这些企业自身的物业管理也越来越受到物业行业的重视，为各物业企业带来了极大商机。但我国的企业物业资产管理尚处于起步阶段，还有很多不完善的地方，与国外较为成熟的体系相比，有很多自己的问题。本文就这些存在的问题进行探索，并提出了一些相应的改进措施。

关键词：企业物业资产 强化 有益

一、 引言
　　企业的物业资产可为企业的各项经营活动提供基础保障，是维持其正常运行的先决条件。企业物业资产管理即对企业因自身经营而租用或持有的物业资产进行的管理。据调查，在英国，物业资产约占企业总资产的30%，同时49%的欧美公司与65%的澳大利业公司拥有自己的物业资产。另外国内的一些企业也拥有或租赁自己的物业资产，这就使得物业资产管理成为企业发展战略中一个不可忽略的环节。但由于物业资产的价值并不体现在投资方面，属于支持性的后台业务，因此其管理常常被放在非重要的位置。随着全球经济化的加快及信息化技术化的日益完善，市场对企业各方面的要求也越来越高，使得企业开始以全新的眼光审视自身问题，对物业资产的管理也有了不同认识。

二、 企业物业资产管理
　　企业物业资产一般包括以下六类：1.建筑物；2.在建工程；3.土地；4.租赁费用；5.自然资源；6之前5类之外的物业厂房及设备的附属部分。不同地区的概念和归类或许不同，但内容基本相同。
　　在市场快速变化的情况下，许多企业进行了相应的战略与结构调整，并在在这个过程中，将物业资产管理视为继资本、技术、人力、信息之后的第五种战略资源。
　　企业物业资产管理就是对建筑物及土地进行的规划、占用、管理、处置等活动，其宗旨是使资产管理的目标与企业的整体战略相统一，并获取相应的资产附加值。
　　
三、 企业物业资产管理存在的问题
（一） 物业管理行业自身的限制
1. 行业处于未成熟期
    从我国物业行业的现有结构来看，商业物业这块的比重相对较小，与住宅类物业资产管理相比，其还有很大的发展空间，相应的其市场化程度也较低，行业市场的竞争机制亦不完善。
2. 大多物业企业资金并不雄厚
    物业行业的大型企业并不多见，另外受自有资金、原始积累、融资渠道的限制，小型企业通过各种方式进行全面物业资产管理的可能性亦比较小。
3. 专业人才紧缺
    真正从事实务操作的物业资产管理人员在整个物业行业中占得比重较小，对物业资产管理进行系统研究的专业人士更为稀少，仅三百人。这是因为我国关于这方面的专业研究才刚刚起步，专业方面的各种培训和技能的考核知识的传授都不完善，所以造成专业人员的紧缺。
　　（二）企业自身物业资产管理的问题
　　1.管理目标不明确
　　企业物业资产方面的管理大多随其经营活动而进行调整，事先并没有清晰的目标。另一方面，企业大多仅将物业资产仅视为生产资源，并没能意识到通过对其的合理规划也能得到一些合理收益。
　　2.物业资产管理制度匮乏
　　由于缺乏物业资产管理意识，使得企业内部也没能形成完善的物业资产管理制度，首先是未能及时编制系统完整的物业资产信息，造成各类信息资料直到用时方恨少。其次物业资产的管理多由其他部门兼管，造成其管理的收益无法实现。最后，有些企业的物业占用形式单一，仅通过一味缩减物业资产费用来实现成本控制，在一定程度上对主营业务造成了负面影响。
4. 管理人员不够专业
     由于企业的物业资产多在财务会计部门进行处理，而会计人员并没有接受过系统的这方面的培训，存在一定的知识空档，因此可能造成企业对物业资产管理的疏忽，削弱其可能的利润空间。
　　（三）缺乏相应的法律保障体系
　　将企业物业资产隔离出来交由专门的机构统一处理，是刚刚兴起的形式，在我国尚缺乏相应的法律法规。另一方面这种外包活动又会涉及到诸多的法律问题，并且现有的各种业务手段又没有获得明确的官方支持，因此易造成行业混乱，使得其企业物业资产管理无法有效进行。

四、 加强企业物业资产管理
（一） 物业专业人才的培养
    管理终是通过人进行的，从业人员的专业水平直接决定了企业物业资产管理的效率。我国从2005年开始，逐步推行物业管理师的资格考核，为企业的人才招聘提供了一定保障，也为注册资产管理师的产生奠定了基础。企业可鼓励员工参加专业考核，更新自身的知识结构，为企业和社会创造更大的效益。  
　　（三）完善企业内的企业物业资产管理机制
    1.编制物业资产清单
    当企业资产面积超过50000㎡时，便可以进行物业资产清单的编制。即对企业所拥有或者租用的物业资产各方面的情况进行详细记录。
    2.设定合理的管理目标
    以企业的整体发展战略为基础，将物业资产重新定位，视其为费用或利润中心，设定恰当的管理目标。
　　3.细化物业资产类型，进行多种形式的物业投资
　　分清物业资产的类别，将闲置的未充分利用的物业资产与企业业务占用的物业资产分开管理，开发前者的投资潜力，实现额外收益。另一方面，及时对企业的物业资产作恰当处理，例如可基于市场和政策的变动，根据自身情况进行相应的资产组合或者可获利资产剥离。
　　5.聘请专业顾问，建立完善的物业资产管理机构
　　打破原有的管理结构，成立企业内部的物业资产管理机构，其他各部门可通过协商的形成进行内部租用，有效降低物业的运行成本。另外可聘请经验丰富的专业顾问，对企业物业资产管理提出切实有效的建议。
   （四）完善企业物业资产管理信息系统
　　精细的决策一般需要一系列数据的支持，这些数据有企业内部的，也有企业外部的，因此其收集工作是非常繁琐麻烦的。如果单靠人自身的力量去整理，费时费力又不能保证资料的全面准确，所以成熟的物业资产管理多采用先进的计算机软件进行处理。

参考文献：
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