浅析廊坊市土地资产经营机制

摘　要：城市土地资产经营就是城市土地储备与供应市场化运营机制，其实质是运用市场经济手段，对城市土地实行市场化管理。本文阐述了廊坊市土地储备供应机制工作现状，以及实现城市土地资源的优化配置有效途径，提出合理建议，从而实现城市土地资产的价值，为城市建设筹集资金，提高城市承载能力，加快城市建设。

关键词：土地资产 经营机制 土地储备 优化配置
　　实施城市土地资产经营战略是加快城市建设和经济增长的重要途径，是经营城市的核心和关键，是政府加强城市土地资产管理的新的理念。城市土地储备与供应是政府授权以调控土地市场和经营土地资产的专门机构，其目的是为完善土地储备制度，加强土地市场调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高城市建设用地保障能力。通过几年的努力，廊坊市城市应坚持“一个龙头进水，一个池子蓄水，一个渠道放水”的经营理念，土地储备与供应工作取得了长足的发展，形成了具有自身特点的廊坊市城市土地储备与供应工作模式。
　　1、建立的基本原则
　　廊坊市地处京津城市走廊，被誉为“京津走廊上的明珠”。土地储备于供应机制不仅要立足于良好的地缘优势，还要注意土地管理和城市管理的特点?因此，建立廊坊市土地储备供应制度必须遵循下列基本原则：
　　1.1 政府主导?市场运作
　　土地储备是政府行为，要体现政府意志，实现政府对土地一级市场的高度垄断，政府构建土地市场的“游戏规则”?同时，土地取得入库，土地整理?开发?储备，以及土地出库出让等环节，又要遵循市场规律，采用市场化的手段运作?廊坊当前尤其需要加强政府主导力度，集中土地储备权?开发权和供应权，控制土地供应总量，继续大力推行土地招拍挂供应方式?
　　1.2 完善管理?强化职能
　　为了保证土地供应计划的顺利实施，政府必须建立一套健全的土地收购?土地征用?土地整理?土地储备和土地供应机制，强化土地储备中心的职能，将与储备相关的开发?整理?交易?地价监控等业务工作纳入统一部门管辖?该机制的职能在于能够依据土地利用规划和城市规划合理收购和征用有潜在价值或尚未开发的土地，并对其进行前期开发和整理，把它转变为熟地，纳入政府的土地储备，再依据城市建设要求?市场需要和土地供应计划在适当的时机进行分批公开出让，从而有效地调控土地供应和房地产市场，增加政府土地收益?
　　1.3 市区联手?分权分责
　　市?区(县)两级土地储备机构要合理分工，界线明晰，团结协作，实现多赢?市土地储备中心作为土地储备供应业务最高机构，要对全市的土地储备供应用作进行通盘考虑，总体部署;区县土地储备机构发挥属地管理的优势，与市土地储备中心形成协作机制?
　　2、工作现状
　　廊坊市土地收购储备采取双层决策模式,设立市土地储备委员会,负责研究制定市土地储备政策,监控国有土地资产运营,确立政府主导型市场运作的土地储备模式,指导和监督各县(市)的土地储备工作?土地储备委员会下辖的土地储备交易中心是一支年轻化、高素质的队伍。现有人员编制25人,平均年龄28岁，全日制本科以上学历22人，下设前期办公室、储备科、前期开发科、财务科及交易科等5个职能办公室,隶属于市国土资源局?
　　2.1 制定计划
　　土地储备机构的首要任务是实现政府土地宏观调控职能，避免市场失灵?制定年度土地储备计划是做好土地储备工作?避免盲目储备?合理控制储备规模的一个重要环节?土地储备机构根据当地政府改革与发展计划?土地利用年度计划?城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成?储备库中土地除保证本年度供应计划的实施外，保持一定的存量可供土地，或对短期内可储备供应的地块做调查备案，实现土地供应的调节能力?
　　土地储备中心应依据城市的发展情况和市场土地需求，结合前几年的土地供应和使用情况，每年度十月份开始制定下一年度的土地供应计划，该土地供应计划应同时包括土地供应总量以及房地产用地?市政设施用地?公共设施用地?工业厂房用地?对外交通用地?道路广场用地等各类型用地的数量和比例以及各类用地的空间分布?
　　2.2 建立基础信息平台
　　建立翔实?准确?丰富?动态更新的土地储备基础信息平台是科学化进行土地储备管理工作的基础?基础信息库包括三大部分：土地利用现状信息库?土地开发储备信息库和土地供应情况信息库?信息库的建立有赖于相关部门和基层地方政府组织的主动申报，更主要的还是土地储备机构依据市场调控需要和国家产业政策对各类建设项目、城市更新项目等的选址定点和优先排序及组织人员对城市规划区闲置土地、低效利用土地、旧城改造、城中村改造及企业改制土地的土地数量、现状、权属、地上物状况、附着物状况、人员组成、经济构成、土地利用效益、预期土地利用效益等情况进行调查、分析、整理，对宗地进行集约评价和适用性评价。数据库要及时更新，重点提供可供储备的地块信息，为储备决策提供支持?
　　2.3 土地收储
　　廊坊市土地储备采用实物储备?协议储备?红线储备?信息储备等多种方式进行?对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，采取实物储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者;对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿;红线储备是一种政策储备，是政府通过下文要求将某一范围内的土地全部纳入政府土地储备，是政府实施土地宏观调控的手段;信息储备是对在一定时间内暂不实施储备的土地，将开发信息储备在信息库中，今后依照开发时间进行储备?如果基层土地储备机构没有雄厚的资金支持，则以协议储备为主，灵活运用多种储备方式?
　　2.4土地开发（一级开发）
　　入库土地在储备期必须完成土地整理?储备土地的基础性开发，可根据储备时间长短和地块规划要求灵活进行，既可以在土地整理的同时进行，也可以储备一段时间，待地块控制性详细规划确定后，于土地出让前进行?根据不同地块的控制性详细规划的不同要求，要按照地块出让后可以直接进行项目开发的原则，确定不同地块的“熟地”内涵和基础性开发 的具体内容?另外，在储备土地总量大于供应总量时，对暂时不出让的土地，为了充分发挥其价值，防止土地资产闲置，可以进行临时性的利用，如建设公共绿地?临时性的经营性商业设施等?同时，积极探索政府主导型的土地一级开发模式，遵循政府充分授权?多方利用多种合作、一级开发与房地产开发分离?成本节约?与市政并行的科学民主和谐的基本原则?
　　2.5 土地出库供应交易
　　储备土地出让按土地使用权出让有关规定进行?土地使用权出让，关键是确保在一个公开的平台上进行，签订土地使用权出让合同本质上是经营土地的活动，可由土地专营机构充当国有土地所有权的代表，进行储备土地出让?储备机构对储备土地已有大量投入，对地价情况了解更多，能更好地掌握出让时机?规避风险和取得合适的出让价格?出让活动要接受政府部门监管?
　　2.6 监督检查
　　在土地储备运作中,涉及利益方较多,为保证其法治规范?公正透明进行,必须建立有效的监督约束机制?并且,土地储备机构接受政府委托,代表政府开展土地资产运营,并执行政府赋予的有关公共政策?由于土地储备和供应机构与政府是委托代理关系,其法律责任和后果由政府承担,因此,政府必须对土地储备机构的行为进行监督约束?
　　2.7 市场反馈
　　土地储备供应工作的一项重要任务就是保持房地产市场的健康稳定发展,运用土地供应杠杆对房地产市场进行宏观调控?根据现状廊坊市政府机构的设置情况,市住房保障和房产管理局可作为房地产价格变化的监控机构,每季度向土地储备中心提供房地产价格动态变化信息,储备中心利用建立的一套房地产价格变化指数考核标准,为供地速度和供地数量提供决策依据?在条件成熟的情况下,土地储备中心可建立市场研究部门,监控区县(市)及周边?全国大中城市的房地产价格和土地价格动态信息,进行土地市场研究,提供决策?
　　3 结论
　　廊坊市土地储备供应机制运用市场经济手段，对城市土地实行市场化管理，实现了城市土地资源的优化配置，体现了城市土地资产的价值，为城市建设筹集资金，提高城市承载能力，加快城市建设，发挥了积极的作用。同时规范了土地市场，保证保证房地产市场平稳运行。
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