试析我国个人住房消费贷款风险与防范

摘　要：经过十多年的发展，我国个人住房消费贷款已发展到了相当的规模，越来越多的居民在购买住房时采用到银行办理住房按揭手续。个人住房消费贷款业务已成为银行收入稳定增长的主要来源。随着贷款量的激剧上升，对个人住房消费贷款业务的风险管理已成为商业银行在经营运行中的重要问题，如何在新的环境中大力发展个人住房消费贷款这项银行优质业务，对于我国商业银行而言显得非常重要。本文旨在探计我国商业银行对个人住房消费贷款的风险与防范，结合实践提出完善我国对个人住房消费贷款管理的一些建议。

关键词：个人住房；消费贷款；风险；防范

    个人住房消费贷款业务是现代商业银行众多业务中的一个非常重要的组成部份，它既可以有效地刺激一国的经济增长，还可以促进社会的稳定与协调发展。这项贷款业务的健康发展，对于我国商业银行在新的历史时期，不断完善和加强自身的服务和业务创新，提高贷款资产质量、追求新的利润增长点、以及促进银行业金融创新、带动与促进其他行业发展都有重要意义。然而， 2007年美国次贷危机爆发，提醒我国在住房消费贷款业务方面，如果对迅猛扩张所带来的问题和可能导致的风险，不能提前加以防范和化解，将成为制约我国住房消费货款持续和健康发展的重要因素。
一、我国住房消费贷款的风险
    我国住房消费贷款的风险，基本上可以分为系统性风险、合作商风险、客户风险以及银行内部风险等四个方面：
（一）系统性风险
    1、经济周期风险。房地产行业与宏观经济运动高度正相关。2007年以来，由于国家4万亿的投资规模，带动了我国宏观经济的回升，同时也使房地产触底反弹，目前房地产价格虽然已基本不再上涨，但依然维持在高位。如果国家继续加大对房地产业的限制和打压，必然会导致房地产市场持续降温，银行将有可能面临经济周期风险。
    2、利率变动风险。央行已多次提高利率，并早在几年前就已取消了住房贷款优惠利率，客户还款压力加大。
    3、居民购买力风险。从成熟国家来看，居民的实际收入和预期收入偏低是影响房地产业健康发展的重要因素。而我国房价/收入之比根本不协调，一、二线城市的房价基本上超出了居民实际购买能力。按照西方国家惯例，如果房价占到居民家庭年收入的3-6倍之间，可以认定为合理，而我国目前约为10-20倍，个别大城市甚至更高。另外，我国社保医保等社会保障制度虽然已有，但远未健全，居民的实际购买力不足，从目前社会上情况来看，少数家庭有几套甚至更多的房，但大多数家庭仅有一套甚至没有，有能力买房的人将越来越少。
（二）合作商风险
    1、合作商自身的经营风险。如果合作商并无多少资金，将是导致银行信贷风险上升的最大原因。现在房地产企业的一个的问题是：资金来源渠除自有资金处，主要依靠向银行贷款、提前销售商品房获得预收款以及通过银行发放给购房者的按揭款，如果企业自有资金不足，就会影响企业抵御市场风险的能力，也就是说，如果一旦房屋销售情况不好，企业的资金链很可能断裂，合作商就有可能为了保住资金链铤而走险，如借高利贷。
    2、合作商与购房者的矛盾有可能会转嫁给银行。在合作商房屋销售和购房者使用过程中，购房者有时会与合作商或物管产生纠纷，如销售时宣传环境与实际不符，房屋质量有问题，物业收费及管理水平等等。这个时候往往有的购房者会采取不还银行贷款等极端方式，最后受损失的是银行。
    3、合作商通个“假按揭”套取银行信贷资金。“假按揭”就是其签订不真实、虚假的购房合同，将其暂无法售出的房子购入，再利用这些购房人身份申请按揭贷款，从而套取或骗取银行贷款获得资金的行为。合作商在办理假按揭后，会每月替那些年谓的“业主”供款还贷，直到将来有一天这套房卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款。这样，合作商能够尽快“销售完”房屋收回投资，实现获利，但有的合作商因种种原因无法将房屋最后真正卖出，出现了所谓的资金链断裂情况，就会干脆携款潜逃。
（三）客户风险
    1、故意的违约风险。从银行的角度看，违约是指客户根本没有信用意识，本来每月都应按时还款，但客户却以种种借口不按时还款，造成贷款逾期，对于这类客户，只要银行及时催收，通常不会形成真正的不良资产。
    2、非故意的违约风险。非故意违约风险是指客户从主观上来看，是有还款意愿的，但由于客观原因丧失按时还款能力。目前，银行发放贷款是均以客户提供的当期收入为依据（这个收入是否真实还有待商榷），没有什么评估方法也不可能判断客户未来收入状况。所以，客户只要在还贷期间家庭或本人有意外情况发生，将对贷款的按期偿还产生影响。
（四）银行内部风险
    1、贷前审查走过场、内部控制制度问题。银行之间为了完成制定的任务计划或获取商业利润，往往放松对合作商的要求，使得部份贷款投向质量较差的楼盘。在对客户借款审查上，由于个人住房消费贷款业务量大，对客户的情况只进行常规性的检查，而不去核实客户家庭收入的真实性和购买房屋的用途。
    2、对抵押物的变现风险估计不足。有银行认为按揭贷款以住房作为抵押，贷款偿还有保证，因此放松对客户现金偿还能力的审查，对抵押风险估计不足。抵押风险主要有三方面：首先，预售房抵押风险，在房屋没有建成之前，无法进行处置；二是房屋建成后，没有进行综合检收，也是不能办理抵押房屋的产权证，同样也很难处置；最后是房权证办理好了，但抵押物处置仍然有风险，从诉讼到强制执行不但要投入大量人力财力，花费时间，最后拍卖抵押物所获得的补偿还不一定能还清贷款本息和诉讼费用，而根据目前最高法院的有关司法解释，即便是客户确实无力还款，总不能让其“无家可归”，法院也不太可能强制处置抵押物。
二、如何降低住房消费贷款风险
（一） 政策制度和环境
     1、采取措施，降低房价/收入比例。房价/收入比例过高是导致消费贷款风险的一个重要因素。本来房屋的价格就高，购房者还要支付一大笔税费，增加购房者的经济负担。刺激或抑制居民的住房需求不能停留在利率等政策上，关键还要降低房屋的实际价格和减免税费。更重要的是，要提高居民的包括工资奖金在内的实际收入水平，不能总是让少部份人富得油，还是应该让更多的人享受改革开放带来的红利。
    2、建全个人信用制度。建立全社会的个人征信体系，应该履盖个人所有的资产负债信息，这 才是控制信贷风险的前提保证。
    3、完善住房消费贷款的法律体系。应该由最高法院在法律上层面上理清消费信贷中维护债权有关条款，切实保护银行作为债权人应得的正当利益。
（二）商业银行应采取的防范住房消费贷款风险的措施
     1、选好优质项目和合作商，把好风险防范的第一关。选择项目是，要严格执行人行政策，绝不能对不符合要求的项目发放按揭贷款。
如果合作商以往的信用等级良好，应在按揭贷款额度和政策上给予一定优惠；对新增加的合作商或首次合作的合作商，应谨慎对待。由于“假按揭”贷款对银行按揭贷款的危害非常大，但在实际操作中，没有一个行之有效的办法，所以选择好的合作商，对避免出现 “假按揭”的发生有着非常重要的作用。
    2、选择优质的按揭贷款客户。首先，要确定优质按揭客户，对在收入增长性好、稳定强性的行业中工作的客户应给予优先放款；对工作变动大、行业收入不高的行业中工作的客户要谨慎放款。
    3、银行发展业务必须坚持“内控先行”的原则。在内部控制机制不够健全、内控达不到要求的情况下，应该尽快完善相互监督制约的内控机制，把住风险入口关。
三、结论
    我国商业银行一定要增强危机感，从增强风险管理职能着手，结合实际情况，借鉴发达国家成熟的风险控制和管理经验，在实践中建立起符合自身情况的商业银行个人住房消费贷款运行机制。
参考文献：
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