地产企业纳税筹划浅议

摘　要：地产企业作为纳税人，除了有依法纳税的义务外，还有主动运用纳税筹划的方法在法律的框架内进行节税，减少税负的权利。房地产企业纳税筹划的方式方法和筹划技术具有多样性。提高房地产企业管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，使企业的利益最大化。

关键词：房地产业；纳税筹划；方法
　　一、引言
　　在房地产市场日趋理性化的今天，财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。纳税管理作为房地产企业财务管理的重要部分，直接影响到其经营利润，合理避税显得愈加重要。
　　二、房地产企业纳税筹划的意义简述
　　（一）是企业加强财务管理的标志之一
　　短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。减轻税收负担和实现税收零风险，很显然，高质量的纳税筹划是企业财务管理水平的重要标志。
　　（二）是市场经济发展的标志之一
　　在企业的自主经营和自负盈亏过程中，税负实际上是企业既得利益的流失。这就启发和刺激了房地产企业作为纳税人在法律允许的范围内，充分运用各种税收政策的同时，达到使自己税负最轻的目的。市场经济的发展还同时伴随大量外资的涌入，跨国、涉外企业的增加引发了大量国际税收管辖和冲突的问题。各国税法制度、规则的差异和运用这些法律法规的利弊，也是刺激各企业纳税筹划的需求，从而促进了纳税筹划活动的发展。
　　（三）是企业减少或延缓经济资源流出的手段之一
　　如前所述，企业税负是企业经济资源的重要流出项目，是企业的成本支出项目。纳税筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的税负率。目前，房地产业既是我国的国民经济重要行业，也是国家重点调控的行业之一，因此，税种众多。当前地产企业应负的税种主要有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税、车船使用税、教育费附加等。除了以上各种税收外，房地产企业还要承担大量的费用，以土地为例，这其中需要产生的费用便包括土地出让金、挂牌出让服务费、土地使用税、征地管理费等近十项费用。税费负担一般要占到商品房成本的30～40%，通过纳税筹划，实现税负的减轻，是地产企业降低成本的重要手段之一。
　　三、房地产企业纳税筹划的思路探讨
　　（一）合理、充分运用税收优惠政策
　　我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业税、房产税和土地增值等3个方面的税，这些优惠政策在相关税收法规中均以列示的方式体现。事实上，由于我国税收法规体系庞杂、表现形式以法律、通知、批复等等形式体现，如果企业对于这些相关的规定不清楚，往往多交了税，因此，笔者认为这应该作为企业纳税筹划的首要任务。如：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； 又如：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。
　　（二）临界点法策划方案
　　1.税率、应税所得额“临界点”。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率。该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。在这里，20%就是“临界点”，同样，增值额达到扣除项目金额50%以上，其适应税率就会从30%变成40%，增值额达到扣除项目金额100%～200%，其适应税率就会从40%变成50%，这里的50%和100%也是“临界点”。比如一家房地产开发企业有可供销售的5000平方米同档次的商品房两栋:甲房每平方米售价是2000元，转让收入是1000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元。乙房每平方米售价是1070元，转让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额是232万元。我们可以计算出甲房的增值率是19.76%，按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%，不缴土地增值税，企业获得的利润为165万元。乙房的增值率是27.68%，要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得利润是162.4万元。从上面的例子可以看出，甲房售价要比乙房售价每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。由于价格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销售方式进行销售。
　　2．人员“临界点”。经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发了《关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》（财税字[2007]92号）（以下简称《通知》），决定自2007年7月1日起，在全国范围内统一实行调整后的促进残疾人就业税收政策。对享受税收优惠的企业安置残疾人员实行最低比例和绝对人数限制，具体比例为25％（含）以上，且安置人数不少于10人。这里的残疾人员包括盲、聋、哑、肢体残疾、智力残疾人、精神残疾人六类人员。充分利用这一临界点，单位只需要多用几个持有残疾证的人，如单位的食堂、打扫卫生的清洁工等都可以雇用该类人员，便能达到享受优惠的条件。
　　（三）分解法策划方案
　　案例：A房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为7800平方米，成本费用支出为1700万元，根据有关税法规定，土地增值税其他扣除项目金额共计1500万元。
　　方案1:销售毛坯房，同时送精装修，售价为3000元/平方米，装修费约合400元/平方米，共计312万元。那么，该企业应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.3X5%=2340×5%=117万元，城建税和教育费附加共计117×(7%+3%)=11.7万元，扣除项目金额为1500+117+11.7+312=1940.7万元，增值额为2340-1940.7=399.3万元，增值率为20.58%，应纳土地增值税为399.3×30%=119.79万元。共实现利润2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51万元，应纳所得税为79.517×25%=19.88万元，合计纳税金额为117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。
　　方案2:房屋售价为2600元/平方米，装修费由其关联的物业公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.26×5%=2028×5%=101.4万元，城建税和教育费附加共计101.4×(7%+3%)=10.14万元，扣除项目金额为1500+101.4+10.14=1611.54万元，增值额为2028-1611.54=416.46万元，增值率为25.84%，应纳土地增值税416.46×30%=124.94万元。共实现利润2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52万元，应纳所得税为91.52×25%=22.88万元，合计纳税金额为259.36万元。物业公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。该方案比方案1减轻税负9.01万元。
　　（四）通过第三方公司进行的收益与成本转移行为
　　通过设立第三方具有税收优惠、税收比较优势，方便资金转化的企业，达到成本转移，降低目标公司税负的目的。一是资产转移法。比如门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。二是收入转移法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司。或者：销售代理、 服务、 咨询、 广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策。
　　四、结论
　　在目前房地产市场竞争日益激烈，国家调控手段不断强化的背景下，地产企业通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额存在一定难度的情况下，应该把策略重点放到“节流”，即公司内部财务成本的控制上。而对于地产企业来说，土地成本、建筑成本却因为固有的刚性，这就要求企业财务部门乃至企业高层重视纳税成本，即如何通过纳税筹划予以控制。房地产公司涉及的经营活动广，其财务关系很复杂，涉及的税种也很多，也存在筹划的空间，是我国的房地产企业加强财务管理的着力点。
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