土地批租制度必须改革以弥补房产税开征的先天

摘　要：我国目前部分省市作为试点已开始征收房产税，但是我国土地属国家所有，按照我国现行土地批租制度，民众只拥有土地使用权，并且要一次性交付70年的使用费，这种地租实现方式直接导致我国房产税的征收先天不足，因此二者的协调统一关系到我国房地产开发商、消费者及政府三方之间关系的稳定，从源头上解决人民群众居者有其屋这一基本生活保障问题，正确引导开发商向节能环保型转变，改变该行业目前拿地建房就可以赚钱的狭隘致富观，改变地方政府对土地财政的过度依赖程度。

关键词：土地批租制度； 土地年租制度； 房产税； 地租实现方式
　　一、房产税开征准备工作及其先天不足
　　最近几年社会矛盾的激化有目共睹，我们不能笼统地将其归咎于房地产混乱所至的社会贫富分化日趋严重，但畸型房价似乎难辞其咎。要想解决问题，应该是一个系统性的工作，房地产税收制度要进行改革，税收的目的是劫富济贫，不能让富人太富，也不能让穷人太穷，打造橄榄型社会。为了使社会更加和谐，增加、恢复或修正完善房地产相关税收是极为必要的，但是也要注意因此而带来新的不平衡。
　　针对当前房产投资、投机现象泛滥，当务之急则是尽可能地挤出意于投机的房产，一是使之转化为市场有效供给，平稳狂飙的房价；其次使之转化为房屋租赁市场的有效供给，平抑房租。为了达到此目的，开征房产税。但是仅仅把房产税作为一个打击目前高房价的方式是不对的，而应该把房产税作为使房地产市场更加健康发展的不断完善、稳固的协调机制。
　　在出台房产税之前，为了公平起见，首先要做的就是摸清家底。中国的房子五花八门，商品房、集资房、经适房、小产权房、政府宿舍、事业单位福利房等等。这里面涉及到公平问题，即应该向哪些房屋所有者或使用者收税的问题，我国房产类型比较多，有自己购置的，有原来福利分配的，还有城市里面自然村中的平房院落。还有一部分是国家部门直接分售、分租给一些人住的所谓的公房，这部分可能会被排除在外，这是明显不合理的。比如说有些部队、学校、部长楼等等，居住面积不会太小，但是家庭的其他成员还会去购买商品房。收了房产税后，又会出现新的不平衡。住着很大的房子，但是不用交税的现象恐怕不在少数。
　　我国投资的渠道很少，加之通货膨胀，工资水平相对来讲比较低，上涨的幅度又很小。又能保值又能自己用的就是房产，现在政府要对房产保有阶段征税，通过这种方式把大家手头的钱再拿回来一点，增加的那部分收入又被政府收回，甚至更多，藏富于民的这种想法终归化为泡影，同时还会出现新的不平衡。政府如果想取得公信力的话，在摸清所有情况的前提下，首先要从政府和事业单位开始征。
　　开征房产税还要明确是以家庭为单位拥有的第几套住房开征，这一标准的界定要综合考虑，要考虑是否是自住情况之外的房屋拥有情况，房屋面积，这些房屋拥有的时间先后顺序，同一家庭在不同地区所拥有的所有房产情况，其所有房屋的使用情况，是一次性付的房款还是按揭贷款，是夫妻共同购置的房产还是夫妻双方及其父母两代人一起购置的房产，一定时期内房屋的总体交易情况。所有这些问题都得通过非常公平的制度架构来保证，共同决定房产税的纳税主体。
　　如果以上情况都已了如指掌，开征房产税仍然面临着一个最为棘手的问题。我国土地批租制度使得房产税的征收先天不足。如果征收房产税，计税依据是包括土地价格的，那么土地应该是私有的，但是在我国目前土地是国家所有的。我们国家的土地自1982年的《宪法》修改以后，变成了土地国有化。也就是说我国土地资源属国家所有，国家拥有土地的所有权和使用权，并且两权是分离的，政府可以以收取土地出让金的形式出让土地使用权获得收益。
　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
　　房产税采用从价计税，计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。前者是指房产余值，也就是按房产原值一次性扣除10%—30%后的余值。具体的扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。我国目前的房价与地价（地租）是不分离的，我国目前房价中约有1/3是开发商转移给最终购房者的70年土地租金，即先行由开发商一次性支付给政府的土地出让金。房价不应包含土地使用税即高额的土地出让金，房价应该只反映建筑成本及利润。土地私有的这个愿望肯定不能实现，那么就会如一些业内人士所称，征收房产税，将与宪法法理相冲突。房屋与土地自然是不能分离的，那么要想一定程度地解决我国房产税的先天不足，必须改革我国目前的土地批租制度中的地租实现方式，使我国的房价与地价（地租）相分离，为房产税的顺利征收提供合理立足点。随着时间的推移，我们的土地肯定会因为整体的基础设施的不断完善、经济社会的发展而有所升值，对于这部分升值作为土地的所有者如果要享受，也必须进行土地批租制度的改革。
　　二、我国土地批租制度的缺陷及改革
　　我国大陆土地储备制度很大程度上借鉴了我国香港地区的土地批租制度。土地批租，也即国有土地使用权出让。是指国家以土地所有者的身份通过协议、招标、拍卖和挂牌等方式将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，它是我国国有土地有偿使用的主要形式。
　　我国目前的地租实现方式基本上就是开发商一次性向政府缴纳一定期间的地租。这种做法的缺陷在于以下几个方面：
　　第一、土地资源的有限性和不可再生性使政府通过土地批租出让一定时期土地使用权所获得的财政收入是不可持续的。实质上它是将今后几十年的土地资源税收提前收入囊中，而土地资源是子孙后代得以繁衍生息的基本保障，它既不应该是某几届政府财政收入的主要来源，更不应该成为某些贪官污吏中饱私囊的最佳途径。
　　第二、按照我国现行政策，购房者均要提前付出可能自己无需付出的税赋，暂且按照30岁即购得首套房产，报告显示，当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于其他发达国家和地区，其中日本和德国为42岁，我国台湾地区为36岁，美国首次购房年 龄也达到30岁以上。虽然笔者给定的这个年纪本身存在许多不合理，但这是中国住房市场的现实。那么我们承担70年的地租，即我们活到100岁，这显然有悖于常理。
　　第三、根据当前市场价格一次性批租土地70年的使用权，政府虽然一次性收取了一定期限内土地的全部租金，却无法再获得未来时期由于基础设施日趋完备，经济、文化、社会发展等所带来的土地升值的收益，致使政府土地批租的收益在短期与长期分配上存在结构性失衡。
　　第四、在现行土地批租制度下，未来很长一段时间的土地出让期内土地的供求关系要全部在当前的土地出让价格中体现，这必将扭曲土地价格信号，因为无论政府还是开发商都不可能在当前掌握未来土地供求的全部信息，所以不论土地是否以市场方式出让，土地的初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值，加之土地市场中投机因素大量存在，滋生众多通过联合政府官员采用占地圈地、圈而不用、占而不建、待价而沽的方法抬高地价,牟取暴利的开发商搅乱这个由向好预期支撑在高空中而普通百姓却望尘莫及的中国房地产。
　　基于房产税的征收前提及土地批租中的地租实现方式本身的缺陷考虑，我们必须加快我国土地批租制度的改革。
　　实行土地批租制和年租制的混合体制。一方面，外资批租、并持有物业或外销商品房的土地开发项目，仍可按现行政策规定一次性征收土地出让金；满足国内居民居住需要的商品房土地开发项目，其土地出让金应按年度向土地实际使用人（开发商或购房者）征收。另一方面，满足国内居民居住需要的商品房开发项目，土地在首次拍卖时，地价中包括征地费、土地前期开发费和开发商所获得的土地出让期即其预计施工期取得土地使用权建筑商品房这段时间所需支付的土地租金，购房者所获得的土地出让期内，按年征收土地租金。
    具体做法：
　　开发商应在与政府签订的购地合同上明确注明该地块的开发周期及各个时期开发里程碑，那么开发商只需支付开发周期长短的土地出让金，即如果开发商的工程开发周期为5年，那么开发商只需向政府支付5年的土地租金也即土地使用税。在这5年内，政府要对该开发商的工程进度、质量等各方面进行监督，确保一切严格按合同履行。
　　这样做的好处：
　　第一、减少开发商拿地成本，内需商品房的价格构成自然回归为“土建成本+建筑安装成本+配套设施费+税收和合理利润率”的高透明度成本；
　　第二、随着成本的高度透明化，地方政府与房地产商共同操纵房地产市场,谋取“共同利益”的行为将不再有掩人耳目的遮羞布的庇护；
　　第三、开发商或炒房者借机搭土地增值这趟便车获取暴利的行为亦可以得到有效的抑制。
　　根据房地产项目里程碑，如未如期开工，除了没收已出让地块外还要加以重罚，如未如期完工则要予以从重处罚，处罚过后要对该开发商的资格重新评估，政府部门评估通过则可进行土地续租，评估未通过则没收该地块及地上附属物。如此类推，两次以上拖延工期，禁止其一定时期在土地市场上公开拿地。如果开发商无任何正常理由将竞拍所得地块出售赚取高额利润，而非按照与政府签订的购地合同中所规定自行开发建设商品房，不仅对该开发商予以惩罚，还要对购买此土地方予以重罚，同时没收该地块并且禁止通过转租土地谋取暴利的开发商一定时期在土地市场上公开拿地。
　　这样做的好处：
　　第一、快速增加商品房市场的房屋供给，一定程度上缓解当前房地产市场严重的供需矛盾；
　　第二、对开发商施行软件工程中的项目管理方法有利于政府出让土地后的监督工作有条不紊的进行，因为政府不仅仅充当负责租地赚取地租的角色，更重要的是它要监督事关民生的房屋建设进程及质量，还有整体城市规划是否按计划执行；
　　第三、严防严惩某些开发商只拿地不建房意欲囤地、炒地等扰乱地产市场的恶性行为，使土地价格回归其真实价值，土地真实价值反映土地市场的真实供需情况，以便在房产市场中具有市场管理者和土地所有者双重身份的政府充分发挥其“看得见的手”的作用，重树其公信力。
　　如果开发商如期完工建成可预售房屋，一方面，当房屋出售给最终购买者时，开发商方可与政府终止租约，房屋变现的周期越短，对开发商而言就越有利，因为在其工程完工之后一直到其与政府终止租约之前的这段时间所产生的应向政府支付的土地租金，由开发商自行承担。另一方面，政府与开发商终止租约的同时与最终购房者建立了新的土地出让关系，购房者应在自己所使用的土地出让期内，按年支付土地使用租金。如此一来房价就会自然下降，与此同时货币政策也要跟近，居民首套房首付仍然按原有规定比例支付，以家庭为单位的第三套房以上的首付比例则要提高，确保金融市场风险可控。
　　这样做的好处：
　　第一、开发商的捂盘惜售行为将会在一定程度上得到遏制，为了尽可能少的支付土地租金降低总体建设成本，开发商自然会有多少房卖多少房，尽可能缩短资金回笼周期，当然开发商会这样做的前提是他们通过仔细评估得出这样一个结论：捂盘惜售所应支付的地租成本大于销售房屋所得利润；
　　第二、内需商品房售价即可有一定幅度下降，降低我国居民购房门槛，尽可能实现居者有其屋，安居乐业一片繁荣详和之景；
　　第三、居民因为拥有的房产占用了政府的土地而每年应向政府支付一定额度的土地使用税。也就是说，买房容易养房难，对部分专注房产投机的较富裕人群有一定遏制作用，提高三套房及以上的首付比例，将杠杆作用尽可能最小化，尽可能缩减房产投机获利空间，增加投机者的投机成本，改变投资房产一本万利的观念。