股权转让房地产项目的涉税分析

摘　要：通过股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。因此有必要进行综合分析，探讨对房地产企业最为有利的运作模式。 　　　　　

关键词：股权转让　房地产　纳税
一、引言
　　股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。房地产企业作为公司法人企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土地使用权、投资性房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转移。在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购既有必要，也有可能。因此，出现了转让房地产项目（产品）或房地产企业股权转让的行为。事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转让房地产开发项目。
　　二、股权转让房地产的涉税分析
　　（一）可以规避有关房地产开发的法律限制
　　一是对于某些尚未达到成交条件的土地，《城市房地产管理法》规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。二是由于房地产企业涉及开发资质、立项手续、权证转移等，因此通过股权转让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。
　　（二）有关房地产开发的涉税具体情况讨论
　　1.有关营业税等常规性流转税的利益分析
　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》 （财税[2002]191号） 规定：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。而如果是房地产项目转让，则需要按\"市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额\"为营业额，税率为5%。
　　2.契税等财产税分析
　　根据目前税法的有关规定，直接转让房地产的，受让方应该缴纳契税等税费。对于股权转让房地产，没有发生土地使用权及在建工程、商品房的转让，因此，不需要交纳有关土地交易的契税。当前，契税的税率为3%。
　　3.有关土地增值税的利益分析
　　土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，按税法的原则规定，股权转让不涉及土地增值税。在房地产开发项目的股权转让中，具体有三个较大的规定需要考虑：
　　3.1《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。因此，房地产投资与房地产转让相比，可以避免缴纳营业税（当然也就免缴以应交营业税为计税依据的城市维护建设税、教育费附加，以下同）和土地增值税等税费。转让房地产项目的土地增值税为四级超率累进税率。
　　3.2《关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）规定了\"对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定\"。但该文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但是，对于财税[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。
　　3.3《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号）规定：\"你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税\"。由此可见，对于一次性转让100%股权，且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物的行为，同样会按规定征收土地增值税，在实际操作中应规避这一情况。
　　4.小结
　　在不考虑土地增值税的情况下，在交易环节股权转让较房地产转让少缴纳营业税和契税。土地增值税是否缴纳，何时缴纳，将视具体情况及各地税务机关操作实践不尽相同。本文将在案例分析中进行讨论。
　　三、案例分析
　　A企业3年前取得一块国有土地使用权，价格为2000万元，现与B企业商定按19000万元转让。该地登记的土地使用权人为C商业公司。
　　具体转让过程为：A、B企业经谈判，在一年内分3次，先后将商业公司45%、20%、35%的股权转让给B企业，并按规定逐次到工商局办理了商业公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，B代替A成为商业公司股东，从而实际获得土地。以上这种情况，在法律上，不能视为发生土地使用权转让。
　　涉税分析：
　　1.如以转让土地使用权方式交易，在国土产权交易所转让，则转让金（费）为190多万元（现行交易费一般为交易价格的1%），契税为570万元。
　　2.土地增值税分析
　　2.1交易环节：由国税函【2000】687号看出，该文重点强调\"一次性\"转让100%股权，因此，在理想情况下，本案例分3次转让，如不被认定为增值税应税行为，则可以为A企业节约税金9500万元（此时，购入土地成本为2000万元，售价为19000万元，为简便起见，不考虑其他因素，增值为19000-2000＝17000万元，增值额与扣除项目金额的比率＝17000/2000＝850%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%＝17000*60%-2000*35%＝9500万元。由于税费最终由买方承担，因此，也可以认为是降低了B企业的成本）。
　　2.2后续环节：
　　受让土地后，B虽然实际拥有了可供开发的土地，但是当B进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入产品，与实际取得土地的成本1.9亿元相比，不能计入成本的差额达1.7亿元。若又按土地增值税最低30%计算，B将至少缴纳土地增值税 ：1.7亿元×30%=5100万元，还将增加企业所得应纳税收入（1.7亿元-5100万元）=1.190亿元，如按25%所得税率计，为2975万元。加起来，须至少纳税高达8075万元。
　　很明显，如果在交易环节交纳土地增值税，则最终也应由受让方承担（否则出让方不会同意转让），在开发环节交纳土地增值税，则属于正常的开发方式而由受让方承担。对于开发商也就是受让方来说，其主要区别在于交纳土地增值税的时间点。具体金额方面，则需要根据实际情况进行测算。但无论如何，对于大额的土地增值税，从节约现金流的角度来看，推迟支付都是值得的。
　　2.3延伸探讨
　　如果考虑计算土地成本与实际对价之间的巨大差异（即1.9亿元与2000万元），可考虑设立第三方公司进行过渡，同时，对2000万元的土地成本进行评估增值，再将其转让给B企业。但此种情况下，虽然B企业可以确认1.9亿元的土地成本，但第三方公司获得评估增值收益仍需要按25%缴纳企业所得税，同时也需要交纳土地过户的契税与印花税，因此是否合算也值得斟酌。
　　四、结论
　　1. 以股权转让方式不能简单理解为一定比转让房地产方式节税。以股权转让方式进行交易通常转让方减少缴纳的税金，但受让方在最终应缴的土地增值税金额增大。因此受让方应充分关注其对土地增值税的影响。
　　2.从节约现金流与考虑政策有利变动的角度，应规避国税函【2000】687号规定的形式，即应当部分转让、逐次转让，分期转让，避免一次性转让引起政府监管部门的重大关注。
　　3. 房地产开发项目转让要作长远和综合性的税务筹划。土地开发时最终成本始终需要靠帐面体现出来，帐面体现不了，节税目的就达不到。因此，并不是当前股权转让暂时没有交纳，就不构成企业的潜在税负。
　　参考文献：
　　[1]《关于股权转让有关营业税问题的通知》【财税（2002）191号】.
　　[2]《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》 【国税函（2000）687号】.
　　[3]《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 【国税发(2009)91号】.