新政下房地产开发企业融资策略研究

摘　要：随着各项新政的陆续出台，我国房地产业正面临着日趋严峻的融资困境。本文从对我国房地产业融资困境现状的的分析出发，揭示了其内在的深层次原因，进而提出了相关策略建议，即买壳上市和建立以房地产信托产品和产业投资基金为主的多元化融资渠道。

关键词：新政；房地产；融资

　　随着我国市场经济的飞速发展，以及房地产业作为国民经济支柱产业地位的日益巩固，各类投资性资金和投机性资金纷纷通过银行个人按揭、开发贷款、股票市场、债券、信托、地产基金等路径涌入房地产业。过度宽松的货币供给在铸就地产业资金高杠杆率的同时，也孵化出新一轮资产泡沫，成为我国房价非理性上涨的重要推手。然而，近期陆续出台的各类房地产新政为房地产开发企业融资敲响了警钟，例如新“国十条”中明确提出：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，可见，地产企业融资尽管没有遭遇政策限令，但在操作层面已受到政策挤压，假以时日，连续出台的政策累积，其效果很可能使地产商的资产负债表恶化。因而，如何正确分析房地产新政对房产业融资的潜在影响，趋利避害，对于我国各大房地产企业而言具有十分重要的意义。
　　一、新政下我国房地产企业的融资现状
　　一般而言，我国房地产企业的融资渠道主要包括以下三种：银行信贷、资本市场融资和信托、产业基金等其他融资渠道，其中银行信贷和资本市场融资占到我国房地产企业总融资的80%以上。在新政下，我国房地产企业的融资渠道纷纷受到不同程度的影响：
　　（一）银行信贷持审慎态度，信贷规模不断收缩。我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%，因而对大部分开发商而言，银行是最为重要的融资渠道，银行融资渠道的畅通与否对房地产企业融资具有十分重要的影响。然而，据统计2010年以来，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，商业银行向地产企业提供授信额超过3300亿元。有鉴于此，在信贷收缩的背景下，部分开发商的压力不言而喻。
　　（二）资本市场融资受到监管政策和市场情绪的双重夹击。房企在资本市场融资也面临着一定的困难。首先，据统计，截至2010年4月底，仅有中骏置业一家房企成功在我国香港上市；截至到目前，A股市场未有房地产公司获批上市。其次，上市房地产企业的再融资也受到了严格的控制。2009年10月之后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，即证监会将对两类企业的股权融资征求国土部意见，一是募集资金的投向是房地产项目的企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行贷款的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业，以防止其将募集资金间接用于房地产项目，可见房企上市公司的再融资审核通过难度正不断加大。
　　（三）其他融资渠道受限制，融资能力趋弱。在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，房地产企业开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。2010年以来，恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型房地产企业拓展了优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资。信托这一融资渠道也越来越受到房企青睐。近期，绿城中国、中华企业、新城地产等纷纷借道信托实现融资。但是，随着2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，使得房地产企业通过信托融资的方式难度加大，而对于投资者来讲，新《通知》的出台将有利于其利益的保障。
　　实际上，监管层从各层面出击、采取各种措施控制房地产企业融资的要义就在于开发商资金运作的“去杠杆化”，其共同效果都是加快消耗地产公司现金流。从而倒逼未来房价走势出现拐点。
　　二、新政下我国房地产企业融资困境的深层次原因
　　（一）银行信贷风险和信贷收益的不对称性。长期以来，银行贷款一直是我国房地产融资最主要的途径之一，房地产开发的各个环节都大量依赖银行的贷款，使得我国银行往往变相承受着由于房地产开发周期长、高负债的财务结构所导致的各种行业风险，而获得的仅仅只是利息收益，风险和收益处于极为不对称状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。此外，由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，随着中国房地产价格的非理性发展，一旦资产价格或房价下跌，可能导致银行信贷资产的风险逐渐放大。因而，随着对美国次贷危机教训认识水平的逐步提高，我国政府益发将防范房地产市场的风险，特别是防范银行信贷的风险，摆在了重要位置，通过风险提示等方式迫使银行缩紧银根，从而导致房地产企业的信贷融资困境。
　　（二）缺乏多层次的房地产融资渠道。我国开发商的融资渠道十分单一，最主要的是依靠银行信贷，高负债成为开发商的普遍生存现状，一旦国家为防止出现大量银行坏账，频频对信贷出招，就会给开发商带来了融资压力。因而，我国房地产业亟待建立多层次的融资结构。但是，由于我国房地产业发展时间短、发展速度快，也房地产相关的金融法规建设、金融监管体系建设、金融创新体系建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，表现在：严重缺乏专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏房地产金融二级市场等等，从而导致债券融资、股票融资、私募产业基金融资等国外房地产常用的融资来源，在我国房地产企业资金来源中比例一直很低。
　　（三）房地产企业本身的“悟地”和“惜售”情节。在成熟国家的房地产市场，没有一家房地产生产企业在建造好房子后会“悟地”和“惜售”，因为一旦悟地或惜售就容易导致资金积压，使得资产负债表恶化，最终导致资金链断裂。但是在中国，出于对经济发展前景的信心，以及对房地产市场巨大的刚性需求的信心而形成的房价上涨预期，使得我国房地产开发商往往敢于冒风险进行“悟地”和“惜售”，加之我国早些时候银行信贷管理规则的不合理，以及土 地使用政策和土地预付制度的不合理和监管缺失，导致我国房地产开发商更是敢于冒天下之大不韪。而实际上，如果房地产开发商能够把持有的住房降价销售，或将悟在手中的土地及时开工，就可以尽早回笼资金，形成良性的资金循环，从而缓解由于自有资金不足而形成的融资难现象。
　　二、新政下我国房地产企业融资策略
　　（一）从短期上看，买壳上市是缓解我国部分房地产企业融资困境的有效途径。受新政的影响，以及证监会对房地产公司IPO的审核日趋严格的影响，部分资质良好、经济实力充足的房地产企业选择买壳上市的方式进入二级市场融资，是缓解其融资困境的重要途径。首先，通过买壳上市，可以不因“房企”性质而受到各项法律法规的歧视，从而避开IPO对房企上市的苛刻要求；其次，通过买壳上市，可以不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市；最后，买壳上市可以避开以往IPO的各项评估、审批、承销流程和排队流程，而直接通过业务整合就可以完成上市计划，具有时间快、成效快的优点。
　　（二）从长期上看，建立以房地产信托产品和产业投资基金为主的多元化融资渠道。首先，建立多元化开放模式，我国房地产业是单一、全能型的开发模式，从筹集资金投入、建设、分红到最后的风险都由一家开发商承担，融资风险非常集中，而美国的投资者、开发商、建筑商、营销商的分工非常清晰，专业化程度很高，资金来源多样化；其次，设立私募产业基金，有利于开发商集合社会各个渠道的资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求，一方面，使房地产业发挥自身的金融属性，另一方面也为银行、信托等机构创造了一个避险工具，使融资风险不再过度集中于金融领域；最后，加强金融监管的同时，培养和规范一批真正意义上的房地产托投资机构，通过规范房地产金融创新方式和监管方式，规范和发展信托融资，使之成为我国房地产业融资的一个主要融资渠道。
参考文献：
[1]王春华. 解决我国房地产融资困境之我见. 金融博览, 2010, 3:24~25.
[2]万　容. 构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析. 经济问题 　 2010, 3:105~109.