中国房地产价格失控的原因与对策研究

　　房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策制定等。定性和定量研究房地产价格的影响因素，可以为政府进行宏观调控提供依据。房地产价格的形成具有众多的影响因素，房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成的。笔者认为，这些因素都是从某种方面，首先影响到供给和需求，进而引起房地产市场价格的变化。

　　一、土地供给因素

　　从经济学角度讲，虽然商品的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素。很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定作用。这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律。在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。按照生产价格机制论，房地产价格构成包括三大部分：地产开发成本、房屋建筑造价和房屋销售成本。在地产开发成本中，最重要、最特殊的一项就是土地使用权转让费，也就是土地获得成本。

　　土地价格是房地产价格形成的重要因素，土地供应政策通过影响土地价格的形成，间接作用于房地产价格的过程。规范供地方式可对土地价格产生影响。不同的供地方式，获得土地的过程不同，决定了不同的价格形成机制：以无偿划拨方式供应的土地不具有市场价格内涵；以协议方式出让的土地价格是协定价格，受主观因素影响较大；招标、拍卖、挂牌等供地方式竞争性较强，以这些方式出让的土地价格具备一定的市场价格特征，但由于供给量仍然由政府控制，所以还不是完全竞争的市场价格。

　　计划经济体制下，我国以划拨方式无偿向用地者供应土地，土地的商品属性被长期否认，房地产市场更是无从谈起。经济体制改革后，我国的土地供应经历了根本性变革，从无偿无限期供应演变到有偿有限期出让，土地的经济价值得到普遍认可，房地产业迅速崛起，对土地的需求量剧增。由于制度建设尚不完备，此时的土地价格普遍较低，因而房地产价格总体水平不高，但与之前的价格水平相比却有所上涨。此后较长一段时间，我国土地供应实行协议、招标、拍卖的有偿出让和无偿划拨的“双轨制”供应模式，多种土地价格的形成机制并存，房地产企业具有获得土地的多种选择，因此房地产价格增长平稳。近年来，我国对土地供应方式采取了一系列规范性政策措施，倡导由城市土地储备机构统一供地，推行经营性用地的招标、拍卖、挂牌方式出让。由于划拨、协议等非市场化的供地方式适用范围缩小，土地价格的形成也逐步向市场机制靠拢，政策在规范土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成。对开发商而言，其取得土地的途径被限定于市场竞争。土地价格的市场化导致其开发成本相对增加，为了预留利润空间，只有提升房地产价格。由此可见，在我国，土地供应方式的市场性越强，土地价格就越高。

　　二、对策研究

　　(1) 土地调控政策

　　土地投放数量变动会直接影响土地价格，它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导：一是土地投放数量变动会引发未来住房供给数量变动，进而影响房价；二是土地投放数量变动会影响购房者对房价的预期，进而影响当期购房需求。前一条传导渠道的效率要受开发商行为的制约，如果开发商囤积土地，则政府仅仅通过调节土地投放难以实现调控房价的目标。后一条传导渠道的效率要受购房者其他预期因素制约，当现实的房价不断上升(或下跌）时，土地投放变动很难改变购房者对房价的短期预期，也很难改变当期购房需求。因此，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，但对房价的调控则受制于开发商土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”，调控效果存在时滞，不能迅速显现出来。

　　(2) 金融调控政策

　　针对房地产市场的金融调控政策可以分为两类：一是直接作用于房地产开发企业的金融政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率等政策措施；二是直接作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率等。

　　提高房地产开发企业自有资本比例直接影响开发商的资金流转，提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本，它们都会迫使开发商减少资金占用，减少土地囤积和加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力，如果承受能力弱，则调控效果迅速有效。调节住房贷款首付比例和贷款利率直接影响购房需求，对房价调节作用最为迅速。

　　三、结论

　　如何看待中国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。论文阐述了我国近几年的主要房地产政策，着重分析部分政策调节失衡的原因，并以论文的实证分析为基础，提出具有实际意义的建议。