基于优势分析原理的房地产金融深化研究

　　1引言

　　金融深化理论的核心观点是一国的金融体制与该国的经济发展之间存在一种相互刺激和相互制约的关系。其中，金融规模和结构的变化是金融深化的重要内容之一。房地产作为一种重要产业，在各个国家都会经常受到各种各样的宏观调控。随着宏观经济条件的改善和房地产业的不断发展，房地产金融自然要进入一个不断深化的过程。同时，房地产金融也会为房地产业的发展提供更为有力地支撑。所以，通过考察房地产金融深化的比较优势，来考查对房地产业的宏观调控是否有效以及如何进行宏观调控具有重要意义。

　　目前，国内外关于房地产金融深化的研究主要是从其涉及的各个方面做单独的探讨。就整体房地产金融规模和结构而言，国外尚无此方面的研究，国内的研究也很少。房地产金融包括住房金融、商业房产金融和地产金融。本文以上述三方的总体为研究对象。（王重润，2006)只是我国房地产金融的总体结构特征和相应的风险进行了定性研究，并未涉及历年的房地产金融规模特征及变化；（中国人民银行房地产金融分析小组,2005)研究了1998年以来我国房地产金融的总体规模、结构、相关政策变化、房地产金融风险及相应控制措施。此文是目前国内关于宏观房地产金融规模、结构和政策等方面同时进行论述最全面文献,但中除了采用定性分析和统计分析外，并未采用其它定量研究方法；(Ltying,J.,1998)只研究了美国的住房金融结构和货币政策带来的影响⑴，忽略了商业房产和地产，内容涉及不够全面；（皮舜，武康平，2006)通过计量经济学原理得出中国宏观的房地产市场与金融市场具有一定程度的共生性，虽然在定量研究上有所突破，但研究中未涉及房地产金融的结构和规模的匹配关系⑷；（郁文达，2001)虽然运用金融结构法和新制度经济学在研究方法上有所突破，但其研究内容只涉及了住房金融;(常永胜，2001)虽然以宏观房地产金融为研究对象，但其主要目的在于分析我国房地产金融组织体系、市场体系和宏观调控体系的构建和深化问题(张薇，徐玉梅，2006)只是就宏观房地产金融发展中存在的问题和趋势作了简单的探讨;上述文献均未探讨房地产金融结构变化对房地产金融比较优势所带来的影响。

　　因此,本文应用灰色系统优势分析原理从房地产金融规模与结构变化对房地产经济发展的影响来探讨我国房地产金融深化过程的比较优势问题。本文的研究将为房地产金融的定量研究提供一种新的思路。

　　3实证分析

    3.1指标的选取

　　选取房地产经济系统的三个主要指标：房地产销售额（体现了房地产经济的经营规模）、施工面积（体现了房地产经济的生产规模）、城镇人均居住面积（体现了房地产经济发展的存量规模）。

　　房地产金融指标选取房地产开发资金来源的三大主要渠道指标（按国家统计局口径分类），即企业自筹、其他来源资金（包括定金和预收款）和国内贷款；由于另外来源渠道国家预算、国外投资、债券、股票和信托投资合计总体规模除97年和98年在8%-10%(按房地产开发资金来源总规模计算）以外，其余年份均在3%左右，同时考虑到上述几类数据波动性非常大,缺少规律性，对房地产经济发展贡献有限,且对计算结果影响较大，因此计算中，未包含此部分数据。

　　以房地产销售额、施工面积和城镇人口人均居住面积作为系统特征数据序列，以企业自筹、其他来源资金和国内贷款作为相关因素行为序列，数据序列为1997年-2005年（数据来源：中国高校财经数据库）。

　　3.2计算

　　(2)相关因素优势变动原因分析从总体上看，随着房地产开发规模的持续快速扩大,尽管我国的房地产金融规模也迅速扩大，但是房地产金融优势却呈现了逐年下降的趋势。主要是由于目前我国的房地产金融深化以金融量性成长为主,质性成长严重不足，比如①多年以来房地产融资渠道单一，一直以银行信贷供给和民间非正规金融供给为主,而房地产类股票、信托、债券等合规性的金融工具的融资作用却微不足道，对房地产金融渠道规模的贡献一直维持在1-2%左右;②房地产金融市场整体流动性差，缺少金融创新，既有的主融资方式资源配置效率低下；③整个房地产金融深化过程中促进房地产金融创新和市场化改革的政策、法规缺位;④由于政府监管的缺失，再加之开发商过多地追求利润而违规甚至违法操作，导致开发商金融人格严重缺失，而开发商又是房地产金融行为主体重要组成部分，因此，对于整个房地产金融系统的健康成长造成很大不利影响。

　　4结论和政策建议

　　(1)通过优势分析原理实证表明在我国的房地产金融深化过程中，房地产开发规模越大,房地产金融相对优势越弱；

　　(2)我国目前的房地产金融深化特征是以金融量性成长为主，质性成长严重不足，缺乏金融创新和主体塑造，不利于房地产金融成长的长期性和持续性；

　　(3)本文的研究方法亦适用于分析宏观金融和其它产业金融深化过程的比较优势及其产生的原因；

　　(4)我国当前的房地产金融深化政策应着力于改善房地产金融资源的流向和配置效率，进一步优化房地产金融的量性扩张，同时放开房地产金融政策,促进房地产金融创新,加强政府监管，促进房地产金融行为主体的塑造和金融人格的形成，从而提高房地产金融的质性成长比重。