房地产经济的特殊性及其与金融的关联

　　房地产经济同国民经济的发展存在着一定的内在联系，在金融行业大环境的影响下，房地产经济也会受到一定的影响。目前，我国正在大力推行社会主义现代化建设，为了满足人们日益增长的物质文化需要，全国上下，每一个城市基本上都存在大量的建筑工地，我国的房地产经济正在火热的发展过程中，房地产业越来越成为我国国民经济的重要推动力量，因此，对房地产经济的特殊性以及房地产经济同金融关联的研究是十分必要的。

　　一、房地产开发的经济周期比较长

　　(一）房地产开发同国民经济的关系。房地产经济是整个国民经济的主要推动力量之一，从某种意义上来说，房地产行业的发展状况就是整个国民经济发展态势的“晴雨表”。当国民经济发展状况不佳时，房地产行业的发展也会比较低靡；国民经济发展态势很好时，房地产行业也会迎来发展的春天，因此，房地产经济的发展状况是与一国国民经济发展状况息息相关的。

　　(二）房地产开发的经济周期理论分析。从经济发展周期理论角度来进行分析，一国的国民经济以及整个世界的经济发展总是处于一定的发展周期当中，并且遵循着一定的经济发展规律，整个经济发展的趋势和轨迹都在大的经济周期里面进行循环，当处于经济发展周期中的上升阶段时，房地产经济就会出现繁荣发展的局面，房地产价格也会相应地上涨；同理，当处于经济周期中的下降阶段时，房地产经济就会出现不景气甚至是萧条的状况，房地产价格会出现下跌情况。人类经济历史上无数次的经济反复现象表明，经济发展周期中的繁荣和萧条阶段基本上同房地产经济的上涨和下跌周期是吻合的。由于经济周期具有长期性的特点，经济发展状况在一年两年甚至是多年内可能不会出现太大的偏差，对经济发展周期的研究是一个长期系统的工程，需要对不同经济发展阶段的经济发展状况进行全面宏观的分析。因此，房地产开发的周期也比较长，对房地产经济发展状况也需要进行宏观层面的分析和研究。从历史上的一些经济发展周期状况来看，例如20世纪90年代的东亚金融危机以及2008年的美国次贷危机等，都说明了在经济发展状况不景气的情况下，金融状况对房地产行业的影响和冲击，造成了房地产行业的萧条和崩溃。

　　(三）我国的房地产经济发展受经济周期影响的实例。以次贷危机对我国房地产行业的影响为例，在次贷危机爆发之前，我国的经济发展空前繁荣，经济发展周期性状况甚至出现了过热以及通胀特征，房地产行业一路高走，当次贷危机波及到我国之后，我国的国民经济开始走下坡路，GDP增幅较往年开始放缓，房地产行业也开始降温,我国政府对房地产行业的宏观调控政策从最开始的抑制慢慢地转向合理的扶持和鼓励政策，政府通过对房地产行业的一系列政策支持，也可以促进经济状况不景气现象的改善。在应对房地产开发周期长以及金融环境对房地产行业的影响时，需要做好房地产行业在后经济危机时代的工作,确保后危机时代经济发展的持续性、协调性。促进后危机时代经济结构调整的深化，控制好经济以及房地产行业的通胀程度。在后经济危机时代，面临着经济复苏的强大压力以及弹性，房地产经济的升温是一个必然的过程，因此，需要做好对房地产发展的合理规划，合理利用房地产的开发周期性特征。

　　二、房地产经济容易产生泡沬

　　房地产经济泡沬是房地产经济发展过程中常见的现象，在整个经济发展过程中也是无法避免的，因此，合理地控制房地产经济泡沬的范围，让房地产泡沬规模处在正常的范围之内，不至于发展成为泡沬经济和形成经济危机。房地产经济泡沬出现的原因主要有以下几个方面：

　　(一）地产行业的经济学理论性质。从马克思的经济学理论角度进行房地产行业的经济性质分析，房地产产品属于非劳动产品，并不能形成一定的既有价值，因此，房地产经济中土地要素的价格是由房地产经济的外因决定的，从经济学原理出发，房地产的价值来源于地产的地租，地产的地租由社会平均利率水平决定。就我国目前房地产行业发展的现状，各项经济制度都处在建立和探索的阶段之中，决定地租水平的社会平均利率因素还没有得到合理的确定，因此现阶段我国的地产价值以及价格还不能通过常规的经济学原理进行解释。

　　(二）从供求关系方面来分析。在市场条件下，_定程度的供求关系状况会影响市场中产品的价格。在房地产经济中，地产属于有限的不可再生资源，地产资源的有限性和不可再生性决定了地产产品供不应求的市场状况，在供求不平衡的市场机制下，房地产价格出现持续上涨情况是必然的。此外，由于地产资源的不同区位状况，地产产品也会形成不同的使用价值，价格的不平衡性也随之出现了，这也对整个地产行业价格是否合理的评价造成了一定的困难。

　　(三）从我国土地的所有权来看。目前，我国的土地所有权状况为:城市土地归集体所有，农村土地属于广大农民，政府可以在一定程度上进行开发和征用。这样说来，我国土地的使用权大部分还是掌握在政府的手中，市场中的土地产品比较稀缺，价格自然水涨船高，慢慢地就会形成房地产泡沬现象。

　　(四）经济活动中的人为因素。在我国，经济活动中的人为因素也会造成房地产泡沬的出现，主要的人为影响因素有“炒房”行为。一些人利用“炒房”活动来进行理财，一些地方区域性的过热“炒房”现象都会造成房地产价格持续上涨，造成泡沬的出现。

　　三、房地产业有效拉动了经济的增长

　　(一）房地产业对经济增长拉动作用的理论依据。我国在宏观经济政策调控中一直都注重对房地产业的调控力度，确保房地产业的健康持续发展。随着我国经济的快速发展，促进我国经济增长的动力因素不断加强,房地产业也得到了快速的发展。近年来的一些房地产宏观调控政策促使了房地产开发商工作重心的转变，经过房地产商经营策略的转变，新一轮的房地产开发浪潮也会随之发生。随着中心城市的房地产开发容量已经逐渐接近饱和，未来的房地产开发焦点会慢慢向二三线城市以及城乡地区转移，促使我国的城市化进程，同时也给城乡地区的房地产业发展提供了新的机遇。

　　(二）生活水平的提高对居住环境的新要求。房屋的装修活动会对经济的增长起到一定的促进作用，随着居住水平的提高，人们对居住环境的质量要求也越来越高。现代都市人群为了提高居住质量，会花费大量的资金进行房屋的装修活动，这些属于房屋使用过程中的消费行为，都为房地产业以及国民经济的发展形成了一定的拉动力。同时,房地产业的发展，提高了居民居住消费水平以及生活消费水平的提高。

　　四、结语

　　房地产行业的发展是人们提高生活水平以及居住条件的需要，也是我国国民经济的重要组成部分。在我国，房地产经济具有着非常大的发展潜力和广阔的发展空间，随着我国房地产经济的快速发展，房地产经济过热以及膨胀等现象也会随之出现，会对整个国民经济的发展造成不利的影响。因此，为了保证我国房地产经济的健康发展，需要对房地产经济的发展进行合理的引导和控制，促进房地产经济的发展，从而拉动整个国民经济的发展。

作者简介：崔拥政（1967.11~),男，桂林市广运实业投资有限责任公司董事会秘书，经济师、工程师