我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析

　　一、我国房地产市场的现状

　　我国房价于2000年初开始上涨，在2004年涨幅达到高峰。通过政府的宏观调控，2006年我国房价涨幅有所缓和，但目前少数城市房价涨幅仍然较高。

　　1.房地产投资增速明显，开发资金充足。2007年，我国房地产投资增速逐月回升，一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、6.2%和29.3%^同时，2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍。其中利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，并且外商直接投资占102.63亿元，同比增长192.5%。银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%;银行个人按揭贷款（期房预售款转为开发使用）745.45亿元，同比增长73.2%;非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%。非银行金融机构贷款和利用外资的迅速增长，表明了房地产开发的融资渠道已经开始发生变化。

　　2.住宅投资反弹明显，部分中心城市房价增幅较高。2007年以来，我国房地产住宅投资增速较快，一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与2月持平。在全国70个大中城市中，部分中心城市的房价涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。

　　3.市场需求比较旺盛，各种类型的住宅价格呈上涨趋势。007年一季度，新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于2006年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%，这说明市场需求比较旺盛。据国家发展改革委、国家统计局调查显示：2007年一季度，新建商品房价格仍然高位运行，但涨势趋缓。一季度新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动。2007年3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，与2006年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%，涨幅比上月低1.3个百分点；普通商品住房销售价格上涨6.2%，涨幅比上月高0.1个百分点；高档商品住房销售价格上涨6.9%，涨幅比上月高0.2个百分点；二手住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高1.5个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月高1.5个百分点。与2006年同月相比，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格分别上涨9.0%、4.7%和3.9%，涨幅分别比上月高3.7、0.5和2.3个百分点。

　　二、我国房地产市场价格的变动趋势

　　2006年12月7日，中国人民银行发布2006年金融报告》，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。有学者由此认为：‘房价将从明后年起明显向下转折，并步入5年以上的大熊市。”本文通过以下分析则认为，我国政府并不希望楼价出现暴跌，出现预警信号的目的是为了平稳房价。

　　1.房价仍有持续上涨的动力，房价大幅下跌的可能性较小。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。从房地产价格走势来看，各类房地产价格均呈普遍上涨趋势，各细分市场相互之间呈日益分化的态势，并没有出现房价普遍大幅下跌的局面。2006年宏观调控后，我国房价增幅有所放缓，但目前住宅价格的涨幅仍然大于商办类物业。分地区看，2007年3月与2006年同月相比，部分中心城市房价的涨幅较大，涨幅较大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，长沙10.1%，北京9.9%和广州8.6%等。2007年3月与2月相比，涨幅超过1%的城市有22个，涨幅较大的主要城市包括：北海5.2%，惠州4.3%，温州3.0%，长沙2.9%，南宁2.4%，石家庄2.4%和长春2.1%等；仅有蛘埠、丹东等四个城市略有下降，并没有出现房价普遍下跌的局面。

　　2.国内宏观经济政策初步抑制房价过快上涨。近年来，国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度，并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式，使偏高的房价，特别是一些大城市过高的房价得到抑制。近期，我国房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力，这些因素将导致房地产价格的上升。

　　央行的货币政策对降低房价的影响不大。20世纪90代末，我国央行为了对付通缩，不断降低利率。但是，当经济形势好转后，我国央行并未及时将货币政策正常化。过去的三年中，美联储16次加息，利率提高了400个基点，而我国央行只有两次，仅收紧了27-54个基点。针对房地产市场投机过度，我国央行采取了一系列措施，试图控制过剩的资金流动，但是效果并不理想。以提高准备金率为例，2006年央行把准备金率上调了50基点，但此次准备金率的调整，对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从以上分析看出，央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿，导致交易量减少而不是建设量减少，随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场，流动性过剩会重新出现。

　　股市的波动会推动房地产价格的上涨。2006年，股市趋好和房产投资压力加剧，部分投资房市的资金转向股市，对于高涨的房价起到了一定的平抑作用；但是，其对房价的平抑不会特别明显。据链家地产”统计资料分析，在房产投资置业过程中，88%的购买者均以自住为目的，而仅有12%的购买者以投资为目的，这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。在股票市场风险相对不可控的前提下，由房市转投股市的比例不会超过2%，该比例对整体市场的影响有限。随着2007年中国股票市场的动荡，部分股票市场的资金将回流向房地产市场，导致房价的上扬。

　　综上所述，短期内我国房地产价格出现大幅下跌的可能性比较小，甚至还可能略有上涨。

　　三、房地产价格变动的经济效应分析及

　　相关政策建议

　　进一步完善房地产价格调控，促进房地产市场健康发展。首先，政府应以保持房地产市场的持续发展为目标，正确把握和及时调整调控力度，采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段，同时实行必要的行政手段来调控；其次，政府应根据不同区域的经济发展状况、居民消费水平及房地产业的发展情况来制定切实有效的调控措施，不宜搞全国一刀切”再次，政府应采取稳定和可预见的政策，我国居民的心理预期受政府政策的影响较大，应减少房地产政策的频繁变动，避免因担心政策变动而产生的恐慌性行为；最后，政府要进一步整顿和规范房地产市场秩序，降低消费者购房交易的风险，同时加强房地产信息系统和预警预报体系建设，正确引导社会舆论和市场预期。

　　强化对土地的控制和管理，正确处理房地产供需矛盾。土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应，土地利用限制越严格，住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加，促使我国居民对住宅的需求不断增加，而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。因此，我国政府需要根据房地产市场的变化情况，保持房地产投资规模，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间；加大对城市存量土地的清理力度，盘活存量土地；要严格控制政府用地，特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地；另外，针对不同结构的房地产商品，应采取相应的土地出让方式，避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。

　　转变“抑制房地产消费”的观念，根据不同人群的需求制定相应政策。近年来，政府出台的一些措施，在一定程度上抑制了房地产消费。但是，目前中国居民的消费模式不是单一的模式，小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此，政府在制定政策时应该考虑不同人群的需求，根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，以解决各个层次居民的住房问题。例如，供给普通收入者的经济适用房可以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房；对普通收入的无房家庭第一次购房，如购买二手房，政府应采取经济一次性补贴；如购新房，政府应该以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让，如果五年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售；对于高收入的居民，购置住宅完全实行商品化，国家不予以政策倾斜。

　　加强对地方政府领导干部的思想教育和监管。目前，我国国内房地产市场利益严重失衡的问题较为严重，这个问题既是经济问题又是社会问题。要解决这个问题，需要有效防范地方政府官员不良政绩观的产生。具体做法有：一是努力推进地方政府自身改革，转变政府职能，建设人民满意的政府；二是树立正确的政绩观并建立相应制度，杜绝不切实际的形象工程和政绩工程，限制进一步产生新的被动性需求；三是解决好产权制度。国家应该建立相应的行政法规来规范地方政府的土地管理者职能，加快城镇国有土地产权制度改革，以确保国家的所有者权益。

　　完善住房保障制度，确保社会福利政策落实到位。解决低收入居民住房问题是政府社会福利政策的重要目标之一，可从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房，可以实行政府定房价、定套型、定供应对象；二是对最低收入者供应廉租屋，由政府审定供应对象，可以只租不售；三是重视廉租房的建设与管理，各地廉租房建设的现状实行网上信息公开，接受社会各界的评价和监督；四是采取减免税收等激励手段，支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性，又有利于加快廉租屋政策落实的速度。

　　加大房地产信贷监管，大力发展多元化的房地产金融市场。一是要加强对金融机构资产运行情况的监管，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量；二是严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系；三是要推进多层次住宅金融市场建设，发展直接融资工具，允许符合条件的房地产企业通过发行债券、信托产品等途径从市场筹资；四是要遏制投机性需求。可以限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制。而对于大量外资的投机性购房，则可以通过加强金融监管以及税收进行共同调节。

　                             　曹华

　                         　(中国人民大学经济学院）