中国房地产市场的泡沫问题研究

　　一、我国房地产行业泡沫问题的基本理论

　　(1)什么是房地产行业的泡涞。房地产行业的泡沫就是房地产的价格与其真实价指之间有较大差距，而脱离其实际价值的藉额便是泡沫。房地产行业泡沫的大小可以主要从房地产投资额增长率与GDP增长额之间的比率方面来衡量：经济发展平稳时期基本保持百分之十左右。目前我国房地产的投资率会较高，比率迖到瓦分之十五到三卜。

　　(2)中国房地产行业泡沫的实质。房地产泡沫之所以存在是因为经济发展的需求，同时也有一些其他因素，例如，土地价格、政府政策、金融支持、投机行为等。土地价格的高涨使得房地产的成本升高，同时泡沫的存在是房地产价格更高，形成恶性循环。政府对房地产行业的支持使得房地产快速发展，带动其他行业一同发展。房地产商品具有自己的特性，房地产的供给和需求在特定的时期内不容易保持平衡，这个原因也是房地产泡沫存在的一个因素。房地产泡涑的存在还与城市居民对预期和现实市场的价格差距有关，差距越大泡沫成分越高；反之，就会越少。金融行业的支持也是一个因素，房地产属于不动产，其有较强的增值能力，金融行业便会利用这个机会发放更多的贷款。这搂因素都会引起我国房地产行业的泡沫问题及现阶段的发展进程。

　　二、我国房地产行业泡沫产生的原因

　　(1)经济的发展有赖于房地产行业的带动。我国各个地方政府为发展本地经济开始对房地产进行放宽政策。房地产形成泡沫的形式为房价的大幅波动，引起房地产大幅上涨的主要原因是长时期内较低的贴现率。我国银行降低贴现率，目的是为了提高我国经济的综合实力，但是一定程度上对房地产造成了泡沫的影响。央行的贴现率是市场利率的决定因素，市场利率随央行贴现率变动而变动，最终对银行的房贷进行控制。房地产市场日渐火热，很多外界企业频繁入驻和个人开始集资建房，引起房地产市场的价格混乱，严重影响国民经济的健康发展^紧随而来国家开始介人房地产市场，规范房地产市场的发展秩序，打击炒房者，抑制房价；出台相关政策并且制定相应措施来限制个人投机行为o虽然国家相关部门加大调控力度，但房价依然未降；这在一定程度上误导了消费者，让消费者进人再不买房房价将会持续髙涨的误豉，反而加大了新房市场的市场需求。人们对房地产行业的需求也不断增加，最终便产生了房地产行业的泡沫。

　　(2)人们对房地产的投机行为是我国房地产行业泡沫出现的根源。投资者不会去分析房地产行业的泡沫问题，他们一味的增加对房地产行业的投资已获得额外的收益。不会去考虑其中的实质风险因素，这些投机行为带来的市场泡沫增加房地产行业的风险和价格。政府对房地产行业的监管力度不够，法律法规制度不健全，容易引起房地产商的投机倒把，进而引起房地产市场秩序的混乱；地方政府与房地产商相勾结，官商联合，产生不正当竞争，导致我国各地区房地产发展不平衡；我国社会保障体系不健全，保障性住宅面积所占比重较少，无法保障民众需求，这在一定程度上加剧了，民众对商品房的需求，进而引起房地产的火爆投资；我国贫富差距悬殊，在我国很多收人水平高的家庭和个人拥有多套房产，这在一定程度上将加剧国内的房地产投机，从而进一步一起国内房地产市场的不平衡等。

　　三、中国房地产泡沫破灭会带来的影响

　　(一）引发国内金融体系的混乱。20世纪末期，我国南方部分城市出现房地产泡沫破灭现象，这期间房价快速下降同时房屋的需求也急剧降低，最终很多房地产投资者们出现破产现象。很多人抛售房屋，一呰金融机构得到了贬值的房产，对整个金融体系造成了严重的冲击。就因前房地产而言泡沫的破灭使国内银行体系承担了大部分的金融风险。

　　(二）对相关产业的发展造成恶劣影响。房地产具有很强的产业带动效应，会形成房地产产业链，其上游产业链有建筑材料、钢铁、煤电、运输，等等。这些都是都是资金密集塑产业。房地产泡沫破灭，导致整个产业链条的生产过剩，企业无法正常经营，甚至破产。因此，房地产行业泡沫破灭会带来的危害是一条产业链断裂的臣大风险。如果国内房地产崩盘，我国有经济发生危机风险。

　　(三）引发社会混乱。房地产泡沬破灭，会引发很多房产拥有者的破产，引发家庭惨剧的发生，将引发群众的恐慌，进而导致社会混乱。另外，近几年来随着房地产的火热发展，很多配套的服务业兴起，创造了许多丁作岗位，例如，房屋中介，物业管理等一系列服务业，但是随着房地产泡沫破灭，将会导致失业人数剧增，这必将引起社会混乱。

　　(四）影响国民经济的健康发展。房地产经济泡涞的破灭，将会抑制其他相关产业的发展，例如建筑材料、钢铁、煤电、运输等；另外，房地产泡沫会破坏国民经济的结构和比例，导致我国闰民经济失衡，严重影响我国国民经济的健康发展。

　　四、房地产泡沫问题的解决途径

　　房地产市场泡沫的存在，不仅会影响到我国经济和房地产行业的健康快速发展，而且影响我同人民的健康生活和收人水平的提高。因此，房地产问题的解决不仅需要政府支持，同时也需要房地产市场的主体进行自我调整和秩序的完善。

　　(―)加强政府的宏观调控。政府要加大金融监管力度，完善银行的信贷体系，通过调控利率，缩小存贷利差，降低银行扩张信贷的力度，减少信贷资金向房地产市场的流动；加强对土地的监测与调控，规范土地交易与使用权的流转，严防不规范交易，导致不正当竞争，引起房地产市场和房地产价格的混乱；规范地方政府的行为，严防为了政绩盲冃进行城市建设，大肆进行房地产开发建设，严厉禁止和打击官商结合，非法转让土地使用权；积极完善社会保障制度，缩小贫富差距，同时加大保障性住房的建设力度，让一部分低收人人群也有房可住或者租赁。

　　(二）加快我国房地产行业的自我调整。近年来，随着闰家对土地使用政策的放宽和银行贷款业务的门槛降低，在一定程度上提升了的消费能力和市场需求，房地产进人了一个飞速发展前进的辉煌时期，土地的大规模开发和大量外资的引入，形成了群雄割据的激烈竞争局面；各种形式的建筑设施纷纷拔地而起。但随着房地产市场的混乱发展，房地产经济泡沫问题日益显著的情况下，严重扰乱了房地产市场秩序，很多盲闫发展的房企已经倒在这次大浪潮下，在供需不平衡和激烈竞争的环境下，这就要求房地产市场的主体进行自我调整，实现房地产企业的合并重组，由生产为导向，向以消费者和社会为导向进行转变，规范行业竞争秩序，减少盲目投资和开发；另外，行业内部可以建立一个房地产可持续健康发展研讨协会，定期进行交流，根据自身企业的实际情况，进行资金向其他行业的转移，促进国民经济结构的平衡发展。

　　(三）消费者要理性消费和合理投资。消费者要保持理性消费，媒体、政府等等各种因素是消费者是否在现阶段购房的参考，消费者不要盲目随从他人进行购房，不要把过多的资金流人到房地产市场，导致大部分收入和贷款被房地产套牢。我国城镇化的不断加速导致了城市不断扩张，部分投资者闱积房屋，开发商回笼资金再投资，推动地价上涨，加剧经济泡沫。一旦房地产经济泡沫破灭，消费者手中的房屋就会贬值，并且无人接手，最终受害的还是广大消费者，所以，消费者一定要理性消费和合理投资，可以防范房地产经济泡沫的破灭，维护自身的利益。

　　                          王正清1，马淑娜2

　　                    （1.兰州大学经济学院；2.西北师范大学经济学院）