浅析房地产经济存在的问题及其对策

　　自十八大以来，我国的城镇化建设步伐日趋加快，这为房地产业的发展提供了又一个新的发展机会。房地产业因其产品的特性、对社会财富的创造性以及和众多相关行业的关联性，长期以来在我国国民经济中占有重要的地位。正因为如此，房地产行业的发展会受到宏观经济政策的影响，并形成一种特殊的产业周期。所以研宄我国房地产经济具有一定的现实意义。以下就我国房地产经济存在的问题及其对策进行探讨，旨在促进房地产业的健康发展。

　　1.当前我国房地产经济存在的问题

　　1.1规划脱离市场的问题

　　在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名曰“筑巢引凤”，这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多，这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版，政府在这个问胚上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。

　　1.2地产市场不成熟的问题

　　土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。有两个问题显得很突出：

　　(1)盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气[3]。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理性行为。（2)行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

　　1.3经济泡沫和金融风险的问题

　　房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机，房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

　　1.4调整脱离市场化的问题

　　在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。

　　2.房地产经济问题的对策

   2.1科学规范土地市场

　　在对待房地产发展的问题上，需要通过对土地市场监测分析，总结一定时期我国土地市场运行的总体情况和态势。分析存在的问题并提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反应机制提供科学依据。而且还要规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和坚决打击，严格执行相关法律法规的规定，以遏制由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。

　　2.2改善房地产产品的供应结构针对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、

　　高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房。建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模，切实调整住房供给结构，合理引导住房建设和消费模式。

　　2.3合理规制房地产产品价格

　　价格是房地产经济领域中尤为突出的一个因素，而且它对行业内其他因素具有关联性的影响，运用价格规制对市场经济的稳定发展具有不可或缺的意义。作为宏观调控部门，政府应当对各个时期的房地产经济行为做出评估，以判断其与市场经济发展的协调程度。而借助政府的价格评估与指导，有助于使房地产商品价格回归理性，维护行业和市场秩序。

　　3.结束语

　　房地产业为国民经济发展提供重要的物质基础的同时，在很大程度上改善了人们的居住条件与生活条件，对经济社会的发展做出了重要的贡献。随着国家宏观经济政策的逐渐落实，房地产业的发展会更加趋于理性。

　　                                 闰红

　　                           （蓬莱市国土资源局，山东蓬莱265600）