房地产经济与金融风险

　　房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。与此同时，房地产业运行发展的核心元素——房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。

　　一、研究背景

　　房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。

　　二、房地产金融风险

　　在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩淸，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。

　　(一)信用风险

　　信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人(企业和个人)由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。

　　被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。

　　(二)市场风险

　　银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。

　　(三)操作风险

　　房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。

　　(四)政策性风险

　　自2009年下半年以来，随着房地产业在2008年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。2011年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。

　　三、房地产经济金融风险防范

　　第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。

　　第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。

　　第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍釆用的土地调控手段。

　　作者：姜杰 来源：商情 2016年13期