房地产开发过程中的经济风险与防范探讨

　　投资周期长，投资额大，这些房地产行业自身固有的特点决定了房地产行业显著的高风险性。本文立足我国目前房地产市场之现状，重点分析房地产开发过程中的经济风险，并有针对性地提出一系列的防范措施。开发商想要避免风险并最大程度的获得预期效益，就要对整个项目的开发投资风险进行尽可能准确的判断和分析，并针对性给出解决方案和对策，这样才能够降低风险，或在问题发生的时候将可能导致的损失降到最低，提高最终收益的可靠性。

　　一、当今我国房地产市场之现状

　　目前，我国房地产市场处于由高速增长时期进入平稳增长的新常态。房地产开发规模增速下滑，企业竞争加剧，行业集中度提升，在成本上行和房价下行双重挤压下，行业利润率在逐步下降。2014年，国内宏观经济沿新常态轨迹持续发展。新常态下，中央对房地产的调控思路更重市场化，在弱化行政干预影响的同时，稳步推进土地改革、不动产统一登记等长效机制的建立健全，旨在为房地产市场实现长期稳定发展提供制度保障。然而，在宏观政策趋向稳定灵活的背景下，受需求不足、信贷收紧、市场观望气氛浓重等因素影响，房地产市场整体呈现低迷，供求逆转态势凸显，库存攀升历史高位。房企在经营业绩及资金周转的双重压力下采取以价换量的去库存策略，加剧供求矛盾的同时，更使行业利润率持续下滑。房地产市场调整推动行业调整向纵深迈进。如何加强风险防范意识并最终选择正确的投资，就成为了房地产开发商所必须要思考的问题。

　　二、房地产开发过程中经济风险的影响因素分析

　　2015年相对宽松的货币政策和城镇化进程对房地产市场发展起到积极的推动作用，房地产行业仍然是中国经济发展的支柱产业。从长期看，居民自住和改善性住房需求还具有较大的发展空间，中国房地产行业仍然可以保持较长时间的平稳健康发展。在实际的房地产开发建设项目当中，建设项目经济风险影响因素涉及到工程建设相关的方方面面，如市场风险、开发成本、建设周期、利率等，导致这样一些风险发生的因素主要包括以下几个方面：

　　1.国家政策层面的影响

　　政策变化与经济形势对房地产开发过程的影响是宏观层面的，国家政策对于房地产行业的影响有特点和规律可循，主要体现在以下三点：一是国家政策的变动相对而言不频繁，因此稳定性较好;二是国家政策的变动通常并不会是突然的，而是有清楚的预兆，是完全可以通过对国家政策的关注和重视来完全把握的;三是国家政策的不可改变和逆转性，一旦发生变动，只能够适应，不能够改变，这一点要认识和把握清楚，在此基础之上来避免国家政策的不利影响，甚至是对其加以合理利用。房地产开发本身和国家的经济状况就是密切相关的，在“稳增长”和“调结构”政策框架下，行业本身在很大程度上就是受到政府的监督和控制的，这样一种控制和管理都会在较大程度上提升房地产开发风险。

　　2.投资区域和环境的影响

　　对于投资环境的认识和了解同样包含多个具体的方面，如投资区域的选择、投资节点的控制甚至是合作人员的选择等，都是非常关键的。投资节点选择的依据是经济活动本身的规律，总的来说，就是从长期和宏观的角度来看，经济运行的特点和规律都是有迹可循的，无论是高峰还是低谷具备周期性出现的特点，这就使得房地产投资也可以针对和利用这样一种特点，在经济周期的收缩期和低谷期通过企业的兼并或者是重组来为今后的大规模投资做准备，到了经济高峰期和恢复期的时候则全力投入投资力度，最大程度的避免投资风险并获得较大的盈利。而投资区域的选择则是因为房地产具有显著的区域性和不可移动性，投资区域这样一个概念也同样是宏观概念，强调影响企业投资的全部外部因素综合，这就要求房地产商充分的了解和认识市场，对国家乃至国际政治、经济和技术发展动向都有一定的把握，在投资区域环境有利时及时抓住先机切入，对未来的区域特点和投资环境做出准确判断，最终做出符合长远发展趋势和利益的决策。

　　3.开发规模及周期的影响

　　房地产固有的投资额巨大的特点使得房地产行业的门栏不低，一般投资者很难参与进来，此时开发商就有必要借助于各种融资工具来解决这些问题，尤其值得注意的是，对于开发商而言，能否按时按质的完成资金筹备是非常重要的环节，因此开发规模的控制是绝对不能够忽视的。开发周期的长短同样是房地产行业的固有特点，房地产行业无论是开发过程还是交易过程都是需要比较长的时间，尤其是对于体量较大的项目而言更是如此，一般都需要几年时间才能够完成。因此，在房地产商品开发过程中，想要一次性精确的计算出整个项目周期内的费用和收益几乎是不可能的。加之在较长的开发期内，无论是房地产市场的供求变化还是社会经济形势的兴衰，对资金及其流动进行精确预测基本不可能。可房地产项目一旦确定资金就必然投入，想要根据情况进行改变或者是调整同样非常有困难，总而言之，建设周期越长，风险越大，房地产开发商通过分析和测算来对其进行控制是必要的。

　　三、房地产开发过程中经济风险与防范的措施分析

　　1.注重对开发项目的策划和可行性研究

　　在房地产开发的全过程当中，策划和可行性研究既是必要的基础工作，也是至关重要最为关键的一步，同样还是房地产开发过程当中不确定性和机动性最为突出的一步，这样一个步骤的良好控制对于房地产开发全过程都是非常有意义的。房地产项目一旦启动，所面临的消费市场就会变得极为狭窄，且较大的风险性更是伴随着房地产项目始终。在对房地产投资项目的策划和可行性进行研究时，就需要在城市规划和政策法规的约束之下来进行，对房地产的供求市场有准确到位的认识，对房地产未来发展趋势有所预测，基于此一系列工作的进行来为投资决策者提供充分的认识基础和判断依据。不确定因素消除是不可能，但却可以通过项目的策划和可行性研究来降低其发生的可能性，这对于房地产项目是否能够成功，是有决定性意义的。

　　2.通过项目开发建设中的成本控制降低风险

　　在房地产市场竞争日益加剧的今天，房地产业高利润的优势已经渐渐减弱，只有成功地控制住房地产工程的项目投资成本，降低亏损的风险，才能确保企业利益的最大化，促进企业的健康发展。首先，可通过与行业优秀企业进行成本水平对标，编制各城市成本地图，严控各项关键指标，降低新建项目的成本指标，缩小与行业领先企业的差距。其次，在项目方案设计阶段通过细化设计量化指标及限额标准，提炼成本控制设计导则，降底平均建安成本;招标采购方面引入新的供应商，促进在建项目成本优化降低;在项目实施过程中结合市场和价值工程，对项目指标进行针对性的优化。另外，可利用计算机信息系统(EAS)建立成本管理体系，确保成本管理体系的有效落地和规范执行，在提升产品品质竞争力的同时，进一步练内功加强成本控制能力。还可建立成本巡检机制，对开发项目进行普查和专项检查，要求各区域按照检查报告进行整改，并反馈整改效果，减少责任成本发生概率，杜绝无效成本的发生。

　　3.实时监测市场行情

　　房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对房地产企业在当地的销售和业绩状况影响很大。房地产企业应及时把握市场变局，灵活运用定价策略，合理把控推盘节奏，及时抢抓销售窗口期;充分整合营销资源，将移动互联、跨界合作等多种营销方式融入销售环节。房地产行业风险巨大、市场供给弹性弱是其固有特点，更是市场当中的泡沫多发行业，正是因此，通过各种方式和手段来对其进行风险控制都是必要的。对于通过市场监测来控制风险，本质上强调的就是对于市场的准确认识和把握，准确、全面把握全国房地产市场的变化状况，这对于企业风险的规避以及宏观业务指导，都是极具指导意义的。

　　4.改革创新开拓思路

　　房地产企业要在一个更加理性和多变的市场中发展，需要充分利用自身的核心优势，以学习和创新的心态，运用新科技、新思维，以更具远见的眼光来思考企业的创新、发展和风险防控。积极谋求创新变革，深度挖掘客户价值，围绕住房消费市场日益多元化的需求，充分考虑不同客户的需求差异。除了继续坚持做大规模和提升产品竞争力之外，房地产开发企业还需持续探索新的发展路径和商业竞争模式，通过营销创新、风险防控、融资创新、互联网方式、服务创新等，全方位提升企业核心竞争力，进而提高公司盈利水平。这种方法强调的则直接是对于收入的提高，角度有着本质的不同，且创新方法是创造性的举措，往往都能够带来非常理想的效果。

　　四、结语

　　高风险高回报是房地产行业的显著特点，在这样一种行业内想要获得尽可能高的效益就一定要对整个项目的投资风险进行分析并采取适当的措施和方法来实现目的，提高收益的可靠性。我们国家房地产行业发展势头极好，如果房地产投资者能够利用好这样一种形式，并控制好风险，其收益将是极为可观的。

　　作者：程炳风 来源：现代经济信息 2015年7期